Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20844 del 11/09/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 20844 Anno 2013
Presidente: FELICETTI FRANCESCO
Relatore: PARZIALE IPPOLISTO

SENTENZA
sul ricorso 23077-2007 proposto da:
VARSI GIANCARLO, elettivamente domiciliato in ROMA, Via
Ventiquattro Maggio 43, presso lo studio dell’avvocato COLOZZA
MASSIMO GUIDO, che lo rappresenta e difende unitamente
all’avvocato ZIGNONI PIETRO, come da procura speciale a margine
del ricorso;

– ricorrentecontro
PARETI ELISABETTA, BONINO PIERGIORGIO, elettivamente
domiciliati in ROMA, Largo Leopoldo Fregoli 8, presso lo studio
dell’avvocato SALONIA ROSARIO, che li rappresenta e difende
unitamente all’avvocato ONEGLIA GIUSEPPE, come da procura
speciale a margine del controricorso;

Data pubblicazione: 11/09/2013

- controricorrend avverso la sentenza n. 1283/2006 della CORTE D’APPELLO di
TORINO, depositata il 26/07/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

udito l’Avvocato Oneglia per il controricorrente, che si riporta agli atti
e alle conclusioni assunte;
udito il sostituto procuratore generale, dott. Lucio Capasso, che
conclude per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con atto di citazione notificato in data 9 ottobre 1997 Bonino
Piergiorgio e Pareti Elisabetta, coniugi, convenivano in giudizio Varsi
Giancarlo, assumendo di aver esercitato il diritto di recesso dal
preliminare di compravendita di un’autorimessa, stipulato con il
convenuto, a causa del grave inadempimento di quest’ultimo, che
aveva preteso per la stipula del definitivo un maggior prezzo, rispetto a
quello convenuto, e perciò ne chiedevano la condanna al pagamento
della somma di £ 44.000.000, pari al doppio della caparra da essi
versata, oltre a interessi e spese.
3. Il convenuto si costituiva in giudizio, proponendo, in via
riconvenzionale, domanda di risoluzione del contratto per eccessiva
onerosità sopravvenuta, con conseguente risarcimento dei danni. Il
box auto in questione, infatti, era stato realizzato dal sig. Varsi con le
caratteristiche richieste dalla c.d. “legge Tognoli” per beneficiare
dell’esenzione dagli oneri di urbanizzazione ed era, perciò, sottoposto a
vincolo di destinazione pertinenziale a favore di un appartamento
venduto a terzi. Vincolo che il sig. Varsi aveva ritenuto di poter
eliminare senza oneri aggiuntivi. Tuttavia, di fronte alle resistenze del
Comune di Celle Ligure, aveva rinunciato ai benefici della suddetta
Ric. 2007 n. 23077 sez. 52 – ud. 18-06-2013

-2-

18/06/2013 dal Consigliere dott. Ippolisto Parziale;

legge e sostenuto gli ulteriori oneri aggiuntivi per l’urbanizzazione. Si
era quindi determinato uno squilibrio del sinallagma contrattuale,
determinato dalle maggiori spese sostenute, nonché dal maggior valore
acquisito dall’immobile, divenuto liberamente commerciabile.
Il sig. Varsi chiedeva, altresì, la condanna degli attori a corrispondergli

4. Il Tribunale di Alessandria, con sentenza del 12 — 19 gennaio 2004,
accoglieva la domanda attorea e condannava il convenuto al
pagamento, a favore dei sig.ri Bonino e Pareti, della complessiva
somma di € 22.724,00 oltre alle spese di giudizio.
5. Varsi Giancarlo proponeva appello avverso la predetta sentenza,
lamentando il mancato riconoscimento della ricorrenza dell’ipotesi di
cui all’art. 1467 c.c., conseguente alle spese sostenute per il pagamento
degli oneri di urbanizzazione per l’impossibilità di fruire dei benefici
previsti dalla “legge Tognoli”, e l’erroneità della pronuncia del
Tribunale nella parte in cui l’aveva dichiarato inadempiente, omettendo
di considerare che, invece, le controparti si erano rifiutate di aderire
alla sua legittima richiesta di adeguamento del prezzo, giustificata
appunto dagli esborsi sostenuti.
6. La Corte d’Appello di Torino, con sentenza depositata il 26.07.2006,
rigettava l’impugnazione, giudicandola infondata.
In particolare, la Corte territoriale confermava la decisione del giudice
di prime cure. ritenendo correttamente accertato l’inadempimento del
signor Varsi, escludendo la sussistenza dei presupposti della
risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, in quanto le difficoltà
burocratiche incontrate non potevano configurarsi come
l’

avvenimento straordinario ed imprevedibile”, rilevante ai fini della

addotta eccessiva onerosità sopravvenuta, tanto più che il Varsi,

Ric. 2007 n. 23077 sez. 52 – ud. 18-06-2013

-3-

un giusto indennizzo per l’occupazione del box in oggetto.

esercente la professione di ingegnere, in quanto operatore del settore,
non poteva che essere in grado di prevederle.
Riteneva, inoltre la Corte territoriale inammissibile, perché nuova, la
domanda, avanzata soltanto in appello, di indebito arricchimento. La
Corte inoltre non prendeva neanche in esame, in mancanza di una

da parte del primo giudice sul richiesto indennizzo per l’occupazione
del box.
7. Il signor Varsi propone ricorso per Cassazione articolando quattro
motivi. Resiste con controricorso la parte intimata

MOTIVI DI RICORSO
1. I motivi del ricorso.
1.1 Col primo motivo di ricorso si deduce la «violnione e/ o falsa
applicazione degli art. 1362 e 1363 c. c. ai sensi dell’art. 360 co. 3 c.p.c. e
l’omessa, insufficiente e/ o contraddittoria motivnione circa un punto decisivo della
controversia ai sensi dell’art. 360, n. 5 c.p.c. »
La corretta interpretazione del contratto concluso dalle parti
consentiva di rilevare che la pertinenzialità del posto auto era stata
prevista dalle parti quale condizione implicita dell’accordo, tanto che il
ricorrente si era impegnato per far conseguire all’altra parte tale
risultato e la controparte aveva atteso il compimento di tale
operazione, prima di sollecitare la stipula del definitivo.
)

L’operazione non avrebbe dovuto compor4-a-rticolari difficoltà e per
questo la data per la stipula del rogito notatile veniva fissata a tre mesi
dal preliminare. L’atteggiamento dilatorio del Comune aveva
determinato uno sbilanciamento del sinallagma contrattuale,
determinando un’eccessiva onerosità sopravvenuta a carico della parte
promittente venditrice, della quale il giudice d’appello doveva tener
conto.
Ric. 2007 n. 23077 sez. 52 – ud. 18-06-2013

-4-

specifica impugnazione sul punto, la questione dell’omessa pronuncia

All’uopo viene formulato il seguente quesito di diritto:
`La Corte dica se considerato quanto sopra, ci si trova di fronte ad un caso dicondizione implicitamente sottintesa dalle parti e se il mancato verificarsi di tale
presupposto evento (modifica del vincolo di destinazione dell’autorimessa) possa aver
determinato una eventuale modifica del sinallagma contrattuale e, comunque,

2. Col secondo motivo di ricorso si deduce da violazione e/ o falsa
applicazione dell’art. 1467 c.c. ai sensi dell’art. 360 n.3 c.p.c. , – omessa
insufficiente e/ o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della
controversia ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c. »
La Corte d’Appello ha errato nell’escludere la sussistenza dei
presupposti per la risoluzione del preliminare a norma dell’art. 1467
c.c, ricorrendo sia l’elemento soggettivo dell’imprevedibilità, quanto al
comportamento tenuto dal del Comune, tenuto per legge a
provvedere, che quello oggettivo della straordinarietà dell’evento, non
potendosi giustificare l’evento in ragione dell’inefficienza delle
istituzioni.
Viene formulato il seguente quesito di diritto:
“Valuti la Corte se possa essere considerato straordinario ed imprevedibile
l’atteggiamento del Comune nel caso di specie. Valuti, altresì, se il ricorrente aveva
il dovere di accertarsi preventivamente delle difficoltà dell’operazione, quando una
legge (legge c.d. Tognolz) prevede il diritto, dati determinati presupposti, di ottenere
un certo provvedimento.”
3. Col terzo motivo di ricorso si deduce da violazione el o falsa
applicazione dell’art. 2041 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. – l’omessa
insufficiente e/ o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della
controversia ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. »
Il ricorrente censura il provvedimento impugnato per aver ritenuto
inammissibile, perché nuova, la domanda formulata ai sensi dell’art.
Ric. 2007 n. 23077 sez. 52 – ud. 18-06-2013

-5-

prodotto effetti giuridici”.

2041 c.c. per ottenere l’indennizzo per il godimento del bene e per la
possibilità di acquisirlo senza sostenere gli oneri urbanistici necessari.
La domanda era già stata formulata sin dalle note di replica in primo
grado.
Viene formulato il seguente quesito di diritto:

dell’alterazione del sinallagma contrattuale. In caso affermativo valuti se, secondo la
normale alea contrattuale, erano a carico del venditore le difficoltà burocratiche
dell’operazione di trasferimento del vincolo periinenziale”.
4. Col quarto motivo di ricorso si deduce «la violazione e falsa applicazione
degli arti. 1453, 1460, 1467 c. c., ai sensi dell’art. 360 n.3 c.p.c. – l’omessa,
insufficiente e/ o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della
controversia ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c. »
Il ricorrente contesta di essere stato erroneamente considerato
inadempiente dal giudice d’appello, per non aver voluto stipulare il
contratto definitivo, mentre l’inadempimento era da imputare alla
controparte, per aver rifiutato di rideterminare in maniera più equa le
condizioni contrattuali, alla luce delle sopravvenienze verificatesi.
Viene formulato il seguente quesito di diritto:
“valuti la Corte se il ricorrente possa considerarsi inadempiente, date le difficoltà
oggettive incontrate e l’impegno profuso per superarle, e ciò anche in considerazione
dell’atteggiamento assunto dalle controparti di rifiuto totale di modificare equamente
le condizioni del contratto”
2. Il ricorso è inammissibile e comunque infondato.
É inammissibile perché tutti i motivi sono stati formulati in violazione
dell’art. 366-bis cod. proc. civ., risolvendosi quelli relativi a violazione
di legge in un inammissibile interpello alla Corte e risultando privi di
momento di sintesi quelli che denunciano vizi di motivazione.

Ric. 2007 n. 23077 sez. 52 – ud. 18-06-2013

-6-

“dica la Corte se, nella specie, sussista un’ipotesi di indebito arricchimento a seguito

In ogni caso il ricorso è infondato, perché non censura direttamente la
valutazione operata dalla Corte territoriale secondo la quale il contratto
nulla riportava in ordine al vincolo pertinenziale esistente sul box a
favore di altro appartamento, circostanza questa ben nota al venditore,
che aveva deciso di vederlo ai coniugi in conseguenza della rinuncia

favore del quale il vincolo era previsto in concessione. Inoltre, il
ricorso è fondato su prospettazioni in fatto (circa le addotte notevoli
difficoltà incontrate per la pratica edilizia relativa allo “spostamento”
del vincolo pertinenziale del box da un appartamento ad un altro, con
trasformazione della concessione da gratuita a onerosa) oggetto di
specifica valutazione della Corte territoriale, che ha ritenuto talepratica
ordinaria seppure richiedente tempi tecnici adeguati alle attività da
compiere. In ogni caso il ricorrente, soltanto sostenendo il costo
dell’operazione, poteva vendere il box così come promesso (libero da
vincoli). Infine, la domanda ex art. 2041 cod. civ. correttamente è stata
ritenuta inammissibile perché nuova, per essere stata proposta, come
dallo stesso ricorrente sostenuto soltanto nelle note conclusionali di
replica in primo grado.
3. Le spese seguono la soccombenza.

P.T.M.
La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna la parte ricorrente
alle spese di giudizio, liquidate in 2.000,00 (duemila) euro per compensi
e 200,00 (duecento) euro per spese, oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, Camera di Consiglio del 18 giugno 2013
L’ESTENSW

IL P DENTE

all’acquisto del box da parte del proprietario dell’appartamento in