Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20733 del 30/09/2020

Cassazione civile sez. III, 30/09/2020, (ud. 19/11/2019, dep. 30/09/2020), n.20733

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GRAZIOSI Chiara – Presidente –

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere –

Dott. VALLE Cristiano – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

M.M.R., elettivamente domiciliata in Roma V.le delle

Milizie 38, presso lo studio dell’avv. Aprile Giuseppe,

rappresentata e difesa dall’avv. Prospero Pizzolla;

– ricorrente –

contro

EMOTEST SRL, in persona del legale rappresentante, domiciliata ex

lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE,

rappresentata e difesa dagli avvocati DANIELA FIERRO, PASQUALE

FIERRO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1164/2017 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

depositata il 14/03/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

19/11/2019 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI.

Fatto

FATTI DI CAUSA

M.M.R., locatrice di immobili siti in Pozzuoli condotti in locazione dalla società Emotest srl, ricorre per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Napoli n. 1164 del 2017 che, accogliendo l’appello principale della società Emotest sri, l’ha condannata a pagare in favore della conduttrice la somma di Euro 25.306,38, oltre interessi, per miglioramenti apportati agli immobili condotti in locazione; ha dichiarato inammissibile l’appello incidentale della M. e compensato in parte e condannato per altra parte la medesima alle spese del doppio grado del giudizio.

Per quel che ancora rileva in questa sede la Corte territoriale, chiamata a pronunciarsi su una scrittura contenente una pretesa ricognizione di debito relativa ai lavori svolti negli immobili locati e sulla portata dell’art. 4 contenuto in tutti i contratti di locazione intercorsi tra le parti, secondo il quale il conduttore si impegnava a non eseguire alcun lavoro negli immobili se non specificamente autorizzato dalla locatrice, ha valorizzato la scrittura contenente il riconoscimento di debito anche a seguito del rigetto di una querela di falso relativa alla sua sottoscrizione e, quanto all’art. 4 dei contratti di locazione, ha ritenuto di non poter dar conto dell’esistenza della clausola, essendo la sua individuazione, stante il copioso numero di accordi intercorso tra le parti, quanto mai ardua. Ha, in ogni caso, ritenuto dirimente il valore ricognitivo della scrittura ai sensi dell’art. 1988 c.c., tale da ritenere superabile anche la pretesa incompatibilità con la clausola contenuta nei contratti di locazione, ed ha pertanto ritenuto sussistente la prova del debito della M. per Euro 25.306,38 oltre interessi. Avverso la sentenza la M. propone ricorso per cassazione sulla base di tre motivi, illustrati da memoria. Resiste Emotest srl con controricorso, illustrato anche da memoria.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1309,1343,1345,1362,1363,1365,1366,1575,1576,1577,1592,1593,1988,2730,2735 e 2697 c.c. e degli artt. 112,115,345 e 346 c.p.c., nonchè omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio. Il tutto con riguardo all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5. Censura la sentenza per aver ritenuto utile e decisiva, ai fini del riconoscimento di debito, una scrittura privata, priva di data, con la quale la M. aveva dichiarato di dover pagare, a titolo di lavori e migliorie apportate agli immobili locati, la somma di L. 13.500.000 per lavori effettuati al civico 2, interni 2 e 3, la somma di L. 15.680.000 per installazione di motoscala per disabili, un prestito di L. 20.000.000 ricevuto per motivi personali, il tutto da restituire in 5 rate senza interessi. Ad avviso della sentenza l’effetto di ricognizione di debito, contenuta nella scrittura, prevaleva sulla pretesa clausola n. 4 contenuta nei contratti di locazione, di “ardua individuazione” e che dunque la Corte d’Appello dichiara di non aver considerato, secondo la quale la rimborsabilità dei miglioramenti eseguiti in corso di rapporto era esclusa ovvero subordinata alla specifica autorizzazione di effettuare dette migliorie da parte della locatrice. Nella prospettazione della società ricorrente la Corte d’Appello avrebbe omesso di valutare che il contratto, e con esso la clausola di cui all’art. 4, erano di agevole ricognizione, in ragione dell’avvenuto deposito in giudizio dei contratti, tanto da essere stata espressamente considerata dal Tribunale il quale ne aveva valorizzato la portata, ritenendo che, in mancanza di espressa autorizzazione da parte della locatrice, i lavori effettuati non erano rimborsabili e dunque l’obbligazione di indennizzo da parte della locatrice non era sussistente.

1.1 Il motivo è innanzitutto autosufficiente in quanto la ricorrente riporta nel ricorso gli estremi dei quattro contratti di locazione, nei quali non solo si prevede, all’art. 4, l’obbligo del conduttore di farsi carico di ogni miglioria o addizione non espressamente autorizzata dal locatore, ma anche l’obbligo per il medesimo di procedere alla riduzione in pristino degli eventuali lavori effettuati in difetto di autorizzazione.

Il motivo è altresì fondato e merita accoglimento.

La Corte d’Appello erra nel ritenere marginali i contratti, con particolare riguardo alla menzionata clausola contenuta nell’art. 4, che sono invece, oltre che indicati e riportati in ricorso, chiarissimi nel loro contenuto ed erra nel ritenere che i contratti medesimi fossero di “ardua reperibilità”. Il deposito dei contratti di locazione, contenenti la clausola di cui all’art. 4, risulta invero certificato dal visto rilasciato, in data 9/1/2002-5/11/2002, dal Cancelliere della sezione di Pozzuoli del Tribunale di Napoli ed apposto in calce al foliario del fascicolo di parte attrice allegato al ricorso ex art. 447 bis c.c. depositato in data 9/1/2002. La clausola dunque esisteva ed era facilmente reperibile sicchè la Corte di merito non poteva esimersi dall’esaminare il suo contenuto, necessario anche ai fini dell’individuazione dell’esistenza o meno di un causa giustificatrice del riconoscimento di debito. E, quindi, da ciò deriva l’evidente fondatezza del motivo.

2. Con il secondo motivo si censura la sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 769,782 e 783 c.c., art. 1309 c.c., comma 1, n. 2 e artt. 1343,1346,1349,1350,1362,1363,1364,1365,1366,1421,1592,1593,1988,2697,2730 e 2735 c.c., nonchè artt. 115 e 116 c.p.c., e per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti. Il motivo censura la sentenza per aver ritenuto che la clausola di cui all’art. 4 dei contratti di locazione avrebbe avuto, in ogni caso, ruolo del tutto marginale dovendosi intendere che, con la ricognizione del debito, la parte avesse inteso rinunciare alla menzionata clausola contrattuale. Ciò contrasterebbe con la giurisprudenza di questa Corte relativa ai miglioramenti rilevanti ai fini degli artt. 1575 e 1576 c.c..

3. Con il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1363, 13664, 1365,1366,1421,1575,1576,1577,1592,1593,1988,2697,2730 e 2735 c.c., nonchè degli artt. 112,115 e 116 c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti con riguardo alle statuizioni relative al contestato rapporto di mutuo. In particolare la sentenza sarebbe erronea per non aver ritenuto essere onere della locataria fornire la prova del fatto estintivo dell’obbligazione con riguardo alla somma ricevuta in mutuo e non, come affermato dalla impugnata sentenza, esser onere della appellata fornire la prova del mancato pagamento dei canoni di locazione.

4. L’esame del primo motivo ed il suo accoglimento esime la Corte dall’esaminare i motivi secondo e terzo che restano assorbiti.

5. Conclusivamente il ricorso va accolto, in relazione al primo motivo, assorbiti il secondo ed il terzo, la sentenza cassata in relazione e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione, per nuovo esame ed anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti il secondo ed il terzo, cassa l’impugnata sentenza in relazione e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione, per nuovo esame ed anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 19 novembre 2019.

Depositato in Cancelleria il 30 settembre 2020