Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20708 del 04/09/2017

Cassazione civile, sez. II, 04/09/2017, (ud. 30/05/2017, dep.04/09/2017),  n. 20708

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 25592-2013 proposto da:

G.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE

DELLE MILIZIE 9, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE LO MASTRO,

rappresentato e difeso dall’avvocato ROSA GERACI giusta procura in

calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

B.R. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, V.ULDERICO

SACCHETTO 2 – LIDO DI OSTIA, presso lo studio dell’avvocato GIOVANNA

MONTELEONE, rappresentata e difesa dall’avvocato TIZIANA LIONELLO

giusta procura in calce al controricorso;

S.T., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL MONTE

OPPIO 5, presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO PASCUCCI,

rappresentato e difeso dall’avvocato GIANCARLO MAZZETTO in virtù di

procura a margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 789/2013 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,

depositata il 09/04/2013;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

30/05/2017 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO;

Lette le memorie di parte ricorrente.

Fatto

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO

G.G. ha convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Venezia S.T. e B.R. al fine di accertare l’inadempimento del primo rispetto agli obblighi assunti con il contratto del 29 marzo 2006, accertando altresì che la successiva compravendita conclusa dallo S. con la B. era simulata, con la conseguente pronuncia della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., ovvero, in via subordinata, dichiarando inefficace l’atto in questione ex art. 2901 c.c. con la condanna dei convenuti in solido al risarcimento del danno subito, con la restituzione altresì della caparra versata.

Deduceva che con scrittura privata del 29/3/2006 aveva concluso, nella veste di promissario acquirente un preliminare di compravendita avente ad oggetto un terreno di proprietà dello S. sito in (OMISSIS) riportato in Catasto al (OMISSIS), per il prezzo complessivo di Euro 250.000,00, in considerazione del fatto che era in corso di approvazione una variante urbanistica al PRG che avrebbe dovuto modificare la destinazione del bene da agricola a residenziale.

Aggiungeva che nella scrittura si era previsto che il contratto avrebbe avuto un’efficacia di due anni, con facoltà del promissario acquirente di rinnovare il vincolo a propria discrezione, e che il contratto si sarebbe sciolto ove non fosse stata approvata la variante secondo gli standard specificamente indicati in contratto.

Inoltre si era previsto che, in caso di mancata approvazione della variante, il G. avrebbe potuto scegliere di acquistare il terreno al valore di Euro 15,00 al metro quadro, secondo la sua destinazione agricola ovvero di ottenere la restituzione della caparra versata, con gli interessi legali nel frattempo maturati. Quindi, poichè in data 17 marzo 2008 la variante non era intervenuta, l’attore aveva esercitato il diritto di opzione riconosciutogli dal contratto, e con missiva tempestivamente inviata al venditore, aveva manifestato la volontà di acquistare il terreno al prezzo convenuto in base alla sua destinazione agricola, oltre ad un’ulteriore striscia di terreno come previsto dall’art. 7 del preliminare.

Tuttavia lo S. con raccomandata del 10/4/2008 aveva comunicato che intendeva risolto il contratto e che era disponibile alla sola restituzione della caparra.

Inoltre, il convenuto aveva concluso con la B. in data 22/5/2008 un contratto di compravendita del medesimo bene di cui al preliminare, al fine di pregiudicare la possibilità di ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto, atto che doveva quindi reputarsi affetto da simulazione assoluta o comunque revocabile ex art. 2901 c.c..

Si costituiva il convenuto che contestava la spettanza di alcun diritto in merito al trasferimento del bene in conseguenza della risoluzione del primo preliminare, negando la natura simulata o fraudolenta della vendita intercorsa con la B., la quale a sua volta costituitasi, insisteva per il rigetto della domanda attorea, ed in via riconvenzionale, chiedeva di essere manlevata dal suo dante causa, per l’ipotesi di accoglimento della domanda attorea.

Il Tribunale adito con la sentenza n. 41 del 1 marzo 2011 rigettava la domanda del G., con la sola eccezione della richiesta di restituzione della caparra, osservando che il contratto de quo, sebbene prevedesse un diritto di opzione in favore dell’attore per l’ipotesi di mancata approvazione della variante nel termine previsto, presupponeva però che il diritto di opzione per l’acquisto del terreno in quanto avente destinazione agricola, fosse esercitato nel termine di due anni dalla conclusione del contratto.

Nella fattispecie, sebbene emergesse che il G. avesse voluto avvalersi della previsione con una missiva recante la data del 18 marzo 2008, tuttavia mancava la prova della tempestiva ricezione della stessa da parte dello S., in quanto la successiva risposta di quest’ultimo, recante la data del 10/4/2008, ancorchè facesse riferimento alla richiesta del G., non specificava in che data la medesima fosse pervenuta nella sua sfera giuridica.

L’intempestivo esercizio del diritto di opzione faceva sì che dovesse escludersi la sussistenza di un inadempimento in capo allo S. per avere successivamente alienato il bene alla B., il che denotava il difetto di legittimazione dell’attore a far valere la simulazione della vendita e la carenza di un diritto di credito a tutela del quale esperire l’azione revocatoria.

A seguito di appello promosso da parte del G., e di appello incidentale degli appellati, la Corte d’Appello di Venezia con la sentenza n. 789 del 9 aprile 2013, rigettava l’appello principale, ed accoglieva gli appelli incidentali in punto di regolamentazione delle spese di lite del giudizio di primo grado, ponendole interamente a carico del G., nonchè l’appello incidentale dello S. in tema di calcolo degli interessi legali sulla somma da restituire all’attore, a suo tempo ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.

A tal fine rilevava che l’appellante principale non aveva specificamente contestato la decisione del Tribunale che aveva rigettato la domanda adducendo il tardivo esercizio del diritto di opzione ed il mancato rinnovo del contratto alla scadenza biennale.

Ancora osservava che la decisione impugnata era affetta da extrapetizione per avere deciso circa l’esistenza di un diritto di opzione in capo al G., diritto in realtà non azionato, avendo l’attore inteso unicamente ottenere l’accertamento, della validità del preliminare.

Nel merito, e previa modificazione parziale della motivazione di rigetto, riteneva che doveva escludersi che le parti avessero inteso concludere oltre all’iniziale preliminare avente ad oggetto il terreno, per l’ipotesi di approvazione della variante, anche un’opzione di preliminare, in quanto a fronte della facoltà riconosciuta al G. di poter richiedere il trasferimento della proprietà del terreno, come avente destinazione agricola, in luogo della restituzione della caparra, non vi era alcun obbligo in tal senso in capo allo S..

Dovevano quindi ritenersi infondate anche le ulteriori domande proposte.

In primo luogo non poteva avere seguito la richiesta di pronuncia ex art. 2932 c.c., e ciò sia perchè, a seguito della maturazione del biennio dalla conclusione del contratto, ed in assenza di approvazione della variante, il contratto si era risolto per il verificarsi della condizione risolutiva, e sia perchè l’acquisto della B. era stato trascritto, senza che fossero stati previamente trascritti il preliminare e la domanda ex art. 2932 c.c..

Era altresì da escludersi che la vendita in favore dell’appellata fosse affetta da simulazione assoluta, emergendo la prova del pagamento del prezzo.

Ancora, non sussisteva alcuna pretesa risarcitoria a favore del G., e conseguentemente non poteva avere seguito la domanda avanzata ex art. 2901 c.c., non essendo dimostrata la dolosa preordinazione della vendita a pregiudicare le ragioni creditorie.

Quanto agli appelli incidentali riteneva fondata la deduzione dello S. in merito al calcolo degli interessi legali da versare sulla somma che era stato condannato a restituire all’attore, così come riteneva che l’integrale soccombenza dell’attore ne imponeva la condanna al rimborso delle spese di lite, senza la possibilità di operare alcuna compensazione.

Per la cassazione della sentenza di appello ricorre G.G. sulla base di tre motivi.

Resistono con controricorso B.R. e S.T..

2. Preliminarmente deve rilevarsi che, come esplicitamente ribadito in ricorso, il gravame risulta essere indirizzato unicamente nei confronti delle statuizioni della sentenza appellata concernenti il preteso inadempimento dello S. agli obblighi scaturenti dal preliminare, con le conseguenti richieste risarcitorie, non essendosi invece inteso contestare la correttezza delle statuizioni circa le domande di simulazione e di inefficacia ex art. 2901 c.c. del contratto di vendita intercorso tra la B. e lo S..

Risulta quindi evidente che la notifica del ricorso è stata effettuata nei confronti della B. quale mera denuntiatio litis, avendo il ricorrente prestato piena acquiescenza alla decisione di rigetto delle domande inizialmente indirizzate anche nei confronti della convenuta, la quale deve ritenersi essere ormai sostanzialmente estranea rispetto alla materia del contendere ancora attuale.

3 Con il primo motivo di ricorso si denunzia la violazione degli artt. 99,112 e 113 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, nella parte in cui la sentenza impugnata ha ritenuto che la decisione del Tribunale fosse affetta da extrapetizione per avere statuito in merito alla insussistenza del diritto di opzione in capo all’attore, sebbene questi si fosse limitato a chiedere esclusivamente l’accertamento e la validità del preliminare del 29/3/2006.

Il motivo è fondato.

Giova in premessa, apparendo ciò funzionale anche alla disamina degli altri motivi di ricorso, riportare le parti essenziali della scrittura privata intercorsa in data 28 marzo 2006 tra lo S. ed il G., fondandosi proprio su tale scrittura la pretesa del secondo di essere beneficiario di un diritto di opzione, la cui violazione si assume essere il fondamento della domanda risarcitoria azionata.

Il contratto de quo, che risulta puntualmente trascritto in ricorso, all’art. 1 prevedeva:

“La parte promittente venditrice promette di cedere e vendere alla parte promittente acquirente, che si obbliga ad acquistare per sè, persone, società o aventi diritto o comunque da designarsi al momento della stipula notarile, quanto segue: Lotto di terreno, attualmente a destinazione agricola, sito nel (OMISSIS), contraddistinto al NCT di Venezia al (OMISSIS) per complessivi mq. 4.500,00 diconsi mq. Quattromilacinquecento.

L’immobile risulta essere un appezzamento di terreno coltivato a vigneto, attualmente destinato nell’attuale PRG del Comune di Dolo in “Zona Agricola (OMISSIS)” ma risulta altresì in corso di approvazione in Regione la Variante Urbanistica n. – del al suddetto PRG, dove è previsto il cambiamento di destinazione alla zona urbanistica, dove la porzione di terreno oggetto della presente, diventerà area residenziale prevedendo i seguenti standards: S.N.P. mq. 540,00, Superficie Fondiaria mq. 1.500,00, superficie viaria mq. 405,00, zona da destinare a verde pubblico mq. 1.595,00, zona da destinare a parcheggio mq. 1.000,00″.

Art. 7.

“Tra le parti si conviene che la presente scrittura avrà la validità di due anni a partire dalla data della presente, e sarà rinnovabile a discrezione della parte promittente acquisente, e comunque avrà valore tra le parti solo se verrà approvata la Variante al PRG con i parametri descritti al punto 1) e ogni altro punto descritto nella presente, o meglio che la parte promittente acquirente abbia la reale possibilità di sviluppare la superficie nominale di S.N.P. dichiarata nella presente, caso contrario la presente scrittura privata si intende risolta di diritto con la restituzione della sola caparra con il riconoscimento degli interessi legali per il tempo trascorso dalla data di sottoscrizione della presente alla data della risoluzione. Tra le parti si concorda già da ora, che in cambio della restituzione della caparra e degli interessi legali, come in precedenza descritto, potrà essere invocato dalla parte promittente acquirente, in cambio dell’importo in denaro, il trasferimento del terreno con il pagamento a conguaglio dello stesso, considerando quale valore del terreno a destinazione agricola l’importo di C/mq. 15,00 (EURO quindici/00);

Si conviene altresì, che se nella progettazione urbanistica e architettonica dei fabbricati, risulti conveniente alla parte promittente acquirente ai fini della distribuzione dei lotti l’utilizzo di una fascia di terreno agricolo, con la presente si concorda la disponibilità da parte della parte promittente venditrice alla cessione di una striscia di terreno larga dai 5 ai 10 mt. che verrà monetizzata al valore di C/mq 15,00 (EURO quindici/00)”.

Orbene, e premesso che nella fattispecie si controverte in merito alla corretta applicazione della previsione di cui all’art. 7, comma 2 sopra riportato, sul presupposto che nel biennio non fosse intervenuta la variante al PRG che fungeva da evento condizionale del preliminare di vendita di cui all’art. 1, a fronte della decisione del Tribunale che, pur qualificando la facoltà prevista per il G. di poter conseguire il trasferimento del terreno, al prezzo previsto per la destinazione agricola, in luogo della restituzione della caparra, come opzione di preliminare, aveva però disatteso la domanda, osservando che mancava la prova del tempestivo esercizio del diritto di opzione nel termine di due anni dalla sottoscrizione della scrittura privata oggetto di causa, intendendo in tal senso che fosse necessario anche che la dichiarazione di avvalersi dell’opzione fosse pervenuta nella sfera del promittente venditore, la Corte d’Appello ha in primo luogo ritenuto che la decisione di prime cure fosse affetta da extrapetizione, in quanto doveva escludersi che l’attore avesse inteso far valere il diritto di opzione.

In realtà, come si ricava in maniera univoca dalla lettura dell’atto di citazione, il cui contenuto risulta riprodotto in ricorso, ed il cui accesso è consentito a questa Corte in ragione della natura del vizio dedotto, configurabile appunto quale error in procedendo, emerge chiaramente che l’intera costruzione della domanda attorea era appunto fondata sulla sussistenza del diritto di opzione scaturente dal citato art. 7, comma 2 della scrittura privata, e sulla conseguente lesione del diritto medesimo, suscettibile di dare vita a conseguenze di carattere risarcitorio, ove non suscettibile di essere soddisfatto mediante l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., una volta accertata l’inefficacia della vendita effettuata in favore della B., in quanto affetta da simulazione assoluta.

Nelle premesse in fatto dell’atto introduttivo del giudizio la difesa del G. ha avuto modo di riepilogare i termini della vicenda, facendo richiamo all’esercizio del diritto di opzione relativamente all’acquisto del terreno, inteso quale avente destinazione agricola. A tale parte in fatto, seguono poi le deduzioni in diritto nelle quali si chiarivano le ragioni in base alle quali si doveva ravvisare l’esistenza di un patto di opzione, patto che risultava evidentemente inadempiuto da parte dello S., il quale aveva alienato il terreno alla B..

E’ quindi evidente che laddove nelle conclusioni si chiede accertarsi e dichiararsi l’inadempimento contrattuale del convenuto, la richiesta è riferita all’obbligo di trasferimento del bene, nascente dall’avvenuto esercizio del diritto di opzione, il cui accertamento è quanto meno implicito nella richiesta di accertamento dell’inadempimento e di risarcimento del danno. Il motivo deve quindi essere accolto, dovendosi quindi escludere la sussistenza di una extrapetizione da parte del giudice di prime cure.

4. Il secondo motivo di ricorso denunzia poi la violazione e falsa applicazione delle norme e dei principi in tema di giudicato interno (artt. 324 e 132 c.p.c.), in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 nonchè la violazione del dovere di motivazione in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 4.

Si evidenzia che la Corte d’Appello ha ritenuto che la sentenza di primo grado fosse passata in cosa giudicata relativamente alle affermazioni secondo cui non poteva ritenersi perfezionato l’esercizio del diritto di opzione, non avendo il G. impugnato le rationes a tal fine valorizzate dal Tribunale (mancato tempestivo esercizio del diritto e mancata richiesta di proroga del preliminare).

Anche tale motivo è fondato.

Ed, invero, come sopra ricordato, il Tribunale è pervenuto al rigetto della domanda attorea in quanto, pur avendo condiviso la lettura del contratto de quo quale inteso ad attribuire al G. un diritto di opzione per l’acquisto dello stesso terreno, laddove non fosse intervenuta nel termine di efficacia del contratto la variante al PRG di cui all’art. 1, ha tuttavia escluso che, in assenza di una richiesta di proroga degli effetti del preliminare ad opera dello stesso attore (come previsto dall’art. 7 primo capoverso), la missiva del 18 marzo 2008, con la quale si manifestava la volontà di avvalersi dell’opzione de qua, fosse tempestivamente pervenuta allo S. prima della scadenza del termine di due anni dalla conclusione della scrittura privata, e cioè prima che l’intero contratto perdesse la sua efficacia, ritenendo quindi che il valido esercizio del diritto di opzione presupponesse che la dichiarazione di volontà di avvalersene doveva pervenire a conoscenza della controparte nel biennio.

A ben vedere, e quindi occorrendo in parte qua già dissentire da quanto ritenuto dalla Corte distrettuale, la giustificazione del rigetto della domanda da parte del Tribunale appare unica, ed è costituita appunto dalla considerazione secondo cui non vi era prova della tempestività dell’esercizio del diritto di opzione, essendo il riferimento alla mancata proroga del contratto, svolto al fine di ribadire che, proprio in mancanza di proroga, e tenuto conto del mancato intervento della variante nel biennio, ormai l’unica azione esperibile da parte dell’attore era appunto quella ricollegabile al diritto di ottenere il trasferimento del terreno a mente di quanto previsto dall’art. 7 secondo capoverso.

L’affermazione della Corte distrettuale secondo cui però tale ratio non sarebbe stata investita dai motivi di appello del G. si scontra con l’effettività del dato processuale, e precisamente con la lettura dei motivi di appello, puntualmente riportati in ricorso.

Ed invero con il motivo riportato sub A) si contestava l’erroneità dell’affermazione circa l’intempestività dell’esercizio del diritto di opzione, sostenendosi l’erroneità del rigetto delle istanze anche di carattere istruttorio formulate dal G..

A tal fine si argomentava sia in merito alla tardività della contestazione dello S. in ordine alla tempestiva ricezione della missiva del 18 marzo 2008, sia in merito all’ingiustificato diniego delle istanze istruttorie, segnalandosi altresì come in appello si fosse prodotta anche la cartolina postale di ricevimento della missiva de qua.

Con il motivo sub B) si contestava altresì che il Tribunale non avesse reputato raggiunta la prova della tempestiva ricezione della missiva in esame, intendendosi in tal modo nuovamente porre in discussione la ratio fondante il rigetto della domanda. In presenza di un’inequivoca volontà del G. di contestare la correttezza della decisione del Tribunale, proprio in ordine al profilo sinora esposto (e ciò a prescindere da ogni valutazione in merito alla fondatezza o meno dei motivi di appello, che comunque compete al giudice del merito), deve reputarsi censurabile e priva di giuridico fondamento l’affermazione del giudice di appello secondo cui la sentenza del giudice di prime cure sarebbe passata in cosa giudicata in parte qua.

5. Il terzo motivo di ricorso denunzia poi la violazione delle norme e dei principi di diritto che prescrivono il dovere di motivare i provvedimenti giurisdizionali in modo da consentire il controllo sulla coerenza e sufficienza della motivazione ex art. 111 Cost., nonchè la violazione e falsa applicazione degli artt. 1372 e 1373 c.c.in tema di efficacia dei contratti e di adempimento delle obbligazioni (artt. 1173 e 1175 c.c.).

Infine si deduce la violazione dei principi e delle norme che prescrivono i criteri da adottare nella interpretazione della volontà contrattuale (art. 1362 c.c.) nonchè del principio di conservazione dei contratti (art. 1367 c.c.) in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4.

In particolare per quanto attiene a quest’ultima censura, ancorchè appaia erroneo il richiamo all’art. 360 c.p.c., n. 4 dovendo la stessa essere correttamente ricondotta alla diversa ipotesi di cui al n. 3, medesimo art., si lamenta che l’interpretazione che la Corte di merito ha offerto del secondo capoverso dell’art. 7 del preliminare risulta in contrasto con il tenore letterale delle espressioni utilizzate, degradando le stesse ad una previsione per la quale, pur potendo l’acquirente vantare un diritto al trasferimento del terreno, in realtà non vi era alcun corrispondente obbligo della controparte, privando quindi sostanzialmente di efficacia l’accordo, che in tal modo non avrebbe alcuna logica giustificazione.

Il motivo è fondato.

Questa Corte, in tema di interpretazione del contratto ed in genere dei negozi giuridici, da tempo spiega che il proprio sindacato concerne senz’altro la individuazione dei termini concorrenti ad integrare la fattispecie astratta e la riconduzione ad essa della fattispecie in concreto acclarata, laddove, viceversa, l’individuazione degli elementi connotanti la concreta fattispecie, giacchè risolventesi in una tipica indagine di fatto, è esposta a censura di legittimità solo in ipotesi di violazione di norme ermeneutiche ovvero di illogicità ed inadeguatezza della motivazione, tale da precludere il controllo del procedimento logico seguito per addivenire alla decisione (cfr., tra le altre, Cass. 6.12.1977, n. 5281).

Si osserva, altresì, che il canone ermeneutico previsto dall’art. 1362 c.c., nel sancire che l’interprete, nell’individuare la comune intenzione delle parti, non deve limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta affatto l’elemento letterale del contratto, ma intende piuttosto ribadire, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni adoperate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, che non è ammissibile una diversa interpretazione; ed infatti, solo quando le espressioni letterali del contratto non sono chiare, precise ed univoche, è possibile per il giudice ricorrere agli altri elementi interpretativi di cui all’art. 1362 c.c. e ss., aventi evidentemente carattere sussidiario (cfr. Cass. 16.2.2012, n. 2231; Cass. 3.7.1982, n. 3974).

Orbene, e pur nella consapevolezza dei limiti che pone al giudice di legittimità l’attività di interpretazione di un atto negoziale, essendo tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell’ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui all’art. 1362 c.c. e segg., si ritiene che però la doglianza del ricorrente colga nel segno laddove segnala la violazione delle norme di interpretazione dei contratti dettate dal legislatore.

Ed, invero, se è opinione costante quella secondo cui va ravvisata l’inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull’asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e che si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536), nella fattispecie deve però ritenersi che quella data dal giudice di appello alla scrittura intervenuta tra le parti non sia una delle possibili e plausibili interpretazioni (cfr. Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178), ma che si palesi in realtà del tutto inaccettabile.

Ed, infatti, a fronte dell’univoca previsione contrattuale attributiva al G., in alternativa al diritto alla restituzione della caparra, del diritto di poter richiedere il trasferimento del terreno (già individuato nella sua conformazione e consistenza all’art. 1 del contratto), secondo le modalità e condizioni poste dalla stessa previsione di cui all’art. 7 secondo capoverso, deve necessariamente ritenersi che la stessa contempli sul lato opposto una situazione di soggezione, dovendo la parte promittente venditrice subire gli effetti della facoltà di scelta riservata al promittente acquirente, secondo il meccanismo tipico del diritto di opzione.

Assumere come invece fatto dalla Corte distrettuale, che manchi un’obbligazione in capo allo S., pone un’insanabile contraddizione con la contemporanea affermazione secondo cui al G. era attribuito il potere di chiedere e di ottenere la vendita del terreno non potendosi ipotizzare un siffatto diritto se non come correlato dal lato passivo, ad un’obbligazione gravante sul promittente venditore o comunque ad una situazione di soggezione.

Opinare diversamente, oltre a contrastare palesemente con il tenore letterale delle espressioni utilizzate dalle parti, vanifica altresì la stessa giuridicità del vincolo in quanto non avrebbe alcun senso attribuire la possibilità di acquistare il terreno, malgrado la mancata approvazione della variante, e secondo le modificate condizioni contrattuali in ragione della conservata destinazione agricola, se tutto ciò debba essere rimesso ad una valutazione assolutamente discrezionale, se non addirittura arbitraria, della parte venditrice, quasi a dar vita ad una fattispecie sottoposta a condizione meramente potestativa ex art. 1355 c.c..

E’ quindi evidente che la ricostruzione della volontà delle parti, quale sostenuta dalla sentenza impugnata, risulta in palese violazione delle norme di cui agli artt. 1362 e 1367 c.c., e che non possa quindi essere sostenuta.

Anche tale motivo deve quindi essere accolto, e per l’effetto la sentenza gravata deve essere cassata con rinvio per un nuovo esame ad altra Sezione della Corte d’Appello di Venezia che giudicherà in aderenza all’esito ermeneutico cui questa Corte è pervenuta.

Inoltre sempre in sede di rinvio provvederà anche ad esaminare i motivi di appello formulati in merito alla valutazione di tempestività dell’esercizio del diritto di opzione, che, come visto in occasione della disamina del secondo motivo di ricorso, la Corte di merito ha del tutto pretermesso di esaminare.

6. La regolamentazione delle spese del presente giudizio tra il ricorrente e lo S. è rimessa al giudice del rinvio, mentre nei rapporti con la B., atteso che nei confronti della medesima è stata effettuata una mera denuntiatio litis, che la esimeva in ogni caso dal dover proporre controricorso, si ritiene che invece sussistano giustificati motivi per disporre l’integrale compensazione delle spese, non potendosi a monte ravvisare una situazione di soccombenza in questo grado.

PQM

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra Sezione della Corte d’Appello di Venezia, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 30 maggio 2017.

Depositato in Cancelleria il 4 settembre 2017