Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20696 del 04/09/2017


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Cassazione civile, sez. II, 04/09/2017, (ud. 14/03/2017, dep.04/09/2017),  n. 20696

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al n.r.g. 16737/14) proposto da:

ICAL IMMOBILIARE C. s.p.a., con sede in (OMISSIS) (C.F.:

(OMISSIS)), in persona del Presidente del Consiglio di

Amministrazione Dott. C.A., in virtù di procura

speciale in calce al ricorso rappresentata e difesa dall’Avv. Carlo

Carlevaris (C.F.: CRL CRL 31M05 F839E) e presso di lui elettivamente

domiciliata in Roma, alla Via G. Puccini n. 9;

– ricorrente –

contro

GESTIONI DEL CORSO s.r.l. (C.F.: (OMISSIS)), con sede in (OMISSIS),

in persona dei consiglieri di amministrazione e legali

rappresentanti O.F., B.F.S.

e D.R.M.; I.N.O.R. GESTIONI ALBERGHIERE s.r.l. (C.F.:

(OMISSIS)), con sede in Roma, in persona dell’amministratore unico

O.F.; BERESCOT – B. ESERCIZI OTTICI s.r.l.

(C.F.: (OMISSIS)), con sede in (OMISSIS), in persona dei consiglieri

di amministrazione e legale rappresentanti A.A.,

B.F.S. e B.A.; C.L.I.M. DI I.F. s.a.s.

(C.F.: (OMISSIS)), con sede in (OMISSIS), in persona del socio

accomandatario e legale rappresentante F.I., tutte

rappresentate e difese dagli Avv.ti Prof. Agostino Gambino (C.F.:

GMBGTN33L06D969K) e Massimo Ranieri (C.F.: RNRMSM57H02H501X) e dal

Prof. Francesco Gambino (C.F.: GMBFNC71E22H501E) ed elettivamente

domiciliate presso lo studio del primo in Roma, alla Via dei Tre

Orologi 14/a, come da procure in calce al controricorso;

– controricorrenti e ricorrenti incidentali –

e

S.C.I.P. Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici s.r.l., con

sede in (OMISSIS) (C.F. e P.I.: (OMISSIS)), in persona del

Presidente del consiglio di amministrazione

B.G.E.C., rappresentata e difesa dagli Avv.ti Andrea Bernava (C.F.:

BRNNDR58TO3H501G) e Monica Curcuruto (C.F.: CRCMNC64D51F839K),

giusta procura speciale in calce al controricorso, ed elettivamente

domiciliata presso il loro studio in Roma, alla Via Ventiquattro

Maggio n. 43;

– controricorrente –

e

INAIL – Istituto Nazionale per l’Assicurazione contro gli Infortuni

sul Lavoro difeso dagli avv.ti D’Alia Riccardo e Torre Bettino;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3634/14 emessa dalla CORTE D’APPELLO di ROMA

in data 03/06/2014 e non notificata;

Udita la relazione di causa, svolta all’udienza del 14 marzo 2017 dal

Consigliere dr. Bruno Bianchini;

Uditi gli avv.ti Bettino Torre per l’INAIL; Gerolamo Vinci – munito

di delega dell’avv. Andrea Bernava – per la SCIP; Agostino Gambino

per la Gestioni del Corso;

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore

Generale dr. Rosario Russo, che ha concluso per l’accoglimento del

ricorso principale e l’assorbimento di quello incidentale.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 12.4.2002, la Enotria s.p.a. proponeva domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c. (per il trasferimento in suo favore del fabbricato sito in (OMISSIS)) nei confronti di Scip – Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici s.r.l. e per la declaratoria di inefficacia per simulazione assoluta dei conferimenti relativi alla costituzione della società Gestioni del Corso s.r.l. nei confronti di quest’ultima e delle società Inor Gestioni Alberghiere s.r.l., Berescot – B. Esercizi Ottici S.r.l. e CLIM di I.F., nonchè della Scip s.r.l., a seguito del bando 21/1/02 con cui quest’ultima aveva invitato alla presentazione di offerte per l’acquisto di vari immobili di proprietà statale, tra cui quello in oggetto che andava venduto in blocco, comprendente i locali commerciali ai civici (OMISSIS), rispettivamente condotti in locazione dalle società Inor, Clim e Berescot. Deduceva l’attrice che, previa offerta del prezzo, era risultata aggiudicataria provvisoria dell’intero immobile in data 18/3/02, in attesa dell’eventuale esercizio del diritto di prelazione da parte della società Gestioni del Corso, dichiaratasi unica conduttrice dell’immobile e costituita il 15/2/02 dalle società già conduttrici dei singoli locali, e che l’atto di costituzione della Gestioni del Corso era simulato, al pari dei conferimenti d’azienda da parte delle varie società, in quanto finalizzato al solo esercizio del detto diritto di prelazione.

Con sentenza n. 25520/06 il Tribunale di Roma rigettava le domande, con compensazione delle spese di lite.

La Ical Immobiliare C. s.p.a., succeduta in forza di atto di fusione per incorporazione 29/12/05 alla originaria attrice, proponeva appello avverso tale sentenza, evidenziando che nell’avviso d’asta non era contenuta l’indicazione della sussistenza di un diritto di prelazione, che pertanto l’offerta di acquisto che aveva seguito la proposta irrevocabile ex art. 1336 c.c. di vendita aveva perfezionato il contratto preliminare e che era stato inammissibile l’inserimento di una condizione in un contratto ormai già perfezionato.

Si costituivano in giudizio le società appellate.

Con difesa congiunta Gestioni del Corso s.r.l., Inor Gestioni Alberghiere s.r.l., Berescot – B. Esercizi Ottici s.r.l. e CLIM di I.F. eccepivano l’inammissibilità dell’appello ai sensi dell’art. 345 c.p.c. per l’introduzione con lo stesso di nuove tesi giuridiche e nuove allegazioni, oltre che per la violazione dell’art. 342 c.p.c. per la mancata proposizione di specifici motivi di impugnazione nei confronti della sentenza gravata, ed altresì l’infondatezza di quelli proposti.

Dal canto suo, Scip deduceva l’inammissibilità dell’appello ai sensi dell’art. 342 c.p.c., per mancata specificazione dei motivi in relazione ai singoli capi della sentenza, e proponeva appello incidentale in relazione al capo di pronuncia concernente la compensazione delle spese di lite.

Con separato atto Gestioni del Corso s.r.l. proponeva appello avverso la sentenza 25541/06 con cui lo stesso Tribunale di Roma aveva respinto, con compensazione delle spese di lite, la domanda da essa proposta ai sensi dell’art. 2932 c.c. nei confronti di Scip per il trasferimento dell’immobile sito in (OMISSIS), a seguito dell’esercizio del diritto di prelazione quale conduttrice dello stesso.

Nel corso di entrambi i giudizi veniva disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti dell’Inail, subentrato alla Scip ai sensi della L. n. 14 del 2009, art. 43 bis che si costituiva in giudizio richiamando le difese svolte dalla Scip e le sue conclusioni.

La Corte d’Appello di Roma, dopo aver riunito le cause, con sentenza del 3.6.2014, ha rigettato sia i due appelli principali che quello incidentale sulla base, per quanto qui ancora rileva, delle seguenti considerazioni:

1) infondata era l’eccezione di difetto di legittimazione passiva proposta in entrambi i giudizi da Scip a seguito della vicenda successoria contemplata nella L. n. 14 del 2009, art. 43 bis, comma 2 (di conversione del D.L. 30 dicembre 2008, n. 207), atteso che tale disposizione aveva realizzato una successione ex lege a titolo particolare dell’Ente originariamente proprietario dello stabile in contestazione (pacificamente da individuarsi nell’Inail) a quello cui era stata demandata l’operazione di cartolarizzazione degli immobili pubblici (vale a dire, la Scip), che integrava l’ipotesi di cui all’art. 111 c.p.c., con la conseguenza che il processo proseguiva tra le parti originarie, non avendo le altre parti processuali consentito l’estromissione della Scip ed essendo ammissibile la costituzione e l’intervento di Inail;

2) avuto riguardo all’eccezione di inammissibilità del gravame per difetto di specificità dei motivi sollevata dalla difesa delle appellate, i motivi dell’appello, pur sostanziandosi nelle stesse argomentazioni addotte a sostegno della domanda disattesa dal primo giudice, consentivano alla Corte di percepire con certezza il contenuto delle censure, in riferimento alle statuizioni adottate dal primo giudice, con riferimento al rilievo che il primo giudice non aveva preso in considerazione la domanda proposta ai sensi dell’art. 2932 c.c.;

3) il tribunale condivisibilmente aveva ritenuto che la Gestioni del Corso avesse esercitato legittimamente il diritto di prelazione, facendo venir meno l’aggiudicazione provvisoria dell’immobile in favore della Enotria, in quanto l’esistenza di un soggetto titolare di diritto di prelazione era stata portata a conoscenza dei soggetti anteriormente al 20.2.2002, data ultima per la presentazione delle offerte d’asta, tramite le “Note informative” inserite sul sito internet il 19.2.2002;

4) non poteva, pertanto, ritenersi violato l’art. 1336 c.c. sul presupposto che l’offerta avanzata dall’attrice avesse perfezionato il contratto preliminare, in quanto l’esito della gara si era tradotto in un’aggiudicazione provvisoria, siccome condizionata all’eventuale esercizio del diritto di prelazione da parte del suo titolare, come successivamente era avvenuto;

5) gli elementi presuntivi da cui, secondo l’assunto attoreo, sarebbe dovuta derivare la prova della simulazione dei conferimenti erano privi dei caratteri di gravità, precisione e concordanza;

6) si giustificava la compensazione delle spese di lite nei confronti della Scip, in quanto l’offerta iniziale non riportava effettivamente l’indicazione dell’unica conduttrice;

7) quanto alla domanda ex art. 2932 c.c. proposta dalla Gestioni del Corso, difettava la condizione di proponibilità della stessa fino al passaggio in giudicato dell’accertamento effettuato nell’altro giudizio in ordine alla legittimità dell’esercizio del diritto di prelazione ai sensi della L. n. 397 del 1978, con la conseguenza che nessun inadempimento all’obbligo di contrarre poteva essere addebitato alla Scip.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la Ical Immobiliare C. s.p.a., sulla base di un motivo. La Gestioni del Corso s.r.l., la INOR Gestioni Alberghiere s.r.l., la Berescot – B. Esercizi Ottici s.r.l. e la CLIM di I.F. s.a.s. hanno resistito con controricorso, proponendo, a loro volta, ricorso incidentale fondato su un motivo. La Scip s.r.l. e l’INAL hanno, a loro volta, proposto controricorso. L’INAIL non ha svolto difese. L’ICAL, la SCIP e le Gestioni del Corso (e le altri consorti in lite con la stessa) hanno depositato memorie ex art. 378 cod. proc. civ..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 Preliminarmente, va sottolineato che è destituita di fondamento l’eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata nuovamente dalla Scip s.r.l., atteso che condivisibilmente la corte d’appello ha evidenziato che la L. n. 14 del 2009, art. 43 bis (di conversione del D.L. 30 dicembre 2008, n. 207) ha realizzato una successione ex lege a titolo particolare dell’Ente originariamente proprietario dello stabile in contestazione (pacificamente da individuarsi nell’Inail) a quello cui era stata demandata l’operazione di cartolarizzazione degli immobili pubblici (vale a dire, la Scip) e che tale successione integrava l’ipotesi di cui all’art. 111 c.p.c., con la conseguenza che il processo proseguiva tra le parti originarie, non avendo le altre parti processuali consentito l’estromissione della Scip ed essendo ammissibile la costituzione e l’intervento di Inail.

2. Con l’unico motivo la ricorrente principale deduce la violazione dell’art. 1336 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), per non aver la corte territoriale considerato che l’avviso d’asta pubblicato il 21.1.2002 costituiva una tipica fattispecie della offerta al pubblico di concludere per asta a pubblico incanto un contratto preliminare di compravendita immobiliare, che lo “stato di fatto e di diritto” era stato alterato (nel senso della sussistenza di un unico conduttore, in luogo di una pluralità di distinte locazioni) solo il 19.2.2001, quando ormai la constatazione del detto stato era già avvenuta, e che l’offerta al pubblico non poteva che riferirsi alla situazione di fatto e di diritto esistente al momento della sua formulazione e pubblicazione.

2.1. Il motivo è inammissibile, atteso che, in violazione del principio di autosufficienza, la ricorrente ha omesso di trascrivere, almeno nei suoi passaggi salienti, il contenuto dell’avviso d’asta del 21.1.2002, in tal guisa precludendo a questa Corte la possibilità di verificare se effettivamente l’aggiudicazione provvisoria, a seguito di asta, dell’immobile posto in vendita fosse subordinata all’emersione dalla “data room” di un unico conduttore dell’immobile in blocco.

2.2 – In ogni caso, va evidenziato che una “virtual data room” consiste in un sito internet riservato agli interessati all’acquisto, ai quali viene fornita la chiave, il certificato, o un altro mezzo per ottenere l’accesso. Gli interessati all’acquisto possono così accedere ai dati, eseguirne il download, interagire con il venditore, richiedendo altri dati in tempi limitati e senza dover rispettare turni di consultazione.

2.2.1 – Orbene, la corte d’appello, con affermazione nella presente sede non specificamente contestata, ha posto in rilievo che, per quanto nell’avviso di gara del 21.1.2002 vi fosse effettivamente la menzione di tre distinte locazioni commerciali rispetto all’immobile offerto in vendita, l’esistenza di unico soggetto titolare di diritto di prelazione era stata portata a conoscenza dei soggetti anteriormente al 20.2.2002, data ultima per la presentazione delle offerte d’asta, tramite le “Note informative” inserite sul sito internet il 19.2.2002, “nonchè nella data room allestita in base al Disciplinare di gara” (cfr. pag. 8 della sentenza impugnata).

In base al Disciplinare di gara (cfr. pag. 15 del controricorso della Scip s.r.l.), l’indicazione della sussistenza di un diritto di prelazione doveva essere resa sulla base delle informazioni disponibili nella data room. Era onere dei partecipanti alla gara prendere visione della documentazione presente nella data room e di accettare la situazione locativa dell’immobile prima della presentazione dell’offerta d’acquisto.

2.3 – Inoltre, a ben vedere, non si è al cospetto di una denuncia di violazione di legge. Invero, tale vizio consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e, quindi, implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione. Il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (Sez. U, Sentenza n. 10313 del 05/05/2006 e, di recente, Sez. L, Sentenza n. 195 del 11/01/2016).

2.4. D’altra parte, nelle vendite che avvengono all’asta, il riferimento temporale per cristallizzare lo stato di fatto e di diritto che vincola le parti è quello dell’aggiudicazione (provvisoria o definitiva).

Invero:

Le regole sui modi di acquisto della proprietà, sulla portata del principio consensualistico in materia di effetti reali del contratto e sulla conseguente considerazione della natura e della funzione della vendita ad efficacia reale immediata, risultano in via di principio applicabili alla vendita forzata, anche in sede fallimentare. Ne consegue che è opponibile all’aggiudicatario il godimento spettante al terzo, in dipendenza di contratto di affitto dell’azienda in corso con la curatela al momento dell’aggiudicazione dell’immobile aziendale (Cassazione civile, sez. 1, 07/06/1999, n. 5550). Da ultimo, anche a voler ritenere che il bando di gara costituisca lex specialis che l’amministrazione si impegna a rispettare, dovendosi, per giurisprudenza consolidata, considerare alla stregua di un’offerta al pubblico ai sensi dell’art. 1336 c.c., nel caso di specie quest’ultima non è stata successivamente modificata (con l’introduzione di una nuova condizione), essendo già stato previsto nel Disciplinare di gara espressamente che “si rende noto che l’aggiudicatario dell’asta non potrà vantare nessun diritto in relazione agli immobili per i quali dovesse essere esercitato il diritto di prelazione e/o di riscatto da parte degli aventi diritto” (vedi pag. 8 della sentenza impugnata).

3. Con l’unico motivo i ricorrenti incidentali denunziano la violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), per aver la corte locale rigettato la domanda ex art. 2932 c.c. proposta dalla Gestioni del Corso s.r.l., nonostante la stessa avesse esercitato la prelazione e versato il 10% del prezzo di aggiudicazione.

3.1. Il motivo è fondato.

3.2. Invero, la corte capitolina non ha escluso in astratto la possibilità per la Gestioni del Corso s.r.l. di ricorrere all’art. 2932 c.c., ma ha sostenuto che, nel caso di specie, difettasse la condizione di proponibilità della domanda fino al passaggio in giudicato dell’accertamento in ordine alla legittimità dell’esercizio del diritto di prelazione ai sensi della L. n. 397 del 1978, traendone l’inevitabile conseguenza che nessun inadempimento all’obbligo di contrarre potesse essere addebitato alla Scip.

3.2.1 – Giudica la Corte che il giudice dell’appello non ha fatto buon governo dei limiti applicativi dell’art. 2932 cod. civ., laddove non ha considerato che, a seguito della riunione dei due giudizi – (quello portante il n.r.g. 1354/2008, in cui la Gestioni del Corso figurava come appellante e chiedeva l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo; quello individuato con il n.r.g. 2169/07, in cui l’appellante ICAL chiedeva la medesima pronuncia a proprio vantaggio) la verifica dell’esistenza dei presupposti a che si pronunciasse ex art. 2932 cod. civ. apparteneva già alla materia del contendere, così che la Corte territoriale, dando atto della legittima accettazione dell’invito ad offrire da parte della Gestioni del Corso – che presupponeva il subentro della neocostituita società alle tre precedenti conduttrici – doveva di conseguenza pronunciarsi sulla domanda di esecuzione specifica proposta dalla medesima società, non essendo praticabile la tesi che, una volta riuniti i due giudizi, la cognizione degli stessi fosse logicamente separata sol per quello che riguardava la sussistenza del subentro nel contratto di affitto e del conseguente diritto di prelazione.

4 – La sentenza va dunque cassata in accoglimento del ricorso incidentale; il giudice del rinvio, che si designa in diversa sezione della Corte di Appello di Roma, provvederà anche alla regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

4.1 – Dal momento che il ricorso è stato notificato tra il 19 ed il 25 giugno 2014, e dunque in epoca successiva all’entrata in vigore della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha introdotto del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, il comma 1 quater sussistono i presupposti per condannare le sole parti ricorrenti al versamento di un’ ulteriore somma, pari all’importo del contributo unificato.

PQM

 

Rigetta il ricorso principale ed accoglie quello incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al ricorso accolto e rinvia a diversa sezione della Corte di Appello anche per la regolazione delle spese del giudizio di cassazione; pone a carico della sola ricorrente principale l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il proposto ricorso, a norma del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 bis.

La presente motivazione è stata redatta con la collaborazione dell’Assistente di Studio dr. P.A..

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione seconda della Corte di Cassazione, il 14 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 4 settembre 2017

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