Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20693 del 09/08/2018

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20693 Anno 2018
Presidente: MANNA FELICE
Relatore: BESSO MARCHEIS CHIARA

ORDINANZA

sul ricorso 4753-2013 proposto da:
CARBONE CONCETTA, elettivamente domiciliata in ROMA,
VIALE ANGELICO 32, presso lo studio dell’avvocato
ALESSIA GIOVANNELLI, rappresentata e difesa
dall’avvocato GABRIELLA LOPARDI;
– ricorrente contro

MACCHIA VINCENZA,
2017
3001
CLi

FACHECHI

OTTAVIO,

elettivamente

domiciliati in ROMA, VIA PIAZZALE CLODIO 14, presso lo
studio dell’avvocato CLAUDIO MANZIA, che li rappresenta
e difende;
– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 3351/2012 della CORTE D’APPELLO
di ROMA, depositata il 22/06/2012;

Data pubblicazione: 09/08/2018

udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio del 15/11/2017 dal Consigliere Dott. CHIARA

BESSO MARCHEIS.

R.G. 4753/2013

PREMESSO CHE

Fachechi e Vincenza Macchia: premesso di essere proprietaria
esclusiva dell’area esterna circostante il fabbricato, edificato dal padre
Luigi Carbone, in forza dell’atto con cui il padre le aveva donato un
appartamento ubicato nel fabbricato, proponeva domanda con cui
chiedeva di accertare la insussistenza di diritti altrui sull’area e
conseguentemente di ordinare la riduzione in pristino della medesima
con eliminazione di una finestra e di ogni altra opera abusiva, con
condanna al risarcimento dei danni; i convenuti si costituivano
affermando la natura comune dell’area; il Tribunale di Roma rigettava
la domanda.
La Corte d’appello di Roma – con sentenza 22 giugno 2012, n.
3351 – ha respinto l’appello fatto valere dalla soccombente.
Concetta Carbone ricorre per cassazione.
Ottavio Fachechi e Vincenza Macchia resistono con controricorso.
La ricorrente e i controricorrenti hanno depositato memoria ai
sensi dell’art. 380-bis 1 c.p.c.

CONSIDERATO CHE
1. Il ricorso è articolato in tre motivi.
I primi due sono solo tra loro strettamente connessi e vanno
congiuntamente esaminati. Il primo denuncia violazione e/o falsa
applicazione degli artt. 1117, 2643 e 2644 c.c. per avere la Corte
d’appello affermato che, essendo l’atto d’acquisto di compravendita
tra Luigi Carbone e la dante causa dei controricorrenti e quello tra
questa e Ottavio Fachechi e Vincenza Macchia anteriori alla donazione

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La ricorrente Concetta Carbone conveniva in giudizio Ottavio

dell’area controversa in favore di Concetta Carbone, questa non è loro
opponibile. La Corte d’appello non ha così considerato che l’art. 1117
c.c., nell’interpretazione della giurisprudenza, pone la necessità di
fare riferimento, per stabilire la natura comune o esclusiva delle parti
dell’edificio condominiale, all’atto costitutivo del condominio, ossia al

unico proprietario ad altro soggetto. Il secondo motivo di ricorso
lamenta la medesima mancata considerazione del primo atto di
trasferimento sotto il profilo dell’omessa e in ogni caso insufficiente
motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.
I due motivi sono fondati. La Corte d’appello, che dal fatto che gli atti
di compravendita del 1991 e del 2002 dell’appartamento dei contro
ricorrenti, atti in cui è presente la dicitura “spazio comune dello
stabile” sono stati trascritti prima della donazione del 2005, ha
ricavato che la donazione dell’area non può essere opposta a Ottavio
Fachechi e Vincenza Macchia, non ha considerato quello che ad avviso
della ricorrente è il primo atto di compravendita, ossia il contratto
concluso da Luigi Carbone con gli acquirenti Elhalabe Omel Saad e
Giuseppe Placidi il 19 ottobre 1982. Secondo la giurisprudenza di
questa Corte di cassazione, “al fine di stabilire se sussista un titolo
contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c.,
occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi,
al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario
proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima
vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito
dei beni comuni risulti riservata a uno solo dei contraenti, deve
escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli
comuni” (così Cass. 11812/2011).
2. L’accoglimento dei primi due motivi determina l’assorbimento
del terzo, che contesta omessa e in ogni caso insufficiente
motivazione circa l’erronea, ad avviso della ricorrente, interpretazione

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primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario

del contratto di compravendita, del 1° agosto 1991, intercorso tra
Luigi Carbone e Bice Rinesi, interpretazione che ha portato la Corte
d’appello a ritenere che Carbone avesse venduto a Rinesi, oltre
all’appartamento, pure la comproprietà dell’area circostante il
fabbricato.

accolti e la causa va rinviata al giudice di merito che, applicando il
principio di diritto sopra ricordato, deciderà la causa. Il giudice di
rinvio provvederà pure sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.
La Corte accoglie il primo e il secondo motivo, dichiara assorbito il
terzo motivo del ricorso; cassa il provvedimento impugnato in
relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per la decisione circa le
spese, a diversa sezione della Corte d’appello di Roma.
Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione
seconda civile, in data 15 novembre 2017.

DEPOSITATO IN CANCELLERIA
Roma,

O 9 AGO. 2018

3. La sentenza impugnata va cassata in relazione ai due motivi