Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20622 del 07/08/2018

Civile Ord. Sez. 3 Num. 20622 Anno 2018
Presidente: FRASCA RAFFAELE
Relatore: GIANNITI PASQUALE

ORDINANZA INTERLOCUTORIA
sul ricorso 20924-2016 proposto da:
INPS – ISTITUTO NAZIONALE PREVIDENZA SOCIALE , in
persona

Presidente

del

e

tale

come

legale

rappresentante Professor TITO MICHELE BOERI,
elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI
267, presso lo studio dell’avvocato SALVATORE
PUGLIESE, che lo rappresenta e difende giusta procura
speciale a margine del ricorso;
– ricorrente contro

TRAVAGLINI ETTORE, elettivamente domiciliato in ROMA,
VIA

COLA

dell’avvocato

DI

RIENZO

212,

GIANLORENZO

presso
MARINUCCI,

1

lo

studio
che

lo

Data pubblicazione: 07/08/2018

rappresenta e difende giusta procura speciale in
calce al controricorso;
– controricorrente

–

avverso la sentenza n. 2005/2016 della CORTE
D’APPELLO di ROMA, depositata il 25/03/2016;

consiglio del 12/04/2018 dal Consigliere Dott.
PASQUALE GIANNITI;

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udita la relazione della causa svolta nella camera di

RILEVATO CHE

1.La Corte di Appello di Roma con sentenza 25/3/2016, in
riforma della sentenza emessa in data 28/12/2007 dal Tribunale di
Roma, ha trasferito la proprietà dell’immobile sito in Roma, Piazzale
Clodio n. 61, Scala B, Interno 1, riportata nel catasto di Roma alla
partita 176967, particella 353 sub 35, in favore di Ettore Travaglini

euro 109.788,62.
Ettore Travaglini aveva convenuto in giudizio davanti al
Tribunale di Roma l’INPDAP e la Società di Cartolarizzazione degli
immobili pubblici a r.I., rappresentando: che sin dal 1958 aveva
condotto in locazione l’immobile di cui sopra, di proprietà Inpdap;
che l’ultimo contratto di locazione per uso abitativo era stato
sottoscritto in data 20/11/1993; che, in attuazione della legge
662/1996, l’ente proprietario aveva inviato a tutti i titolari di un
contratto di locazione una lettera di intenti contenente l’invito
all’esercizio del diritto di prelazione sulla vendita degli immobili ad
un prezzo determinato in via definitiva; che tale determinazione
avrebbe dovuto tener conto delle riduzioni previste per legge (del
30% per le unità locate ad uso abitativo e dell’ulteriore 15% per la
vendita in blocco delle stesse); che, nella comunicazione inviatagli,
tuttavia, il prezzo dell’unità condotta in locazione era stato
individuato senza tener conto delle riduzioni previste per legge;
che, pertanto, dopo aver dichiarato di voler esercitare il diritto di
prelazione, aveva invitato l’ente alla corretta determinazione del
prezzo in considerazione dell’effettivo uso abitativo del bene; che
con comunicazione 12/3/2002 l’ente locatore aveva dichiarato di
essere in possesso di prove documentali attestanti la destinazione
ad uso ufficio (e non già abitativo) dell’immobile in questione; che
in data 26/3/2002 l’ente proprietario, a fronte del più basso prezzo
offerto, si era rifiutato di stipulare l’atto di compravendita davanti

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subordinatamente al versamento da parte di costui dell’importo di

al notaio rogante; che in data 1572/2002 l’ente aveva comunicato
l’avvenuto trasferimento della proprietà dell’immobile alla SCIP srl.
Sulla base di tali premesse il Travaglini aveva chiesto
l’accertamento dell’intervenuto incontro della volontà contrattuale
delle parti in ordine alla compravendita dell’immobile ed il
trasferimento dello stesso ex art. 2932 c.c. al minor prezzo
determinato per legge in considerazione dell’uso residenziale

Si erano costituiti in giudizio entrambi gli enti convenuti.
A seguito di soppressione dell’INPDAP per confluenza
nell’INPS, si era costituito nel giudizio riassunto detto istituto, il
quale, in proprio e quale procuratore della SCIP srl, aveva
contestato la domanda attorea, deducendo: sia il mancato
perfezionamento del negozio giuridico in difetto dell’accordo su un
elemento essenziale (quale il prezzo); sia la preclusione in capo al
giudice di merito di ogni valutazione diretta alla corretta
determinazione del prezzo di vendita, in mancanza del previo
esperimento della specifica procedura prevista dall’art. 3 comma
109 della legge 662/1996 (che si sarebbe dovuta incardinare
davanti all’ufficio tecnico erariale).
Il Giudice di primo grado aveva respinto la domanda attorea
rilevando che: a) a fronte di una formale proposta dell’ente
dismittente, la dichiarazione con la quale il locatario aveva
manifestato la volontà di esercitare il diritto di prelazione ad un
diverso prezzo era equivalsa (non ad accettazione, ma) a nuova
proposta, alla quale non aveva fatto seguito l’accettazione
dell’ente; b) in difetto del previo interpello che le parti avrebbero
potuto rivolgere all’Ufficio tecnico erariale (organo specificatamente
previsto dalla legge ed avente la funzione di rideterminare con
efficacia vincolante il prezzo di vendita nei casi di contestazione),
ogni ulteriore valutazione del punto era preclusa al giudice di
merito.

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dell’immobile.

2.Avverso la sentenza della Corte di appello propone ricorso
l’Inps, articolando 4 motivi.
2.1. Con il primo motivo l’ente denuncia, in relazione all’art.
360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ., l’omesso esame di fatti e
documenti attestanti la effettiva destinazione dell’immobile locato
(uso non residenziale).
Si duole che la Corte territoriale,

nell’accertare la

locazione del 1993, ma ha omesso di considerare la concessione in
sanatoria rilasciata dal Comune di Roma in data 1/4/1998 e la
dichiarazione scritta 20/4/1976 a firma del conduttore, che
attestano la destinazione del bene ad uso non abitativo (e
precisamente a studio professionale del conduttore). Rileva, quanto
alla intervenuta concessione, che il giudice ordinario non può
dichiarare una destinazione d’uso in contrasto con quella stabilita
dall’Amministrazione competente, trattandosi di materia
urbanistica; e, quanto alla dichiarazione sottoscritta dall’avv.
Travaglini, che si tratta di documento che attesta la destinazione
effettiva del bene (a prevalente uso di studio) a partire dal 1976.
In definitiva, la destinazione effettiva del bene (uso non
residenziale), praticata al momento della formulazione dell’atto di
interpello (11/12/2000), avrebbe pienamente legittimato, quale
unica determinazione del prezzo possibile, quella proposta
dall’Inps, con conseguente rigetto delle domande attoree volte ad
ottenere su quel prezzo l’abbattimento del 30% (riservato agli
immobili ad uso residenziale) e dell’ulteriore 15% (riservato alla
vendita in blocco degli appartamenti ad uso residenziale).
2.2. Con il secondo motivo denuncia, in relazione all’art.
360,1 comma, n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 3,
comma 109, lettera d), della legge 23 dicembre 1996 n. 662.
Si duole che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte
d’Appello, l’art. 3, co. 109, lettera d) della I. 662/1996,
correttamente applicato, come per l’appunto aveva fatto il giudice
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destinazione d’uso del bene immobile, ha esaminato il contratto di

di primo grado, prevede il ricorso del conduttore all’ufficio tecnico
erariale (ute), in quanto la contestazione circa la destinazione del
bene comporta, oltre all’applicabilità o meno dell’abbattimento
percentuale del prezzo previsto per gli alloggi ad uso residenziale,
una divergenza tra le parti in ordine al prezzo di mercato
determinato dall’ente sul presupposto della destinazione urbanistica
ad uso ufficio. Sostiene che l’ente, nel determinarsi alla vendita del

ha considerato tra i criteri anzitutto la destinazione specifica del
bene, giacché la stima del prezzo di mercato effettuata dall’ente si
è fondata proprio assumendo la destinazione non abitativa
dell’immobile. Deduce che la contestazione della destinazione d’uso
del bene si risolve nella necessità di una nuova e diversa
determinazione del prezzo di mercato da parte dell’ente,
investendo la discrezionalità ad esso riservata sia in ordine alla
quantificazione del prezzo che alla volontà e convenienza di
procedere con la vendita.
2.3. Con il terzo motivo, sempre in relazione all’art. 360
primo comma n. 3 c.p.c., denuncia violazione e falsa applicazione
degli articoli 2932 c.c., 1339 c.c., 1329 c.c., 1331 c.c., art. 3
comma 109 della legge 23 dicembre 1996, n. 662.
Si duole che la Corte di Appello ha applicato erroneamente
l’art. 2932 c.c. ritenendo perfezionato un obbligo a contrarre tra le
parti in difetto dei relativi presupposti, e, in particolare, in
mancanza di intesa sull’elemento essenziale del prezzo (che non
era stato accettato dal conduttore e che non era integrabile per
legge secondo quanto previsto dall’art. 1339 c. c., stante la
discrezionalità riservata all’ente dismittente nella determinazione
del prezzo di mercato e stante l’incidenza, su detta quantificazione,
della destinazione d’uso dell’immobile).
Sostiene che l’Istituto, se avesse considerato una
destinazione d’uso abitativo (piuttosto che una destinazione ad uso
diverso), avrebbe proposto al conduttore un prezzo diverso a priori.
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bene e nello stimare il prezzo di mercato da proporre al conduttore,

Pertanto, al caso di specie non è applicabile il principio di
eterointegrazione contrattuale, previsto dall’art. 1339, in quanto è
riservata alla piena discrezionalità dell’ente la valutazione di
convenienza di procedere alla dimissione e la determinazione del
prezzo di mercato (su cui poi applicare, se del caso, l’abbattimento
percentuale previsto dalla legge in presenza di determinati
presupposti). Rileva che la dismissione degli immobili pubblici ai

opzione d’acquisto legale, per cui, quand’anche si volesse ritenere
formalizzata una valida accettazione da parte del conduttore, la
proposta sarebbe mancata del tutto di un elemento essenziale (il
giusto prezzo, per l’appunto).
2.4. Con il quarto motivo, in relazione all’art. 360 primo
comma n. 1 c.p.c., denuncia difetto di giurisdizione del giudice
ordinario.
Si duole che la Corte d’Appello, accertando una destinazione
d’uso diversa da quella considerata dall’ente, non si è limitata,
come dalla stessa erroneamente rilevato in motivazione, ad
applicare una decurtazione percentuale del prezzo, ma ha investito
la sfera decisionale di esclusiva competenza dell’ente in ordine alla
convenienza della vendita ed ha di fatto imposto, per via giudiziale,
un prezzo di mercato che era stato originariamente parametrato
sull’uso diverso da quello abitativo; e che, accogliendo
l’impugnazione, ha omesso di rilevare che l’esistenza della citata
concessione in sanatoria del 1998 (mai impugnata in sede
amministrativa o giurisdizionale) impedisce al giudice ordinario di
conferire al bene immobile una destinazione diversa da quella che
con essa è stata accertata.
Rileva dunque il difetto di giurisdizione del giudice ordinario:
nella parte in cui aveva effettuato un accertamento della
destinazione d’uso del bene in contrasto con la concessione in
sanatoria rilasciata dal Comune di Roma, operando una indebita
sostituzione all’accertamento di natura urbanistica effettuato dalla
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conduttori è qualificata nella giurisprudenza di legittimità come

competente autorità amministrativa e di esclusiva competenza del
giudice amministrativo; nonché nella parte in cui aveva svolto un
sindacato di merito di tipo sostitutivo rispetto alle valutazioni
riservate per legge all’ente in ordine alla quantificazione del prezzo
di mercato dell’ente, nonché in ordine alla convenienza
dell’operazione dismissiva.

contestare la fondatezza del ricorso, eccepisce la tardività dello
stesso, sul presupposto che i termini di legge decorrono dalla data
della prima notifica della sentenza impugnata (avvenuta in data
30/3/2016) e non dalla successiva notificazione della stessa
(avvenuta telematicamente in data 8/6/2016).

4.In vista dell’odierna adunanza camerale, l’Istituto ricorrente
deposita memoria.

RITENUTO CHE

Il Collegio preliminarmente rileva che il quarto motivo del
ricorso pone una questione di giurisdizione, la cui decisione
compete alle Sezioni Unite.

P.Q.M.

La Corte rimette il fascicolo al Primo Presidente della Corte
per l’assegnazione alle Sezioni Unite.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Terza
Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione in data 12 aprile
2018.

3.Resiste il Travaglini con controricorso, nel quale, oltre a