Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20550 del 29/09/2020

Cassazione civile sez. II, 29/09/2020, (ud. 03/03/2020, dep. 29/09/2020), n.20550

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Presidente –

Dott. BELLINI Ugo – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28593/2016 R.G., proposto da:

V.B., rappresentata e difesa dall’avv. Angelo Fiumara,

elettivamente domiciliata in Roma, Piazza Re di Roma n. 21;

– ricorrrente –

contro

S.A., VI.CR. E VI.AL.;

– intimati –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 6130/2016,

depositata in data 7.10.2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 3.3.2020 dal

Consigliere FORTUNATO Giuseppe.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

V.B. ha adito il tribunale di Frosinone, esponendo di aver stipulato, in data 20.12.2008, con S.A. e con il coniuge Vi.Vi.Gi., un preliminare di acquisto dell’immobile sito in loc. (OMISSIS), per il prezzo di Euro 35.000,00, versando una caparra di Euro 3500,00.

Ha altresì dedotto che, ai sensi della L. n. 122 del 2010, art. 19, comma 14, l’immobile doveva essere accatastato e che occorrevano – per la stipula del definitivo – le planimetrie e la dichiarazione di conformità dello stato di fatto che, nella specie, era difforme da quella figurante al catasto; che a causa di tali difformità, non aveva potuto ottenere il mutuo finalizzato all’acquisto.

Ha chiesto di risolvere il preliminare e di condannare i convenuti al pagamento del doppio della caparra, instando, in subordine, per ottenere la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta e per la restituzione delle somme corrisposte.

I convenuti hanno resistito alla domanda, chiedendo in via riconvenzionale di dichiarare l’intervenuta risoluzione del contratto a seguito della scadenza del termine di adempimento, fissato con la diffida ad adempiere del 10.6.2010, nonchè per far accertare il loro diritto a trattenere le somme percepite.

All’esito, il tribunale ha dichiarato la risoluzione di diritto del contratto per fatto imputabile alla promissaria acquirente, respingendo ogni altra domanda e compensando le spese.

La sentenza è stata parzialmente riformata in secondo grado.

La Corte capitolina ha ritenuto che la V. fosse stata inadempiente, non avendo disponibilità liquide per procedere al versamento del prezzo, osservando che, per contro, i promittenti venditori avevano condonato l’immobile e che persistevano solo talune difformità catastali che potevano essere regolarizzate entro la data di stipula del definitivo, ritenendo – infine – inapplicabile il disposto del D.L. n. 78 del 2010, art. 19.

Ha ritenuto irrilevante che la V. non avesse ottenuto il mutuo finalizzato all’acquisto, di cui aveva fatto richiesta, a causa delle difformità catastali che i promittenti venditori si era impegnati a regolarizzare, senza provvedervi, rilevando che il contratto prevedeva che il pagamento dovesse aver luogo solo mediante assegni o con bonifico.

Ha stabilito che, in base a quanto stabilito dal punto secondo, lett. b) del contratto, le parti avessero pattuito una caparra confirmatoria di Euro 3500,00 e ha condannato la V. ad eseguire il pagamento, regolando le spese.

La cassazione della sentenza è chiesta da V.B. con ricorso in otto motivi, illustrati con memoria.

S.A. nonchè Cr. ed Vi.Al., eredi di Vi.Gi.Vi., non hanno svolto difese.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo censura la violazione degli artt. 99,112 e 345 c.p.c. e art. 1385 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, per aver la sentenza accolto la domanda di pagamento della caparra, omettendo di considerare che i resistenti avevano chiesto solo il risarcimento del danno, senza avvalersi dei rimedi di cui all’art. 1385 c.c..

Il secondo motivo denuncia la violazione – sotto altro profilo – degli artt. 99,112 e 345 c.p.c. e art. 1385 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, lamentando che nessuna richiesta di ritenzione della caparra era stata formulata in primo grado e che la Corte di merito, avendone ordinato il pagamento, abbia accolto una domanda formulata – tardivamente – in appello.

Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. e art. 1385 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, sostenendo che l’importo di Euro 3500,00 era già stato versato ai promittenti venditori e che la sentenza abbia indebitamente ordinato un doppio pagamento.

Il quarto motivo denuncia la violazione dell’art. 1385 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, art. 1385 c.c., per aver la sentenza condannato la ricorrente al versamento della caparra, sebbene il relativo impatto fosse stato già corrisposto al momento della stipula, così procurando ai promittenti venditori un ingiustificato arricchimento.

Il quinto motivo denuncia la violazione dell’art. 111 Cost., art. 132 c.p.c., art. 118 disp. att. c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per aver la sentenza omesso di indicare le ragioni per le quali ha ritenuto proposta una domanda di pagamento della caparra, disattendendo il contrario convincimento espresso – in proposito dal tribunale.

Il sesto motivo deduce la violazione degli artt. 1175,1375,2675,1453,1454,1455,1460, e 1476 c.c., art. 19, comma 4, D.L. n. 78 del 2010, artt. 115 e 116 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, per aver la sentenza ritenuto insussistente l’inadempimento dei promittenti venditori, benchè permanessero difformità catastali che questi ultimi erano tenuti a sanare, e per aver ritenuto inapplicabile D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 4, sebbene la norma fosse già in vigore alla scadenza del termine per la stipula del definitivo, fissato nella diffida ad adempiere inoltrata dai resistenti.

Il settimo motivo deduce l’errata motivazione su un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per aver la sentenza omesso di dar conto della ritenuta inapplicabilità del D.L. n. 78 del 2010, art. 19 e per aver trascurato che le riscontrate difformità catastali avevano impedito alla V. di ottenere la concessione del mutuo finalizzato all’acquisto.

Si assume, inoltre, che la scadenza del termine fissato nella diffida inoltrata dai promittenti venditori in data 10.6.2010 non poteva determinare la risoluzione del contratto, poichè la ricorrente si era dichiarata disponibile a concludere la vendita previa sanatoria delle irregolarità catastali, non essendo possibile, in mancanza, perfezionare validamente il definitivo.

L’ottavo motivo censura la violazione dell’art. 92 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, sostenendo che, essendo l’impugnazione fondata, le spese andavano poste a carico dei resistenti o comunque compensate, data la peculiarità della fattispecie.

2. Per ragioni di ordine logico vanno esaminati preliminarmente il sesto ed il settimo motivo di ricorso, che appaiono fondati nei termini che seguono.

La Corte distrettuale ha ritenuto che la V. avesse violato gli impegni assunti con il preliminare, rilevando che:

a) il contratto definitivo, dopo talune proroghe, doveva esser concluso perentoriamente entro il 31.10.2010, a seguito di diffida ad adempiere comunicata il 10.6.2010;

b) i venditori avevano ottenuto, per taluni abusi, la concessione in sanatoria, mentre permanevano talune residue difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali che potevano essere agevolmente superate tramite una mera regolarizzazione, da compiersi comunque entro la data di stipula del rogito.

c) non era applicabile il disposto del D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 14, sia perchè la norma riguarda solo i contratti definitivi, sia, perchè alla data del preliminare, la disposizione non era stata ancora emanata;

d) la V. non era in condizione di adempiere, non avendo disponibilità delle somme dovute a titolo di prezzo, essendo irrilevante la mancata concessione del mutuo a causa dell’irregolarità dell’immobile, dato che il contratto non prevedeva siffatta modalità solutoria.

Ciò premesso, la sentenza ha in tal modo omesso – anzitutto – di considerare che, come si evince dal testo della missiva del 20.7.2010, trascritta in ricorso (ricorso, pag. 19), la V. – dopo aver ricevuto la diffida ad adempiere – si era dichiarata disponibile a contrarre il definitivo ove la controparte avesse adempiuto all’obbligo contrattuale di regolarizzazione catastale dell’immobile.

La rilevanza delle suddette difformità andava apprezzata alla luce del disposto del D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 14, considerato che la norma era entrata in vigore in data 1.7.2010 e, quindi, nella pendenza del termine di adempimento fissato nella diffida.

La disposizione (che prevede che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie), era destinata a condizionare la validità della vendita, esigendo la regolarità catastale dell’immobile a pena di nullità, sicchè, fino a quando i promittenti venditori non vi avessero provveduto, non era possibile concludere il definitivo.

Per altro verso, ai fini di adeguatamente valutare l’imputabilità dell’inadempimento, occorreva conferire il giusto rilievo alla necessità che la regolarizzazione fosse effettuata tempestivamente, in modo da salvaguardare l’interesse della promissaria acquirente ad avvalersi delle forme di finanziamento cui la V. aveva programmato di accedere (e di cui erano pienamente edotti i promittenti venditori, come risulta dal carteggio riportato in ricorso), in ossequio al generale principio di correttezza nell’esecuzione del contratto, sancito dagli artt. 1375 c.c..

Infine, la dichiarazione della ricorrente di non avere altre disponibilità per corrispondere il prezzo non poteva considerarsi prova dell’inadempimento, senza preliminarmente valutare se – come sostenuto in giudizio – tale indisponibilità fosse stata effetto del rifiuto degli istituti di credito di concedere i finanziamenti a causa delle riscontrate irregolarità catastali, non essendo decisivo che il pagamento del corrispettivo della vendita dovesse avvenire con assegni o mediante bonifici, trattandosi di modalità solutorie tutt’altro che incompatibili con il reperimento della provvista tramite l’accesso al credito.

In definitiva, la sentenza, oltre a trascurare che, con la missiva del 20.7.20100, la ricorrente aveva dichiarato la propria disponibilità a concludere il contratto, non ha, come avrebbe dovuto, dato rilievo ai fini del giudizio di imputabilità dell’inadempimento a seguito della diffida ad adempiere – alla mancata regolarizzazione catastale dell’immobile alla luce della sopravvenuta entrata in vigore del D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 14, e alla condotta complessivamente tenuta dai promittenti venditori, così incorrendo nelle violazioni denunciate.

L’accoglimento della sesta e della settima censura determina l’assorbimento di tutti gli altri motivi di impugnazione, il cui esame competerà al giudice del rinvio all’esito di un nuovo apprezzamento delle vicende di causa.

Sono – dunque – accolti il sesto ed il settimo motivo di ricorso, con assorbimento degli altri motivi.

La sentenza impugnata è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il sesto ed il settimo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 3 marzo 2020.

Depositato in Cancelleria il 29 settembre 2020

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