Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20426 del 02/08/2018

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20426 Anno 2018
Presidente: BIANCHINI BRUNO
Relatore: BESSO MARCHEIS CHIARA

ORDINANZA

sul ricorso 24105-2014 proposto da:
CASTAGNA PAOLO, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA
ANTONIO BERTOLONI 44, presso lo studio dell’avvocato
MATTIA PERSIANI, rappresentato e difeso dall’avvocato
FRANCESCO VECCHIONI;

eAntd ricorrente -Zan:G.
contro

CASTAGNA PAOLO, elettivamhte domiciliato in ROMA, VIA
2017
2925

ANTONIO BERTOLONI 44, presso lo studio dell’avvocato
MATTIA PERSINI, rappresentato e difeso dall’avvocato
FRANCESCO VECCHIONI;
DE SIMONE CLAUDIO, elettivamente domiciliato in ROMA,
VIA DELLA GIULIANA 44, presso lo studio dell’avvocato
LUIGI ANTONANGELI, rappresentai:o e difeso

Data pubblicazione: 02/08/2018

dall’avvocato MARIO DEL PRINCIPE;
– controricorrenti e contro

AGORA’ PLURISERVICE s.n.c., in persona del legale
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata

dell’avvocato LUIGI ANTONANGELI, rappresentata e
difesa dall’avvocato MARIO DEL PRINCIPE;
– c/ricorrente e ricorrente incidentale –

avverso la sentenza n. 609/2014 della CORTE D’APPELLO
di L’AQUILA, depositata il 04/06/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio del 10/11/2017 dal Consigliere CHIARA BESSO
–

MARCHEIS.

in ROMA, VIA DELLA GIULIANA 44, presso lo studio

R.G. 24105/2014

PREMESSO CHE

Castagna nei confronti di Claudio De Simone (di risoluzione del
contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di un
appartamento, per grave inadempimento del promittente venditore, a
sua volta promissario acquirente del bene, con condanna di
quest’ultimo alla restituzione della caparra) e dell’agenzia immobiliare
Agorà Pluriservice (di condanna della medesima a restituire la
provvigione per inadempimento dell’obbligo di informazione ex art.
1759 c.c.); rigettava anche la domanda riconvenzionale di De Simone
di ristoro degli esborsi sostenuti per l’esecuzione di lavori
nell’appartamento.
La sentenza è stata impugnata con appello principale da Castagna
e con appello incidentale dall’agenzia Agorà e da De Simone. La Corte
d’appello dell’Aquila, con pronuncia depositata il 4 giugno 2014, ha
integralmente rigettato l’appello principale, dichiarato inammissibile
per difetto di specificità l’appello incidentale di De Simone; rigettato
l’appello incidentale di Agorà.
Paolo Castagna ricorre in cassazione contro la pronuncia.
Claudio De Simone resiste con controricorso.
La società Agorà Pluriservice resiste con controricorso e fa valere
ricorso incidentale circa la decisione sulle spese.
Il ricorrente principale propone controricorso nei confronti del
ricorso incidentale e ha depositato memoria ex art. 380-bis 1 c.p.c.

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Il Tribunale di Teramo rigettava le domande fatte valere da Paolo

CONSIDERATO CHE
I. Il ricorso principale è articolato in cinque motivi.
a) Il primo motivo denuncia “violazione o mancata applicazione
dell’art. 116 c.p.c., ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.
nonché n. 5 per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio”.

inammissibile in questa sede, critica alla ricostruzione dei fatti posta
in essere dalla Corte d’appello: si contesta, in relazione alla mancata
informazione del ricorrente della mancanza del certificato di
abitabilità al momento della stipulazione del contratto preliminare, la
valutazione operata dalla Corte circa le dichiarazioni rese da due
testimoni (Pelusi e Molinero) e lo “svilimento” invece delle pertinenti
dichiarazioni di Della Sciucca, moglie del ricorrente.
b) Il secondo motivo lamenta “violazione o mancata applicazione
degli artt. 1453, 1477 e 1490 c.c. ai sensi dell’art. 360, primo
comma, n. 3 c.p.c.”: a fronte della mancanza, alla data fissata per la
stipulazione del contratto definitivo, del certificato di abitabilità la
compravendita andava qualificata come di aliud pro alio e il contratto
preliminare risolto per inadempimento.
Il motivo è infondato. Secondo l’orientamento di questa Corte, il
successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita
dell’immobile che al momento del contratto ne sia privo possa essere
configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio (cfr. Cass.
6548/2010): nel caso in esame – lo afferma lo stesso ricorrente, v. p.
21 del ricorso – il certificato è stato rilasciato, così che, come afferma
la Corte d’appello, la mancata consegna del certificato di abitabilità
non poteva determinare, in via automatica, la risoluzione del
contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore.
c) Il terzo, il quarto e il quinto motivo sono tra loro strettamente
connessi. Con il terzo si denuncia violazione e falsa applicazione
dell’art. 1477, comma 3, c.c. (nonché omessa, insufficiente e/o
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La censura è inammissibile. Essa si sostanzia infatti in una,

contraddittoria motivazione, parametro questo non applicabile ratione
temporis alla fattispecie) per avere la Corte omesso di valutare
l’importanza dell’inadempimento con riguardo all’interesse del
promissario acquirente. Il quarto motivo contesta violazione e falsa
applicazione degli artt. 1453, 1454 e 1455 c.c. lamentando che la

in particolare la diffida ad adempiere contenuta nella lettera del 27-29
novembre 2000 e la scrittura redatta dal notaio il giorno 15 dicembre
2000. Il quinto motivo fa valere violazione e falsa applicazione degli
artt. 1453 e 1455 c.c. per non avere la Corte d’appello dato rilievo,
nel considerare la gravità dell’inadempimento, al fatto che
l’adempimento, il rilascio del certificato di abitabilità, è successivo
rispetto alla proposizione della domanda in giudizio, essendo stato
posto in essere durante la causa.
I motivi sono fondati. La Corte d’appello, dopo avere correttamente
escluso, dato che il certificato di abitabilità è stato poi rilasciato dal
Comune, la configurabilità dell’aliud pro alio, non ha poi valutato che
è obbligo del venditore consegnare i documenti relativi all’uso della
cosa venduta, che devono essere acquisiti al momento della
stipulazione del contratto definitivo di compravendita (cfr. Cass.
25427/2013) e non ha verificato in concreto la gravità
dell’inadempimento, così non valutando gli elementi evidenziati dal
ricorrente, come la diffida ad adempiere contenuta nella lettera 27
novembre 2000 (ove si avvertiva che in mancanza, al momento della
stipulazione del contratto definitivo di compravendita, del certificato
di abitabilità, “il contratto si intenderà senz’altro risolto”) e il fatto che
vi è stato sì adempimento, ma a distanza di sette anni dalla diffida (il
certificato risulta essere stato rilasciato – p. 8 della sentenza
impugnata – il 19 febbraio 2007).
II. L’accoglimento dei tre motivi comporta l’assorbimento del ricorso
incidentale fatto valere dalla società Agorà Pluriservice, che ha ad
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Corte non ha adeguatamente considerato alcuni elementi probatori, e

oggetto il capo della sentenza della Corte d’appello che ha confermato
la pronuncia di primo grado che aveva compensato le spese del
processo tra le parti e quello, della medesima pronuncia, in cui sono
state compensate per un terzo le spese del giudizio di secondo grado.
III. La decisione impugnata va cassata in relazione ai tre motivi

principio di diritto sopra precisato, valuterà la gravità
dell’inadempimento del venditore in relazione alle concrete
circostanze del caso di specie.

P.Q.M.
La Corte rigetta i primi due motivi e accoglie il terzo, il quarto e il
quinto motivo del ricorso principale; dichiara l’assorbimento del
ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi
accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello dell’Aquila in diversa
composizione, anche per la pronuncia sulle spese del presente
giudizio.
Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione
seconda civile, in data 10 novembre 2017.

Il Presidente
(Bruno Bianchini)
/,

DEPOSITATO IN CANCELLERIA

Roma,

02 AGO. 2018

accolti e la causa rinviata al giudice di merito che, seguendo il