Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20395 del 05/10/2011

Cassazione civile sez. VI, 05/10/2011, (ud. 14/07/2011, dep. 05/10/2011), n.20395

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 1

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente –

Dott. FELICETTI Francesco – Consigliere –

Dott. SALVAGO Salvatore – rel. Consigliere –

Dott. CECCHERINI Aldo – Consigliere –

Dott. FORTE Fabrizio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ordinanza

sul ricorso 9840/2010 proposto da:

COMUNE DI AVELLINO (OMISSIS) in persona del Sindaco e legale

rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

DELLA GIULIANA 74, presso lo studio dell’avvocato RAFFAELE PORPORA,

rappresentato e difeso dall’avvocato PERROTTA Alessandro, giuste

determine dirigenziali n. 152 del 21.1.2010 e n. 795 del 25.3.2010 e

giusta mandato e procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

PLANNING AND BUILDING SRL IN LIQUIDAZIONE (OMISSIS) in persona

del suo liquidatore e legale rappresentante pro tempore,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA XX SETTEMBRE 47, presso lo

studio dell’avvocato SANDULLI Michele, che la rappresenta e difende

unitamente agli avvocati SANDULLI EMILIO PAOLO, NARDONE ANTONIO,

giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2995/2009 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI del

7.10.09, depositata il 16/10/2009;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

14/07/2011 dal Consigliere Relatore Dott. SALVATORE SALVAGO;

udito per il ricorrente l’Avvocato Raffaele Porpora (per delega avv.

Alessandro Perrotta) che si riporta ai motivi del ricorso;

udito per la controricorrente l’Avvocato Emilio Paolo Sandulli che si

riporta agli scritti.

E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. CARMELO

SGROI che nulla osserva rispetto alla relazione scritta.

La Corte:

Fatto

PREMESSO IN FATTO

1. – 1. – E’ stata depositata in cancelleria il 17 gennaio 2011 la seguente relazione, in applicazione dell’art. 380-bis cod. proc. civ.:

1. E’ impugnata la sentenza della Corte di appello di Napoli del 16 ottobre 2009;la quale ha determinato l’indennità dovuta dal comune di Avellino alla s.p.a. Planning and Building in liquidazione per l’avvenuta espropriazione di un fondo edificabile di sua proprietà ubicato in quel comune (in catasto all’art. 7511, fg. 42, part. 1, 3, 4 e 48) nella misura di Euro 1.067.093,75 e quella per l’occupazione temporanea dell’immobile nella misura di Euro 550.607,14.

Ha ritenuto al riguardo che l’immobile, sia con la stima analitica che con quella sintetica comparativa aveva un valore di L. 225.000 – 247.000 mq. nell’anno 1987 che rivalutato attraverso i dati ISTAT al 1993 diveniva di L. 330.000 mq.; cui doveva essere aggiunto l’ulteriore importo del 10% di cui all’art. 37, comma 2 del T.U. appr. con D.P.R. n. 327 del 2001, nonchè il 50% del controvalore delle porzioni residue aventi un’estensione di mq. 1375 non più utilizzabili.

2. Il Comune di Avellino ha proposto ricorso per 4 motivi con i primi due dei quali ha dedotto: a) violazione della L. n. 2365 del 1859, art. 39; T.U. appr. con D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37; art. 2697 cod. civ., artt. 115 e 116 cod. proc. civ., per avere calcolato il valore del fondo con criteri erroneamente applicati, posto che con quello analitico doveva escludersi la porzione di terreno destinata ad infrastrutture e non tenersi conto degli indici fondiari, mentre quello sintetico-comparativo doveva prendere in esame anche i dati forniti da esso comune con riferimento ai terreni omogenei che documentavano valori inferiori a quello arbitrariamente calcolato dalla sentenza con riferimento all’anno 1993; b) violazione del citato D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, per avere applicato una indebita maggiorazione del 10% introdotta dalla norma esclusivamente per le espropriazioni la cui dichiarazione di p.u. è successiva all’entrata in vigore del T.U. (art. 57).

3. Il ricorso, ammissibile perchè avente per oggetto le violazioni delle disposizioni di legge indicate, in cui è incorsa la sentenza impugnata nella ricognizione legale e nella determinazione del valore dell’immobile, può essere esaminato in Camera di consiglio ai sensi dell’art. 375 cod. proc. civ., n. 5, ed essere accolto per manifesta fondatezza dei motivi suddetti se sono condivise le considerazioni che seguono.

Essendo pacifica tra le parti la destinazione edificatoria del terreno, la Corte di appello ne ha determinato il valore con criteri erronei,assolutamente difformi da quelli enunciati dalla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “La determinazione del valore del fondo può avvenire sia con metodi analitico- ricostruttivi, tesi ad accertarne il valore di trasferimento; sia con metodi sintetico-comparativi, volti invece a desumerne dall’analisi del mercato il valore commerciale attraverso il riferimento alle aree omogenee” (Cass. 12771/2007; 1161/2007). Da qui la regola conclusiva oggi non più contestata, che “rientra tra i compiti del giudice di merito, stabilire (anche in base alle indicazioni del consulente tecnico d’ufficio) se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell’area; e se privilegiare quest’ultimo metodo, ovvero i criteri di stima c.d.

analitici-ricostruttivi, o ancora metodi diversi da questi”.

4. Ora, quanto al metodo analitico-ricostruttivo per primo utilizzato dalla sentenza, la Corte di Cassazione ha enunciato i seguenti principi: 1) Il D.M. 2 aprile 1968, fissa gli “standard” di edificabilità delle aree distinguendo a tal fine, la densità edilizia in densità territoriale e densità fondiaria: la prima è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sull’intera superficie della zona;

mentre, la densità fondiaria è riferita alla singola area e definisce il volume massimo consentito su di essa, ed il relativo indice (c.d. indice di fabbricabilità) va applicato all’effettiva superficie suscettibile di edificazione (Cass. 5874/2004; 16710/2003;

Cons. St. 1402/1999); 2) La valutazione indennitaria del fondo espropriato deve essere necessariamente commisurata ad indici medi riferiti all’intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinare a spazi liberi, o comunque non suscettibili di edificazione per il privato, nel senso che, ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a criteri comparativi basati sul valore di aree omogenee, l’adozione del metodi analitico-ricostruttivo comporta che l’accertamento dei volumi realizzabili sull’area non possa basarsi sull’indice fondiario di edificabilità (che è riferito alle singole aree specificamente destinate all’edilizia privata) e che, invece, postulando l’esercizio concreto dello “ius aedificandi” che l’area sia urbanizzata e che si tenga conto dell’incidenza degli spazi all’uopo riservati ad infrastrutture e servizi di ordine generale (Cass. 25363/2006; 8525/2006, 18254/2004); 3) conclusivamente, l’adozione del metodo analitico-ricostruttivo comporta che l’accertamento dei volumi realizzabili sull’area non possa basarsi sull’indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all’uopo riservati ad infrastnitture e servizi a carattere generale; e deve tener conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall’amministrazione, assicurano l’immediata utilizzazione edificatoria dell’area (Cass. 9891/2007; 21011/2006;: 11477/2006;

7518/2001);

A nessuno di questi principi si è attenuta la Corte di appello, la quale ha calcolato il valore dell’ipotetico complesso edilizio realizzabile nell’anno 1985, invece che nell’anno 1993 che era quello del decreto di esproprio; si è avvalsa dell’indice fondiario pari a mc/mq. 5,5 invece che di quello territoriale; e, pur dichiarando che dalla complessiva superficie espropriata doveva essere sottratta una porzione pari al 30% destinata alle infrastrutture, ha calcolato l’indennità di espropriazione (e quella di occupazione) non solo su un valore assai diverso da quello accertato con il meccanismo suddetto (L. 247.518 mq.), ma anche sull’intera area espropriata pari a mq. 5067 senza più apportarvi l’enunciata detrazione (e ripetendo il medesimo errore per la stima dei relitti).

5. In errori non meno determinanti è incorsa nella successiva applicazione del criterio c.d. sintetico-comparativo che deve risolversi nell’attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili “omogenei”, con riferimento non solo agli elementi materiali – quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili – e temporali ma anche e soprattutto alla condizione giuridica urbanistica: avendo accertato che terreni limitrofi a quello espropriato avevano nel biennio 1985-1987 un valore di L. 225.000- 230.000 mq. per poi attribuirgli, invece, quello di L. 314.527,50 mq.

in base ad una rivalutazione dell’importo attraverso gli indici calcolati dall’ISTAT per l’aumento dei prezzi al consumo: aumentato infine a L. 330.000 mq. per ragioni di “equità” (pag. 4).

Non sembra,infatti, alla stregua dei menzionati principi giurisprudenziali, che la decisione di merito potesse sfuggire alla seguente alternativa: o gli elementi di comparazione utilizzati e quelli suggeriti dal comune di Avellino (neppure esaminati) risultavano rappresentativi del mercato immobiliare dei terreni inclusi nella zona H1 pure nell’anno 1993 (anche in considerazione della nota stasi del mercato suddetto successiva all’anno 1990); ed allora appare del tutto arbitraria la rivalutazione operata soprattutto per la stima dell’indennità di occupazione temporanea svoltasi proprio nel corso degli anni cui si riferiscono gli elementi di comparazione recepiti: a maggior ragione al lume di non controllabili ragioni di equità, che rendono la motivazione altresì illogica per avere, da un lato invocato il metodo sintetico- comparativo e poi finito per disattendere gli stessi elementi di comparazione e le stesse valutazioni prospettati dal consulente tecnico. Ovvero, gli elementi suddetti non erano rappresentativi del mercato immobiliare della zona nell’anno 1993, ed allora occorreva reperire dati ulteriori che ne documentassero l’andamento all’epoca del decreto ablativo; mentre, in mancanza di parametri di riferimento di una certa significatività e consistenza ai fini dell’applicazione del metodo sintetico comparativo, la sola soluzione praticabile era quella di adottare un diverso sistema, di tipo analitico – ricostruttivo, tramite l’accertamento del valore di trasformazione del suolo (Cass. 9178/2006; 8706/2006 cit.; 9207/1999).

6. Ciò che nell’uno o nell’altro caso non era consentito era la stima dell’immobile con parametri aventi tutt’altra funzione,avendo la giurisprudenza di legittimità ripetutamente affermato che “Il mercato immobiliare risente, invece, di variabili macroeconomiche diverse dalla fluttuazione della moneta nel tempo, anche se a questa parzialmente legate, e di condizioni microeconomiche dettate dallo sviluppo edilizio di una determinata zona, e queste sono completamente avulse dal valore della moneta. L’andamento del mercato immobiliare, dunque, non può essere ricostruito in base alle modificazioni nel tempo del valore della moneta, ma richiede un’indagine specifica nel settore, anche perchè gli indici Istat riflettono le variazioni dei pressi al consumo, ma non tengono conto delle quotazioni di mercato degli immobili” (Cass. 14031/2000;

8706/2006; 24857/2006; 3189/2008).

7. Egualmente errato è infine l’ulteriore aumento del 10% attribuito al valore finale del fondo come sopra determinato, sostanzialmente ricavandolo dalla L. n. 244 del 2007, art. 2, comma 89, in quanto: A) per il successivo comma 90 “Le disposizioni di cui all’art. 37, commi 1 e 2, e quelle di cui all’art. 45, comma 2, lett. a), del citato T.U. di cui al D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, come modificati dal comma 89 del presente articolo, si applicano a tutti i procedimenti espropriativi in corso”. E la Corte di Cassazione ha ripetutamente affermato anche a sezioni unite “che a seguito della declaratoria di illegittimità costituzionale del criterio di indennizzo di cui al D.L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 5-bis, convertito, con modifiche, nella L. 8 agosto 1992, n. 359 ed al D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 37, commi 1 e 2, da parte della sentenza n. 348 del 2007 della Corte costituzionale, lo “jus superveniens” costituito dalla L. 24 dicembre 2007, n. 244, art. 2, comma 89, lett. a), si applica retroattivamente per i soli procedimenti espropriativi in corso, e non anche per i giudizi in corso, come confermato dalla norma intertemporale di cui alla cit. L. n. 244, art. 2, comma 90″; B) d’altra parte le disposizioni del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 37, commi 1 e 2 (T.U. espropriazioni), si applicano soltanto nelle procedure espropriative soggette al predetto T.U. cioè quelle in cui la dichiarazione di pubblica utilità è intervenuta dopo la sua entrata in vigore (30 giugno 2003), secondo le previsioni dell’art. 57, come modificato dal D.Lgs. 27 dicembre 2002, n. 302 – mentre, nelle procedure soggette al regime pregresso, rivive la L. 25 giugno 1865, n. 2359, art. 39, e va, quindi, fatto riferimento al valore di mercato: peraltro rispondente al parametro indicato sia dall’art. 42 Cost., che dall’art. 1, All. 1 alla Convenzione Edu. (Cass. sez. un. 5265/2008; nonchè 14939/2010; 28431/2008, 11480/2008).

8. Infondato è invece il terzo motivo, con cui il comune di Avellino, deducendo violazione della L. n. 2359 del 1865, artt. 23 e 40, censura la sentenza impugnata per avere applicato il criterio di calcolo stabilito da quest’ultima norma per l’espropriazione parziale pur in mancanza di domanda da parte della espropriata che aveva invece chiesto che l’espropriazione fosse estesa ai sensi della prima norma anche ai terreni relitti: in quanto la statuizione impugnata si è attenuta al principio ripetutamente enunciato dalla Suprema Corte secondo cui “In tema di determinazione dell’indennità di espropriazione, il giudice – cui è attribuito il potere-dovere di identificare la norma che giustifica l’accoglimento di una pretesa – deve, ove ne ricorrano i presupposti, applicare d’ufficio il criterio differenziale previsto dalla L. n. 2359 del 1865, art. 40, per il caso di espropriazione parziale (Cass. 3175/2008; 19925/2007, 6086/2004).

Assorbito, pertanto l’ultimo motivo del ricorso relativo alla stima dell’indennità di occupazione temporanea, si conclude per la cassazione della sentenza impugnata affinchè il giudice di rinvio determini il valore dell’immobile della società espropriata esclusivamente in base ai criteri sopra specificati.

2. Il pubblico ministero non ha presentato conclusioni scritte.

Diritto

RITENUTO IN DIRITTO

3. – Il collegio, esaminato il ricorso, la relazione, il controricorso e le difese ulteriori, ha condiviso gli argomenti svolti nella relazione e la soluzione che vi è stata proposta.

4. – Il ricorso va pertanto accolto con riguardo ai primi due motivi, mentre il terzo va respinto.

Assorbito, infine, il quarto motivo relativo all’indennità di occupazione, la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla stessa Corte di appello di Napoli che si atterrà ai principi esposti e provvedere alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, accoglie i primi due motivi del ricorso, respinge il terzo ed assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Sesta Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 14 luglio 2011.

Depositato in Cancelleria il 5 ottobre 2011

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