Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20307 del 31/07/2018

Civile Ord. Sez. 1 Num. 20307 Anno 2018
Presidente: TIRELLI FRANCESCO
Relatore: MERCOLINO GUIDO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24348/2013 R.G. proposto da
COMUNE DI MONTEPARANO, in persona del Sindaco p.t., rappresentato e
difeso dall’Avv. Giuseppe A. Fanelli, con domicilio eletto in Roma, via della
Scrofa, n. 64, presso lo studio dell’Avv. Giuseppe Pecorilla;
–

ricorrente e controricorrente

–

contro
LA PESA ADOLFO e LEZZI OLGA, rappresentati e difesi dall’Avv. Alessandro
Alessandri, con domicilio eletto in Roma, piazza dei Carracci, n. 1;
–

con troricorrenti e ricorrenti incidentali

–

avverso la sentenza della Corte d’appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, n. 426/12 depositata il 9 luglio 2012.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7 febbraio 2018
dal Consigliere Guido Mercolino.

Data pubblicazione: 31/07/2018

FATTI DI CAUSA
1. Adolfo La Pesa ed Olga Lezzi, già proprietari di un fabbricato sito in
Monteparano (TA), alla via Trieste n. 34, e riportato in Catasto al foglio 5,
particella 67, convennero in giudizio il Comune di Monteparano, proponendo
opposizione alla stima dell’indennità liquidata ai sensi dell’art. 21 del d.P.R. 8
giugno 2001, n. 327 per l’espropriazione dell’immobile, disposta per l’esecu-

Si costituì il Comune e resistette alla domanda, chiedendone il rigetto.
1.1. Con sentenza del 9 luglio 2012, la Corte d’appello di Lecce, Sezione
distaccata di Taranto, ha accolto parzialmente la domanda, determinando
l’indennità di espropriazione in Euro 44.154,00, dando atto dell’avvenuto versamento dell’importo di Euro 40.400,00 da parte del Comune e condannandolo al versamento dell’ulteriore importo di Euro 3.754,00, oltre interessi,
presso la Cassa Depositi e Prestiti.
Premesso che l’immobile, ormai demolito, consisteva in un fabbricato
per civile abitazione di vecchia costruzione, composto dal solo piano terra,
la Corte ha ritenuto condivisibile la stima effettuata dal c.t.u. sia con criterio
sintetico-comparativo che con criterio analitico, reputando corretto il calcolo
della superficie netta effettuato sulla base di una piantina catastale e di un
rapporto tra superficie dei muri e superficie lorda valutabile in misura pari al
20-25%. Rilevato inoltre che la stima era stata eseguita sulla base del canone locatizio praticato per immobili siti nel centro di Monteparano ed aventi caratteristiche similari, estrapolato dalla banca dati dell’Agenzia del territorio, ha ritenuto corretta l’esclusione dalla valutazione dell’area residuale
non espropriata, evidenziando l’estraneità all’oggetto del giudizio dei profili
risarcitori della domanda, sottratti alla sua competenza. Ha ritenuto invece
fondate le critiche mosse alla relazione del c.t.u., nella parte riguardante
l’epoca da assumere come riferimento ai fini della valutazione dell’immobile,
osservando che la stessa doveva essere effettuata con riguardo alla data di
notificazione del decreto di determinazione dell’indennità.
2. Avverso la predetta sentenza il Comune ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un solo motivo. Il La Pesa e la Lezzi hanno resistito con
controricorso, proponendo ricorso incidentale condizionato, articolato in due

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zione di lavori relativi alla viabilità di via XXIV Maggio – via Paradiso.

motivi, al quale il Comune ha resistito a sua volta con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con l’unico motivo del ricorso principale, il Comune denuncia l’omessa, erronea e insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo
per il giudizio, osservando che, nel recepire la stima effettuata dal c.t.u. in

con metodo analitico e con riferimento alle tabelle pubblicate dall’Agenzia
del territorio, la sentenza impugnata non ha considerato che, a fronte delle
reiterate contestazioni di esso ricorrente, il consulente aveva rifiutato d’indicare le fonti da cui aveva attinto i predetti valori, riconoscendo di non aver
effettuato ricerche presso gli archivi notarili, ed affermando di essersi limitato ad assumere informazioni presso tecnici ed imprenditori operanti nella
zona, dei quali non aveva reso noti i nominativi. Aggiunge che, per effetto
dell’istituzione e del continuo aggiornamento della banca dati dell’Agenzia
del territorio, il ricorso al metodo sintetico-comparativo ed a quello analitico
ha assunto un carattere meramente residuale, non potendosi prescindere,
nella valutazione degli immobili, dai valori risultanti dalla predetta banca dati, frutto di un’elaborazione sistematica e generalizzata effettuata con lo
stesso metodo un tempo seguito dai singoli consulenti.
1.1. E’ infondata l’eccezione sollevata dalla difesa dei controricorrenti,
secondo cui le predette censure non possono trovare ingresso in questa sede, in quanto non sollevate nel primo atto difensivo o nella prima udienza
successiva al deposito della relazione da parte del c.t.u., ma in una memoria depositata dopo ulteriori udienze.
In tema di c.t.u., occorre infatti distinguere tra i rilievi concernenti la
regolarità delle operazioni, che, in quanto aventi ad oggetto nulliiàdi carattere
relativo, devono essere formulati, ai sensi dell’art. 157 cod. proc. civ., nella
prima difesa o nella prima udienza successiva al deposito della relazione, e
quelli riguardanti il merito delle indagini svolte dal consulente, la cui proposizione resta sottratta al predetto termine, trattandosi di mere argomentazioni difensive, ancorcit di carattere tecnico (cfr. Cass., Sez. lav.,
26/07/2016, n. 15418; Cass., Sez. II, 24/01/2013, n. 1744; Cass., Sez. I,

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base alla media dei valori determinati con metodo sintetico-comparativo,

10/12/2010, n. 24996). Nei giudizi come quello in esame, instaurati in epoca anteriore all’entrata in vigore della legge 18 giugno 2009, n. 69, tali rilievi potevano essere formulati anche dopo il deposito della relazione da parte
del consulente, non trovando applicazione l’art. 195, terzo comma, cod.
proc. civ., nel testo sostituito dall’art. 46, comma quinto, della predetta legge, che ha introdotto a carico del c.t.u. l’obbligo di trasmettere alle parti un

ma che la stessa venga depositata (cfr. Cass., sez. lav., 11/03/2011, n.
5897; 7/12/2010, n. 24792). Tali rilievi potevano quindi essere proposti anche successivamente, purcit nel contraddittorio delle parti, e quindi fino
all’udienza di precisazione delle conclusioni, non potendo ritenersene consentita la formulazione in comparsa conclusionale o nella memoria di replica, che avrebbe comportato la sottrazione degli stessi al dibattito processuale (cfr. Cass., Sez. I, 19/02/2016, n. 3330; 3/07/2013, n. 16611; Cass.,
Sez. H, 22/03/2013, n. 7335).
1.2. Il motivo, peraltro,èsolo parzialmente fondato.
Ai fini della liquidazione dell’indennità di espropriazione, la sentenza impugnata ha infatti recepito integralmente le conclusioni del c.t.u., il quale,
come rilevato dalla Corte distrettuale, aveva determinato il valore del fabbricato espropriato facendo ricorso sia al metodo analitico-ricostruttivo, fondato sulla capitalizzazione del reddito dell’immobile, che al metodo sintetico-comparativo, fondato sul riferimento al prezzo di mercato d’immobili aventi caratteristiche similari ed ubicati nella medesima zona di quello espropriato, e tenendo conto anche dei valori risultanti dalla banca dati dell’Agenzia del territorio.
Non piò condividersi, in proposito, l’assunto del Comune, secondo cui la
disponibilità dei valori forniti dalla predetta banca dati, gestita dall’Osservatorio del mercato immobiliare istituito con d.m. 23 dicembre 1992, comporta il
superamento dei tradizionali metodi di stima, la cui utilizzazione deve ritenersi ormai meramente residuale e sussidiaria, in quanto consentita esclusivamente in assenza di dati disponibili:è noto infatti che le indagini di mercato costituiscono soltanto una parte delle complesse operazioni di stima,
nell’ambito delle quali occorre procedere alla valutazione di ulteriori elemen-

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progetto di relazione, affincl -è possano formulare le proprie osservazioni pri-

ti, quali le caratteristiche specifiche dell’immobile, la sua vetustà, il suo stato
di conservazione e manutenzione, l’esistenza di eventuali vincoli e tutte le
altre circostanze potenzialmente incidenti sulla concreta appetibilità del bene
da parte di eventuali acquirenti; tali elementi non sono ovviamente tenuti
presenti nella determinazione dei valori inseriti nella banca dati, i quali, costituendo il risultato dell’acquisizione e dell’elaborazione di informazioni di

nell’area considerata, si configurano evidentemente come valori medi, e
pertanto, nonostante l’accuratezza delle rilevazioni e la provenienza da una
fonte particolarmente qualificata, risentono di un’intrinseca astrattezza, che
impedisce di porli in via esclusiva a base della stima, senza procedere ad ulteriori verifiche. La conferma di tale insufficienza si rinviene nel provvedimento adottato dal Direttore dell’Agenzia delle entrate in data 27 luglio
2007, che, nell’individuare i criteri utili per la determinazione del valore
normale dei fabbricati di cui all’art. 1, comma 307, della legge 27 dicembre
2006, n. 296, ai fini dell’applicazione delle norme in materia di IVA, imposte
sui redditi ed imposta di registro, prevede che i valori determinati dall’Osservatorio del mercato immobiliare devono essere integrati dalle altre informazioni in possesso dell’ufficio, ivi compresi i prezzi risultanti da compravendite fra privati per la stessa zona e nello stesso periodo temporale e dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all’osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, noncl-é quelli emergenti
da offerte di vendita o da analoghe vendite del soggetto controllato o da offerte di vendita al pubblico tramite i media.
1.3. In tema di espropriazione per pubblica utilità, lo scopo della stima
consiste d’altronde nell’individuazione del pù attendibile valore di mercato
dell’immobile espropriato, che ai sensi degli artt. 36 e ss. del d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 costituisce il parametro essenziale per la liquidazione
dell’indennità, dovendo quest’ultima rappresentare un effettivo ristoro del sacrificio concretamente imposto al proprietario; a tal fine, nessuno dei metodi
di valutazione elaborati dalla scienza estimativa pLò essere considerato astrattamente prevalente o prioritario rispetto agli altri, dovendo il giudice, e
per esso il c.t.u., scegliere il metodo di volta in volta pi appropriato alle ca-

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carattere tecnico-economico riguardanti la generalità degl’immobili situati

ratteristiche del bene da stimare ed al contesto in cuiè chiamato ad operare,
in conformità dei criteri suggeriti dalla letteratura scientifica, e potendo anche procedere al riscontro dei risultati ottenuti attraverso l’applicazione di pii
criteri diversi, con il solo limite costituito dall’obbligo di motivare convenientemente le proprie conclusioni, sulla base degli elementi acquisiti e delle regole tecniche che disciplinano lo svolgimento di tale attività (cfr. Cass., Sez.

Nella specie, peraltro, il predetto obbligo non pus:, ritenersi sufficientemente adempiuto, essendosi la Corte distrettuale limitata, nel disattendere
le critiche mosse alla relazione di consulenza, a dare atto dell’avvenuta determinazione del valore di mercato dell’immobile espropriato sulla base dei
due principali criteri di stima, senza considerare che, come puntualmente
eccepito dalla difesa del ricorrente nelle proprie osservazioni, il c.t.u. non
aveva adeguatamente giustificato i risultati ottenuti, avendo omesso d’indicare le fonti dei dati utilizzati per la stima, in ordine ai quali aveva genericamente richiamato le informazioni assunte presso non meglio individuati
tecnici operanti nella zona. La correttezza del metodo utilizzato non esime
infatti il giudice, e per lui l’ausiliario, dal dovere d’indicare i dati obiettivi sui
quali ha ritenuto di fondare la propria valutazione, e ciS essenzialmente al fine di consentire un controllo sulla congruità della motivazione, poici -é, seè vero che rientra nel potere del c.t.u. attingere ali unde notizie e dati, non rilevabili dagli atti processuali e concernenti fatti e situazioni formanti oggetto
del suo accertamento, quando ciS sia necessario per espletare convenientemente il compito affidatogli, dette indagini possono concorrere alla formazione del convincimento del giudice soltanto a condizione che ne siano indicate le fonti, in modo da mettere le parti in grado di effettuarne il controllo
(cfr. Cass., Sez. I, 7/10/2016, n. 20232; 28/01/2010, n. 1901; 21/03/
2003, n. 4140).
2. Con il primo motivo del ricorso incidentale condizionato, i controricorrenti deducono la violazione e/o la falsa applicazione della normativa UNI
10750/2005 e del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, noncl -é l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo
per il giudizio, censurando la sentenza impugnata per aver recepito la stima

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I, 31/03/2016, n. 6243; 22/03/2013, n. 7288; 31/05/2007, n. 12771).

compiuta dal c.t.u., senza considerare che nella determinazione della superficie dell’immobile espropriato quest’ultimo non aveva calcolato quella del
lastrico solare soprastante, e senza tener conto della perdita di valore della
area residua non espropriata, la quale aveva perduto ogni potenzialità edificatoria, per l’insufficiente distanza dai fabbricati limitrofi.
3. Con il secondo motivo, i controricorrenti lamentano la violazione e/o

legge 24 dicembre 2007, n. 244 e dell’art. 39 della legge 25 giugno 1865,
n. 2359, noncl-é l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un
fatto controverso e decisivo per il giudizio, ribadendo che in caso di espropriazione di una costruzione legittimamente edificata l’indennità dev’essere
liquidata tenendo conto di tutte le caratteristiche che rendono il bene appetibile sul mercato e dello stato in cui si trova al momento dell’esproprio,
noncl-é della perdita di valore dell’area residua, nella specie divenuta priva di
valore edificatorio.
4. I due motivi, da esaminarsi congiuntamente, in quanto aventi ad oggetto questione strettamente connesse, sono infondati nella parte concernente l’omessa valutazione della superficie del lastrico solare.
La violazione delle nome UNI non è infatti deducibile come motivo di ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc.
civ., trattandosi di norme tecniche di applicazione volontaria elaborate dallo
Ente Nazionale di Unificazione, associazione privata riconosciuta sia dallo
Stato italiano che dall’Unione Europea, ma non aventi efficacia di legge, in
quanto destinate ad assumere carattere cogente soltanto nell’ipotesi, nella
specie non ricorrente, in cui siano richiamate da provvedimenti normativi, e
rilevanti altrimenti esclusivamente ai fini dell’art. 360, primo comma n. 5
cod. proc. civ., nei limiti in cui la loro inosservanza si traduca in un vizio della motivazione in riferimento a questioni di carattere tecnico.
La denuncia di quest’ultimo vizio, nel caso in esame, risulta peraltro carente di specificità, in quanto non accompagnata dall’indicazione della fase o
dell’atto in cui la predetta violazione sarebbe stata dedotta, essendosi i controricorrenti limitati a trascrivere, a corredo della censura, un passo della
relazione del c.t.u., in cui la questione riguardante la computabili tà della su-

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la falsa applicazione del d.P.R. n. 327 del 2001, dell’art. 2, comma 89, della

perficie del lastrico solare veniva esaminata esclusivamente in riferimento al
d.P.R. n. 138 del 1998, invocato dal c.t. degli attori, e ritenuta infondata, in
vitt dell’osservazione che tale disposizione viene in rilievo soltanto ai fini
della determinazione della superficie catastale.
Tale conclusione non merita censura, avuto riguardo alle finalità specifiche del predetto decreto, volto a disciplinare la determinazione del valore

criteri non necessariamente coincidenti con quelli che presiedono alla liquidazione dell’indennità di espropriazione. Non è stato d’altronde dedotto, neppure in questa sede, che il lastrico solare potesse costituire oggetto di valutazione economica autonoma, in quanto concretamente utilizzabile a servizio degli spazi sottostanti o suscettibile di sfruttamento a fini di sopraelevazione del fabbricato.
4.1. Sono invece fondate le censure riguardanti la mancata valutazione
dell’area residua.
In caso di espropriazione parziale, configurabile quando la vicenda ablatoria investa una parte di un complesso immobiliare caratterizzato da una
destinazione economica unitaria e da un nesso di funzionalità tra cócheèstato
oggetto del provvedimento ablatorio e có che è rimasto nella disponibilità
dell’espropriato, l’indennizzo riconosciuto al proprietario non pthessere limitato al ristoro la perdita della porzione espropriata, ma, ai sensi dell’art. 33,
secondo comma, del d.P.R. n. 327 del 2001, deve riguardare anche la compromissione o l’alterazione delle possibilitàdi utilizzazione della parte restante, ove quest’ultima sia destinata a subire una menomazione a causa del distacco di una parte del fondo e della realizzazione dell’opera pubblica (cfr.
Cass., Sez. I, 15/06/2017, n. 14891; 7/10/2016, n. 20241; 26/03/2012, n.
4787).
Tale pregiudizio nonèstato preso in considerazione dalla sentenza impugnata, la quale, nel procedere alla liquidazione dell’indenniÚ di espropriazione, ha riconosciuto agli attori un importo corrispondente al valore del fabbricato, come accertato nella relazione di consulenza, omettendo di tener
conto della circostanza, evidenziata dal c.t.u., che dall’espropriazione era
residuata una piccola superficie di 38 mq., già posta verosimilmente a servi-

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degl’immobili esclusivamente in funzione del prelievo fiscale, ed ispirato a

zio dell’immobile espropriato, la cui utilizzazione avrebbe potuto essere
compromessa o limitata dal necessario rispetto delle distanze dai fabbricati
limitrofi.
5. La sentenza impugnata va pertanto cassata, nei limiti segnati dalle
censure accolte, con il conseguente rinvio della causa alla Corte d’Appello di
Lecce, Sezione distaccata di Taranto, che provvede, in diversa composizio-

P.Q.M.
accoglie parzialmente il ricorso principale e il ricorso incidentale condizionato; cassa la sentenza impugnata, in relazione alle censure accolte; rinvia alla Corte di appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

ne, anche al regolamento delle spese del giudizio di legittimità.