Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20178 del 03/09/2013

Civile Ord. Sez. 6 Num. 20178 Anno 2013
Presidente: FINOCCHIARO MARIO
Relatore: LANZILLO RAFFAELLA

ORDINANZA
sul ricorso 16111-2011 proposto da:
A.A.

– ricorrente contro
B.B.

– controricorrente e ricorrente incidentale contro
M.M.;

Data pubblicazione: 03/09/2013

– intimato – ricorrenti incidentali avverso la sentenza n. 4113/2010 della CORTE D’APPELLO di
ROMA del 12/10/10, depositata il 28/12/2010;

06/06/2013 dal Consigliere Relatore Dott. RAFFAELLA
LANZILLO;
udito l’Avvocato Lanciano Guido difensore della ricorrente che si
riporta agli scritti;
udito l’Avvocato Pattini Francesco difensore del controricorrente e
ricorrente incidentale che si riporta agli scritti;
è presente il P.G. in persona del Dott. UMBERTO APICE che
aderisce alla relazione.
La Corte,

Premesso in fatto:

E’ stata depositata in Cancelleria la seguente relazione ai sensi dell’art.
380 bis cod. proc. civ.:
“1.- Con la sentenza impugnata in questa sede la Corte di appello di
Roma, in riforma della sentenza emessa in primo grado, ha respinto la
domanda proposta da A.A. contro B.B. e M.M., allo scopo di ottenere la restituzione di somme pagate in
eccesso rispetto all’equo canone.
Il Tribunale di Roma aveva accolto la domanda, ritenendo applicabili
al rapporto locativo intercorso fra le parti gli art. 12 — 14 della legge 27

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udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

luglio 1978 n. 392, ed aveva condannato i convenuti in primo grado a
pagare alla conduttrice la somma di 17.183,15.
La Corte di appello, per contro, ha ritenuto che la locazione sia stata
stipulata per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria,

la prova né di avere stabilmente abitato nell’immobile, né di avere
concluso il contratto per soddisfare esigenze di studio: presupposti
imprescindibili per l’applicabilità delle norme in tema di equo canone.
La A.A. propone quattro motivi di ricorso per cassazione.
Resiste il B.B. con controricorso, proponendo ricorso
incidentale condizionato.
M.M. non ha depositato difese.
2.- Con il primo motivo la ricorrente denuncia mancanza assoluta di
motivazione sul fatto che il contratto sia stato stipulato per motivi di
studio.
Assume che si è trattato di contratto verbale e che il Tribunale ha
accertato che la locazione tendeva a soddisfare esigenze abitative non
transitorie, ma primarie, della conduttrice; che tutte le testimonianze
sono state rese con riguardo a questo particolare aspetto e che la Corte
di appello ha invece dato per ammesso che il contratto sia stato
concluso per ragioni di studio, senza compiere alcun accertamento in
proposito.
Con il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 2697 cod. civ., per
essere stato posto a suo carico l’onere della prova della stabilità

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determinate da motivi di studio, e che la conduttrice non abbia fornito

dell’abitazione, mentre la prova della natura transitoria del contratto
era a carico dei locatori, che tale natura transitoria hanno eccepito.
Assume che il conduttore ha il solo onere di dimostrare che l’immobile
ha natura abitativa e che per tale finalità è stato utilizzato.

rilievo che l’esigenza abitativa transitoria deve essere dimostrata con
riferimento alla data della conclusione del contratto, senza tenere
conto degli eventi successivi; che erroneamente la Corte di appello le
ha addebitato di non avere fornito la prova di avere abitato stabilmente
l’immobile durante il rapporto, ritenendo irrilevante quanto pattuito
alla data dell’accordo e confermato da una testimone.
Con il quarto motivo denuncia contraddittorietà della motivazione
rispetto al giudicato formatosi sulla sentenza di primo grado ed a
quanto dichiarato in causa dalla stessa controparte. Espone che la
controversia si è articolata in due giudizi diretti ad accertare la scadenza
del contratto di locazione; che i giudizi sono stati riuniti e che entrambi
hanno accertato la natura di locazione abitativa del contratto, la prima
scadenza e i rinnovi quadriennali.
In particolare, il Tribunale di Roma con sentenza n. 10117 del 2006 ha
accertato che il contratto è stato stipulato verbalmente il 12 dicembre
1992; che il locatore aveva chiesto la convalida della licenza per finita
locazione al 12 dicembre 2004 e che il contratto è soggetto alla legge n.
431 del 1998; ha poi dichiarato inammissibile la domanda di finita
locazione per mancanza dei motivi per il diniego del rinnovo
quadriennale: che la sentenza non è stata per questa parte appellata,
sicché l’accertamento della natura abitativa del contratto è da ritenere
passato in giudicato.
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Con il terzo motivo denuncia violazione dell’art. 1 legge 392 cit., sul

3.- I quattro motivi — che vanno congiuntamente esaminati perché
connessi — sono in parte inammissibili, in parte manifestamente
infondati.
3.1.- Quanto ai motivi uno e quattro, che attengono alla qualificazione

tesi atti e documenti appartenenti al primo grado di giudizio, o
addirittura ad altro giudizio

(sentenza di primo grado, atti ed

accertamenti relativi a due diverse controversie, asserita, mancata
impugnazione di precedenti decisioni, ecc.), senza in alcun modo
dichiarare di avere prodotto in questa sede le sentenze e gli atti dai
quali risulterebbero le circostanze da essa dedotte; senza specificare se i
suddetti atti e documenti siano stati comunque acquisiti al presente
giudizio; come siano contrassegnati e come siano reperibili fra gli altri
atti e documenti di causa, come prescritto a pena di inammissibilità
dall’art. 366 n. 6 cod. proc. civ., con riguardo agli atti ed ai documenti
sui quali il ricorso si fonda (Cass. civ. 31 ottobre 2007 n. 23019; Cass.
civ. Sez. 3, 17 luglio 2008 n. 19766; Cass. civ. S.U. 2 dicembre 2008 n.
28547, Cass. civ. Sez. Lav, 7 febbraio 2011 n. 2966, fra le tante).
Le doglianze risultano quindi prive dei riferimenti testuali
indispensabili per poterne adeguatamente valutare la fondatezza.

3.2.- Quanto alla pretesa violazione delle norme sull’onere della prova,
grava a carico del locatore l’onere di dimostrare la natura transitoria del
rapporto, a fronte della dedotta natura ordinaria e stabile della
locazione abitativa; ma quando quest’ultimo presupposto non risulti
dimostrato ed il giudice di merito accerti essersi trattato di locazione
transitoria — come nel caso di specie – è onere del conduttore
dimostrare la sussistenza dei presupposti per l’applicabilità delle norme
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del rapporto di locazione, la ricorrente richiama a supporto della sua

sull’equo canone anche alla locazione transitoria per ragioni di studio,
fra cui la stabile occupazione, come ha ritenuto la Corte di appello.

3.3.- La valutazione del comportamento delle parti nel corso del
rapporto è da ritenere legittima e regolare nei casi simili a quello di

chiamato ad individuare la natura del rapporto: in tal caso, trattandosi
di risolvere un problema di qualificazione, quindi di interpretazione
dell’accordo delle parti, il riferimento al comportamento delle parti
stesse anche successivo alla conclusione del contratto rientra fra i
corretti canoni ermeneutici stabiliti dalla legge (cfr. art. 1362, 2°
comma, cod. civ.).

3.4.- In ogni caso i motivi di ricorso, considerati nel loro complesso,
non fanno che riproporre in questa sede il riesame delle valutazioni e
dei fatti in base ai quali la Corte di merito è pervenuta alla sua
decisione: questioni non suscettibili di riesame in sede di legittimità
qualora la sentenza di merito risulti adeguatamente motivata, come
deve dirsi del caso di specie.
4.- Propongo che il ricorso sia respinto, con decisione in Camera di
consiglio.
5.-

Il ricorso incidentale, proposto solo condizionatamente

all’accoglimento del ricorso principale, risulta assorbito”.
– La relazione è stata comunicata al pubblico ministero e ai difensori delle parti.
– Il P.M. non ha depositato conclusioni scritte.
– Entrambe le parti hanno depositato memoria.

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specie in cui si tratti di contratto verbale di locazione ed il giudice sia

Considerato in diritto:
Il Collegio, esaminati gli atti, ha condiviso la soluzione e gli argomenti proposti
dal Relatore, che le argomentazioni difensive contenute nella memoria del
ricorrente non valgono a disattendere.

merito assunta dalla Corte di appello: questioni non suscettibili di riesame in
questa sede di legittimità.
Richiamano poi asseriti accertamenti con efficacia di giudicato contenuti nella
sentenza di primo grado, senza avere prodotto la sentenza medesima, sì da
consentire la verifica di quanto affermato, sicché le censure sono inammissibili.
Il ricorso deve essere rigettato.
Le spese del presente giudizio, liquidate nel dispositivo, seguono la
soccombenza.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento
delle spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in C 2.700, di
cui C 200,00 per spese ed C 2.500,00 per compensi; oltre agli accessori
previdenziali e fiscali di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della
giugno 2013.

VI

erza sezione civile, il 6

Esse si limitano a sollecitare il riesame dei fatti e la correttezza della decisione di