Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20041 del 24/09/2020

Cassazione civile sez. I, 24/09/2020, (ud. 22/07/2020, dep. 24/09/2020), n.20041

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CRISTIANO Magda – Presidente –

Dott. CARADONNA Lunella – Consigliere –

Dott. CAMPESE Eduardo – rel. Consigliere –

Dott. FIDANZIA Andrea – Consigliere –

Dott. AMATORE Roberto – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso n. 10009/2015 r.g. proposto da:

C.S., (cod. fisc. (OMISSIS)), rappresentata e difesa,

giusta procura speciale apposta in calce al ricorso, dall’Avvocato

Pier Luigi Flamini, con cui elettivamente domicilia in Roma, alla

Via Ippolito Nievo n. 61, presso lo studio dell’Avvocato Guido Rossi

Gironda;

– ricorrente –

contro

FALLIMENTO (OMISSIS) S.A.S. (OMISSIS) e del socio A.L., (p.

iva (OMISSIS)), in persona del curatore Dott. B.A.,

rappresentato e difeso, giusta procura speciale apposta a margine

del controricorso, dagli Avvocati Carlo de Marchis, e Pier Francesco

Valdina, con i quali elettivamente domicilia presso lo studio del

primo in Roma, al Viale Angelico n. 38;

– controricorrente –

avverso il decreto del TRIBUNALE DI PERUGIA depositato il 24/02/2015;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

giorno 22/07/2020 dal Consigliere Dott. Eduardo Campese.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Con contratto del 10 ottobre 2003, C.S. concesse in locazione alla (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS), per uso commerciale e per la durata di sei anni (con avvenuto tacito rinnovo alla prima scadenza del 15 ottobre 2009), l’immobile sito in (OMISSIS), costituito da due locali ed accessori, facultando la conduttrice ad eseguire, al loro interno, lavori di miglioramento e adattamento alle proprie esigenze commerciali ed a mettere gli stessi in comunicazione, mediante una o più aperture, con quelli adiacenti di sua proprietà.

1.1. Sopravvenuto il fallimento della menzionata società, giusta la sentenza del Tribunale di Perugia del 31 gennaio 2013, la locatrice, con istanza L. Fall., ex art. 93, del 10 maggio 2013, chiese, tra l’altro, e per quanto qui di residuo interesse, l’ammissione al passivo di quella procedura concorsuale, in prededuzione, dell’importo (Euro 6.750,00) dei canoni maturatisi dalla pronuncia di fallimento fino alla data (12 giugno 2013) della fissata udienza di verifica del passivo, e di quelli maturandi (Euro 1.350,00 mensili), successivamente a detta verifica, fino all’effettivo rilascio dell’immobile locato: rilascio “…condizionato alla individuazione in contraddittorio dei dispersi limiti dei locali rispetto alle proprietà contigue nonchè alla liquidazione dei danni per la ricostituzione della consistenza del bene e della relativa indisponibilità per il tempo occorrente alla realizzazione delle opere necessarie”.

1.2. Il nominato curatore, intanto, con raccomandata del 17/21 maggio 2013, aveva comunicato alla locatrice di voler recedere dal contratto suddetto, L. Fall., ex art. 80, contestualmente dichiarandosi disponibile nfin da subito” alla riconsegna dell’immobile locato, ma la C., dopo l’accesso congiunto ivi delle parti del 14 giugno 2013, rappresentò alla curatela, in data 24 giugno 2013, la propria impossibilità a riprenderne il possesso, con conseguente inefficacia del recesso predetto, per la pessima condizione in cui era stato concretamente rinvenuto il cespite.

1.3. I giudice delegato – ancora per quanto qui di interesse – ammise solo parzialmente (Euro 5.400,00, in luogo di Euro 6.750,00) il credito per canoni maturatisi dal fallimento all’udienza di verifica e respinse l’ulteriore istanza, mentre, successivamente, il Tribunale di Perugia, adito L. Fall., ex artt. 98-99, dalla C., con Decreto 24 febbraio 2015, ne dispose l’ammissione anche per la differenza (Euro 1.350,00) quanto alla prima delle indicate voci creditorie, confermando, invece, il diniego in relazione alla seconda.

1.3.1. In particolare, circa quest’ultime opinò che, a prescindere dal fatto che la somma da insinuarsi non era determinabile, non essendo ancora avvenuto il rilascio dell’immobile: i) la curatela si era tempestivamente dichiarata disponibile alla riconsegna del bene, avendolo effettivamente messo a disposizione della locatrice fin dal sopralluogo del 14 giugno 2013, sicchè poteva considerarsi esonerata dall’obbligo di cui all’art. 1591 c.c.; ii) il rifiuto della C. alla restituzione del cespite doveva considerarsi ingiustificato, posto che “…la modifica dello stato dei luoghi oggetto di locazione, in particolare la messa, in comunicazione dei locali C. con quelli adiacenti, di proprietà della (OMISSIS), era stata prevista in contratto ed assentita dal locatore”, per cui “al termine del rapporto, il conduttore avrebbe dovuto ripristinare a regola d’arte esclusivamente le aperture di comunicazione con i locali adiacenti. Si osserva, però, che la curatela, pur subentrata nella posizione del fallito, non può essere tenuta all’adempimento di un’obbligazione di fare in forma specifica (…); oltretutto, l’eventuale risarcimento dei danni, certamente imputabili a condotta della fallita e risalenti ad epoca precedente la dichiarazione di fallimento, rappresenta un credito concorsuale da insinuare al passivo, previa quantificazione, che non può, però, condizionare la riconsegna dell’immobile”. Quello stesso rifiuto, inoltre, era “contrario anche al generale canone di buona fede nei rapporti contrattuali, dal momento che il creditore non può lucrare – a danno della massa – pretendendo l’adempimento di obblighi che gravavano sul fallito, determinando il maturare di oneri in prededuzione…”.

2. Avverso il suddetto decreto, la C. ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi. La curatela fallimentare ha resistito con controricorso, ulteriormente illustrato da memoria ex art. 380-bis.1 c.p.c..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Le formulate doglianze prospettano, rispettivamente: I) “Falsa ed errata applicazione degli artt. 1220 e 1375 c.c., nonchè degli artt. 1590 e 1591 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Falsa ed errata applicazione delle norme sulla interpretazione del contratto di cui agli artt. 1362,1363,1366 c.c. e segg., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Nullità del decreto impugnato per falsa ed errata applicazione delle norme di cui agli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4”. In estrema sintesi, viene contestato al tribunale perugino di aver considerato illegittimo il rifiuto della locatrice ad ottenere la riconsegna de bene locato malgrado il concreto stato di quest’ultimo, compiutamente descritto nel ricorso L. Fall., ex artt. 98-99, ed in questa sede, ne evidenziasse il suo totale stravolgimento;

II) “Falsa ed errata applicazione della norma del R.D. 16 marzo 1942, n. 267, art. 80, in tema di subentro del curatore nel contratto di locazione ed in generale delle norme che regolano il subentro nei contratti di locazione, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Falsa ed errata applicazione della L. Fall., artt. 93, 51 e 111, nonchè dell’art. 1590 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3”. Si censura l’affermazione del tribunale secondo cui, benchè subentrata nella posizione della conduttrice fallita, la curatela non sarebbe tenuta all’adempimento di un’obbligazione di fare in forma specifica (l’esecuzione di opere edili), mentre l’eventuale risarcimento dei danni, certamente imputabili alla conduttrice suddetta e risalenti ad epoca precedente la dichiarazione di fallimento, rappresenterebbe un credito concorsuale da insinuare al passivo, previa quantificazione, che non può, però, condizionare la riconsegna dell’immobile;

III) “Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Falsa, ed errata applicazione dagli artt. 1220 e 1375 c.c., nonchè degli artt. 1590 e 1591 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Falsa ed errata applicazione della L. Fall., artt. 93,51 e 111, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3”. Si ascrive al tribunale a quo di aver totalmente omesso di considerare che la mancata accettazione dell’immobile locato era stata giustificata dalla C. anche sotto il profilo che il bene era stato privato dei muri di delimitazione rispetto alle circostanti porzioni di proprietà della fallita e di quelle condominiali, con ciò determinando la dispersione dei relativi limiti.

1.1. Tali censure, scrutinabili congiuntamente perchè connesse, sono fondate nei limiti di cui appresso.

1.2. Costituiscono circostanze affatto pacifiche: i) l’avvenuta stipulazione, in data 10 ottobre 2003, del contratto di locazione, per la durata di sei anni e per uso commerciale, tra la C. (locatrice) e la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) (conduttrice), avente ad oggetto l’immobile sito in (OMISSIS), costituito da due locali ed accessori, con autorizzazione alla conduttrice ad eseguire, al loro interno, lavori di miglioramento e adattamento alle proprie esigenze commerciali ed a mettere gli stessi in comunicazione, mediante una o più aperture, con quelli adiacenti di sua proprietà; ii) l’avvenuto tacito rinnovo di questo contratto, per ulteriori sei anni, alla sua prima scadenza del 14 ottobre 2009; iii) il sopravvenuto fallimento della società conduttrice, dichiarato “dal Tribunale di Perugia il 31 gennaio 2013; iv) l’avvenuta comunicazione, il 17/21 maggio 2013, da parte del curatore fallimentare, della sua volontà di recedere dal contratto suddetto, ai sensi della L. Fall., art. 80, comma 3 (nel testo, applicabile ratione temporis, modificato dal D.Lgs. n. 169 del 2007), con contestuale manifestazione di disponibilità alla immediata restituzione del bene locato; v) il rifiuto della locatrice di ricevere la riconsegna dell’immobile dopo averne visionato, congiuntamente alla curatela, il suo complessivo stato in occasione del sopralluogo ivi svoltosi il 14 giugno 2013,

1.3. E’ tuttora controversa, invece, all’esito del giudizio L. Fall., ex artt. 98-99, promosso dalla C. e concluso dal decreto, oggi impugnato, l’ammissione, o non al passivo del fallimento della (OMISSIS) s.a.s., (anche) del preteso credito della prima riguardante i canoni (Euro 1.350,00 mensili) da lei invocati a decorrere dalla data di verificazione dello stato passivo fino al rilascio, in suo favore, dell’immobile locato “…condizionato alla individuazione in contraddittorio dei dispersi limiti dei locali rispetto alle proprietà contigue nonchè alla liquidazione dei danni per la ricostituzione della consistenza del bene e della relativa indisponibilità per il tempo occorrente alla realizzazione delle opere necessarie”: credito, allo stato, negato dai giudice di merito sul duplice presupposto della ritenuta illegittimità e contrarietà a buona fede del rifiuto opposto dalla, locatrice a ricevere la riconsegna del bene locato offertale dalla curatela fallimentare, con conseguente esonero di quest’ultima dall’obbligo di cui all’art. 1591 c.c. e dell’asserita natura concorsuale degli invocati danni, certamente imputabili a condotta della fallita e risalenti ad epoca precedente la dichiarazione di fallimento, la cui quantificazione, però, non poteva condizionare la riconsegna dell’immobile.

1.4. E’ noto, poi, che, in caso di fallimento de conduttore, il contratto di locazione di immobili prosegue con il curatore, che subentra nei diritti e negli obblighi contrattuali fino a quando non decida di recedere dal contratto (arg. L. Fall., ex art. 80, comma 3). Fino a tale momento, quindi, il curatore è certamente tenuto al pagamento dei canoni che scadono dopo l’apertura del fallimento (cfr. Cass. n. 17000 del 2004; Cass. n. 10750 del 1998; Cass. n. 11397 del 1990), mentre, successivamente, una volta esercitato il recesso, – che, giova ricordarlo, è atto unilaterale di natura recettizia, che produce i suoi effetti dal momento in cui perviene a conoscenza della persona alla quale è destinato, secondo le regole proprie degli atti unilaterali ex art. 1334 c.c. – egli è tenuto, oltre che alla restituzione della cosa locata art. 1590 c.c. (il cui eventuale ritardo nel relativo adempimento, con i conseguenti effetti, è regolato dall’art. 1591 c.c.), a corrispondere al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che, nel dissenso fra le parti, e determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati (cfr. L. Fall., citato art. 80, comma 3).

1.4.1. Nella specie, quindi, con la mera ricezione, ad opera della C.. del recesso esercitato dalla curatela de fallimento della società conduttrice, il contratto di locazione precedentemente descritto è definitivamente cessato, contestualmente determinando il sorgere, a carico della medesima curatela, dei differenti obblighi di restituzione del bene locato e di corresponsione dell’equo indennizzo. Quest’ultimo, invero, non riguarda, in sè, il profilo della restituzione del bene e delle eventuali opere di ripristino ad esso prodromiche, trattandosi, come già recentemente chiarito da questa Corte (cfr. Cass. n. 28961 del 2019, in motivazione), “….di indennizzo non onnicomprensivo, bensì collegato all’anticipato recesso effettuato dai curatore: inteso, come tale, a darà riscontro e riparo alla minore durata del rapporto rispetto alle previsioni stabilite nel contesto del programma contrattuale (cfr. Cass., 11 novembre 1994, n. 9423)”.

1.5. Fermo quanto precede, il già descritto oggetto residuale i dell’odierna controversia tra le parti permette agevolmente di affermare che si discute, in questa sede (non già della corresponsione dell’equo indennizzo L. Fall., ex art. 80, comma 3, ma, soltanto), della configurabilità, o meno, di una responsabilità della curatela per ritardata restituzione dell’immobile locato: questa, infatti, si rivela essere la veste giuridica da attribuire alla pretesa della C. volta ad ottenere l’ammissione al passivo del fallimento della (OMISSIS) s.a.s. (anche) del preteso credito riguardante i canoni (Euro 1.300,00,00 mensili) da lei invocati a decorrere dalla data di verificazione dello stato passivo (essendo ormai stata soddisfatta fino a tale data) alla restituzione, in suo favore, dell’immobile predetto, condizionata come nei termini in precedenza esposti. Il tutto, tenendo conto, peraltro, che a riconsegna del cespite, già offerta dalla curatela sebbene senza l’adozione della procedura di cui agli artt. 1216 e 1209 c.c., è stata rifiutata dalla locatrice.

1.5.1. Orbene, va immediatamente rilevato che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, qui condiviso, in tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della procedura di cui all’art. 1216 c.c. e art. 1209 c.c., comma 2, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti, l’utilizzo, da parte del conduttore, di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), purchè serie, concrete e tempestive e semprechè non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, benchè insufficiente a costituire in mora il locatore è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’art. 1591 c.c. (cfr. Cass. n. 23639 del 2019; Cass. n. 8672 del 2017; Cass. n. 21004 del 2012; Cass. n. 1337 del 2011; Cass. n. 18496 de 2007).

1.5.1.1. Posto, allora, che la vantazione circa l’idoneità di una tale offerta è rimessa al giudice di merito e non è sindacabile in questa sede in presenza di congrua ed adeguata motivazione (cfr. Cass. n. 8672 del 2017), nella specie va esclusivamente rimarcato che la considerazione in termini di serietà e concretezza di quella consacrata nella raccomandata del 17/21 maggio 2013 della curatela alla C. (contestuale all’esercitato recesso della prima L. Fall., ex art. 80, comma 3) non è stata oggi minimamente “censurata da quest’ultima, la quale, invece, ha contestato le già riportate affermazioni di quel giudice circa la mancanza di giustificazione e la contrarietà a buona fede del rifiuto da lei opposto alla riconsegna del bene.

1.6. Giova, dunque, ricordare che risalente giurisprudenza (cfr. Cass. n. 3786 del 1968; Cass. n. 958 del 1970 e Cass. n. 3210 del 1971), poi costantemente seguita (ex coeteris, da Cass. n. 6798 del 1993 e Cass. n. 6856 del 1998, e, più recentemente, da Cass. n. 16685 del 2002, cui adde Cass. n. 5459 del 2006), ha affermato il principio secondo il quale, nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, presenti comunque un cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia, o meno, giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere dìpiccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni: nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della, cosa e non implicano l’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa, l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all’art. 1590 c.c.; nel secondo caso, invece, poichè l’esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un’attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.

1.6.1. Questo principio è stato poi richiamato anche da Cass. n. 12977 del 2013, che è giunta alla conclusione, qui affatto condivisa, che “se il conduttore abbia arrecato all’immobile gravi danni, o effettuato non consentite innovazioni di tale rilievo che, nell’economia del contratto, sia necessario l’esborso di notevoli somme per eseguire le opere di ripristino, il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione è in via di principio legittimo fino a quando quelle somme non siano state corrisposte dal conduttore; la legittimità del rifiuto del locatore comporta, in applicazione dell’art. 1220 c.c., che fino ad allora persisterà la mora del conduttore, dunque tenuto anche a pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand’anche abbia smesso di usare l’immobile secondo la destinazione convenuta (su tale ultimo punto cfr., ex multis, Cass. n. 1941/2003). Va soggiunto. che l’applicazione del suddetto principio non può ritenersi incondizionata ed automatica. Non potrà, ad esempio, comportare la paradossale conseguenza che, in caso di oggettiva difficoltà economica del conduttore a provvedere alle necessarie opere, egli possa essere tenuto a pagare il canone indefinitamente, sol che il locatore continui a rifiutare la restituzione. Potrà, altresì, tenersi conto della situazione economica del locatore, in ipotesi in grado di affrontare senza particolari difficoltà le spese di ripristino, e per tale via escludersi che il rifiuto di ricevere la restituzione sia legittimo, con conseguente esclusione della mora debendi del conduttore…”.

1.7. Nella specie, il Tribunale di Perugia ha ritenuto ingiustificato il rifiuto della odierna ricorrente a ricevere la restituzione dell’immobile perchè “…la modifica dello stato dei luoghi oggetto di locazione, in particolare la messa in comunicazione dei locali C. con quelli adiacenti, di proprietà della (OMISSIS), era stata prevista in contratto ed assentita dal locatore”, per cui, “al termine del rapporto, il conduttore avrebbe dovuto rispristinare a regola d’arte esclusivamente le aperture di comunicazione con i locali adiacenti” (cfr. pag. 5 del decreto impugnato).

1.7.1. Una tale affermazione, pure a volerla ritenere coerente con la specifica pattuizione (art. 5 del contratto, trascritto dalla curatela nel proprio controricorso) che aveva riconosciuto alla conduttrice la facoltà di eseguire, all’interno dei locali costituenti il bene locato, lavori di miglioramento e adattamento alle proprie esigenze commerciali e di mettere gli stessi in comunicazione, mediante una o più aperture, con quelli adiacenti di sua proprietà (stabilendosi, peraltro, che esse si sarebbe dovute rimuovere al termine del rapporto), mostra, però, di non tenere in alcuna considerazione la complessiva e più compiuta descrizione dello stato dei luoghi (“il locale oggetto di locazione si presentava come uno spazio vuoto, privo delle pareti di delimitazione rispetto al contiguo complesso immobiliare di proprietà della fallita società conduttrice nonchè delle porzioni condominiali, senza pavimento, senza intonaci, con volte del soffitto non più appoggiate ai muri perimetrali, senza impianti tecnologici privato del servizio igienico esistente, senza porte/vetrine prospettanti sulla pubblica via e le relative aperture tamponate con materiali da cantiere; in definitiva, uno spazio quasi indistinto all’interno di un più ampio cantiere abbandonato di un vasto complesso immobiliare (..), si aggiunga che ai locali in questione, ai momento dell’accesso in loco del 14 giugno 2013 e tuttora, si accedeva e si accede unicamente da un ingresso posto nella piazza principale della città, attraversando, quindi, altre porzioni di proprietà della società fallita di cui solo la curatela aveva la disponibilità”) resa dalla C. nel proprio ricorso L. Fall., ex artt. 98-99, ed in larga parte riportata poi anche da quello stesso tribunale alla pagina 1 del proprio decreto.

1.7.2. E’ innegabile, peraltro, come le circostanze fattuali agevolmente desumibili da questa descrizione rivestano carattere di indubbia decisività, se non altro perchè, al di la delle mere opere ripristinatorie ipotizzate dal Tribunale, nella specie andava anche (e soprattutto) valutato se lo stato di generale più ampio degrado e deterioramento dell’immobile prospettato dalla C. (che aveva anche articolato, sul punto, prove orali, trascritte nell’odierno ricorso, giudicate superflue dal tribunale, il quale, però, ha poi immotivatamente omesso di considerare le decisive circostanze ivi capitolate) fosse, o meno, da ricondursi all’assenza di ordinaria manutenzione piuttosto che a più grave incuria della conduttrice: soltanto ne primo caso, infatti, trattandosi di rimuovere carenze non alteranti la consistenza e la struttura della cosa, nè implicanti l’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa, l’esecuzione delle opere occorrenti per il relativo ripristino (al netto di quanto contrattualmente gravante comunque sulla conduttrice in relazione alle opere individuate dal tribunale) rientrerebbe nel dovere di ordinaria diligenza cui la locatrice sarebbe tenuta, con conseguente illegittimità del suo rifiuto di ricevere la cosa, salvo, l’eventuale diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all’art. 1590 c.c.. Nel secondo, invece, poichè l’esecuzione delle opere di ripristino implicherebbe il compimento di un’attività straordinaria e gravosa, là locatrice legittimamente potrebbe rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.

1.8. Nemmeno persuade l’ulteriore affermazione del tribunale secondo cui “…la curatela, pur subentrata nella posizione del fallito, non può essere tenuta all’adempimento di un’obbligazione di fare in forma specifica (…); oltretutto, l’eventuale risarcimento dei danni, certamente imputabili a condotta della fallita e risalenti ad epoca precedente la dichiarazione di fallimento, rappresenta un credito concorsuale da insinuare al passivo, previa quantificazione, che non può, però, condizionare la riconsegna dell’immobile”.

1.8.1. Essa, infatti, oblitera totalmente che le obbligazioni (a) di ripristino del bene locato (mediante l’esecuzione sia delle opere contrattualmente già a carico della conduttrice – come individuate dal giudice di merito – che di quelle comunque eventualmente dovute dalla medesima ove si riscontrasse che il pessimo stato generale di manutenzione de cespite debba ricondursi a sua incuria e non a normale uso dello stesso) e (b) di sua restituzione alla locatrice sono sorte, entrambe, soltanto con il perfezionarsi del recesso legittimamente esercitato dalla curatela fallimentare della società conduttrice, sulla quale, dunque, gravano: da ciò consegue che, ove non assolta da quest’ultima, correttamente ed integralmente, la prima di tali obbligazioni, anche l’adempimento della seconda non potrebbe non esserne condizionato, quanto meno nella misura in cui la locatrice, alla stregua dei principi giurisprudenziali in precedenza richiamati, potrebbe rifiutare, affatto legittimamente, la restituzione del bene laddove i necessari lavori per il suo ripristino implicherebbero il compimento, da parte sua, di un’attività straordinaria e gravosa.

1.8.2. In quest’ottica più ampia, allora, doveva svolgersi l’accertamento del tribunale ai fini della decisione in ordine all’ammissione al passivo invocata dalla C., sostanzialmente ex art. 1591 c.c., dei canoni fino all’avvenuta restituzione del bene. Si trattava, cioè, di verificare, innanzitutto, la configurabiiità, o meno, di una responsabilità della fallita conduttrice ex art. 1590 c.c., circoscrivendone, nell’ipotesi positiva, il relativo ambito; se accertata una tale responsabilità, poi, si sarebbe dovuta valutare la legittimità, o non, del rifiuto della locatrice alla restituzione dell’immobile in suo favore.

1.8.3. Nel compiere la prima delle indagini suddette, però, il giudice a quo ha esclusivamente considerato l’obbligo contrattualmente gravante sulla conduttrice di rimuovere le aperture originariamente acconsentite dalla C. per consentire alla prima di mettere in comunicazione il cespite locato con altri immobili di sua proprietà. Egli, invece, ha totalmente omesso di valutare lo stato di generale più ampio degrado e deterioramento dell’immobile, pure prospettato dalla opponente, al fine di stabilirne la ascrivibilità, o meno, ad incuria della conduttrice: circostanza, questa, assolutamente decisiva, potendo, in caso di risposta, positiva al relativo interrogativo, certamente legittimare il rifiuto della C., alla restituzione del bene, contestualmente facendo sorgere la responsabilità ex art. 1591 c.c., e ciò quanto meno fino a quando non sarà quantificata la somma corrispondente alle opere di ripristino complessivamente gravanti (specificamente per contratto o, più in generale, per la non corrispondenza del concreto stato di manutenzione del bene con quello dovuto ad un suo normale uso) sulla conduttrice, momento, quello, a decorrere dal quale il persistente rifiuto mantenuto da quest’ultimo alla riconsegna del bene sarà, questa volta sì, ingiustificato e contrario a buona fede.

1.9. E’ intuitivo, infine, che le argomentazioni complessivamente esposte privano di fondatezza anche l’ulteriore assunto del tribunale circa la contrarietà del rifiuto alla riconsegna del bene opposto dalla C. perchè “contrario anche al generale canone di buona fede nei rapporti contrattuali, dal momento che il creditore non può – lucrare – a danno della massa – pretendendo l’adempimento di obblighi che gravavano sul fallito, determinando il maturare di oneri in prededuzione…”.

2. All’accoglimento del ricorso consegue la cassazione del decreto impugnato ed il rinvio della causa al Tribunale di Perugia, in diversa composizione, che dovrà procedere al nuovo esame della domanda ex art. 1591 c.c., della odierna ricorrente alla stregua delle considerazioni tutte fin qui esplicate, provvedendo, altresì, alla regolamentazione delle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, accoglie, nei limiti di cui in motivazione, i motivi di ricorso, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Perugia, in diversa composizione, per il nuovo esame e per la regolamentazione delle spese di questo giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Prima Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 22 luglio 2020.

Depositato in Cancelleria il 24 settembre 2020