Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20 del 03/01/2017

Cassazione civile, sez. II, 03/01/2017, (ud. 11/11/2016, dep.03/01/2017),  n. 20

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere –

Dott. FEDERICO Guido – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3126-2013 proposto da:

IMMOBILIARE SOMMA LOMBARDO SRL (OMISSIS), IN PERSONA DELL’AMM.RE

UNICO, elettivamente domiciliata in ROMA, CIRCONVALLAZIONE CLODIA

36-B, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO FRANCESCO CERTOMA’,

rappresentata e difesa dall’avvocato CESARE FLAVIO CICORELLA;

– ricorrente –

contro

EDILIZIA COBELLI SNC IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T., PRIMA

INVESTIMENTI SRL IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 3116/2012 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 01/10/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

11/11/2016 dal Consigliere Dott. CORRENTI VINCENZO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CAPASSO LUCIO che ha concluso per l’accoglimento del secondo motivo,

l’assorbimento dei restanti motivi del ricorso.

Fatto

RITENUTO IN FATTO

Nell’anno (OMISSIS) la Immobiliare Somma Lombardo s.r.l. stipulava un contratto di permuta con la Edilizia Cobelli s.n.c., pattuendo la cessione alla stessa di un terreno edificabile (con “permesso di costruire” già rilasciato) di sua proprietà in Somma Lombardo, alla via (OMISSIS), e della residua volumetria edificabile su altro terreno adiacente, pure di sua proprietà; a titolo di corrispettivo la Edilizia Cobelli s.n.c. si obbligava a cedere in proprietà a Immobiliare Somma Lombardo s.r.l. il 20% di quanto avrebbe edificato sul terreno utilizzando la volumetria di cui sopra.

Con atto di compravendita del (OMISSIS), la Immobiliare Somma Lombardo s.r.l. trasferiva alla Edilizia Cobelli s.n.c. il terreno e la volumetria oggetto della scrittura del (OMISSIS). Il prezzo della compravendita veniva pattuito in un milione di euro e la venditrice dichiarava di aver ricevuto tale somma, di cui rilasciava ampia e finale quietanza.

A garanzia dell’adempimento delle sue obbligazioni, la Edilizia Cobelli s.n.c. sottoscriveva un atto di fideiussione a prima richiesta di Euro 520.000 a beneficio della Immobiliare Somma Lombardo s.r.l..

Con scrittura del (OMISSIS), le parti, considerato che l’impresa edile non aveva dato avvio ai lavori di costruzione, che la Immobiliare Somma Lombardo s.r.l. aveva più volte formulato solleciti al riguardo e che occorreva trovare un giusto componimento dei rispettivi interessi (a fronte di quanto promesso alla Immobiliare Somma Lombardo s.r.l. con la scrittura del (OMISSIS) e dell’intervenuto – medio tempore trasferimento alla Edilizia Cobelli s.n.c. del terreno e della volumetria), concordavano che l’impresa avrebbe iniziato i lavori entro il termine essenziale del 28.2.2006 e che, mentre in caso di rispetto di tale termine, avrebbe trasferito alla Immobiliare Somma la proprietà del 20% di quanto edificato (e ciò entro non oltre il termine essenziale del 31.12.2006), nell’opposta evenienza avrebbe ritrasferito il terreno e la volumetria alla Immobiliare Somma entro il termine essenziale del 15.3.2006.

Con telegramma dell’1.3.2006, la Immobiliare Somma Lombardo contestava alla controparte che i lavori non erano iniziati e la diffidava a dare esecuzione alla scrittura di cui sopra.

Con rogito in data (OMISSIS), la Edilizia Cobelli s.n.c. vendeva il terreno e la volumetria di cui sopra alla Prima Investimenti s.r.l..

In conseguenza di ciò, la Immobiliare Somma Lombardo dapprima escuteva infruttuosamente la fideiussione e poi, con atto notificato in data 8.5.2006, conveniva in giudizio sia la Edilizia Cobelli s.n.c. che la Prima Investimenti s.r.l. avanti al Tribunale di Busto Arsizio, chiedendo dichiararsi la simulazione del contratto di compravendita del (OMISSIS) intercorso tra essa e la Edilizia Cobelli s.n.c., la nullità e/o l’inefficacia del contratto di compravendita del (OMISSIS) intervenuto tra quest’ultima e la Prima Investimenti s.r.l. e la risoluzione per inadempimento della scrittura privata datata (OMISSIS) e della permuta del (OMISSIS), nonchè condannarsi le convenute a ritrasferirle il terreno e la volumetria ed al risarcimento dei danni.

Si costituiva ritualmente la Edilizia Cobelli s.n.c. e chiedeva respingersi tutte le domande formulate dall’attrice.

Anche la Prima Investimenti s.r.l. si costituiva ritualmente, invocando il rigetto di tutte le domande proposte dalla Immobiliare Somma Lomardo e chiedendo dichiararsi legittima proprietaria dei beni (terreno e volumetria) acquistati con l’atto del (OMISSIS).

Il Tribunale di Busto Arsizio, sezione distaccata di Gallarate, con sentenza del 28.10.2008, accoglieva integralmente le domande dell’attrice (ivi compresa quella di simulazione della compravendita del (OMISSIS)), ad eccezione di quella risarcitoria, e condannava le convenute in solido alle spese di lite.

Avverso tale decisione proponevano appello la Edilizia Cobelli s.n.c. e la Prima Investimenti s.r.l..

La Immobiliare Somma Lomardo si costituiva ed invocava la integrale conferma della decisione impugnata.

La Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 3116/2012 dell’1.10.2012, in parziale accoglimento dell’appello, ha rigettato le domande proposte dalla Immobiliare Somma Lombardo s.r.l. nei confronti delle appellanti, ad eccezione di quelle di risoluzione della permuta del (OMISSIS) e della scrittura del (OMISSIS), sulla base, per quanto nella presente sede ancora rileva, delle seguenti considerazioni:

a) la Immobiliare Somma Lomardo e la Edilizia Cobelli avevano, con la scrittura privata del (OMISSIS), stipulato una permuta di beni esistenti (il terreno e la volumetria) con un bene futuro (il 20% dell’edificio da costruire), con la conseguenza che gli effetti traslativi (anche dei beni esistenti, per il sinallagma fra le prestazioni) dovevano reputarsi differiti alla venuta ad esistenza del fabbricato;

b) la successiva vendita del solo terreno avvenuta il (OMISSIS) poteva costituire un nuova, effettiva e valida manifestazione di volontà delle parti in relazione ai loro mutati interessi;

c) quanto alla dedotta simulazione di quest’ultima compravendita, da un lato, non potevano a tal fine valutarsi la prova testimoniale e le dichiarazioni rese dal legale rappresentante della Edilizia Cobelli s.n.c. in sede di interrogatorio formale e, dall’altro, alla scrittura datata (OMISSIS) non poteva essere attribuita la valenza di una controdichiarazione;

d) non risultava provata per iscritto la simulazione del pagamento del prezzo, il quale, peraltro, nell’atto risultava versato dall’acquirente ed incassato dalla venditrice;

e) la Edilizia Cobelli s.n.c., essendo quindi titolare della proprietà del terreno e della volumetria, poteva alienarli validamente con il successivo atto del (OMISSIS), a prescindere dallo stato di buona o mala fede del legale rappresentante della società acquirente;

f) con la scrittura del (OMISSIS) la Edilizia Cobelli s.n.c., ormai proprietaria del terreno e della volumetria, aveva assunto volontariamente, nei confronti della Immobiliare Somma, due obbligazioni alternative;

g) dovendo riconoscersi natura essenziale ai termini indicati in quest’ultima scrittura e non avendo iniziato i lavori entro il termine all’uopo concordato, la Edilizia Cobelli s.n.c. avrebbe dovuto provvedere alla retrocessione dei beni entro il 15.3.2006;

h) la Immobiliare Somma Lomardo non aveva proposto appello incidentale avverso la statuizione di rigetto delle domanda risarcitorie.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la Immobiliare Somma Lombardo s.r.l., sulla base di cinque motivi. La Prima Investimenti s.r.l. e la Edilizia Cobelli s.n.c. non hanno svolto difese.

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia l’omesso esame di fatti decisivi (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), per non aver la corte d’appello valorizzato, ai fini dell’accoglimento della domanda di simulazione dell’atto di compravendita del (OMISSIS), l’avvenuto rilascio, ad opera della Edilizia Cobelli in suo favore, contestualmente alla stipula della vendita (recte, due giorni prima), di una fideiussione per un importo massimo garantito di euro 520.000 e la successiva vendita, intervenuta in data (OMISSIS) tra le stesse parti, fonte di obblighi incompatibili con l’ipotesi di una precedente vendita reale, siccome richiamante il contratto di permuta stipulato nel (OMISSIS) e prevedente gli impegni dell’acquirente a cedere, a titolo di corrispettivo, il 20% di quanto avrebbe costruito sul terreno entro il termine essenziale del 31.12.2006, ad iniziare i lavori entro il termine essenziale del 28.2.2006 ed a ritrasferire entro il termine anch’esso essenziale del 15.3.2006 gli stessi beni (terreno e volumetria) per l’eventualità in cui i lavori non fossero stati iniziati entro il predetto termine (oltre che a restituire alla venditrice l’importo di Euro 37.382,72 dalla stessa versato a titolo di partecipazione agli oneri di urbanizzazione).

2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 1552 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), per aver la corte locale collocato, quanto alla permuta iniziale avente ad oggetto lo scambio di bene esistente con bene di futura realizzazione, il verificarsi dell’effetto traslativo del primo a data posteriore rispetto alla stipula della permuta stessa (vale a dire, al momento della venuta ad esistenza del fabbricato), laddove avrebbe dovuto ritenere, in assenza di un accordo tra le parti di segno contrario, verificatosi immediatamente il trasferimento della proprietà della cosa già esistente (fondo edificabile).

3. Con il terzo motivo la ricorrente si duole della violazione o falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), per non aver la corte di merito considerato che le parti, prima del contratto del (OMISSIS), avevano sottoscritto un contratto di permuta con il quale avevano previsto il trasferimento di un’area edificabile e della residua volumetria a fronte del trasferimento del 20% degli immobili costruendi su quel terreno, che il prezzo concernente la simulata vendita del (OMISSIS) non era stato versato dalla simulata acquirente e che nella scrittura privata del (OMISSIS) le parti, oltre a richiamare il precedente contratto di permuta, avevano previsto, tra l’altro, per l’eventualità in cui la Edilizia Cobelli non avesse iniziato i lavori entro il 28.2.2006, l’obbligo di quest’ultima di restituire alla Immobiliare Somma i beni apparentemente trasferitile con la vendita simulata.

4. Con il quarto motivo la ricorrente lamenta l’erroneo apprezzamento dell’attività svolta dal primo giudice in relazione alle motivazioni che lo stesso ha addotto per sostenere la simulazione della compravendita (con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4), per aver la corte locale escluso che, trattandosi di prova della simulazione fra le parti, potessero a tal fine valutarsi la prova testimoniale e le dichiarazioni rese dal legale rappresentante della Edilizia Cobelli s.n.c. in sede di interrogatorio formale, laddove la decisione del giudice di primo grado (favorevole alla configurabilità di un negozio simulato) si era fondata solo sui documenti prodotti e, in particolare, sulla scrittura del (OMISSIS), cui aveva attribuito la valenza di una controdichiarazione.

5. Con il quinto motivo la ricorrente denunzia l’erroneo apprezzamento dell’attività svolta dal primo giudice in relazione alle motivazioni che lo stesso ha addotto per affermare la natura di controdichiarazione della scrittura (OMISSIS) per aver la corte locale letto in modo incompleto (siccome circoscrivendo la lettura solo ad una delle premesse) il predetto documento, laddove la valutazione integrale dell’atto le avrebbe consentito di pervenire a differenti conclusioni.

Il secondo motivo è logicamente preliminare e va accolto, con assorbimento degli altri. Questa Corte non ignora la giurisprudenza in astratto applicabile.

Il contratto con cui una parte cede all’altra la proprietà di un’area edificabile, in cambio di un appartamento sito nel fabbricato che sarà realizzato sulla stessa area a cura e con mezzi del cessionario, integra gli estremi del contratto di permuta tra un bene esistente ed un bene futuro, qualora il sinallagma negoziale consista nel trasferimento della proprietà attuale in cambio della cosa futura (Sez. 1, Sentenza n. 28479 del 22/12/2005).

Integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un’area fabbricabile in cambio di parti dell’edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell’attribuzione di una determinata opera da realizzare, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio con la cosa presente. A tal fine, in applicazione delle norme sulla vendita, in quanto compatibili, l’effetto traslativo si verifica ex art. 1472 c.c., non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell’edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori, così come conforta la lettera dell’art. 2645 – bis, u.c., (Sez. 2, Sentenza n. 24172 del 25/10/2013).

Il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un’area in cambio di un fabbricato o di alcune sue parti da costruire sull’area stessa, a cura e con mezzi del cessionario, integra il contratto di permuta di un bene esistente con un bene futuro se il sinallagma negoziale sia consistito nel trasferimento reciproco, con effetto immediato sulla proprietà dell’area e differito della cosa futura, e l’assunzione dell’obbligo di erigere l’edificio sia restata su di un piano accessorio e strumentale, ma non quando le due parti si obbligano l’una a costruire un edificio e l’altra – il proprietario del suolo – a cederlo, in tutto o in parte, quale compenso, poichè, in tale ultimo caso, il contratto ha effetti obbligatori e si qualifica come innominato del genere “do ut facias”, analogo al contratto d’appalto, dal quale differisce per la mancanza di un corrispettivo in denaro (Sez. 1, Sentenza n. 5494 del 12/04/2001).

Il percorso argomentativo della Corte di appello si fonda sull’affermata efficacia reale differita del trasferimento di un bene esistente (terreno e volumetria) nell’ambito di un contratto di permuta, a fronte del trasferimento di un “facere” (costruendo edificio) e ciò non in virtù di una espressa clausola pattizia ma delle generali previsioni normative codicistiche.

Senonchè il trasferimento immediato e non differito della proprietà della cosa esistente è affermato da questa Suprema Corte con indirizzo ermeneutico consolidato (Cass. 28479/2011, 5322/1998, 8630/1995, 8118/91).

Se la permuta del 2004 comportava effetto traslativo immediato della proprietà del terreno la Corte distrettuale avrebbe dovuto chiedersi in qual modo poteva spiegarsi la vendita dello stesso terreno con atto pubblico del (OMISSIS) a chi già risultava proprietario di quell’immobile., stabilendo se la vendita predetta, in relazione alla pregressa permuta, non fosse nulla per difetto di oggetto o di causa e se occorresse una domanda in tal senso o se fosse possibile il rilievo di nullità di ufficio sia pure ai fini dell’accertamento della simulazione; nè si affronta la questione di una possibile risoluzione tacita della permuta del 2004 e, quindi, della sostituzione dell’intero programma negoziale con altro diverso e voluto dalle parti.

In definitiva va accolto il secondo motivo con cassazione e rinvio.

PQM

La Corte accoglie il secondo motivo, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza e rinvia, anche per spese, alla Corte di appello di Milano, altra sezione.

Così deciso in Roma, il 11 novembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 3 gennaio 2017

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