Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19989 del 27/07/2018





Civile Ord. Sez. 5 Num. 19989 Anno 2018
Presidente: DI IASI CAMILLA
Relatore: D’OVIDIO PAOLA

ORDINANZA

sul ricorso 28795-2011 proposto da:
CURTI AMILCARE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA
FEDERICO CESI 72, presso lo studio dell’avvocato
BERNARDO DE STASIO, rappresentato e difeso
dall’avvocato LUIGI SCARPA;
– ricorrente contro

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
2018
2151

tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende;
– controricorrente –

avverso la sentenza n. 7/2011 della COMM.TRIB.REG. di
MILANO, depositata il 20/01/2011;

Data pubblicazione: 27/07/2018

udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio del 19/06/2018 dal Consigliere Dott. PAOLA

D’OVIDIO.

,n. R.G. 28795/2011
A.C. 19/6/2018
Pres. G. Di lasi
Rel. P. D’Ovidio

Rilevato che:
1. Con sentenza n. 7/5/11, depositata il 20/1/2011 e notificata il 29/9/2011, la
Commissione Tributaria Regionale di Nlilano rigettava l’appello proposto da
Amilcare Curti avverso la sentenza n. 96/29/2010 emessa dalla Commissione
Provinciale, la quale, a sua volta, aveva rigettato il ricorso proposto dallo stesso

aveva recuperato a tassazione la maggior imposta dovuta in ragione del
disconoscimento del diritto del contribuente a fruire dell’agevolazione prima casa,
invocata al momento dell’acquisto, avvenuto con atto stipulato il 13/12/2005 e
registrato il successivo 16/12/2005, di un appartamento) sito in Milano, via
Spadolini n. 11/13.
La CTR motivava la decisione rilevando che, qualora l’acquirente sia proprietario
di altro immobile nel medesimo Comune, come nella specie, il diritto
all’agevolazione “prima casa” è subordinato alla inidoneità abitativa dello stesso, e
non alla sua temporanea indisponibilità per impedimenti giuridici, come la
locazione a terzi dedotta da ricorrente.
2. Avvero tale sentenza il Curti ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un
unico motivo. Resiste con controricorso la l’Agenzia delle Entrate.

Considerato che:
1. Con l’unico motivo di ricorso è prospettata la “vidnione della nonna contenuta alla
lett. B) dell’art. 1 nota II bis della Tantia parte prima allegata al d.P.R, n. 131/86 in
relcqione all’art. 360, n. 3,
Deduce il ricorrente che la norma contenuta alla lett. B) dell’art. 1 nota II bis della
Tariffa parte prima allegata al d.P.R. n. 131/86, come ripetutamente affermato
dalla giurisprudenza, dovrebbe essere interpretata con riguardo alla sua finalità,
che è quella di agevolare l’acquisto) della casa di abitazione a chi non sia nella
disponibilità di altro alloggio idoneo. In tale prospettiva, la disponibilità di altro
alloggio dovrebbe essere intesa non in senso oggettivo, ma in senso soggettivo, in
relazione alle esigenze di vita dell’acquirente, da valutare con riferimento alla data
3

Curti avverso l’avviso di liquidazione, notificatogli il 27/11/2008, con cui l’Ufficio

• n. R.G. 28795/2011
A.C. 19/6/2018
Pres, G. Di lasi
Rei. P. D’Ovidio

dell’acquisto. Conseguentemente, la CFR avrebbe erroneamente disapplicato la
norma in discorso nei confronti del C:urti, il quale non aveva potuto utilizzare ad
uso di abitazione propria il primo immobile acquistato in quanto quest’ultimo,
all’atto dell’acquisto del secondo appartamento, si trovava in uno stato di
locazione che ne comportava l’inidoneità a fungere da prima casa.

Giova premettere che il DPR n. 131/1986, nel testo applicabile ralione tem oris
(come modificato con l’art. 3, comma 131, legge 28 dicembre 1995, n. 549,
discutendosi di un atto di compravendita stipulato nel dicembre 2005), indica
quale presupposto dell’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” la non titolarità
(e cioè la cosiddetta “impossidenza”), da parte dell’acquirente, che non abbia in
precedenza fruito di tale agevolazione, “dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abita.’zione
di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare»
(Nota II-bis, comma 1, lett. b).
L’elemento impediente risultante dal testo del citato Decreto è, dunque, la mera
pre-possidenza” di un’altra casa di abita_zione», null’altro essendo aggiunto dalla
norma per qualificare tale “pre-possidenza”, con riferimento in particolare alle
caratteristiche strutturali della “casa” già posseduta o alla sua rispondenza alle
esigenze abitative dell’acquirente.
Tale formulazione normativa venne introdotta dopo le modifiche che, tra il 24
gennaio 1993 ed il 31 dicembre 1995, avevano regolato la materia: il disposto
dell’art. 1, comma 1, d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito) in legge 24 marzo
1993 n. 75 (per il quale l’acquirente doveva dichiarare «di non possedere altrola’bbricato
o porzioni di fabbricato idoneo ad abita.zione»), e poi l’articolo 16, d.l. 22 maggio 1993, n.
155, convertito in legge 19 luglio 1993 n. 243 (il quale ribadiva che l’acquirente
doveva dichiarare «di non possedere altro fa’bbricato o poqioni di Abbricato idoneo ad
abitazione»).
Con le richiamate disposizioni dell’anno 1993, dunque, era stato introdotto (per la
prima volta espressamente) il principi() in base al quale la “pre-possidenza” di una
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1.1 Il motivo è fondato.

R.G. 28795/2011
A.C. 19/6/2018
Pres. G. Di lasi
Rei. P. D’Ovidio

abitazione in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato in quanto si
trattasse di un fabbricato non “idoneo ad abitazione”; concetto, ciuello della ‘non
idoneità”, che la giurisprudenza di legittimità specificò dovesse ravvisarsi nel caso
in cui l’acquirente possedesse un alloggio concretamente non idoneo, per
dimensioni e caratteristiche, per lo scopo abitativo anche della sua famiglia, con

già posseduto doveva essere valutata dal punto di vista del
compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare. (così
Cass., sez. 5, 5/02/2016, n. 2278, Rv. 638911 — 01 e, da ultimo, Cass., sez. 5,
2/02/2018, n. 2565, Rv. 646929 — 01. Tale interpretazione, peraltro, si poneva in
linea di continuità con quanto già ritenuto dalla Suprema Corte nel vigore della
precedente disciplina, nonostante che nella stessa non fosse menzionato il
requisito della “idoneità” ma “solo” quella della non possidenza di “a/trofabbiicato
o porzioni di fabbricato destinati ad uso di abita:zione»: fr Cass. sez. 5, 7/08/2009, n.
18128, Rv. 610211 — 01, secondo la quale “il requisito della impossideny di altro
fabbricato o porr,ione di jàbbricato destinato ad abitazione” sussiste nel caso di careni di altro

alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisooni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla
proprietà di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per

dimensioni e complessive caratteristiche, di soddislare dette esige ne”).
A fronte della sostituzione della disciplina di cui al d.l. 16/1993 e al d.l. 155/1993
(che, come visto, era esplicita sul punto della “idoneità” della casa pre-posseduta)
con una disciplina (art. 3, comma 131, 1. n. 549 del 1995) in cui il concetto di
“idoneità” non era più previsto, la Corte ha ritenuto (nella citata sentenza n.
18128/2009, sul punto confr. anche Cass. n. 2565/2018, in motivazione) che ,,/a
successiva normativa, lungi dall’introdurre un requisito

111101V,

appare invece meramente

intopretativa di quella precedente», e ciò in quanto il concetto) di abitazione
presuppone implicitamente il requisito della “idoneità”, con la conseguenza che, se
la casa “preposseduta” non è “idonea”, la sua presenza non impedirebbe
l’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” in occasione di un nuovo acquisto.
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necessaria valutazione di tale requisito in senso soggettivo, sicché l’inidoneità

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Rei. P. D’Ovidio

Un difforme orientamento della giurisprudenza di legittimità, invero, ha
valorizzato invece la nuova dizione dell’art. 1, nota seconda bis, tariffa allegata al
D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo vigente “ratione temporis” alla data del rogito (nella
specie, stipulato nell’aprile marzo 2007), che condiziona l’agevolazione alla non
titolarità del diritto di proprietà “di altra casa di abita_zione nel territorio del Comune ove

“dell’idoneità dell’immobile”, presente invece nella precedente formulazione della
norma: secondo tale orientamento, dunque, non assume (più) rilievo la situazione
soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, rilevando il solo
parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. (Cass. sez. 6-5,
21/12/2015, n. 25646; Rv. 638172 — 01; conf. Cass., sez. 6-5, 13/12/2016, n.
25521, Rv. 642033 – 01).
Ad avviso del Collegio, merita dare continuità al primo e più recente indirizzo di
legittimità, atteso che il concetto di idoneità o inidoneità deve ritenersi intrinseco
alla nozione di abitazione e ciò anche alla luce della ratio della disciplina, che è
quella di agevolare l’acquisto di un alloggio finalizzato, appunto, a sopperire ai
bisogni abitativi dell’acquirente e della sua famiglia.
Conforta detta interpretazione la pronuncia della Corte Costituzionale che, nel
dichiarare la manifesta inammissibilità di una questione di legittimità
costituzionale relativa alla lettera b) del numero 1) della nota 1I-bis dell’art. 1 della
tariffa parte prima del d.P.R. n. 131/1986 – come modificata dalla legge 1995 n.
549 – ha richiamato la interpretazione “costituzionalmente orientata” delle
pronunce della Cassazione (citando, in particolare, (;ass. n. 100 del 2010 e Cass. n.
18128 del 2009), affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla
“prima casa” dell’espressione “fabbricato idoneo ad abitazione” con quella “casa di
abitazione” è da intendersi “nel senso che la possidelqa di una casa di abita:zione costituisce
ostacolo alla jr lli_zione delle agevolnioni fiscali per il successivo acquisto di un’altm casa ubicata
nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddistàre e3n
. emze
abitative dell’interessato” (Cfr. Corte Costituzionale Ord. n. 203 del 22.06.2011).
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situato l’immobile da acquistare”, senza più menzionare anche il requisito

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• 1.2 Tali principi, invero, sono stati correttamente richiamati nella sentenza
impugnata, la quale tuttavia ha ritenuto che rientrasse nel concetto di “idoneità ad
abitazione” una casa in precedenza acquistata dal Curti ma vincolata all’uso
abitativo di altro soggetto sulla base di un contratto di locazione regolarmente
registrato e stipulato dal precedente proprietario in data antecedente all’acquisto

Afferma in proposito la CTR che “nel caso in esame non si tratta di catatteristi(he.fisithe
bensì di vincolo giundico che il ricorrente vorrebbe assimilare ad impossidemza, dovuta alla
loca:zione di un appartamento di abitaione nello stesso C01111111e di residen.,za. Rileva inoltre
evidenziare come l’impedimento giuridico sia temporaneo mentre la nonna (che si si occupa di
contrattualità dell’immobile bensì di carattenstiche) vorrebbe esaminare la condi.zione di idoneità
dell’immobile dal punto di vista prevalentemente fisico”.
Tale conclusione non può essere condivisa.
In proposito, va rilevato che la norma, richiedendo l’impossidenza di “altra casa di
abitazione”, non evoca alcuna specifica caratteristica, né fisica né giuridica, idonea
ad escluderne l’idoneità abitativa, se non quella insita nella nozione stessa di
“abitazione”.
Sicchè, una volta affermato il principio che tale nozione deve essere intesa in
senso sia oggettivo che soggettivo e, comunque, come possibilità di un concreto
ed effettivo utilizzo del bene ad uso di abitazione, non resta spazio per escludere
CC

a priori” la rilevanza ai fini di un giudizio di “inidoneità” solo di alcune, tra le

molteplici ipotizzabili, ragioni ostative a tale concreto utilizzo. In particolare, per
quanto rileva nella presente fattispecie, non sussistono ragioni per distinguere tra
una inidoneità oggettiva derivante da caratteristiche strutturali o fisiche
dell’immobile, alla quale conseguirebbe il diritto ad usufruire dell’agevolazione, ed
una inidoneità, anch’essa oggettiva, ma derivante da vincoli giudici gravanti su tale
immobile, che tale diritto invece escluderebbe.
La circostanza che nei precedenti giurisprudenziali in materia si rinvengano per lo
più riferimenti a caratteristiche fisiche dell’immobile già posseduto (strutturali, di
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da parte dello stesso Curti.

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Pres. G. Di lasi
Rel. P. D’Ovidio

dimensione o di ubicazione) si ricollega alla maggiore frequenza di tali situazione
nella specificità dei singoli casi di volta in volta esaminati, ma non per questo
quelle caratteristiche fisiche possono acquisire il ruolo di elencazione tassativa dei
requisiti da valutare ai fini del giudizio di idoneità/inidoneità dell’immobile preposseduto, né di criteri dai quali inferire un principio di ordine generale circa la

dell’alloggio per le necessità abitative del proprietario.
Tale, del resto, era anche l’orientamento della precedente giurisprudenza,
ancorchè riferita a fattispecie in cui venivano in preminente rilievo questioni
attinenti alle caratteristiche fisiche. Così, ad esempio, Cass., sez. 5, 23/12/2003, n.
19738, Rv. 569195 —01, sia pure pronunciandosi con riferimento all’agevolazione
prevista dal d.l. n. 155/1993 (che, per quanto già detto, implicava un giudizio di
idoneità non dissimile da quello richieste dalla successiva 1. n. 549 del 1995), ha
precisato in motivazione che tale normativa “consentiva l’estensione delle agevola:zioni di

cui trattasi anche a favore di chi acquistasse un alloggio trovandosi nel possesso di un’altra casa
che, per qualsiasi ragione, fosse riscontrata inidonea alla sua abita,
-ione, senza distinguere tra i
motivi di siffatta inidoneità quelli di natura oggettiva, derivanti da cause materiali o giuridiche
d’inabilità, da quelli di natura soggettiva, in quanto legati all’inadeguateua
posseduto a soddisfare in concreto le esigene abitative del compratore in ragione delle sue
dimensioni, caratteristiche qualitative, ecc.”.
Né può rilevare in contrario la circostanza, pure valorizzata dalla (TR, che il
vincolo giuridico derivante dal contratto di locazione sia per sua natura
temporaneo.
La necessità abitativa, invero, deve essere valutata con riferimento alla data della
stipula del contratto di acquisto dell’immobile in relazione al quale si chiede di
essere ammesso all’agevolazione “prima casa”, sicché se a quella data l’immobile
pre-posseduto risulta giuridicamente (e, pertanto, anche concretamente)
indisponibile, esso sarà conseguentemente inidoneo a soddisfare le effettive
esigenze abitative del proprietario, e ciò per un periodo temporale anche rilevante
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non rilevanza dei vincoli giuridici che impediscano il concreto godimento

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Rel. P. D’Ovidio

(come nella specie, essendosi rinnovata la locazione poco prima dell’acquisto
dell’immobile effettuato dal Curti, il quale, pertanto, avrebbe dovuto attendere la
scadenza contrattuale dei successivi 4 anni).
Se è vero infatti che, come rilevato dalla CTP, l’affitto può cessare per via
giudiziale a seguito di disdetta intimata dal locatore anche alla prima scadenza

che ciò può avvenire solo alla scadenza contrattuale (prima o successiva che sia) e,
dunque, in epoca non necessariamente coincidente con le esigenze abitative
dell’interessato e della sua famiglia.
Non dissimile, del resto, è la situazione in cui l’acquirente che chieda di usufruire
dell’agevolazione di cui si discorre sia già proprietario della nuda proprietà di altro
immobile: anche in tal caso si ha un vincolo giuridico (ancorchè di natura reale) ed
una conseguente impossidenza temporanea dell’alloggio.
Eppure, con riferimento a quest’ultima ipotesi, la stessa Agenzia delle I ‘,ntrate ha
correttamente ritenuto che “nel caso in cui ricorrano le altre condkioni previste i-4111a leue,

l’agevola:zione “prima casa” compete anche all’acquirente o ai coni/O che siano titolari del diritto
di nuda proprietà su altra casa situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che viene
acquistato. Il nudo proprietario, inflitti, non ha il possesso dell’immobile che, invece, fir capo
all’usufruttuario” (cfr. punto 2.2. della circolare n.38/E del 12 agosto 2005 della
Direzione Centrale Normativa e Contenzioso dell’Agenzia delle Entrate).
Analogamente, nel caso della locazione, il proprietario, pur conservando il
possesso mediato del bene, è privato della detenzione e conseguentemente, per
quanto qui rileva, della concreta possibilità di utilizzarlo come propria abitazione.
L’unica differenza tra locazione e nuda proprietà, ai fini di cui si discorre, è che la
prima consente al proprietario di gestire la durata del vincolo, ma ciò può avvenire
solo parzialmente, vale a dire nei limiti delle norme che disciplinano la materia
della durata e dei rinnovi contrattuali.
Tale differenza, invero, non muta la situazione di inidoneità dell’immobile locato
all’uso abitativo da parte del proprietario, ma può eventualmente rilevare al
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(purchè dimostri di averne bisogno per necessità familiari proprie), è anche vero

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Pres. G. Di lasi
Rei. P. D’Ovidio

diverso fine di escludere il diritto all’agevolazione nell’ipotesi in cui l’Agenzia delle
Entrate alleghi e provi (anche in via presuntiva) che il vincolo locatizio sia stato
maliziosamente preordinato (o mantenuto, tralasciando di inviare tempestiva
disdetta alla scadenza) per creare uno stato di indisponibilità abitativa al precipuo
fine di usufruire del beneficio.

allegata dall’Agenzia delle Entrate, atteso che, come si legge nella sentenza
impugnata, il contribuente aveva acquistato l’immobile mentre era già in corso la
locazione, né avrebbe potuto inviare tempestiva disdetta per la prima scadenza,
perché quest’ultima presupponeva l’invio della relativa raccomandata entro il mese
di giugno 2004, mentre l’acquisto era avvenuto nel luglio 2004 e si era poi
concretizzato nell’atto notarile del 2005. Tali circostanze del resto, sono state
ritualmente allegate e provate nel giudizio di merito dal ricorrente, il quale ha
prodotto anche nel presente giudizio di legittimità sia il contratto di acquisto del
primo immobile che il contratto di locazione (v. sub. docc. 5 e 6) e non sono state
mai contestate dall’odierna resistente.
2. In conclusione, per i motivi che precedono, il ricorso merita accoglimento e la
sentenza impugnata deve essere cassata, dovendo affermarsi il seguente principio:
Ai fini della fruizione dei benefici per l’acquisto della “prima casa”, l’art. l, nota II
bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, nel testo introdotto dall’art. 3,
comma 131, 1. n. 549 del 1995, la nozione di “casa di abitazione” deve essere
intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che
giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato, sicché tale idoneità
deve ritenersi insussistente nel caso in cui l’immobile sia locato a terzi,
conseguentemente, l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia titolare del
diritto di proprietà su altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova
l’immobile che viene acquistato allorchè tale casa sia oggetto di un rapporto
locativo regolarmente registrato e non maliziosamente preordinato a creare lo
stato di indisponibilità della stessa.
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Una simile ipotesi certamente non ricorre nella fattispecie in esame, nè è stata

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A.C. 19/6/2018
Pres. G. Di lasi
Rel. P. D’Ovidio

3. In relazione all’accoglimento dell’unico motivo di ricorso non sono necessari
ulteriori accertamenti in fatto, stante l’incontroverso stato locativo dell’immobile
in precedenza acquistato dal Curti, sicché la causa può essere decisa nel merito, ai
sensi dell’art. 384, comma 2, c. p. c., con conseguente annullamento dell’avviso di
liquidazione (n. 20051T018256000 IVA 2005) e della cartella di pagamento

In ragione della novità della questione trattata sussistono giusti motivi per
compensare integralmente tra le parti le spese di tutti e tre i gradi di giudizio.
Trattandosi di ricorso notificato prima del termine previsto dall’art. 1, co. 18, della
legge n. 228 del 2012, deve darsi atto che non sussistono i presupposti per
l’applicabilità dell’art. 13, co. 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto
dall’art. 1, co. 17, della citata legge n. 228 del 2012.

P.Q.M.
La Corte, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito,
accoglie il ricorso proposto da Amilcare Curti.
Compensa integralmente tra le parti le spese di entrambi i gradi di merito e del
giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, dalla 5 ° sezione civile della Corte di cassazione, il 19 giugno
2018.

(06820100260991712IVA 2005) impugnati.

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