Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19984 del 30/08/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 19984 Anno 2013
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: MANNA FELICE

SENTENZA

sul ricorso 20588-2007 proposto da:
AMORATI

MARA

MRTMRA49T69A944G,

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA ASIAGO 8, presso lo studio
dell’avvocato AURELI MICHELE, che la rappresenta e
difende unitamente agli avvocati ZANOTTI FABIO,
AURELI STANISLAO;
– ricorrente –

2013

contro

1300

ZAFFIRO SRL;
– intimato –

avverso la sentenza n. 44/2007 della CORTE D’APPELLO

Data pubblicazione: 30/08/2013

di BOLOGNA, depositata il 08/01/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 15/05/2013 dal Consigliere Dott. FELICE
MANNA;
udito l’Avvocato AURELI Michele, difensore della

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. SERGIO DEL CORE che ha concluso per
l’inammissibilità del ricorso in subordine per il
rigetto del ricorso.

?,

ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Mara Amorati, promissaria acquirente di un immobile adibito ad
autorimessa, giusta contratto preliminare del 3.2.1997, conveniva in giudizio
innanzi al Tribunale di Bologna la Zaffiro s.r.1., promittente venditrice,

sensi dell’art. 2932 c.c. In particolare, chiedeva che dal prezzo, oltre agli
acconti già versati, fosse detratta, in tesi, la somma corrispondente al minor
valore del fondo per l’esistenza di eventuali vizi strutturali o urbanistici e per
il risarcimento dei danni; in subordine, il solo importo dei danni.
Nella contumacia della società convenuta, il Tribunale rigettava la
domanda, ritenendo che l’attrice non avesse dedotto vizi tali da giustificare la
rideterminazione del prezzo di vendita, e che l’aver ella condizionato la
domanda di trasferimento della proprietà all’esistenza di vizi della res e alla
conseguente rideterminazione del prezzo, costituiva un’offerta non valida ai
fini del 2° comma dell’art. 2932 c.c.
L’appello proposto dall’attrice era respinto dalla Corte distrettuale.
Quest’ultima richiamava preliminarmente giurisprudenza di questa Corte
secondo la quale nel caso in cui il contratto preliminare preveda il pagamento
del prezzo residuo contestualmente alla stipula del contratto definitivo, per
l’emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. è sufficiente che l’offerta del
pagamento del prezzo sia espressa in qualsiasi modo idoneo a manifestare la
volontà di adempiere. Rilevava, quindi, che nella specie il comportamento
processuale della parte attrice, che aveva insistito per la nomina di un c.t.u. ai
fini dell’accertamento di eventuali difetti strutturali o urbanistici del bene
promesso in vendita, aveva impedito al giudice di ritenere validamente
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affinché fosse emessa sentenza costitutiva di trasferimento dell’immobile ai

formulata l’offerta di pagamento del prezzo. Infatti, oltre al carattere
puramente esplorativo della c.t.u. richiesta dall’attrice, l’aver quest’ultima
fatto dipendere la misura di prezzo residuo dall’esistenza di vizi della cosa,
rendeva di fatto impossibile la pronuncia della sentenza produttiva degli

Per la cassazione di tale sentenza ricorre Mara Amorati, in base ad otto
motivi d’impugnazione.
La società intimata non ha svolto attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.

–

Col primo motivo d’impugnazione parte ricorrente deduce la

violazione e falsa applicazione degli artt. 2932, 1490, 1492 e 1372 c.c. e degli
“articoli 2-3-4-6 del contratto preliminare di compravendita inter partes del
3.2.1997” (così, testualmente), in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c.
La sentenza d’appello, si sostiene, sarebbe errata nella parte in cui ha
ritenuto che la preliminare nomina di un c.t.0 avrebbe impedito al giudice di
ritenere formulata una valida offerta del prezzo, mentre, al contrario, l’attrice
aveva contestualmente e cumulativamente agito sia ex art. 2932 c.c. sia per la
riduzione del prezzo, sicché neanche poteva porsi una questione di avvenuta
mancata proposizione dell’azione costitutiva per l’ipotesi in cui non fosse
stata accolta la domanda di riduzione del prezzo.
Formula al riguardo il seguente quesito ex art. 366-bis c.p.c. (applicabile
ratione temporis alla fattispecie): “dica la Suprema Corte se l’azione di

esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare e
l’azione di riduzione del prezzo in caso di vizi o difformità strutturali o
urbanistici del bene promesso in vendita, siano o non azioni esperibili
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effetti del contratto non concluso.

contestualmente e cumulativamente anche in presenza di richiesta di attività
istruttoria”.
2. – Il secondo mezzo denuncia la nullità della sentenza e del procedimento
per violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4 c.p.c.

proposta la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il
contratto definitivo, error in procedendo, questo, che integra un vizio di
omessa pronuncia.
Segue il quesito: “dica la Suprema Corte se sia ammissibile — senza
costituire omessa pronunzia — per i giudici d’appello ritenere la domanda di
esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. subordinata alla domanda di riduzione
del prezzo, evitando quindi di esaminare la suddetta domanda ex art. 2932
c.c.”.
3. – Col terzo motivo è dedotta l’omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione, ai sensi dell’art. 360, n. 5 c.p.c., consistente nel non aver la
Corte territoriale considerato che già nell’atto introduttivo del giudizio parte
attrice aveva dichiarato formalmente, ai sensi dell’art. 2932, 2° comma c.c., di
essere disposta ad effettuare il pagamento del residuo prezzo. La Corte
bolognese, pertanto, avrebbe dovuto ritenere eseguita la relativa offerta, vuoi
perché questa non era condizionata all’esistenza di vizi, vuoi perché in ogni
caso la pronuncia sulla consulenza tecnica è sempre preliminare rispetto al
merito.
4. – Col quarto motivo è allegato il vizio di violazione e falsa applicazione
dell’art. 2932 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c.

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Il giudice di merito, sostiene parte ricorrente, ha erroneamente ritenuto non

L’art. 2932 c.c. richiede unicamente una seria manifestazione della volontà
di adempiere, che escluda ogni perplessità sul reale intento di corrispondere il
residuo prezzo.
Segue il quesito: “dica la Suprema Corte se dall’attrice negli atti di causa

sensi e per gli effetti di cui all’art. 2932, II comma c.c.”.
5. – Il quinto mezzo denuncia la medesima violazione di legge di cui sopra,
sotto un diverso aspetto, in quanto l’offerta del pagamento del prezzo è
condizione dell’azione solo se detta prestazione è esigibile al momento della
proposizione della domanda giudiziale, mentre se per accordo delle parti la
controprestazione debba essere eseguita al momento della stipulazione del
definitivo o successivamente, la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. deve
essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta.
Al motivo mette capo il seguente quesito: “dica la Suprema Corte se,
nell’ambito di un giudizio volto ad ottenere l’esecuzione specifica
dell’obbligo di concludere un contratto, nel caso in cui il saldo prezzo debba
essere corrisposto al momento della stipulazione del contratto definitivo di
compravendita, sia o non necessaria una seria offerta del prezzo “nei modi di
legge” ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932, II comma c.c.”.
6. – Col sesto motivo parte ricorrente deduce la violazione degli artt. 61,
62, 115, 191 e 210 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c.
Le allegazioni fornite dalla parte attrice e la richiesta di esibizione dei
documenti urbanistici e strutturali afferenti all’immobile, già offrivano
elementi per ritenere non esplorativa la consulenza tecnica e con ciò

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sia stata o non formulata offerta di corrispondere il saldo prezzo idonea ai

l’ammissibilità della richiesta, intesa ad accertare l’accatastamento del bene,
la sua idoneità strutturale e la sua conformità urbanistica.
Segue il quesito: “dica la Suprema Corte se, in presenza di deduzioni ed
allegazioni della parte circa l’inadempimento della convenuta, in relazione

un bene immobile promesso in vendita e di sua idoneità sotto il profilo
strutturale ed urbanistico, siano o non da respingere le richieste al Giudice di
ammissione di consulenza tecnica d’ufficio e di esibizione di documenti a
carico della promittente venditrice”.
7. – Il settimo motivo denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione, ai sensi dell’art. 360, n. 5 c.p.c. in ordine al rigetto delle istanze
istruttorie di nomina del c.t.u. — che può essere anche percipiente e non
deducente — e di esibizione dei documenti di accatastamento.
8. – L’ottavo motivo, infine, deduce il vizio di omessa pronuncia in ordine
alla domanda di risarcimento del danno, in relazione all’art. 360, n. 4 c.p.c.
La sentenza impugnata, sostiene parte ricorrente, non spende alcuna parola
sulla domanda di risarcimento del danno, il cui ammontare doveva essere
quanto meno pari al saldo prezzo.
Nei termini che seguono è il quesito: “dica la Suprema Corte se il giudice
d’appello incorra nel vizio di omessa pronuncia ove non esamini la domanda
di risarcimento del danno ritualmente proposta dalla parte”.
9. – I motivi dal primo al quinto vanno esaminati congiuntamente, poiché
deducono, sotto vari aspetti tra loro interattivi, la medesima questione di
diritto, vale a dire se il promissario acquirente, proposta congiuntamente
l’azione costitutiva ex art. 2932 c.c. diretta all’emissione della sentenza che
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alla richiesta esibizione della documentazione di avvenuto accatastamento di

stia in luogo del consenso negoziale mancato, e quella di riduzione del prezzo
per vizi della cosa promessa in vendita, debba fare offerta del pagamento del
prezzo.
E tali profili sono fondati, nei termini che seguono.

questa Corte ha già avuto modo di occuparsi di entrambe le (sub)questioni
anzi dette, affermando sia la proponibilità cumulativa e contestuale
dell’azione costitutiva e di quella di riduzione del prezzo, sia la non necessità,
ove il pagamento del prezzo debba seguire o essere coevo alla stipula del
contratto definitivo, della relativa offerta quale condizione dell’azione ex art.
2932 c.c.
Ed infatti, la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con
quella prevista nel preliminare non va intesa nel senso di una rigorosa
corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene
da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da
quello considerato e promesso; pertanto, in presenza di difformità non
sostanziali e non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene ma soltanto sul
relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola
alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve
della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica
dell’obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell’art. 2932 c.c.,
chiedendo cumulativamente e contestualmente l’eliminazione delle accertate
difformità o la riduzione del prezzo (Cass. nn. 1562/10, 16236/03, 10291/02,
4895/93 e 9991/94, quest’ultima difforme solo per quanto concerne

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9.1. – In materia di contratto preliminare di vendita, la giurisprudenza di

l’alternativa azione di esatto adempimento mercé l’eliminazione delle
difformità).
Ed ancora, il contraente che chieda l’esecuzione specifica dell’obbligo di
concludere un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di

o all’offerta della medesima – che può essere costituita da una seria
manifestazione della volontà di eseguirla, senza che sia necessaria una offerta
reale – solo se tale prestazione sia esigibile al momento della domanda
giudiziale, mentre, quando essa, per accordo delle parti, debba essere
effettuata contestualmente alla stipula dell’atto definitivo, o comunque
successivamente, la sentenza costitutiva degli effetti di questo contratto,
promesso e non concluso, deve essere pronunciata indipendentemente da
qualsiasi offerta, ed il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto
dal giudice quale condizione per il verificarsi del richiesto effetto traslativo
della proprietà del bene derivante dalla sentenza medesima (Cass. nn. 59/02,
144/93, 2103/90 e 2154/87, la quale ultima estende il medesimo dictum anche
all’ipotesi in cui il prezzo di vendita “non sia comunque allo stato
liquidabile”).
9.1.1. – Nella sentenza impugnata i giudici d’appello si sono richiamati a
Cass. n. 14378/04, in base alla quale anche nel caso in cui il contratto
preliminare prevedeva il versamento del saldo prezzo all’atto della
conclusione del definitivo di vendita, occorre pur sempre l’offerta del residuo
prezzo, anche sotto forma di semplice manifestazione della volontà di
adempiere. Quindi, sulla base di tale premessa hanno tratto la conclusione che
tuttavia l’attrice, avendo chiesto la nomina (per di più inammissibile, perché
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una cosa determinata è tenuto all’adempimento della prestazione corrispettiva

ritenuta in funzione esplorativa) di un c.t.u. per accertare i vizi dell’immobile
promesso in vendita; ed avendo altresì mancato di offrire un prezzo non
condizionato all’esistenza dei vizi, avrebbe “reso di fatto impossibile la
pronuncia di sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso”.

(e quindi di esportazione) del principio di diritto di cui alla sentenza n.
14378/04, l’altro di carattere logico-giuridico.
9.1.2.1. – Sotto il primo aspetto va osservato che detta sentenza è stata
emessa in un caso affatto peculiare, in cui l’attrice, promissaria acquirente,
aveva subordinato l’accoglimento della richiesta di trasferimento
dell’immobile al versamento di una somma determinata ed inferiore a quella
che poi, causa cognita, era risultata dovuta. Nella situazione processuale in
esame, invece, né l’attrice ha indicato esattamente la riduzione del
corrispettivo e, quindi, la differenza dovuta, né la Corte bolognese, bloccando
sul nascere ogni accertamento in merito, è pervenuta ad accertare il quantum
del prezzo ancora da versare.
9.1.2.2. – Sotto il secondo profilo deve rilevarsi che il ragionamento svolto
nella sentenza impugnata è manifestamente paralogico. Infatti, la Corte
bolognese, non ha affermato né che il pagamento del prezzo fosse esigibile
prima della stipula del definitivo, né che non fosse proponibile in aggiunta
alla domanda di c.d. sentenza/contratto quella di riduzione del corrispettivo
della vendita, ed anzi ha ritenuto implicitamente ammissibile tale ultima
azione lì dove ha respinto l’istanza di nomina di un c.t.u., per essere le
indagini richieste di carattere puramente esplorativo. Ciò non di meno, la
Corte d’appello ha concluso nel senso che l’emissione della sentenza
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9.1.2. – Tale decisione incorre in un duplice errore, l’uno d’interpretazione

produttiva degli effetti del contratto fosse impedita “di fatto” dalla mancata
offerta di un prezzo incondizionato, non dipendente, cioè, da una sua
riduzione per i vizi della cosa. In disparte che gli impedimenti di fatto sono
per loro natura meta-processuali, di talché essi all’interno del processo

come ammissibile un’azione ex art. 2932 c.c. coordinata con un’actio quanti
minoris, la prima non può essere ostacolata dalla circostanza che la seconda,
rendendo incerto il prezzo ancora dovuto, impedisca l’offerta così come
prescritta dal secondo comma dell’articolo citato. Il cortocircuito logico in cui
è incorso il ragionamento della Corte emiliana appare dunque evidente.
10. – Il sesto motivo è inammissibile, perché mira a sindacare una
valutazione di puro fatto — come tale sottratta al sindacato di questa Corte —
relativa alla valutazione dei documenti prodotti e alla loro attitudine a
giustificare approfondimenti istruttori mediante la nomina di un c.t.u., e
perché una volta rimessa la causa al giudice di rinvio i provvedimenti di
carattere istruttorio tornano ad essere soggetti al regime di cui all’art. 177
c.p.c.
11. – Del pari inammissibile, ma per difetto di autosufficienza, è il settimo
mezzo d’annullamento, ché la mancata esplicitazione dei mezzi istruttori
dedotti e del loro contenuto non consente di valutare la congruità e la logicità
del diniego opposto alla Corte territoriale alla nomina di un c.t.u.
12. – Infine, l’ottavo motivo è assorbito. Accolti i motivi dal primo al
quinto, il rinnovato esame della vicenda importa di necessità una nuova
valutazione anche della domanda accessoria di risarcimento del danno.

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reagiscono sempre de iure, e non de facto; ciò a parte, va detto che, postulata

13. – Conclusivamente, nei limiti anzi detti il ricorso va accolto e la
sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte
d’appello di Bologna, che nel decidere la controversia si atterrà al seguente
principio di diritto: “proposte cumulativamente e contestualmente una

contratto di vendita, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e una domanda di riduzione
del prezzo per vizi della res, l’offerta del prezzo prevista dal secondo comma
della norma citata deve ritenersi non necessaria ove il pagamento, quale che
risulti il prezzo ancora dovuto all’esito dell’accertamento sull’esistenza dei
vizi della cosa venduta, non sia esigibile prima della conclusione del contratto
definitivo”.
14. – Ai sensi dell’art. 385, 3 0 comma c.p.c. il giudice di rinvio provvederà
anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.
P. Q. M.

La Corte accoglie i motivi dal primo al quinto, rigettati il sesto ed il
settimo ed assorbito l’ottavo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai
motivi accolti con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Bologna,
che provvederà anche sulle spese di cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile
della Corte Suprema di Cassazione, il 15.5.2013.

domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un