Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1990 del 29/01/2014

Civile Sent. Sez. 3 Num. 1990 Anno 2014
Presidente: FINOCCHIARO MARIO
Relatore: STALLA GIACOMO MARIA

SENTENZA

sul ricorso 13874-2008 proposto da:
RAI WAY SPA 05820021003 in persona del Presidente
Dott. FRANCESCO DE DOMENICO, domiciliata ex lege in
ROMA,

presso

CASSAZIONE,

la CANCELLERIA DELLA CORTE DI

rappresentata e difesa dall’avvocato

BARRA CARACCIOLO FRANCESCO giusta delega in atti;
– ricorrente –

2013
2375
•

contro

CON TORTORELLA 84001490659 in persona del Sindaco
p.t. Prof. NICOLA TANCREDI, elettivamente domiciliato
in ROMA, VIA AUGUSTO AUBRY l, presso lo studio

1

Data pubblicazione: 29/01/2014

dell’avvocato BRUNO MOSCARELLI,

rappresentato e

difeso dall’avvocato LIMONGI EDUARDO giusta delega in
atti;
– controrícorrente –

avverso la sentenza n. 163/2007 della CORTE D’APPELLO

772/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 10/12/2013 dal Consigliere Dott. GIACOMO
MARIA STALLA;
udito l’Avvocato BRUNO RICCIARDELLI per delega;
udito l’Avvocato IVAN INCARDONA per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. CARMELO CELENTANO che ha concluso per
l’inammissibilità in subordine per il rigetto del
ricorso;

2

di SALERNO, depositata il 26/03/2007, R.G.N.

Ric.n. 13874/08 rg.

Svolgimento del processo.

.-.

1.

Il 30 dicembre ’02 il Comune di Tortorella – premesso di aver

lì concesso il 24 febbraio 1976 in locazione alla Rai spa (poi Rai
Way spa) un’area destinata all’installazione di un ripetitore per

Rai Way spa sfratto per morosità ed ingiunzione di pagamento,
stante la mancata corresponsione dei canoni dall’anno 98. In caso
di opposizione, chiedeva che il contratto in questione venisse
dichiarato risolto per grave inadempimento di Rai Way, con
conseguente condanna al pagamento dei canoni dovuti ed al rilascio
dell’area. Nella costituzione della intimata – la quale deduceva
la non configurabilità della mora stante l’avvenuta cessazione del
rapporto locativo ex art.67 1.27 luglio 1978 n.392 e, in via
riconvenzionale, l’acquisizione in proprietà dell’area per
accessione invertita – interveniva la sentenza n. 20/05 con la
quale il tribunale di Sala Consilina, previo mutamento del rito :
– dichiarava risolto, sul presupposto della sua perdurante
vigenza, il contratto di locazione; – condannava la convenuta al
rilascio dell’area ed al pagamento dei canoni dal 98 alla data di
rilascio effettivo; – respingeva la domanda riconvenzionale di
acquisizione del terreno; – condannava la convenuta alla rifusione
delle spese di lite.
Interposto appello principale da parte di Rai Way spa ed
appello incidentale condizionato da parte del Comune, interveniva
la sentenza n. 163 del 26 marzo 2007 con la quale la corte di
appello di Salerno: – esclusa la rinnovazione tacita del contratto
3

la durata di nove anni successivamente prorogatasi – intimava alla

Ric.n. 13874/08 rg.

ex articolo 1597 cc in assenza di espressa e formale delibera
dell’ente pubblico, e ritenuta ex art.1596 cc la cessazione del
contratto alla data della scadenza convenzionale del 24 febbraio
85, respingeva, in accoglimento dell’appello principale, la
domanda di risoluzione del contratto e di condanna al pagamento

– rilevato il passaggio in giudicato della statuizione con la
quale il tribunale aveva rigettato la domanda riconvenzionale di
occupazione appropriativa, e ravvisata la novità ex art.345 cpc
della domanda di acquisizione dell’area proposta da Rai Way spa
per il diverso titolo di cui all’articolo 4 legge 6 agosto 1990
n.223, in accoglimento dell’appello incidentale condizionato,
condannava quest’ultima alla restituzione dell’area, oltre al
risarcimento dei danni da occupazione sine titulo, commisurati al
canone annuo, dal ’98 (data di cessazione dei pagamenti) alla
sentenza; compensava per metà le spese dei due gradi di
giudizio, con accollo del residuo a Rai Way spa.
Avverso tale decisione, Rai Way spa propone ricorso per
cassazione mediante formulazione di sei motivi, ai quali resiste
con controricorso il Comune di Tortorella. Entrambe le parti hanno
depositato memorie ex art.378 cod.proc.civ.
Motivi della decisione.
2.1

Va preliminarmente respinta l’eccezione del Comune di

inammissibilità del ricorso, per essere stato il medesimo
notificato a mezzo posta,

extra districtum,

tramite il messo

dell’ufficio del giudice di pace di Napoli invece che tramite
4

dei canoni successivi (incompatibili con la ritenuta cessazione);

Ric.n. 13874/08 rg.

l’ufficiale giudiziario presso la corte di appello di Salerno. A
fronte di questa eccezione, Rai Way spa – con atto notificato il
21 aprile 2009 – ha prodotto ex art.372 cpc certificazione 28
maggio 2008 dell’ufficiale giudiziario presso la corte di appello
di Napoli con la quale si attesta che, in ragione della

giudiziari della corte di appello di Napoli, erano stati
conferiti, per il periodo dal 26 aprile 2008 al 13 maggio 2008, i
poteri degli ufficiali giudiziari della corte di appello di Napoli
ai messi dell’ufficio di conciliazione dell’ufficio del giudice di
pace di Napoli.
L’eccezione di parte controricorrente è infondata, dal momento
che l’effettuazione fuori distretto della notifica da parte del
messo dell’ufficio del giudice di pace (già messo di
conciliazione) in assenza di provvedimento autorizzativo del
presidente della corte di appello (come nella specie, avendo Rai
Way spa prodotto in questa sede non già tale provvedimento, ma
un’attestazione dell’ufficiale giudiziario di Napoli) non comporta
la radicale inesistenza della notifica, bensì la sua nullità
sanabile ex art.156, u.c. cpc. Va infatti considerato che nella
specie, indipendentemente dal riparto organizzativo interno
nell’esecuzione delle notifiche, il ricorso per cassazione è stato
portato a debita conoscenza del Comune di Tortorella presso il suo
procuratore domiciliatario. Ciò ha fatto sì che il Comune fosse
posto in grado di conoscere dell’introduzione del giudizio di
cassazione nei suoi confronti, giudizio nel quale esso si è poi
5

contemporanea inagibilità dell’edificio dove hanno sede gli uffici

Ric.n. 13874/08 rg.

regolarmente costituito prendendo difese di merito. Può dunque
affermarsi che la notificazione in questione ancorchè
effettivamente proveniente da organo non abilitato – si connotava
per l’esistenza di tutti i suoi elementi funzionali essenziali, ed
ha pertanto sortito tutti i suoi effetti; consentendo in

principio – già affermato da Cass.n.12456 del 16 maggio 08 in
fattispecie analoga secondo cui
funzionale

tra

l’ufficiale

“stante l’equiparazione

giudiziario

ed il messo di

conciliazione (ora del giudice di pace), contenuta nell’art. 34
della legge 15 dicembre 1959, n. 1229, la notifica effettuata dal
messo di conciliazione in difetto assoluto dell’autorizzazione del
capo dell’ufficio giudiziario non è inesistente ma è affetta da
nullità, che è sanabile non solo a seguito della costituzione
della parte, ma anche in ogni altro caso in cui sia raggiunta la
prova della avvenuta comunicazione dell’atto al notificato”.
2.2

Parimenti destituita di fondamento è l’ulteriore eccezione

preliminare di tardività del ricorso opposta dal Comune.
Il ricorso per cassazione – concernente una sentenza di appello
pubblicata il 26 marzo 07 e non notificata – è stato infatti
notificato da Rai Way spa mediante consegna del plico all’agente
notificatore in data 9 maggio 08 e, dunque, entro il termine
‘lungo’ ex art.327 cod.proc.civ.. Ricorrono nella specie tanto la
sospensione

ratione materiae

dei termini in periodo feriale,

–

quanto il principio di scissione degli effetti della notificazione
tra notificante e destinatario, di cui in C.Cost. 26 novembre 2002
6

definitiva il raggiungimento del suo scopo. Ricorre pertanto il

Ric.n. 13874/08 rg.

n.

477;

ora

trasfuso

nell’art.149

cod.proc.civ.

per

le

notificazioni a mezzo posta.
3.1 Nel primo motivo di ricorso, Rai Way spa lamenta violazione e

falsa applicazione di norme di diritto ex articolo 360, 1^co.,
n.3) cpc con riferimento agli articoli 112, 276, 324, 329.2, 334,

contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo
per il giudizio, ex articolo 360, l” co., n.5) cod.proc.civ. Ciò
perchè la corte di appello – nell’esaminare congiuntamente, e non
in logica successione, i motivi di appello, relativi a questioni
non rilevabili d’ufficio, da essa Rai Way spa proposti sub d)
(proroga tacita del contratto, ex articolo 1597 cc, fino al 24
febbraio 2009) e sub e) (in ipotesi alternativa di ritenuta
cessazione: inammissibilità del procedimento di sfratto per
morosità ovvero declaratoria di risoluzione con riguardo ad un
contratto già cessato) – aveva violato il principio dispositivo ex
articolo 112 cpc, e non aveva considerato che sulla perdurante
vigenza del rapporto di locazione, affermata dal tribunale, si era
formato il giudicato interno.
A corredo dell’articolato motivo, vengono formulati, ex
art.366 bis cod.proc.civ. qui applicabile, i seguenti:
di diritto: “1.

a)

quesiti

Se, in relazione al principio dispositivo, le

parti hanno il potere di disporre dell’ordine logico delle
questioni prospettate in giudizio cosicché, ad eccezione delle
questioni rilevabili d’ufficio, il giudice è tenuto ad esaminarle
nell’ordine voluto dalle parti; 2 se il mancato rispetto
7

343 cpc; 1596, 1597 e 2909 cc; nonché omessa, insufficiente e

Ric.n. 13874/08 rg.

dell’ordine stabilito dalle parti produca una violazione
dell’articolo 112 cod.proc.civ.; 3. se, accolta la domanda di
risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice sul
presupposto della persistenza del rapporto di locazione, su tale
aspetto, non investito dall’impugnazione né principale nè

precluso l’esame delle questioni concernenti la rinnovazione
tacita del contratto di locazione con la PA per difetto di forma
scritta”; b) momento di sintesi o quesito di fatto, con riguardo
al vizio ex 360 1^ co. n.5 cod.proc.civ., evidenziante il fatto
controverso insito nella

“affermazione della corte di appello

secondo cui una locazione ad uso diverso, in corso al momento
dell’entrata in vigore della legge 392/78, non assoggettata al
regime transitorio ex articolo 67, non resti regolata nemmeno dal
disposto dell’articolo 71 per essere stata pattuita la durata
convenzionale in misura eccedente alla protrazione prevista da
tale norma, mentre l’articolo 71 fa riferimento all’articolo 27
della stessa legge, che ipotizza anche durate eccedenti quella
minima legale”.
Il motivo – di natura plurima – è per più versi inaccoglibile.
Per quanto concerne il quesito di diritto ex art.366 bis cit.,
va premesso che esso non può risolversi in enunciati teorici ed
astratti, doveftdo invece fornire l’indicazione sia della
juris

regula

asseritamente violata, sia di quella deputata a

sostitutivamente

comportare

una

diversa

decisione

della /

controversia; e ciò in forza di una sintesi intrinseca al quesito
8

incidentale, si sia formato il giudicato interno, rimanendo

Ric.n. 13874/08 rg.

stesso e suscettibile di dare piena e completa contezza della
censura

indipendentemente

dalle

argomentazioni

svolte

ad

illustrazione discorsiva del motivo (tra le tante: Cass. sez.
un., 5 febbraio 2008, n. 2658; Cass., 17 luglio 2008, n. 19769;
Cass., 30 settembre 2008, n. 24339; Cass., 25 marzo 2009, n. 7197;

Ciò posto, si osserva come il quesito in esame si basi
inammissibilmente su una ricostruzione di fatti processuali che
non trova riscontro nella concretezza della fattispecie, così come
correttamente ricostruita ed esaminata dalla corte di appello; in
particolare, sull’asserito giudicato interno che si sarebbe
formato in ordine alla perdurante vigenza della locazione, come
acclarata dal tribunale.
Contrariamente a tale assunto, risulta invece che la questione
della perdurante vigenza del contratto di locazione e, di
conseguenza, della ammissibilità della sua risoluzione per mancata
corresponsione dei canoni, era stata espressamente dedotta avanti
alla corte di appello; con conseguente esclusione di qualsivoglia
preclusione da giudicato interno. Tra i motivi di appello proposti
dalla stessa Rai Way spa vi era infatti anche quello con il quale
la sentenza del tribunale veniva censurata proprio in ordine alla
ritenuta risolubilità del contratto perché ancora in corso, dal
momento che in assenza di una clausola di rinnovazione tacita in
un contratto nel quale era parte la PA (non soltanto il Comune di
Tortorella ma anche, si assumeva, la stessa Rai), il contratto in
questione doveva ritenersi cessato, con conseguente
9

Cass., 8 novembre 2010, n. 22704; Cass. 19.11.13 n. 25903).

Ric.n. 13874/08 rg.

inammissibilità della domanda di sfratto/risoluzione. L’esclusione
del giudicato sul punto trovava dunque conferma nel fatto che la
stessa appellante Rai Way spa aveva chiesto la riforma della
sentenza del tribunale, mediante rigetto della domanda attorea di
risoluzione, perché tra le parti non sussisteva più alcun rapporto

D’altra parte, fu proprio a fronte della contestazione della
protrazione del contratto così dedotta da Rai Way spa in appello,
che il Comune ritenne di proporre appello incidentale condizionato
per chiedere che, ove fossa ritenuta cessata la vigenza del
contratto di locazione, la detenzione dell’area da parte di Rai
Way spa fosse dichiarata illegittima e

sine titulo,

con ogni

conseguente provvedimento.
Va peraltro osservato che la tesi dell’avvenuta cessazione del
contratto a confutazione dell’opposto decisum di primo grado venne
non solo dedotta da Rai Way spa in appello, ma finanche accolta
dalla corte di appello nella sentenza qui censurata; sebbene
quest’ultima abbia poi comunque condannato Rai Way spa alla
riconsegna dell’area per una ragione diversa dalla risoluzione
contrattuale per inadempimento e, segnatamente, per essere il
rapporto (intercorso con una parte locatrice-PA) venuto a scadenza
in difetto di rinnovazione tacita ex art.1597 cod.civ. Su tale
presupposto, cade anche l’assunto secondo cui la corte di appello
“invertendo l’ordine logico delle questioni”

avrebbe violato

l’art.112 cod.proc.civ., dal momento che – una volta investita
della questione della vigenza del contratto, al di là di
10

locativo (cessato al 24 febbraio 85).

Ric.n. 13874/08 rg.

qualsivoglia preclusione interna – non poteva la corte di appello
regolare il caso se non affrontando prioritariamente proprio tale
questione; assunta correttamente ad elemento costitutivo della
domanda di rilascio e risarcimento. Sicchè la disamina da parte
della corte di appello del problema della vigenza contrattuale –

risoluzione per inadempimento ovvero di scadenza per mancato
rinnovo – non è stata frutto di alcun sovvertimento di tipo
logico/giuridico, bensì di un doveroso approccio alla questione
dalle fondamenta.
Ciò vale, al contempo, ad escludere il lamentato vizio
motivazionale, dal momento che la corte territoriale con
ragionamento logico, lineare e tutt’altro che contraddittorio – ha
compiutamente dato conto, nell’esaminare i motivi alternativi sub
D) ed E) di Rai Way spa (pagg.8-9), delle ragioni per le quali si
doveva ritenere infondata la tesi sub D) (tacito rinnovo), ed
invece fondata quella sub E) (cessazione alla prima scadenza dei
nove anni). In ciò affermando (ivi) che:

“per quanto sopra detto,

il contratto in questione è disciplinato dall’art.1596 cod.civ..
Ne consegue che il rilascio resta regolato dal principio generale
di cui all’art.1596 co.cc sulla fine della locazione a tempo
determinato per spirare del termine, e quindi non richiede una
preventiva disdetta la quale, ove intimata, assume il valore di
una mera licenza rivolta a comunicare alla controparte la volontà
di far valere gli effetti della scadenza del termine e di impedire

11

e, di conseguenza, del rilascio dell’area per effetto di

Ric.n. 13874/08 rg.

il sorgere di un nuovo rapporto nel caso di permanenza del
conduttore nel godimento dell’immobile”.
Questa affermazione risulta non soltanto avulsa dalle lamentate
lacune motivazionali, ma anche del tutto in linea con
l’orientamento di legittimità, secondo cui:

“con riguardo a

abitativo ed in corso al momento dell’entrata in vigore della
legge 27 luglio 1978 n. 392, il locatore può esercitare l’azione
del rilascio, alle scadenze fissate per i rapporti soggetti o non
soggetti a proroga nella previgente legislazione, rispettivamente,
dagli artt. 67 e 71 di detta legge, senza essere tenuto a
comunicare al conduttore a quali condizioni intenda addivenire ad
una nuova locazione e senza essere sottoposto alla disciplina
della rinnovazione o del diniego di rinnovazione del rapporto alla
prima scadenza, di cui agli artt. 28, 29 e 30 della legge citata,
tenuto conto che tali norme, dettate per i contratti sorti nella
vigenza della nuova disciplina, non sono applicabili nella
regolamentazione transitoria delle locazioni in corso, in difetto
di espresso richiamo; ne deriva che il suddetto rilascio resta
regolato dal principio generale dell’art. 1596, primo comma, cod.
civ., sulla fine della locazione a tempo determinato per lo
spirare del termine e non richiede, pertanto, nemmeno una
preventiva disdetta, indipendentemente dal fatto che nel contratto
sia inserita una clausola di proroga convenzionale del rapporto in
caso di mancata disdetta (essendo tale clausola diventata
inoperante per effetto della protrazione coattiva del rapporto
12

contratto di locazione di immobile urbano ad uso diverso da quello

Ric.n. 13874/08 rg.

stesso in forza di legge)”

(Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10419 del

18/07/2002).
3.2

Con il secondo motivo di ricorso, si deduce violazione e

falsa applicazione di norme di diritto, ex articolo 360, 1^co.,
n.3) cod.proc.civ., con riferimento agli articoli 1331, 1325,

324, 329.2, 657 cpc, e 27, 28, 29, 30 e 71 1. 392/78; nonché
omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto
controverso e decisivo per il giudizio ex articolo 360, 1^ co.,
n.5) cod.proc.civ. Ciò perché la corte di appello, nel ritenere
(erroneamente d’ufficio) cessato il rapporto ex articolo 1596 cc e
per difetto di rinnovazione tacita ex articolo 1597 cod.civ.
stante la natura di ente pubblico del Comune locatore, non aveva
considerato che il requisito della manifestazione scritta di
volontà di rinnovazione da parte dell’ente pubblico era nella
specie superato dalla proposizione da parte dello stesso ente
pubblico del procedimento di sfratto per morosità per canoni
successivi alla scadenza del contratto, nonché dalla stessa
formale deliberazione di Giunta, in seno all’ente pubblico, di
tale proposizione.
Vengono formulati, ex art.366 bis cit., i seguenti:

a)

quesiti

di diritto: “/. Se la dedotta inipotizzabilità di una rinnovazione
tacita del contratto, eccezione formulata dalla società convenuta
– con riferimento alla sua posizione di

ente pubblico o di impresa

pubblica, tesa alla reiezione della domanda attorea di risoluzione
del contratto per inadempimento possa far insorgere il
13

1327, 1350, 1418, 1421, 1571, 1596, 1597, 2909 cc; 99, 112, 184,

Ric.n. 13874/08 rg.

potere/dovere del giudice di sancire la nullità del contratto (non
dedotta da parte attrice) in relazione alla natura di ente
pubblico della medesima, senza incorrere nella violazione degli
articoli 99 e 112 cod.proc.civ., e del giudicato interno ex
articolo 2909 cod.civ., avendo il tribunale accertata l’esistenza

avessero impugnato tale capo di pronuncia; 2. Se, dovendosi la
volontà di obbligarsi della pubblica amministrazione manifestarsi
nelle forme dell’atto scritto ad substantiam, la rinnovazione del
contratto di locazione, stipulato in forma scritta, possa
individuarsi, con la forma richiesta, negli atti posti in essere
dalla medesima PA per la risoluzione del contratto e per la
proposizione della correlativa azione giudiziaria, e per la nomina
del difensore con esplicito mandato in tal senso; 3. Se, proposta
domanda di risoluzione del contratto di locazione per
inadempimento e respinta tale domanda, costituisca domanda nuova
quella formulata in grado di appello di cessazione della locazione
per lo spirare del termine di durata e di condanna al rilascio,
ovvero se a tali pronunce possa pervenire di ufficio il giudice di
appello avendo respinto la domanda di risoluzione per
inadempimento; 4. se 11 disposto dell’articolo 71 legge 392/78
trovi o meno applicazione anche al contratti di locazione ad uso
diverso dall’abitazione aventi durata superiore a quella minima
prevista dall’articolo 27 della stessa legge” ;

b) momento di

sintesi o quesito di fatto, nel quale il fatto controverso è
individuato

“nella mancata valutazione degli atti scritti
14

della rinnovazione del contratto di locazione, senza che le parti

Ric.n. 13874/08 rg.

(deliberazioni) del consiglio e della giunta comunale costituenti
riconoscimento del persistere del rapporto locativo per effetto
della sua rinnovazione dopo la scadenza”.
Il motivo è infondato sotto tutti i profili lamentati.
Per quanto concerne l’asserita illegittimità del rilievo

impugnazione ad opera delle parti del corrispondente assunto del
primo giudice, basterà richiamare quanto testè osservato in ordine
alla insussistenza, in proposito, di qualsivoglia preclusione;
oltre che alla corretta graduazione logica delle questioni svolta
dalla corte territoriale.
Per quanto attiene alla dedotta violazione dell’art.112
cod.proc.civ. sotto il diverso profilo che quest’ultima avrebbe
disposto il rilascio dell’area in accoglimento di una domanda non
proposta dal Comune (che aveva richiesto la riconsegna quale
effetto di risoluzione e non dello spirare del termine), va
osservato che nemmeno in tal caso i quesiti in oggetto danno
compiutamente conto della fattispecie processuale. Dalla quale
risulta che, in sede di mutamento del rito e deposito di memoria
integrativa ex art.426 cod.proc.civ., il Comune aveva introdotto
in giudizio – a seguito e per effetto dell’eccezione RAI di
sopravvenuta cessazione del rapporto locativo alla scadenza del
primo novennio, nonché della sua domanda riconvenzionale di
– accessione invertita – domanda subordinata volta a comunque
ottenere il rilascio dell’area in quanto detenuta illegittimamente
e sine titulo.

Ricorre in proposito il costante orientamento di
15

d’ufficio della cessazione del contratto nonostante la mancata

Ric.n. 13874/08 rg.

legittimità in forza del quale (Cass. n. 21242 del 29 settembre
2006; 5356/09; 15399/10) nel procedimento per convalida di
sfratto, l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’articolo 665
cod. proc. civ. determina la conclusione del procedimento a
carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo e autonomo

esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni,
ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento
della domanda una

“causa petendi”

diversa da quella

originariamente formulata. Va d’altra parte considerato che la
problematica del rilascio per effetto di mancato rinnovo occupò da
quel momento la massima parte del contraddittorio, con ampie
difese da parte della Rai Way spa la quale si oppose al suo
accoglimento nel merito opponendo un valido titolo di
trattenimento del sedime; rappresentato vuoi (primo grado)
dall’acquisto della sua proprietà per accessione invertita, vuoi
(secondo grado) dal vincolo superficiario di destinazione di cui
alla 1.223/90 cit.sull’emittenza radiotelevisiva.
Quanto, poi, all’asserita mancata valutazione da parte della
corte di appello di risultanze documentali attestanti la
manifestazione in forma scritta della volontà di rinnovazione
contrattuale del Comune, non vi sono ragioni per disattendere
l’orientamento consolidato in base al quale

“La volontà della P.A.

di obbligarsi non può desumersi per implicito da fatti o atti,
dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra
le quali l’atto scritto “ad substantiam”; pertanto, nei confronti
16

procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono

Ric.n. 13874/08 rg.

della stessa P.A., non è configurabile alcun rinnovo tacito del
contratto di locazione, né rileva, per la formazione del
contratto, un mero comportamento concludente, anche protrattosi
per anni”

(Cass. Ordinanza n.

13886 del 23 giugno 2011; in

termini, Cass. Sentenza n. 1223 del 23 gennaio 2006, ed altre).

– deve necessariamente esprimersi nelle forme di legge e, dunque,
in forza di atti scritti che ne sanciscano ed esternino la volontà
in esito ad un prestabilito procedimento di
formazione/deliberazione, è giocoforza rilevare come gli atti qui
dedotti dalla ricorrente (attinenti alla proposizione dello
sfratto per morosità, presupponente la vigenza del rapporto per
effetto di rinnovazione alla prima scadenza), pur dotati di forma
scritta, siano inidonei allo scopo desiderato. Proprio perché
privi di un contenuto volitivo formale e diretto; contenuto che se riferito alla PA – non potrebbe essere affermato se non sulla
base di un inammissibile procedimento logico di ricostruzione
negoziale per equipollenza o per implicito.
3.3

Con la terza censura, Rai Way spa si duole di violazione e

falsa applicazione di norme di diritto ex articolo 360, 1^co.,
n.3) cpc con riferimento agli articoli 112, 183, 414, 420, 437
cpc; 948, 1453, 1590, 1596 e il 1597 cc; nonché di omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto
controverso e decisivo per il giudizio, ex articolo 360, l” co.,
n.5) cod.proc.civ. Ciò in quanto la corte di appello, in
accoglimento dell’appello incidentale condizionato del Comune,
17

Posto che l’attività della PA – anche se di contenuto negoziale

Ric.n. 13874/08 rg.

aveva disposto il rilascio dell’area perchè detenuta senza titolo
(finita locazione), nonostante che il Comune avesse richiesto il
rilascio sulla base dell’asserita morosità o risoluzione per
inadempimento (inconcepibili con riguardo ad un contratto
cessato), ed aveva quindi chiesto il rilascio del terreno ‘in

domanda riconvenzionale di accessione invertita.
A corredo del motivo vengono enunciati i seguenti:
di diritto:

a)

quesiti

“1. se la domanda di risoluzione del contratto di

locazione per inadempimento della conduttrice abbia una causa
petendi autonoma rispetto a quella concernente la domanda di
declaratoria di cessazione del rapporto locativo per intervenuta
scadenza contrattuale e, di conseguenza, quest’ultima si configuri
come domanda nuova, inammissibile sia in primo grado che in
appello; 2. Se la contravvenzione al divieto di sostituire
d’ufficio azione diversa (finita locazione) da quella formalmente
proposta (risoluzione per inadempimento) determini la violazione
del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il
pronunciato ex articolo 112 cod.proc.civ.”;

b) momento di sintesi

collegamento’ non già con la finita locazione ma con la sua

o quesito di fatto, nel quale il fatto controverso è individuato
nella “affermazione della corte di merito, là dove si è sostenuto
che il diritto del Comune ad ottenere il rilascio dell’immobile
derivasse dalla cessazione della durata del rapporto locativo,
mentre l’appello incidentale condizionato (domanda di restituzione
dell’immobile per detenzione senza titolo) si riferiva non solo ad
una

domanda

ma

inammissibile
18

peraltro

formulata

in

46(

Ric.n. 13874/08 rg.

contrapposizione a quella di accessione invertita avanzata dalla
conduttrice e non riproposta in appello”.
Si richiamano le argomentazioni tutte poc’anzi svolte in ordine
al fatto che: – nella memoria dell’articolo 426 cpc in primo grado
il Comune avesse chiesto la declaratoria di illegittimità della
sine titulo

e la condanna al rilascio

‘in via

subordinata, ed ove il GI accogliesse l’assunta cessazione del
contratto di locazione’;

–

avverso la formulazione di tale

domanda, la Rai Way spa avesse accettato il contraddittorio in
primo grado e non avesse proposto alcun motivo di appello per
ragioni di rito specificamente riconducibili alla qui affermata
mutatio;

–

in ogni caso, l’opposizione dell’intimato ex articolo

665 cpc nel procedimento per convalida di sfratto determini
l’instaurazione di un procedimento ordinario nel quale il locatore
può porre a fondamento della domanda anche una

causa petendi

diversa da quella originaria (Cass.cit.).
Va qui aggiunta l’inconferenza della tesi secondo cui la
domanda di rilascio dell’area sarebbe stata dedotta dal Comune
solo ‘in collegamento’ con la domanda Rai Way spa di accessione

detenzione

invertita, così da non poter più essere delibata una volta che
quest’ultima cessò – con l’appello – di essere coltivata.
La censura si basa – sotto questo profilo – su un assunto
errato, e cioè sul fatto che la domanda di rilascio
subordinatamente proposta dal Comune fosse avvinta alla sorte
della domanda riconvenzionale di accessione invertita. Là dove, al
contrario, l’istanza di rilascio per detenzione dell’area
19

sine

4

-

Ric.n. 13874/08 rg.

titulo – ancorchè certamente volta (anche) a contrastare l’avversa
riconvenzionale di acquisto della proprietà – trovava autonomo
fondamento in una

causa petendi

originale ed autonoma

(insussistenza di qualsivoglia titolo di detenzione, in ipotesi di
riconosciuta cessazione del contratto alla scadenza pattuita).

Rai Way spa, ma soltanto in forza di un nesso di subordinazione;
non già di un vincolo di inscindibilità (tra domande contrapposte)
come descritto nella censura.
3.4 Nel quarto motivo si denuncia violazione e falsa applicazione

di norme di diritto ex articolo 360, 1^co., n.3) cpc con
riferimento agli articoli 276,345, 414, 420, 437 cpc; art.4 1.
223/90 cit.; art.3.22 1.31 luglio ’97 n.249; art.12 prel.; omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto
controverso e decisivo per il giudizio ex articolo 360, l^ co.,
n.5) cpc, avendo la corte di appello ritenuto inammissibile, come
domanda nuova, una questione – quella concernente la costituzione
ex art.4, 5^co. L.223/90 come mod. dall’art.3.22 31 luglio ’97
n.249, sull’area in questione ormai passata al ‘demanio
indisponibile’ del Comune, di un diritto di superficie a favore di
Rai Way spa, stante la ritenuta cessazione del rapporto di
locazione, per il mantenimento degli impianti di radiodiffusione
già installati
•

che in realtà costituiva ‘mera difesa’

rilevabile anche d’ufficio e non preclusa in appello, avverso la
domanda di rilascio proposta dal Comune.

20

Riconducibile sì alle eccezioni ed alla domanda riconvenzionale di

Ric.n. 13874/08 rg.

Vengono proposti i seguenti:

a)

quesiti di diritto:

“1. Se il

divieto di formulare domande ed eccezioni nuove ex articoli 345 e
437 cod.proc.civ. non resti esteso alle eccezioni in senso
improprio, che si concretizzano nello svolgimento di difese
dirette ad ottenere il rigetto della domanda anche se basate sul

223/90) da cui derivi un diritto idoneo a paralizzare quello fatto
valere dalla controparte (norma presa in considerazione dalle
parti in primo grado sotto altro profilo); 2. Se la norma di cui
all’articolo 4 1.223/90, come modificata dalla legge 249/97,
correttamente interpretata secondo i criteri dell’articolo 12
prel., ed in modo sistematico, abbia costituito ope legis diritto
di superficie a favore della concessionaria pubblica Ral Way,
consentendo dopo la cessazione del rapporto locativo il
mantenimento degli impianti sulla stessa area, così passata al
patrimonio indisponibile del Comune; e se l’invocazione della
norma, sia pure nel giudizio, abbia configurato comunque una
richiesta impeditiva di una condanna al rilascio”;

b)

momento di

sintesi o quesito di fatto nel quale il fatto controverso viene
indicato nella “acquisizione ex lege al demanio indisponibile del

Comune dell’area oggetto del pregresso rapporto locativo con la
costituzione su di essa del diritto di superficie richiesta dalla
concessionaria pubblica, prevista in relazione ad un procedimento
• da attivarsi, in base alla legge, solo per l’ottenimento di
analogo diritto sulla diversa area individuata con il plano di
assegnazione delle frequenze; come pure la qualificazione di
21

richiamo di una norma di legge (nella fattispecie, art.4 legge

Ric.n. 13874/08 rg.

occupazione

senza

titolo

dell’area

senza

ricollegarla

all’inadempimento all’obbligazione ex articolo 1590 cod.civ.
ovvero ad una domanda di rivendicazione dell’ente locatore”.
Il motivo è infondato, stante l’effettiva novità della
questione introdotta per la prima volta in appello da Rai Way spa

11).
Va in proposito considerato che l’applicazione dell’art.4
1.223/90 cit. comportava la deduzione in giudizio di elementi
costitutivi del diritto del tutto inediti: individuazione
dell’area nel piano di assegnazione delle frequenze radiofoniche e
televisive e nel piano di coordinamento territoriale per
l’installazione degli impianti di diffusione; passaggio al
patrimonio indisponibile dell’ente pubblico; rilascio di
concessione edilizia; formale richiesta da parte dell’impresa di
applicazione e riconoscimento del diritto di superficie ex art.3
co.22 1.249/97 cit.. Tutto ciò comportava, da un lato, un’evidente
dilatazione del contraddittorio tramite un’indagine fattuale
(oltre che un vaglio giuridico) non soltanto completamente nuova
ed insondata, ma addirittura incompatibile con il motivo di
opposizione al rilascio inizialmente dedotto da Rai Way spa, ed
insito nell’acquisto sull’area di titolo dominicale per
occupazione appropriativa, non già di titolo superficiario per
•

vincolo di destinazione.
Per altro verso, proprio perché introduttivo in giudizio di un
fatto

potenzialmente

impeditivo
22

del

rilascio,

e

dunque

(come correttamente ravvisato nella sentenza impugnata: pagg.10-

Ric.n. 13874/08 rg.

astrattamente

idoneo

a

paralizzare

quest’ultima

domanda

avversaria, si verteva di eccezione in senso proprio, non già di
mera argomentazione contrappositiva.
Si richiama in materia il principio per cui (v.Cass. Sentenza
n. 20157 del 16 novembre 2012, ed altre):

“nel rito del lavoro, il

divieto di “jus novorum” in grado di appello, di cui all’art. 437,
secondo coma, cod. proc. civ. ha ad oggetto le sole eccezioni in
senso proprio e non si estende alle eccezioni improprie ed alle
mere difese, ossia alle deduzioni volte alla contestazione dei
fatti costitutivi e giustificativi allegati dalla controparte a
sostegno della pretesa ovvero alle deduzioni che corroborano sul
piano difensivo eccezioni già ritualmente formulate”.

Là dove, nel

caso di specie, la deduzione in causa dell’applicabilità della 1.
223/90 cit. (peraltro già da tempo in vigore al momento della
originaria costituzione in giudizio della RAI): non si
concretava nella mera contestazione dei fatti costitutivi e
giustificativi posti dal Comune a fondamento della sua pretesa,
affermando piuttosto essa stessa la rilevanza di fatti costitutivi
e giustificativi nuovi e tutt’affatto diversi; – non si limitava
a corroborare difensivamente un’eccezione già ritualmente
formulata dal momento che, come detto, il ‘titolo’ inizialmente
opposto da RAI a rigetto della domanda di rilascio del terreno non
aveva nulla a che vedere con la legge in questione, poggiando anzi
•

su una causa diversa ed incompatibile.
Giuridicamente corretta, oltre che congruamente motivata, è
dunque la preclusione ravvisata dalla corte di appello ex
23

1

Ric.n. 13874/08 rg.

artt.437/345 cod.proc.civ.; disposizioni concernenti non soltanto
le domande ma anche le eccezioni nel senso indicato. Ciò risulta
assorbente di ogni questione circa l’effettiva eventuale
sussistenza nella specie dei presupposti di applicabilità della
1.223/90, ancorchè tale aspetto di merito (pur esso dedotto nella

disatteso con motivazione

‘ad abundantiam’ –

dalla corte

territoriale.
3.5

Nel quinto motivo si denuncia violazione e falsa applicazione

di norme di diritto ex articolo 360, lAco., n.3) cpc con
riferimento agli articoli 1590, 1591, 1596, 1597, 2043 cc; 27, 56
e 71 1.392/78, 2 1.25 novembre 87 n.478 e 4 1.223/90; nonché
omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto
controverso e decisivo per il giudizio ex articolo 360, lA co.,
n.5) cpc, avendo la corte di appello condannato Rai Way spa al
risarcimento dei danni da occupazione senza titolo nonostante che
in base all’articolo 2 legge 478/87 cit., e stante l’applicabilità
del regime di proroga ex articolo 71 1.392/78 anche alle locazioni
ad uso non abitativo con durata convenzionale superiore ai sei
anni (come quella di specie), il conduttore non fosse tenuto a
corrispondere al locatore alcun aumento di canone o risarcimento
del danno ex articolo 1591 cc fino alla data fissata
giudizialmente per il rilascio.
Vengono formulati i seguenti:
disposto di cui all’art.

a)

quesiti di diritto: “/.

se il

71 della legge 27/7/78 n ° 392, laddove si

stabilisce che le disposizioni degli artt.27 e 42 della stessa
24

censura in parola) sia stato, senza vera necessità, esaminato e

Ric.n. 13874/08 rg.

legge sono applicabili anche ai contratti in corso al momento
della sua entrata in vigore e non soggetti a proroga legale, trovi
applicazione sia ai rapporti locativi aventi durata superiore sia
a quelli aventi durata inferiore a quella minima prevista
dall’art. 27; e, di conseguenza, anche ad una locazione novennale

dall’art. 71; 2. Se, in relazione al regime delle occupazioni di
fatto, instauratesi nel periodo successivo alle date di scadenza
del periodo transitorio delle locazioni urbane ad uso diverso
dalla abitazione, di cui agli artt. 27 e 71 della legge 392/78, la
responsabilità del conduttore ex art. 1591 c.c., per il persistere
dell’ occupazione dell’immobile dopo la_scadenza, sia regolata dal
disposto del D.L. 393/1987 convertito nella legge n ° 478 del 1987,
laddove il risarcimento del danno decorre legittimamente dalla
scadenza della data fissata per il rilascio, con pronuncia
giudiziaria, ai sensi dell’art. 56 legge n ° 392/78, con la
conseguenza che il risarcimento stesso è condizionato dalla
iniziativa processuale del locatore; 3. se, per il persistere
della occupazione di fatto dell’immobile dopo la scadenza, senza
peraltro richiesta di sua riconsegna, sussista o meno obbligo per
il conduttore di risarcire il maggior danno ex art. 1591 c.c. nel
difetto di esplicita sua messa in mora ex art. 1291 c.c.,
necessaria anche per gli obblighi risarcitori”;

b) momento di

• sintesi o quesito di fatto in cui il fatto controverso viene
individuato

“sia nella qualificazione della ulteriore detenzione

dell’immobile come «senza titolo», con riferimento
25

avente durata convenzionale maggiore rispetto a quella prevista

Ric.n. 13874/08 rg.

all’inadempimento dell’obbligazione ex art. 1590 c.c. ovvero a
responsabilità

aquiliana

ex

art.

2043

c.c.,

sia

nella

rísarcibilità del danno, alla scadenza del regime transitorio ex
art. 71 legge 392/78, in assenza di provvedimento di rilascio che
contenga la data ex art. 56 stessa legge”.

atteso che essi riproducono interrogativi avulsi dalla concretezza
della fattispecie. Fattispecie nella quale la

ratio decidendi

della corte di appello (sent. pag.7) va individuata nella
sottrazione del rapporto al regime di cui all’art.67 legge 392/78,
dal momento che il contratto in questione aveva durata pattizia di
nove anni dal 25 febbraio 76, risultando quindi ancora in corso (e
non soggetto a proroga) alla data di entrata in vigore della
legge; ed anche, sotto ulteriore profilo, nella non applicabilità
nemmeno dell’art.71 1.cit., atteso che tale applicazione avrebbe
in concreto comportato una durata inferiore a quella pattuita.
In tale situazione il regime applicabile al rilascio è stato
desunto dalla disciplina generale di cui all’art. 1596, primo
comma cod. civ. sulla fine della locazione a tempo determinato per
spirare del termine (Cass. 10419/02, cit.; ed altre).
E’ su tale premessa che la corte di appello ha stabilito
l’ulteriore principio (pag.11) per cui – a seguito della condanna
di Rai Way spa al rilascio, in quanto occupante senza titolo •
q

anche le conseguenze ripristinatorie dell’occupazione illegittima
in danno del locatore dovevano trovare composizione alla luce
della disciplina generale; dunque non già dell’art.56 legge
26

Si tratta di quesiti inammissibili per le già esposte ragioni,

Ric.n. 13874/08 rg.

392/78, ma dell’art.1591 cod.civ., ed a far data dalla cessazione
dei pagamenti da parte della occupante (lAgennaio 98).
3.6

Nel sesto motivo ci si duole di violazione e falsa

applicazione di norme di diritto ex articolo 360, lAco., n.3) cpc
con riferimento agli articoli 1590, 1591, 2697 cc; 414, 420 e 437

fatto controverso e decisivo per il giudizio ex articolo 360, 1^
co., n.5) cpc, avendo la corte di appello condannato Rai Way spa
al risarcimento del danno ex articolo 1591 cc senza che il Comune
avesse fornito prova rigorosa dell’esistenza e dell’ammontare del
danno stesso e, per giunta, quantificato il risarcimento in base
al valore locativo di mercato del bene individuato nel canone
annuo già versato da essa conduttrice.
Vengono formulati i seguenti:

a)

quesiti di diritto: “1.

se la

domanda di condanna della conduttrice al pagamento, a titolo di
indennità per la illegittima detenzione, di una somma commisurata
all’importo annuo già versato dalla conduttrice medesima, possa
qualificarsi come domanda di risarcimento e liquidazione del
maggior danno ex art. 1591 c.c.; 2. se la condanna della
conduttrice, in mora nella restituzione dell’immobile locato, al
risarcimento del maggiore danno a norma dell’art. 1591 c.c., sorga
automaticamente in base al valore locativo presumibilmente
ricavabile – con equiparabilità, quindi, al canone pagato dalla
conduttrice per effetto di aumenti illegittimi, ovvero esiga la
prova specifica e rigorosa della sua esistenza e del suo preciso
ammontare”; b) momento di sintesi o quesito di fatto nel quale il
27

cpc; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un

Ric.n. 13874/08 rg.

fatto controverso viene individuato nella

“inammissibilità della

risarcibilità del maggior danno ex art. 1591 c.c., in via
automatica ed in base al valore locativo presunto’

e nella

circostanza che la mancata restituzione dell’immobile alla
scadenza non determinerebbe di per sè sola un danno patrimoniale

Quest’ultimo momento di sintesi si risolve in realtà nella mera
ed inammissibile ri-formulazione di un quesito prettamente
giuridico, senza indicazione alcuna dei passaggi dai quali
dovrebbe trarsi dimostrazione della lacunosità o contraddittorietà
della motivazione.
Ciò premesso, si osserva che il diritto del conduttore ex
art.1591 cod.civ. – qui applicabile origina dalla mancata
restituzione del bene alla scadenza; mancata restituzione che non
è stata qui abbinata ad alcuna offerta, reale o formale, di
riconsegna (avendo anzi la RAI sempre insistito per la legittimità
della propria detenzione) . Nella specie, la corte di appello ha
posticipato tale decorrenza al cessato versamento dei canoni – già
in regime di occupazione abusiva – da parte di RAI.
In ordine al

quantum,

la corte territoriale ha congruamente

motivato sul criterio da essa orientativamente adottato (pag.11);
insito nella commisurazione del ristoro al valore locativo
dell’area. E ciò anche in ragione del fatto che la stessa

RAI

aveva ritenuto congruo tale importo nel momento in cui l’aveva
regolarmente corrisposto, per alcune annualità, pur dopo la
P

scadenza contrattuale. Dal tenore complessivo della motivazione e,
28

risarcibile.

Ric.n. 13874/08 rg.

in particolare, dalla ritenuta insussistenza in fatto dei
presupposti di applicazione della 1.223/90 deve poi trarsi
implicito ma univoco argomento, nel ragionamento del giudice di
merito, circa la non riferibilità del risarcimento al canone di
concessione (avulso da ogni rispondenza di mercato).

qui ribadito il principio per cui la determinazione del
debeatur,

quantum

concernendo aspetti fattuali demandati al giudice di

merito, non è sindacabile – appunto se assistita da motivazione
immune da vizi logici e giuridici – in sede di legittimità.
Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte
ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio
liquidate, come in dispositivo, ai sensi del DM Giustizia 20
luglio 2012 n.140.
Pqm
Li Co‹.-ra.

–

rigetta il ricorso;

–

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del

giudizio di cassazione che liquida in euro 3.200,00, di cui euro
3.000,00 per compensi ed il resto per esborsi; oltre accessori di
legge.
Così deciso nella camera di consiglio della terza sezione civile
in data 10 di embre 13.

Escluso dunque qualsivoglia profilo di lacuna motivazionale, va