Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1983 del 29/01/2014

Civile Sent. Sez. 3 Num. 1983 Anno 2014
Presidente: RUSSO LIBERTINO ALBERTO
Relatore: STALLA GIACOMO MARIA

SENTENZA

sul ricorso 13544-2008 proposto da:
AL VIGNETO D’ORO 05706920633, in persona del suo
legale rappresentante FRANCESCA TORNATORE,
elettivamente domiciliata in ROMA, V.DEI GRACCHI 189,
presso lo studio dell’avvocato LAURENZANO CARMELA,
rappresentata e difesa dall’avvocato SOMMARIO
DOMENICO giusta delega in atti;
– ricorrente contro

IZZO FRANCESCO, elettivamente domiciliato in ROMA,
VIA XX SETTEMBRE,15, presso lo studio dell’avvocato

1

Data pubblicazione: 29/01/2014

MUSCELLA

MASSIMO,

rappresentato

e

difeso

dall’avvocato MARSELLA LUIGI giusta delega in atti;
– controricorrente –

avverso la sentenza n. 660/2008 della CORTE D’APPELLO
di NAPOLI, depositata il 22/02/2008 R.G.N. 2960/2007;

udienza del 05/12/2013 dal Consigliere Dott. GIACOMO
MARIA STALLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. CARMELO SGROI che ha concluso per
l’inammissibilita’ in subordine per il rigetto.

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udita la relazione della causa svolta nella pubblica

Ric.n.13544/08 rg.

Svolgimento del processo.

1. Con atto di citazione notificato in data 2 aprile 2004, Izzo
Francesco chiedeva che venisse dichiarato risolto – per grave
inadempimento della conduttrice Vigneto d’Oro sas di Tornatore
Francesca & c., che aveva mutato la destinazione d’uso dei locali

la medesima il 20 gennaio ’98, con conseguente sua condanna al
rilascio.
Nella costituzione della società convenuta, interveniva la
sentenza n. 3719/07 con la quale il tribunale di Napoli:

_

dichiarava risolto il contratto in questione per inadempimento
della società conduttrice; – condannava la medesima al rilascio ed
al pagamento delle spese di lite.
La Vigneto d’Oro sas proponeva gravame, a seguito del quale
interveniva la sentenza n. 660/08 con la quale la corte di appello
di Napoli confermava la sentenza del tribunale e condannava
l’appellante alla rifusione delle spese di lite.
Avverso tale decisione veniva dalla società proposto ricorso
per cassazione sulla base di cinque motivi, ai quali l’Izzo
resisteva con controricorso.
Motivi della decisione.

2. Con il primo motivo di ricorso si lamenta violazione o falsa
applicazione dell’articolo 1587 cc (principali obbligazioni del
conduttore) nonché vizio di motivazione, in relazione all’articolo
360, primo comma, nn. 3 e 5 cpc, essendo il giudice di merito
incorso nella errata valutazione delle prove acquisite, sotto i
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da ufficio ad abitativo – il contratto di locazione stipulato con

Ric.n.13544/08 rg.

seguenti profili: – il locatore era a conoscenza del fatto che
l’immobile non serviva soltanto per le necessità di ufficio della
società Vigneto d’Oro, ma anche come ‘base d’appoggio’ per i soci
ed i familiari (per lavarsi, dormire, lavare le tovaglie del
ristorante gestito dalla società ecc…); – per tale ragione egli

recante

“divieto di sublocazione, cessione anche parziale e

divieto di mutamento di destinazione”; –

l’uso come ‘base di

appoggio’ non faceva venir meno la destinazione ad ufficio, nè il
locatore aveva provato l’alterazione degli elementi strutturali
dell’immobile e, per ciò solo, l’inadempimento del conduttore
all’obbligo di cui all’articolo 1587 n.1 cc. A corredo del motivo
viene formulato il seguente quesito di diritto ex articolo 366 bis
cod.proc.civ., qui applicabile ratione temporis: “dica la S.C. se
nella sentenza della corte di appello sia stato violato o
falsamente applicato l’articolo 1587 cod.civ. relativo alle
obbligazioni principali del conduttore”.
Con il quarto e quinto motivo di ricorso si denuncia violazione
o falsa applicazione dell’articolo 115 cpc (disponibilità delle
prove) e vizio di motivazione – in relazione all’articolo 360,
primo comma, nn. 3 e 5 cod.proc.civ. sotto il profilo della
“mancata valutazione delle prove offerte dalla società conduttrice
con riguardo al fatto che il locatore fosse a conoscenza del
cambio di destinazione d’uso dell’immobile e che lo stesso non
avesse agito nel termine perentorio di legge”.

Questi motivi si

concludono con la formulazione dei seguenti quesiti di diritto: 4

aveva acconsentito alla cancellazione della clausola contrattuale

Ric.n.13544/08 rg.

“dica la S.C., con riguardo alla violazione e falsa applicazione
dell’articolo 115 cpc (disponibilità della prova), se la corte di
appello abbia errato nella mancata valutazione delle prove offerte
dalla società conduttrice con riguardo al fatto che il locatore
fosse conoscenza del cambio di destinazione d’uso dell’immobile è

da quando ne è venuto a conoscenza”; – “dica la S.C. se la mancata
valutazione delle prove fornite dalle parti comporti la nullità
della sentenza”.
Questi tre motivi sono suscettibili di essere trattati
unitariamente perché tutti basati – nella comune prospettiva del
vizio ex articolo 360,

lAco.,

nn.3)

e 5)

cod.proc.civ.

sull’erronea valutazione probatoria della corte di appello, la
quale avrebbe malamente confermato la risoluzione del contratto
per inadempimento di parte conduttrice

all’obbligo di

preservazione della destinazione d’uso dei locali, nonostante che
dalle prove raccolte dovesse evincersi che il mutamento di
destinazione: era stato soltanto parziale; era noto al locatore
che l’aveva assentito; non aveva determinato alcuna modificazione
strutturale dei locali, né alcuna menomazione della posizione
giuridica del locatore medesimo.
Si tratta di motivi di ricorso per più versi inammissibili.
In primo luogo – oltre ad essere del tutto privi del necessario
‘momento di sintesi’ o ‘quesito di fatto’ prescritto dalla seconda
parte del primo comma dell’articolo 366 bis cod.proc.civ., con
riferimento al vizio ex articolo 360 lA co.n.5 cod.proc.civ.
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che lo stesso non avesse agito nel termine perentorio di tre mesi

Ric.n.13544/08 rg.

essi si concludono con la formulazione di quesiti di diritto non
rispondenti ai parametri normativi, come più volte ribaditi da
questa corte. E’ orientamento consolidato (tra le tante: Cass. ,
sez. un., 5 febbraio 2008, n. 2658; Cass., 17 luglio 2008, n.
19769; Cass., 30 settembre 2008, n. 24339; Cass., 25 marzo 2009,

diritto di cui all’art.366 bis cit. – dovendo costituire un
momento di congiunzione tra la risoluzione del caso specifico e
l’enunciazione del principio generale – non può esaurirsi nella
mera enunciazione di una regola astratta, dovendo invece
presentare uno specifico collegamento con la fattispecie concreta.
Esso deve in altri termini raccordare la prima alla seconda, ed
entrambe alla decisione impugnata; di cui deve indicare la
discrasia con riferimento alle specifiche premesse di fatto. Deve
pertanto ritenersi inammissibile il ricorso che contenga quesiti
di carattere generale ed astratto, privi di qualunque indicazione
sul tipo della controversia, sugli argomenti dedotti dal giudice
‘a quo’ e sulle ragioni per le quali non dovrebbero essere
condivisi. Si è in particolare affermato (Cass. 19.11.13 n.
25903) che il quesito di diritto “deve

essere formulato in modo

tale da esplicitare una sintesi logico-giuridica della questione,
cosi da consentire al giudice di legittimità di enunciare una
regula iuris suscettibile di ricevere applicazione anche in casi
ulteriori rispetto a quello deciso dalla sentenza impugnata; in
altri termini, esso deve compendiare: a) la riassuntiva
esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di
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n. 7197; Cass., 8 novembre 2010, n. 22704) che il quesito di

Ric.n.13544/08 rg.

merito (siccome da questi ritenuti per veri, altrimenti mancando
la critica di pertinenza alla ratio decidendi della sentenza
impugnata); b) la sintetica indicazione della regola di diritto
applicata dal quel giudice; c) la diversa regola di diritto che,
ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di

di carattere generale ed astratto, priva di qualunque indicazione
sul tipo della controversia e sulla sua riconducibilità alla
fattispecie in esame, tale da non consentire alcuna risposta utile
a definire la causa nel senso voluto dal ricorrente, non potendosi
altresi desumere il quesito stesso dal contenuto del motivo o
integrare il primo con il secondo, pena la sostanziale abrogazione
del suddetto articolo (Cass., sez. un., 11 marzo 2008, n. 6420)
(…)”.

Tanto premesso, risulta evidente come tutti

indistintamente i quesiti qui in esame (come innanzi trascritti)
non rispondano ai criteri anzidetti, risolvendosi
nell’enunciazione di interrogativi astratti; scollegati dalla
concreta fattispecie a cui essi pretendono di riferirsi ma della
quale non riproducono termini e modalità essenziali. Dalla loro
lettura – che, come detto, ha rilevanza autonoma, non potendo
trovare integrazione o specificazione nella narrativa di
illustrazione del motivo – non è dato di individuare lo specifico
errore di diritto nel quale sarebbe incorso il giudice di appello;
e nemmeno la regola di diritto che si assume specificamente
violata e la cui corretta applicazione sostitutiva dovrebbe
indurre, nella concretezza del caso, ad una decisione diversa.
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specie. Sicchè, il quesito non deve risolversi in un’enunciazione

Ric.n.13544/08 rg.

Essi si risolvono, a ben vedere, nella pedissequa e tautologica
ripetizione in forma interrogativa di quanto sostenuto in forma
assertiva nell’illustrazione del motivo; il che rende evidente
come essi risultino in definitiva del tutto inutili al fine di
mettere a fuoco gli elementi essenziali del vizio lamentato e di

immediatamente cogliere la diversa regola di diritto che dovrebbe
in concreto comportare il ribaltamento della decisione impugnata.
Pur essendo tutti basati, come detto, sull’erronea ricostruzione
degli elementi fattuali della vicenda, i quesiti in oggetto non
ricostruiscono, né indicano, le prove che il giudice di merito
avrebbe erroneamente valutato in violazione di norme di diritto.
Lo stesso richiamo al principio di disponibilità della prova di
cui all’articolo 115 cod.proc.civ. appare del tutto generico, ed
anche inconferente a fronte di una doglianza basata invece sul
diverso principio del prudente apprezzamento valutativo del
compendio probatorio di cui all’articolo 116 cod.proc.civ..
In secondo luogo, i motivi in questione debbono ritenersi
inammissibili perché chiaramente volti ad ottenere in questa sede
la mera rivisitazione del materiale probatorio e, attraverso
questa via, una differente e più gradita ricostruzione degli
aspetti fattuali della vicenda. Si tratta, all’evidenza, di
un’istanza incompatibile con il giudizio di legittimità, nel cui
ambito un simile sindacato sarebbe consentito solo in presenza di
vizi logico-motivazionali. E’ infatti orientamento pacifico che
alla cassazione della sentenza per vizio della motivazione può
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porre la corte di legittimità in condizione di univocamente ed

Ric.n.13544/08 rg.

pervenirsi solo se risulti che il ragionamento del giudice di
merito, come emergente dalla sentenza, sia incompleto, incoerente
ed illogico, non anche quando il giudice del merito abbia
semplicemente attribuito agli elementi considerati un valore ed un
significato difformi dalle aspettative e dalle deduzioni di parte

SSUU 27 dicembre 97 n. 13045). Ne deriva che il controllo di
legittimità da parte di questa corte non può riguardare il
convincimento del giudice di merito sulla rilevanza dimostrativa
degli elementi probatori considerati, ma solo se questi abbia
indicato le ragioni del proprio convincimento con una motivazione
immune da vizi logici e giuridici. Nella fattispecie, la doglianza
non trova riscontro nemmeno sotto il profilo del vizio
motivazionale (del resto non meglio precisato dalla ricorrente
nell’alternativa legale tra omessa, insufficiente o
contraddittoria motivazione), avendo la sentenza di appello
congruamente motivato (pagg.4-6) su tutti gli aspetti qui
lamentati e, segnatamente: sull’esatta ricostruzione della
volontà delle parti come desumibile dalla clausola n.5 del
contratto di locazione e dalla irrilevanza della sua
interpolazione, finalizzata unicamente ad eliminare un pleonasma;
– sull’insussistenza di elementi tali da ravvisare nella specie un
uso promiscuo del bene,

“non avendo l’appellante assolto l’onere

di dimostrare che l’immobile, una volta adibito ad uso abitativo,
abbia continuato ad essere utilizzato come ufficio”; –

sulla

inconcludenza delle deposizioni testimoniali in ordine al fatto
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(Cass. 15 aprile 2004 n. 7/2/01; Cass. 14 febbraio 2003 n. 2222;

Ric.n.13544/08 rg.

che l’Izzo

“prima del marzo 2004 fosse già venuto a conoscenza

dell’uso abitativo dell’immobile”.
3.

Con il secondo motivo di ricorso, la Vigneto d’Oro sas lamenta

violazione o falsa applicazione dell’articolo 80 legge 392/78
nonché vizio di motivazione, in relazione all’articolo 360, primo

considerazione del fatto che il locatore era a conoscenza
origine

ab

della reale destinazione dei locali, con conseguente

irrilevanza della clausola di divieto e, comunque, decadenza
dall’azione di risoluzione per l’inutile decorrenza del termine di
cui all’articolo 80 1. 392/78; – il mutamento di destinazione
d’uso sarebbe nella specie comunque irrilevante perché non
comportante una variazione della disciplina giuridica in senso
peggiorativo per il locatore; il solo cambiamento della
destinazione d’uso non comporterebbe l’automatica risoluzione del
contratto, quando tale variazione non leda l’interesse del
locatore alla conservazione della cosa, delle sue caratteristiche
catastali e strutture originarie, del suo status di liceità
urbanistica. Viene formulato il seguente quesito di diritto:

“dica

la S.C. se l’uso promiscuo o il cambio di destinazione d’uso
parziale, senza modificare la destinazione originaria, comporta la
risoluzione automatica del contratto ai sensi dell’articolo 80 1.
392/78”.
Nel terzo motivo di ricorso ci si duole di violazione e falsa
applicazione dell’articolo 1455 cod.civ. nonché vizio di
motivazione, in relazione all’articolo 360, primo coma, nn.3 e 5
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comma, nn.3 e 5 cod.proc.civ., sotto i seguenti profili: – omessa

Ric.n .13544/08 rg.

cpc, avendo il giudice di merito erroneamente ritenuto grave
l’inadempimento; pur in presenza di regolare pagamento dei canoni,
di conservazione della struttura dell’immobile, di cambio d’uso
soltanto parziale. Il motivo si conclude con il seguente quesito:
“dica la S.C., con riferimento alla violazione e falsa
dell’art.

1455

cod.civ.

(importanza

dell’inadempimento) se, comunque, debba essere valutato e
dichiarato non grave l’inadempimento relativo alla modifica
parziale dell’uso dell’immobile locato”.
I motivi in esame sono suscettibili di trattazione unitaria
perché entrambi finalizzati a sostenere l’errata valutazione di
merito in ordine alla gravità dell’inadempimento insito nel
cambiamento di destinazione d’uso dei locali; cambiamento di
destinazione d’uso sulla cui unilateralità e mancata conoscenza da
parte del locatore (anche ai fini della decadenza ex art.80 cit.)
ci si limita in questa sede a richiamare quanto poc’anzi osservato
in ordine alle preclusioni valutative connaturate al giudizio di
legittimità.
Ciò posto, si tratta di motivi anch’essi assistiti da requisiti
di diritto non conformi e, comunque, inaccoglibili perché
finalizzati ad ottenere in questa sede una nuova e diversa
valutazione di merito circa la gravità dell’inadempimento ex
art.1455 cod.civ., e la sua conseguente idoneità a giustificare la
risoluzione contrattuale.
E’ principio consolidato che

“in materia di responsabilità

contrattuale, la valutazione della gravità dell’inadempimento ai
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applicazione

Ric.n.13544/08 rg.

fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive
al sensi dell’art. 1455 cod. civ. costituisce questione di fatto,
la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice
del merito, ed è insindacabile in sede di legittimità ove sorretta
da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici”

“l’apprezzamento del giudice di merito sulla sussistenza di
elementi comprovanti l’inadempimento e la sua gravità nel quadro
dell’economia contrattuale, implicando la risoluzione di questioni
di fatto, è insindacabile in Cassazione se immune da errori logici
o giuridici; il giudice di merito non è, infatti, tenuto ad
analizzare e discutere ogni singolo dato acquisito al processo e
adempie all’obbligo della motivazione quando giustifica
compiutamente la propria decisione in base alle risultanze
probatorie che ritiene risolutive al fini della statuizione
adottata”

(Cass. Sez. 1, Sentenza n. 7086 del 05/04/2005, Rv.

580795).
Le censure qui in esame risultano comunque infondate anche
sotto lo specifico profilo della carenza di motivazione,
risultando – al contrario – come la corte di appello abbia
congruamente motivato (v.pag.6) in ordine alla gravità
dell’inadempimento ed alle conseguenze che ne derivavano al
locatore: “si deve dunque indubbiamente ritenere che la violazione
dell’accordo sia stata di gravità tale da comportare la
declaratoria di risoluzione del contratto. (..3 Per di più, poiché
a norma dell’articolo 80 legge 392/78 in caso di destinazione ad
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(Cass.Sez. 3, Sentenza n. 14974 del 28/06/2006, Rv. 593040); e che

Ric.n.13544/08 rg.

uso parzialmente diverso da quello pattuito, al contratto si
applica il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente, la
società conduttrice avrebbe dovuto provare che l’utilizzazione
come ufficio era rimasta prevalente anche dopo che l’immobile era
stato adibito ad abitazione, ma dalle testimonianze raccolte tale

circostanze idonee a far ritenere con sufficiente sicurezza che
prima del marzo 2004 Francesco Izzo fosse già venuto a conoscenza
dell’uso abitativo dell’immobile”
Ne segue, in definitiva, il rigetto del ricorso, con condanna
di parte ricorrente alla rifusione delle spese del presente
giudizio liquidate, come in dispositivo, ai sensi del DM Giustizia
20.7.2012 n.140.
Pqm

–

rigetta il ricorso;

–

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del

giudizio di cassazione che liquida in euro 1800,00, di cui euro
200,00 per esborsi ed il resto per compenso professionale; oltre
accessori di legge.
Così deciso nella camera di consiglio della terza sezione civile
in data 5 dicembre 2013.

circostanza non emerge: (…) da nessuna di esse sono emerse