Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19811 del 28/09/2011

Cassazione civile sez. II, 28/09/2011, (ud. 03/02/2011, dep. 28/09/2011), n.19811

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente –

Dott. PETITTI Stefano – Consigliere –

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

M.F. C.F (OMISSIS), G.A. C.F.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in Roma, VIA AZUNI 9,

presso lo studio dell’avvocato DE CAMELIS PAOLO, che li rappresenta e

difende unitamente all’avvocato M.F.M. (dif. Di se

stesso);

– ricorrenti –

contro

B.L., + ALTRI OMESSI

elettivamente

domiciliati in ROMA, LARGO DELLA GANCIA 5, presso lo studio

dell’avvocato USAI SERGIO, rappresentati e difesi dall’avvocato DINA

MASSIMO;

– controricorrenti –

e contro

S.S., + ALTRI OMESSI

;

– intimati –

avverso la sentenza n. 486/2005 della CORTE D’APPELLO DI MILANO,

depositata il 19/02/2005;

UDITA LA RELAZIONE DELLA CAUSA SVOLTA NELLA PUBBLICA UDIENZXA DEL

03/02/2011 DAL CONSIGLIERE Dott. SAN GIORGIO ROSARIA;

udito l’avvocato DE CAMELIS PAOLO, difensore dei ricorrenti che è

comparso dopo la conclusione del P.M.;

udito il P.M. in persona del sostituto Procuratore Generale Dott.

GOLIA Aurelio che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – Il giudice unico del Tribunale di Sondrio rigettò la domanda proposta da G.A. ed altri condomini del condominio (OMISSIS) nei confronti di B.C. e dei restanti condomini, affermando che gli attori, proprietari degli appartamenti posti agli ultimi piani delle tre palazzine costruite dalla cooperativa edilizia Tellina a r.l. costituenti un complesso residenziale in (OMISSIS), appartamenti ai quali erano stati collegati i sottotetti, vi avrebbero apportato variazioni di notevole portata, e che da ciò sarebbe conseguita la necessità di revisione e rinnovazione delle tabelle millesimali, nelle quali originariamente i sottotetti medesimi non erano stati considerati, non essendo adibiti, prima delle modifiche, a civile abitazione.

La sentenza di primo grado osservò che le tabelle millesimali vigenti, come pattuite dall’assemblea dei soci della cooperativa del 10 ottobre 1977, e poi inserite nel regolamento di condominio, recepito nei vari atti d’acquisto, avevano natura contrattuale ed erano modificabili solo con unanime consenso, e che inoltre, come emerso dalla c.t.u. disposta, nessuna modificazione strutturale era stata apportata ai sottotetti dopo la costruzione degli stessi e la consegna ai singoli proprietari, e, quindi, dopo la determinazione delle tabelle.

2. – La sentenza, impugnata da G.A., G. R. e M.F., fu confermata – ammesso l’intervento in causa dell’acquirente N.L. – con sentenza della Corte d’appello di Milano, depositata il 19 febbraio 2005.

Il giudice di secondo grado rilevò che dei sottotetti si era trattato per a prima volta nell’assemblea del 25 ottobre 1975, in cui si era all’unanimità preso atto della assegnazione degli stessi, praticabili, non abitabili, agli appartamenti dell’ultimo piano, e si era stabilito il corrispettivo supplementare che doveva essere versato da ciascuno dei prenotatari degli ultimi piani, i quali si erano impegnati a sostenere in proprio le spese occorrenti per il miglior uso nei sottotetti, consegnati al rustico e senza allacciamenti, e ad accettare il frazionamento che tenesse conto delle nuove volumetrie. Gli altri soci si erano, dal canto loro, impegnati a consentire che venissero realizzati tutti i lavori utili al miglior uso dei sottotetti, quali allacciamenti di acqua calda e fredda, energia elettrica, riscaldamento, scarichi, apertura di luci.

Era, dunque, fin da allora evidente, secondo il giudice di secondo grado, quale sarebbe stata la destinazione finale dei sottotetti.

Ultimati i lavori, alla vigilia dei vari rogiti, l’assemblea condominiale del 10 ottobre 1977 aveva risolto la questione del frazionamento millesimale dei sottotetti, essendosi deciso all’unanimità di conteggiare il 20 per cento della superficie utile – quella, cioè, avente altezza superiore a mt. 1,75 – degli stessi, e che si sarebbe potuto riprendere in esame tale percentuale a fronte di esperienze analoghe e documentabili.

Premesso che tale clausola, per la sua genericità, non costituiva una obbligazione che vincolasse ad una necessaria revisione, osservò la Corte di merito che la deliberazione tabellare aveva come presupposto la concreta destinazione dei sottotetti ad abitazione, anche se non ancora la legale abitabilità, per essere stati all’epoca già realizzati per la gran parte i collegamenti e gli altri particolari costruttivi che davano oggettiva evidenza e concretezza alle precedenti soggettive intenzioni.

Tale circostanza, concordemente affermata dai convenuti e non smentita dagli attori, aveva trovato conferma nella deposizione testimoniale di un collaboratore del direttore dei lavori.

Successivamente non erano intervenute circostanze di fatto legittimanti la richiesta revisione delle tabelle.

D’altra parte, le variazioni d’uso, non accompagnate da oggettive modificazioni degli immobili, non costituiscono presupposti sufficienti per una coattiva revisione tabellare. Ed anche la c.t.u.

espletata testimoniava modifiche di scarsa incidenza. Infine, non rilevavano le successive delibere condominiali volte a ricercare una revisione consensuale non essendosi mai ottenuta la unanimità su di una concreta proposta di nuove tabelle.

3. – Per la cassazione di tale sentenza ricorrono G.A. e M.F. sulla base di sei motivi. Resistono D. W. ed altri condomini.

Con ordinanza del 15 giugno 2009, questa Corte ha ordinato la integrazione del contraddittorio nei confronti di N.L., nonchè, in caso di mancata produzione degli avvisi comprovanti la regolarità della notifica, di C.A. e S. F.. Adempiuto l’incombente, i ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1366 cod. civ. nonchè omessa o carente o comunque contraddittoria motivazione. La Corte di merito, pur menzionandolo, avrebbe omesso di valutare l’obbligo assunto dai condomini che avevano acquisito i sottotetti di accettare il frazionamento millesimale che tenesse conto delle nuove volumetrie, e di accertare la intrinseca valenza della pattuizione. Secondo i ricorrenti, da detta pattuizione emergerebbe che le parti considerassero quale ineludibile corollario dell’acquisizione l’obbligo di provvedere ad una nuova tabellazione millesimale una volta che fossero state utilizzate le nuove volumetrie con la trasformazione delle aree di sottotetto in organismi abitabili, e di adottare come criterio di valutazione ai fini delle nuove tabelle quello della volumetria. Parimenti, il giudice di secondo grado avrebbe trascurato la considerazione che i sottotetti erano stati consegnati al rustico senza alcun allacciamento, e che, quindi, tutte le modifiche intervenute successivamente erano fuori dell’ambito della cooperativa e dei soci.

2.1. – La censura non coglie nel segno.

2.2. – Premesso che la funzione di esegesi del contenuto di una pattuizione è riservata al giudice del merito, la cui scelta ermeneutica non è sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente e correttamente motivata, deve rilevarsi come nella specie la sentenza impugnata consenta di ripercorrere l’iter logico che ha condotto il giudice di secondo grado alla propria conclusione, attraverso la considerazione che l’impegno assunto dagli assegnatari dei sottotetti di accettare fin d’ora il frazionamento millesimale che tenga conto delle nuove volumetria derivanti dalle opere dirette al miglior uso degli stessi, fu adempiuto, all’assemblea del 10 ottobre 1977, con la delibera, adottata all’unanimità, con la quale si convenne il frazionamento millesimale dei sottotetti, conteggiando la percentuale del venti per cento della superficie utile dei medesimi: accordo recepito nel regolamento condominiale.

La Corte di merito ha poi escluso che dopo l’approvazione delle tabelle siano state apportate modifiche strutturali o funzionali tali da alterare il rapporto tra gli appartamenti: e ciò toglie rilievo alla deduzione dei ricorrenti relativa all’avvenuta consegna dei sottotetti come rustici, poi trasformati in mansarde.

3. – Con la seconda censura si deduce ancora violazione degli, artt. 1362, 1363 e 1366 cod. civ. nonchè omessa, ccntraddittoria, insufficiente motivazione. La Corte di merito non avrebbe analizzato adeguatamente la genesi e la portata dell’accordo intervenuto tra le due categorie di soci nel corso dell’assemblea del 10 ottobre 1977 sulla questione del frazionamento millesimale dei sottotetti nel senso di conteggiare per i sottotetti il venti per cento della superficie utile, accordo originato dalla esigenza di procedere sollecitamente all’approvazione del regolamento di condominio, da allegare ai rogiti, e quindi solo strumentale, e che non era stato preceduto da alcuna indagine tecnica. Nell’accordo, inoltre, si trattava solo di sottotetti e non di organismi edilizi completi.

Ancora, il giudice di secondo grado avrebbe confuso la “percentuale” dei venti per cerco attribuita per i sottotetti con la tabellazione mi 1lesimale, che richiede la verifica di valori proporzionali delle porzioni di piano, attraverso la considerazione di parametri oggettivi, quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità.

Nè l’accordo del 1977 comportava alcuna modifica di quello del 1975.

4.1. – La censura è infondata.

4.2. – La Corte di merito ha motivatamente ritenuto che la delibera del 1977 – epoca in cui erano già stati realizzati gli interventi idonei a trasformare i sottotetti in mansarde – decise all’unanimità la questione del frazionamento millesimale computando il valore dei sottotetti attraverso la individuazione di una percentuale, pari al venti per cento della superficie utile degli stessi, che andava ad aggiungersi al valore degli appartamenti sottostanti, dando così esecuzione alla delibera del 1975.

Per tale ragione non si è ravvisata la esigenza di procedere ad una revisione delle tabelle millesimali, recepite nel regolamento condominiale, non essendosi registrata alcuna ulteriore modificazione degli immobili in questione.

5. – Le esposte considerazioni danno ragione altresì della infondatezza del terzo motivo di ricorso, con il quale si lamento ancora violazione degli artt. 1362, 1363 e 1366 cod. civ. nonchè omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione, deducendosi che avrebbe errato la Corte di merito nel ritenere che in sede condominiale non si fosse mai ottenuta la unanimità dei consensi su di una nuova tabella, senza considerare che tutti i condomini, concordavano ne ritenere dovuta la nuova tabellazione, e che nessuno si era opposto alla relativa formulazione accampando l’accordo del 1977, mentre la mancata adozione della stessa era dipesa da operazioni di basso profilo quali la diserzione delle assemblee, le discussioni su cifre di scarsissimo rilievo, la considerazione che il Comune avrebbe potuto negare la sanatoria e quindi l’abitabilità.

6. – Con la quarta censura si deduce violazione degli artt. 1362, 1363 e 1366 cod. civ., nonchè omessa motivazione. Il giudice di secondo grado non avrebbe tenuto conto che dal verbale dell’assemblea condominiale del 14 gennaio 1992 emerge in modo incontrovertibile come gli stessi proprietari degli appartamenti degli ultimi piani avessero manifestato la volontà di giungere ad una nuova millesimazione, dichiarandosi promotori dell’attività necessaria per adottare la nuova tabella attraverso il ricorso all’Autorità giudiziaria dopo aver constatato la impossibilità di trovare una soluzione condivisa da tutti i condomini, specificando che la revisione avrebbe dovuto riguardare solo “le mansarde” al fine di contenere le spese della futura perizia.

7. – La doglianza è inammissibile, siccome intesa, per un verso, a conseguire una rivisitazione della interpretazione che del contenuto della delibera assembleare ha operato la Corte di merito, per l’altro, ad infirmare la conclusione della persistente vigenza già sottolineata – della tabella millesimale in assenza di modifiche degli immobili.

8. – Con il quinto motivo, si denuncia la violazione degli artt. 191- 196 cod. proc. civ. nonchè omessa e contraddittoria motivazione per la mancata rinnovazione della consulenza tecnica di ufficio redatta nel giudizio di primo grado, richiesta dagli attuali ricorrenti in considerazione dei gravi errori, omissioni, carenze e contraddizioni riscontrati nella consulenza stessa. In particolare, i richiedenti avevano sottolineato l’assenza in essa di ogni indicazione e valutazione di ogni rapporto tra valori e superficie o valori delle varie unità immobiliari con riferimento ai piani e ai valori di piani, nonchè l’assenza di ogni riferimento alle volumetrie e alle misure dei nuovi corpi edilizi, ai coefficienti di piano, la erronea indicazione dei coefficienti di luminosità, dei coefficienti di altezza dea vani, e ci avevano svolto una serie di rilievi concernenti le domande di condono, i coefficienti di prospetto, di orientamento, Le differenze tra superficie delle mansarde e del corrispondente secondo piano, il preteso non allineamento dei muri, la mancata tabellazione per le scale. Il c.t.u. avrebbe, inoltre, omesso la indicazione delle misure e la rappresentazione grafica delle mansarde. Al riguardo, la Corte di merito non aveva valutato che la rinnovazione della c.t.u. sarebbe stato l’unico strumento funzionale ed efficiente di indagine.

9.1. – La censura è infondata.

9.2. – La consulenza tecnica d’ufficio è un mezzo istruttorie (e non una prova vera e propria) sottratto alla disponibilità delle parti ed affidato al prudente apprezzamento del giudice del merito, rientrando nel suo potere discrezionale la valutazione di disporre la nomina dell’ausiliario giudiziario e la motivazione dell’eventuale diniego può anche essere implicitamente desumibile dal contesto generale delle argomentazioni svolte e dalla valutazione del quadro probatorio unitariamente considerato effettuata dal suddetto giudice (v., tra le altre, Cass., sent. n. 4660 del 2006).

9.3. – Nella specie, la Corte d’appello si è fatta carico di eventuali criticità della c.t.u., rilevando, con motivata ponderazione, incensurabile nella presente sede, che comunque, data la ridottissima superficie abitabile della mansarde, anche un erroneo ricalcolo da parte del consulente di tutti i valori millesimali non avrebbe potuto determinare quella notevole alterazione dei rapporti originari tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano che, a norma dell’invocato art. 69 disp. att. cod. civ., legittima la revisione dei valori stessi.

10. – Con il sesto motivo, si deduce violazione dell’art. 69 disp. att. cod. civ. nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. La Corte territoriale avrebbe obliterato elementi emergenti dalle risultanze in atti il cui esame la avrebbe condotta a conclusioni opposte a quelle raggiunte: in particolare, non avrebbe valutato che le porzioni immobiliari di cui si tratta erano state considerate fino al rogito come sottotetti, mentre, dopo le trasformazioni, le parti che avevano acquistato le originarie aree di sottotetto avevano fatto riferimento alle mansarde, essendo state attuate delle opere concretizzanti una modificazione materiale delle aree medesimo che ne importavano mutamento di destinazione. Si imponeva, quindi, la revisione delle tabelle, verificandosi in caso contrario l’effetto che una parte del condominio utilizzata in modo diverso dall’uso originario rimanesse libera da ogni onere condominiale connesso con il nuovo utilizzo.

Il giudice di secondo grado, poi, pur scontando le critiche di merito rivolte alla c.t.u. espletata in primo grado, ne avrebbe erroneamente ritenuto gli esiti di scarsa incidenza, nel senso che sarebbe mancata la notevole alterazione dei valori di cui all’art. 69 disp. att. cod. civ. si tratterebbe, infatti, di una affermazione puramente apodittica e priva di ogni necessaria analisi delle risultanze di causa, essendo emerso che la superficie utile delle mansarde condonate sarebbe pari all’ottentotto per cento della superficie degli appartamenti cui veniva annessa la mansarda.

11. – La doglianza è destituita di fondamento alla luce delle considerazioni già svolte in ordine alla deliberazione tabellare adottata il 10 ottobre 1977, e, in particolare, in ordine alla circostanza che il frazionamento con essa disposto era stato adottato sulla base dei già avvenuti lavori di trasformazione dei sottoletti.

Quanto ai rilievi inerenti alle risultanze della c.t.u., non resta che richiamare quanto osservato sub 9.2. e 9.3.

12. – Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato. Le spese del giudizio – che vengono liquidate come da dispositivo – seguono la soccombenza e vanno, pertanto, poste a carico dei ricorrenti in solido.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in complessivi Euro 2200,00, di cui Euro 2000,00 per onorari.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, il 3 febbraio 2011.

Depositato in Cancelleria il 28 settembre 2011

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