Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19802 del 28/08/2013

Civile Sent. Sez. 3 Num. 19802 Anno 2013
Presidente: TRIFONE FRANCESCO
Relatore: AMATUCCI ALFONSO

SENTENZA

sul ricorso 29698-2007 proposto da:
SETTEMME S.R.L. 02013490699, in persona del suo
legale rappresentante pro tempore, Sig. GIANCARLO
MARCHESANI, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA
SAVOIA 23, presso lo studio dell’avvocato MAMMONE
MICHELE (studio IRTI), rappresentata e difesa
dall’avvocato LA PACE ANTONIO, giusta delega in atti;
– ricorrente contro

CRISTINI GIOVANNI, elettivamente domiciliato in ROMA,
VIA LE DELLE PROVINCIE 184, presso lo studio

Data pubblicazione: 28/08/2013

dell’avvocato PATERNOSTER MARIA TERESA, rappresentato
e difeso dall’avvocato ORLETTI SANDRO, giusta delega
in atti;
– controricorrente –

avverso la sentenza n. 260/2007 della CORTE D’APPELLO

705/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 05/07/2013 dal Consigliere Dott. ALFONSO
AMATUCCI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. MARIO FRESA che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

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di L’AQUILA, depositata il 30/05/2007 R.G.N.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
l. Con la clausola n.2 del contratto di locazione di un immobile
ad uso commerciale (bar) registrato il 19.11.2002, le parti
convennero, per i sei anni di durata del rapporto locativo, un
corrispettivo E 7.800 per il primo anno e di C 9.000 per gli anni

75%) a partire dal quarto anno.
Nel luglio del 2005 la locatrice Settemme s.r.l. intimò al
conduttore Giovanni Cristini sfratto per morosità nel pagamento
di E 2.160, affermando che il conduttore aveva continuato a
versare, anche nel secondo e terzo anno, il canone stabilito per
il primo.
Il Cristini resistette, instando in via riconvenzionale per la
declaratoria di nullità della predetta clausola, in quanto
prevedente un aumento del canone in violazione di legge. Provvide
peraltro al pagamento della somma richiesta.
Con sentenza n. 179 del 2006 il Tribunale di Chieti accolse la
domanda riconvenzionale, dichiarò la nullità della clausola in
questione nella parte in cui prevedeva un aumento del prezzo
annuo della locazione da C 7.800 ad E 9.000 per contrasto con gli
artt. 79 e 32 della legge n. 392 del 1978 e condannò la società
attrice alle spese.
2- Con sentenza n. 260/2007 la “Corte d’appello degli AbruzziL’aquila” ha rigettato il gravame della locatrice soccombente,
condannandola alle ulteriori spese del grado.

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successivi, con adeguamento del canone agli indici ISTAT (per il

3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione la Settemme s.r.l.
affidandosi a tre motivi, cui Giovanni Cristini resiste con
controricorso illustrato anche da memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- La Corte d’appello ha dichiarato di fare applicazione del

a Cass. n. 1070/2000 e a Cass. n. 19475/2005) nel senso che, in
tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non
abitativo, la pattuizione del canone in misura differenziata e
crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del
rapporto, per essere

secundum legem

e non incorrere nella

sanzione di nullità di cui al agli artt. 32 e 79 della legge n.
392/1978, deve chiaramente riferirsi ad elementi predeterminati,
desumibili dal contratto, ed idonei ad influire sull’equilibrio
economico del rapporto, in modo autonomo dalle variazioni annue
del potere di acquisto della lira; mentre è contra legem, e come
tale radicalmente nulla per violazione della norma imperativa, se
costituisce un espediente diretto a neutralizzare gli effetti
della svalutazione monetaria, con conseguente squilibrio del
rapporto sinallagmatico e violazione dei limiti quantitativi
previsti dal sistema normativo. L’onere di provare la conformità
al sistema normativo della suddetta clausola

–

nell’interpretazione della quale deve tenersi conto dell’intero
contesto delle clausole contrattuali, nonché del comportamento
contrattuale ed extracontrattuale delle parti contraenti
i
incombe a chi se ne giova, e cioè al locatore: tl quale – in un

–

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principio di cui a Cass. n. 9227 del 2000 (che ha detto conforme

contesto connotato dalla mancanza in contratto di qualsiasi cenno
a sconti di sorta ed alla mancanza di elementi da cui trarre
l’intento delle parti di agevolare il conduttore all’inizio della
sua attività imprenditoriale – nella specie non la aveva data,
essendo tardiva ex art. 437 c.p.c. la richiesta di prova per

2.

–

Di tanto si duole il ricorrente censurando la sentenza:

– col primo motivo, per violazione e falsa applicazione degli
artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978, invocando la più
recente

giurisprudenza

che

ha

maggiormente

valorizzato

l’autonomia negoziale delle parti, ritenendo legittima la
clausola prevedente la determinazione del canone in misura
differenziata e crescente per frazioni successive di tempo
nell’arco del rapporto, salvo che costituisca un espediente
diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria
(è citata Cass. n. 4210/07);
–

col secondo

motivo, per violazione o falsa applicazione

dell’art. 1362 e ss. c.c., per avere la Corte d’appello ritenuto,
ignorando la lettera della pattuizione negoziale, che il canone
fosse quello stabilito per il solo primo anno di e 7.800, anziché
quello di 9.000 fissato per tutta la residua durata del
rapporto, sicché appariva del tutto chiaro che era il canone del
primo anno ad essere scontato e non quello degli anni successivi
ad essere aumentato;
–

col terzo motivo, per ogni possibile tipo di vizio della

motivazione in relazione alla mancata applicazione dell’art. 437,

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testi formulata in appello.

secondo comma, c.p.c. in ordine alla indispensabilità della prova
testimoniale richiesta circa lo sconto praticato al conduttore
per il primo anno..

3.

–

Il primo e secondo motivo, che possono congiuntamente

esaminarsi, sono fondati.

principio che, in materia di contratto di locazione di immobili
destinati ad uso non abitativo, in relazione alla libera
determinabilità convenzionale del canone locativo, la clausola
che prevede la determinazione del canone in misura differenziata
e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del
rapporto,

ovvero

prevede variazioni in aumento in relazione ad

eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti
rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della
moneta), deve ritenersi legittima

ex artt. 32 e 79 della legge

sull’equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto
a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria (cfr.,
tra le molte altre, Cass., nn. 6695/1987, 4474/1993, 5360/96,
10500/2006, 4210/2007, 17964/2007, 5349/2009, 11608/2010,
10834/2011).
Nella specie si verte nella prima ipotesi, dove le frazioni di
tempo sono costituite dal primo anno (con un canone di C 7.800) e
dall’ulteriore quinquennio (con un unico canone di C 9.000,
aumentabile in base agli indici ISTAT, per il 75%, dal quarto
anno), sicché del tutto impropriamente la Corte d’appello ha
ritenuto che le parti avessero previsto un “aumento” del canone,

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La giurisprudenza di legittimità è da tempo consolidata sul

avendo invece solo contemplato un canone inferiore per il primo
anno. Il che è, comunque, del tutto legittimo, senza necessità
che alcuno provasse che s’era così inteso favorire il conduttore
con uno “sconto” all’inizio della locazione, peraltro
corrispondente alla fase di avvio dell’attività imprenditoriale.

sarebbe la ricollegabilità della previsione di canoni
differenziati allo scopo di perseguire surrettiziamente il
risultato della totale neutralizzazione degli affetti della
svalutazione monetaria, che la legge vuole a carico dal locatore
per almeno il 25%.
Ed è quanto dovrà appunto stabilirsi in sede di rinvio, anche in
relazione al raffronto comparativo fra i due importi ed alla
possibilità, in relazione al 75% delle variazioni all’epoca
rilevanti, che 1.200 euro di differenza fossero dalle parti
considerate equivalenti alla possibile imminente variazione (che
sarebbe stata allora ben superiore, nelle loro aspettative, al
20% complessivo in un solo anno) del potere d’acquisto della
moneta; e che non costituissero, invece, una differenza tale da
indurre a ritenere che i due diversi canoni fossero stati per
altra ragione diversificati.
4.

–

La sentenza è cassata in accoglimento dei primi due motivi.

Il terzo è assorbito.
Il giudice di rinvio, che si designa nella stessa Corte
d’appello in diversa composizione, regolerà anche le spese del
giudizio di legittimità.

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Unica possibile preclusione alla legittimità della pattuizione

P.Q.M.
LA CORTE DI CASSAZIONE
accoglie i primi due motivi di ricorso e dichiara assorbito il
terzo, cassa in relazione e rinvia, anche per le spese, alla
Corte d’appello dell’Aquila in diversa composizione.

Roma, 5 luglio 2013