Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19793 del 04/10/2016


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Cassazione civile sez. II, 04/10/2016, (ud. 26/05/2016, dep. 04/10/2016), n.19793

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –

Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3852/2012 proposto da:

EDIL LAURA SRL, IN PERSONA DEL SUO LEGALE RAPP.TE P.T., elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA SILVIO PELLICO 36, presso lo studio

dell’avvocato CORRADO BUSCEMI, che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

A.F., C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA,

VIA NINO OXILIA 21 SC DX INT 4, presso lo studio dell’avvocato

RICCARDO VITTORIO ROSSI, che lo rappresenta e difende;

– controricorrente-

e contro

COOPERATIVA EDILIZIA MIAMI SRL, IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T.,

S.T. QUALE EREDE DI + ALTRI OMESSI

– intimati –

avverso la sentenza n. 4222/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 12/10/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

26/05/2016 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;

udito l’Avvocato Buscemi Corrado difensore della ricorrente che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avv. Rossi Riccardo Vittorio difensore del controricorrente

che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CELESTE Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Edil Laura con atto di citazione del (OMISSIS), premesso di aver stipulato con la società CESI srl un contratto di appalto per la costruzione di appartamenti da destinare ai soci da costruire su terreno sito in (OMISSIS), che nel (OMISSIS), i dieci appartamenti completati, venivano assegnati ai soci unitamente ai relativi accessori, che la società attrice, autorizzata dalla Cooperativa e da tutti i soci, nel corso dell’esecuzione dei lavori, aveva realizzato con proprio denaro, un magazzino di mq. 264 al piano terra distinto con il numero civico n. (OMISSIS), che tale immobile era rimasto nel possesso della CESI in qualità di proprietario con l’impegno di formalizzare il passaggio di proprietà davanti al Notaio non appena assegnate le quote. Esponeva ancora l’attrice che nel (OMISSIS) l’amministratrice della CESI aveva ceduto la proprietà e il possesso del magazzino alla società Pala poi diventata EDIL Laura srl, che inutilmente aveva chiesto alla Cooperativa ed ai soci di formalizzare il suo diritto di proprietà e che il (OMISSIS), invitata dal Presidente della Cooperativa a riconsegnare le chiavi del magazzino, aveva risposto con atto di diffida, dichiarando di mantenere il possesso e reclamava il suo diritto di proprietà.

Ciò premesso la società Edil Laura srl conveniva in giudizio la Cooperativa Edilizia Miami srl, F.M., + ALTRI OMESSI

Si costituivano in giudizio gli eredi di S.S. e gli eredi di B.C. i quali eccepivano che la pretesa cessione della proprietà del magazzino sarebbe nulla ai sensi dell’art. 1418 c.c., per violazione del R.D. n. 1165 del 1938, art. 9 e, comunque, nulla per il divieto di vendere quote della proprietà prima del riscatto ai sensi del R.D. n. 1165 del 1938, art. 231. Assumevano ancora che la domanda di usucapione era infondata posto che solo nel (OMISSIS) vi era stato un atto di interversione del possesso.

Si costituivano anche la Cooperativa Edilizia Miami srl. F.M., + ALTRI OMESSI

A.F. restava contumace.

Espletata l’istruttoria nel corso del quale gli eredi di S.S. e di B.C. dichiaravano che avendo composto trans attivamente al lite aderivano alla domanda dell’attrice. Alla stessa udienza tutte le parti chiedevano di dare atto della validità ed efficacia dell’atto di cessione della proprietà in favore di N.P..

Il Tribunale di Roma con sentenza n. 27872 del 2003 dichiarava nullo l’atto di cessione della proprietà del magazzino ai sensi dell’art. 1418 c.c., per violazione del R.D. n. 1165 del 1938, artt. 8 e 9 e non provato il periodo necessario al maturarsi dell’usucapione, rigettava el domande della parte attrice e compensava le spese.

La Corte di Appello di Roma, pronunciandosi su appello proposto da Edil Laura srl. la quale censurava la sentenza nella parte in cui aveva escluso la maturata usucapione, resisteva A.F., con sentenza n. 4222 del 2011 rigettava l’appello confermava la sentenza impugnata, condannava l’appellante al pagamento delle spese di lite in favore di A.F. e compensava le spese nei confronti delle altre parti. Secondo la Corte di Roma il magazzino di cui si dice era stato realizzato unitamente al complesso immobiliare in regime di edilizia agevolata e, pertanto, al pari degli altri immobili era inalienabile, in mancanza delle autorizzazioni di cui al R.D. n. 1165 del 1938, artt. 8 e 9 o, comunque, fino a quando la proprietà non fosse riscattata dai soci della Cooperativa. Sullo stesso immobile la società Edil Laura non poteva acquistare il possesso almeno fin quando restava sottoposto al vincolo avente carattere imperativo. Spettava, per altro, alla società Edil Laura di dare la prova della sussistenza del possesso al momento della cessazione di vincoli di cui si è detto e di aver posseduto il magazzino da quella data in modo ininterrotto e pacificamente per almeno venti anni.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dalla società Edil Laura srl con ricorso affidato a due motivi. A.F. ha resistito con controricorso. La Cooperativa Edilizia Miami srl F.M., + ALTRI OMESSI

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo di ricorso la società Edil Laura srl denuncia la nullità della sentenza (ex art. 360 c.p.c., n. 3) per violazione o falsa applicazione di norme di diritto in relazione al Reg. Decr. N. 1165 del 1938 e agli artt. 1345 e 1418 c.c.. Sostiene la ricorrente che la normativa di cui al R.D. n. 1165 del 1938, non vieterebbe in assoluto che un immobile costruito secondo strumenti di edilizia agevolata si potesse vendere, ma riserverebbe al Ministero dei Lavori Pubblici cui andrebbero comunicati gli atti di alienazione, entro lo spazio di cinque anni (dalla costruzione), la possibilità di opporsi a tale vendita, pertanto erroneamente la Corte d distrettuale avrebbe ritenuto sussistente un vincolo di alienabilità del bene e ancor di più sussistente un vincolo all’usucapione del bene che rappresenta un modo di acquisto a titolo originario.

Erroneo sarebbe, altresì, il riferimento all’art. 1145 c.c., secondo cui il possesso delle cose di cui non si può acquistare al proprietà è senza effetto perchè tale norma riguarderebbe i beni inalienabili in assoluto e non quelli sottoposti ad un vincolo temporaneo di inalienabilità.

1.1.- Il motivo è fondato.

Come pure ha evidenziato la Corte distrettuale, il magazzino del quale la società Edil Laura srl reclama l’avvenuto acquisto della proprietà per usucapione faceva parte di un complesso immobiliare soggetto alla normativa di cui al R.D. n. 1165 del 1938. Pertanto, ai sensi dell’art. 231 di detto decreto (applicabile ratione temporis) nonchè della normativa di cui agli artt. 8 e 9 dello stesso Decreto: il condominio acquista la facoltà di alienare liberamente ed a qualsiasi titolo il proprio alloggio e suoi accessori dopo aver compiuto il riscatto col pagamento totale del prezzo. Tale facoltà può essergli accordata dal ministero dei lavori pubblici nel caso di riscatto con pagamento immediato di almeno un terzo del prezzo, e frazionato per la rimanenza ai sensi dell’art. 141, purchè la cassa depositi e prestiti dia il suo consenso, anche al fine di garantire il regolare pagamento delle somme ad essa dovute alle scadenze stabilite. In ogni caso, e per lo spazio di cinque anni a decorrere dal 3 febbraio 1934, gli atti di alienazione devono essere comunicati al Ministero dei lavori pubblici che potrà opporsi, ove ve ne sia motivo. Non esercitandosi l’opposizione entro trenta giorni dalla recezione, l’atto di alienazione si intenderà approvato anche agli effetti della L. registro 30 dicembre 1923, n. 3269, art. 81 e diverrà eseguibile.

Si tratta, come è evidente, di una normativa finalizzata ad impedire che le cooperative edilizie e/o i condomini, mediante atti di disposizione di beni acquistati o realizzati con danaro pubblico, compiano operazioni speculative, vanificando o eludendo la prestabilita destinazione dei beni stessi.

Ciò posto va, però evidenziato che il vincolo di inalienabilità di cui si dice, temporaneo e relativo, in quanto non definitivo ed assoluto, impegna la Cooperativa e i singoli condomini ma non si traduce in una incommerciabilità del bene e non impedisce che un terzo possa divenire possessore del bene, anche nel tempo in cui sussiste quel vincolo, soprattutto, perchè il possesso è una situazione di fatto che si manifesta in una attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, cioè, ad una attività di godimento del bene uti dominus che non può essere impedita da un vincolo di inalienabilità, basti pensare che il legittimo proprietario (la Cooperativa o il condomino) nonostante il vincolo di inalienabilità possiede il bene.

A sua volta, trattandosi di un vincolo di inalienabilità temporaneo e/o semplicemente condizionato alla sussistenza di talune autorizzazioni, la fattispecie non potrà essere ricondotta alla normativa di cui all’art. 1145 c.c., secondo cui il possesso delle cose di cui non si può acquistare la proprietà non ha effetto perchè quella normativa, come riconosce la dottrina più attenta, si riferisce ai beni inalienabili in assoluto, che possono identificarsi in genere nei beni incommerciabili e nei beni demaniali, o, comunque, nei beni non suscettibili di essere ogegtto di diritti a favore dei privati.

La diversa conclusione cui è pervenuta la Corte distrettuale è frutto di un’interpretazione che si è arrestata al dato meramente letterale del vincolo di inalienabilità, trascurando la ratio legis della normativa di cui al R.D. n. 1165 del 1938, nonchè la circostanza che il bene nel rispetto di alcune condizioni e con alcune autorizzazioni sarebbe anche alienabile. Ad un tempo la Corte distrettuale si è arrestata al dato letterale della norma di cui all’art. 1145 c.c., non considerando che il vincolo di inalienabilità di cui si dice non determina l’incommerciabilità del bene.

2.- Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la nullità della sentenza (ex art. 360 c.p.c., n. 5) per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione con travisamento del fatto e/o falsa applicazione dell’art. 1145 e 1158 c.c. e segg., per non aver rilevato l’avvenuta usucapione. Secondo la ricorrente oltre all’errore di diritto la Corte distrettuale non avrebbe spiegato le ragioni per le quali non fosse possibili il possesso del bene di cui si dice non considerando che la domanda della società Edil Laura non era fondata sul diritto di proprietà ma aveva ad oggetto la dichiarazione dell’intervenuta usucapione ventennale sul presupposto di un possesso pacifico, ininterrotto. Piuttosto, accertato che la società CESI aveva esercitato il possesso del bene fin dal momento della realizzazione dell’immobile, che nessuna questione era mai sorta sul protrarsi pacifico ed ininterrotto di quel potere fino alla data della citazione e, cioè, per oltre venti anni; incontestato l’animus possidenti in capo all’appellante, la Corte distrettuale avrebbe dovuto dichiarare acquisita la proprietà di che trattasi.

2.1.- Il motivo, come è di tutta evidenza, rimane assorbito dall’accoglimento del precedente motivo.

In definitiva, va accolto il primo motivo del ricorso e dichiarato assorbito il secondo, la sentenza va cassata e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte di appello di Roma per un nuovo esame alla luce dei principi espressi in motivazione. Alla Corte distrettuale va demandato il compito di provvedere alla liquidazione delle spese, anche del presente giudizio di cassazione.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Roma, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 26 maggio 2016.

Depositato in Cancelleria il 4 ottobre 2016

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