Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19790 del 04/10/2016

Cassazione civile sez. II, 04/10/2016, (ud. 19/05/2016, dep. 04/10/2016), n.19790

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente –

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – rel. Consigliere –

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24520-2011 proposto da:

D.G. (OMISSIS), F.M. (OMISSIS), elettivamente

domiciliati in ROMA, VIA STIMIGLIANO 5, presso lo studio

dell’avvocato FABIO CODOGNOTTO, che li rappresenta e difende;

– ricorrenti –

contro

MAIDA DI IDA DE LAURENTIS SAS, P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DEL SOCIO

ACCOMANDATARIO, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ATTILIO

REGOLO 12/D, presso lo studio dell’avvocato ITALO CASTALDI, che la

rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3208/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 21/07/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

19/05/2016 dal Consigliere Dott. ANTONELLO COSENTINO;

udito l’Avvocato Codognotto Fabio difensore dei ricorrenti che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avv. Castaldi Italo difensore della controricorrente che ha

chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 15 settembre 2001 i sigg. F.M. e D.G. convenivano davanti al tribunale di Roma la società MAIDA sas per sentirla condannare ad arretrare il fabbricato dalla stessa realizzato in comune di (OMISSIS) a distanza inferiore a quella di 5 metri, prevista dal regolamento edilizio comunale, rispetto al confine della particella n. 3078 di proprietà degli attori.

Costituitasi la convenuta, il tribunale rigettava la domanda degli attori sulla scorta delle seguenti argomentazioni:

il fabbricato de quo era stato da realizzato dalla MAIDA sas su terreni alla stessa ceduti da diversi soggetti, tra cui gli stessi attori;

questi ultimi, in particolare, avevano ceduto alla MAIDA sas una striscia di terreno che, nel contratto preliminare, veniva indicata come estesa fino a raggiungere un distacco di tre metri tra il confine della residua proprietà degli attori e un fabbricato da costruire sulla proprietà dell’acquirente, secondo un progetto già approvato al momento della vendita della suddetta striscia di terreno;

con la suddetta previsione del contratto preliminare i promittenti venditori avevano accettato la costruzione sul fondo MAIDA di un fabbricato a distanza inferiore a quella normativamente prescritta.

La corte di appello di Roma, adita con l’appello degli attori, ha giudicato erroneo il ragionamento del tribunale – ritenendo che il rispetto delle distanze fissate nei regolamenti locali non fosse derogabile da patti tra privati e, peraltro, giudicando “quanto meno dubbio” che le parti avessero convenuto tale deroga – ma ha tuttavia confermato la decisione di rigetto della domanda degli attori sull’argomento (fondato sul rilevo del CTU che gli attori avevano ceduto alla MAIDA sas la volumetria edificabile relativa al proprio lotto, cosicchè il confine de quo era da considerare “confine di proprietà” ma non “confine di lotto”), che “nel momento in cui si assoggetta uno dei lotti a confine alla costruzione limitrofa, rinunciando a far valere i diritti che da quelle disposizioni derivano, la rinuncia non vale solo per l’inedificabilità assoluta che consegue alla cessione della volumetria edificabile su quel lotto, ma più in generale devono ritenersi inapplicabili anche le altre limitazioni che si giustificano e trovano la loro ragione di essere solo in caso di utilizzazione a fini edificatori del suolo”.

I sigg.ri F. e D. hanno proposto ricorso per la cassazione della sentenza di secondo grado sulla scorta di un solo motivo – riferito alla violazione dell’art. 873 c.c. e della normativa locale, oltre che al vizio di motivazione – con il quale censurano la sentenza gravata per aver ritenuto derogabili le disposizioni regolamentari sulle distanze dai confini.

La MAIDA sas si è costituita con controricorso.

Il ricorso è stato discusso alla pubblica udienza del 19.5.16, per la quale entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative ex art. 378 c.p.c. e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso va giudicato fondato perchè l’argomento della corte distrettuale secondo cui la cessione di cubatura renderebbe inapplicabili le limitazioni al diritto di proprietà che si giustifichino in relazione alla utilizzazione dei suoli a fini edificatori contrasta con il principio più volte espresso da questa Corte (da ultimo con la sentenza 3031/09) alla cui stregua, in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’art. 873 c.c., le norme che impongono l’osservanza delle distanze dai confini prescindono dall’avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo.

Il ricorso va pertanto accolto; La sentenza gravata va cassata con rinvio al giudice territoriale, che si atterrà al principio di diritto sopra enunciato.

PQM

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza gravata e rinvia ad altra sezione della corte d’appello di Roma, che regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 19 maggio 2016.

Depositato in Cancelleria il 4 ottobre 2016