Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19784 del 27/09/2011

Cassazione civile sez. II, 27/09/2011, (ud. 09/06/2011, dep. 27/09/2011), n.19784

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano – Presidente –

Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere –

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 19439/2009 proposto da:

V.R. (OMISSIS), elettivamente domiciliate in

ROMA, VIA FLAMINIA 109, presso lo studio dell’avvocato BERTOLONE

Biagio, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato FERRARI

CLOTILDE giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

C.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA

PIAZZA CAVOUR presso la CASSAZIONE, rappresentato e difeso

dall’avvocato VALTERO Moreno giusta procura in calce al

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 631/2008 della CORTE D’APPELLO di GENOVA del

29/04/08, depositata il 31/05/2008;

adita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

09/06/2011 dal Consigliere Relatore Dott. PASQUALE D’ASCOLA;

è presente il P.G. in persona del Dott. MAURIZIO VELARDI che ha

concluso per l’inammissibilità del ricorso.

Fatto

FATTO E DIRITTO

1) V.R., promissario acquirente, con contratto preliminare dell’agosto 1996, di un piccolo compendio immobiliare promessogli da C.A., chiedeva vittoriosamente la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore. La sentenza del tribunale di Savona veniva riformata integralmente il 31 maggio 2008 dalla Corte d’appello di Genova, la quale:

– negava che fosse stato previsto un termine essenziale.

– Negava che fosse stata data garanzia di regolarità urbanistica del piccolo fabbricato che insisteva sul fondo oggetto del contratto preliminare.

– Affermava che il compratore avrebbe dovuto provare la gravita dell’inadempimento addebitato al promittente venditore, non essendo in questione un inadempimento di obbligazioni primarie o essenziali.

– Negava la gravita dell’inadempimento del convenuto: a) sotto il profilo soggettivo, non essendo decisivo che alla data del preliminare il piccolo fabbricato non avesse ancora ottenuto sanatoria ed essendo al venditore rimproverabile soltanto l’omesso invio al notaio dei documenti di cui, senza colpa, non era in possesso.

b) Sotto il profilo oggettivo perchè il contratto riguardava il terreno e non il fabbricato, peraltro urbanisticamente sanato, seppure tardivamente.

1.1) V.R. ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 13 luglio 2009, affidandosi a tre motivi.

Il promittente venditore ha resistito con controricorso, eccependo l’inammissibilità del ricorso ex art. 366 bis c.p.c., conclusione sostenuta anche dal procuratore generale in pubblica udienza.

Il Collegio ha disposto che sia redatta motivazione in forma semplificata.

2) Con il primo motivo di ricorso il V. lamenta violazione o falsa applicazione dell’art. 1455 c.c.. Pone alla Corte il seguente quesito: “dica la Corte di Cassazione in caso di preliminare di vendita di immobile se costituisce inadempimento di non scarsa importanza, tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata, il comportamento del promittente alienante che promette in vendita un immobile abusivo, ometta di regolarizzare per lungo tempo il condono presso il Comune competente e di far avere al Notaio rogante la documentazione necessaria”.

Il motivo è inammissibile. In primo luogo va osservato che la questione sintetizzata nel primo quesito non è decisiva, ma muove da un presupposto diverso rispetto alla ratio decidendi.

La sentenza impugnata ha infatti sminuito la rilevanza, nell’ambito del contratto intercorso, del piccolo fabbricato, dovendo ritenersi che oggetto del negozio era il fondo definito “orto su due fasce”, restando accidentale e secondaria la presenza dei manufatto oggetto di tardivo provvedimento di sanatoria.

Era questo il nucleo della decisione su cui doveva appuntarsi la critica, che invece ha di mira un fatto ricostruito diversamente.

E’ nel terzo quesito che la questione è posta, poichè ivi si chiede “se le modeste dimensioni di un fabbricato entrostante un terreno di limitata estensione siano sufficienti a far ritenere che l’oggetto determinante del contratto di compravendita sia esclusivamente il terreno stesso, in presenza di dichiarazioni delle parti circa la vendita di entrambi i beni”.

La censura è brevemente sviluppata nel secondo motivo (prima parte di pag. 5 del ricorso), che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c.; la tesi è dedotta in modo del tutto apodittico, poichè si afferma che sarebbe “evidente e di comune esperienza” che il manufatto valeva più del terreno agricolo.

In tal modo il ricorso contrappone inammissibilmente al giudizio della Corte d’appello la valutazione della parte e chiede alla Corte un riesame di merito della questione, non consentito in sede di legittimità. La sentenza è infatti adeguatamente motivata sul punto e giudica di “modestissima estensione” il fabbricato, “caratterizzato da “oggettiva precarietà”, perchè “realizzato in legno e lamiera”.

Trattasi di valutazioni congrue e logiche, che resistono alla generica critica del V..

Anche il terzo motivo, che denuncia vizi di motivazione circa il fatto controverso che riguarda “l’inadempimento di una delle parti nei confronti dell’altra, nonchè la commerciabilità del bene oggetto del contratto”, risulta inammissibile.

La questione che pone, relativa a generica critica circa la regolarità urbanistica del fabbricato, risulta assorbita dall’impianto della decisione, non scalfito dai precedenti motivi, e che non potrebbe essere inciso dalla irregolarità urbanistica di un manufatto ritenuto insignificante nell’economia generale del contratto.

Discende da quanto esposto la declaratoria di inammissibilità del ricorso e la condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna parte ricorrente alla refusione delle spese di lite liquidate in Euro 1.500,00 per onorari, Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 9 giugno 2011.

Depositato in Cancelleria il 27 settembre 2011