Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19672 del 27/08/2013

Civile Ord. Sez. 6 Num. 19672 Anno 2013
Presidente: PETITTI STEFANO
Relatore: CARRATO ALDO

C.t/. -t

N’A

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ORDINANZA
sul ricorso iscritto al N.R.G. 26801/2011 proposto da:

CECCON RICCARDO (C.F.: CCC RCR 50C19 E734U) e FERRARI ROBERTA (C.F.:
FRR RRT 54H49 Z110M), rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale in calce al
ricorso, dagli Avv.ti Francesco Ronchi e Roberto Folchitto ed elettivamente domiciliata
presso lo studio del secondo, in Roma, via dei Monti Parioli, n. 28;
– ricorrenti —

contro
CASALI ANDREA (C.F.: CSL NDR 71P17 E734G) e SIMONA ZEN (C.F.: ZNE SMN
73C59 L682C), rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale a margine del
controricorso, dagli Avv.ti Luciana Capraro e Aldo Di Lauro ed elettivamente domiciliati
presso lo studio del secondo, in Roma, alla via di S. Maria maggiore, n. 112;
– controricorrenti –

per la cassazione della sentenza n. 2207 del 2011 della Corte di appello di Milano,
depositata il 19 luglio 2011 -(e non notificata).
Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18 giugno 2013
f

dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
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-13

Data pubblicazione: 27/08/2013

sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale dott.
Pierfelice Pratis, che nulla ha osservato in ordine alla relazione ex art. 380 bis c.p. c. in
atti.
Rilevato che il consigliere designato ha depositato, in data 8 gennaio 2013, la
seguente proposta di definizione, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c.: << Con atto di citazione dinanzi al Tribunale di Varese-sez. dist. di Luino, i sigg. Ceccon Riccardo e Ferrari Roberta per sentir accertare la sussistenza dei gravi vizi e difetti dell'immobile, sito in Germignana, alla v. Puccini n. 20/A, da essi acquistato il 14 novembre 2000 dai predetti convenuti con conseguente condanna di questi ultimi, in solido, al pagamento della somma necessaria per l'eliminazione dei dedotti vizi e difetti (consistenti nella presenza di alcune crepe e fessurazioni in determinati locali del menzionato immobile oltre che sulla facciata esterna dell'edificio condominiale) prontamente denunciati (nel febbraio 2001, a seguito di apposito accertamento tecnico eseguito da un ingegnere), oltre al risarcimento dei danni, quantificati in £ 100.000.000, o da quantificare in altra diversa somma ritenuta di giustizia. Nella costituzione di entrambi i convenuti (che instavano per il rigetto della domanda, anche sulla scorta della prospettata intervenuta esclusione della garanzia ex art. 1491 c.c.) e con la chiamata in causa del Condominio di via Puccini di Germignana (il quale chiedeva dichiararsi la propria carenza di legittimazione passiva e, in ogni caso, insisteva per la reiezione delle domande proposte), il Tribunale adito, all'esito dell'esperita istruzione probatoria (nel corso della quale era disposta anche c.t.u.), con sentenza n. 87 del 2007, accoglieva, per quanto di ragione, la domanda attorea e, per l'effetto, condannava i convenuti Ceccon e Ferrari al pagamento, in favore degli attori ed in relazione al titolo dedotto in giudizio, della somma di euro 14.037,46, oltre interessi, compensando tra le 2 notificato il 13 giugno 2001, i sigg. Casali Andrea e Zen Simona convenivano in giudizio, parti le spese giudiziali, ad eccezione di quelle occorse per l'espletamento della c.t.u., che venivano poste a carico esclusivo dei medesimi convenuti. Interposto appello da parte dei sigg. Ceccon Riccardo e Ferrari Roberto e nella resistenza di tutti gli appellati (con la proposizione di appello incidentale da parte dei sigg. Casali Andrea e Zen Simona in punto spese), la Corte di appello di Milano, con sentenza n. 2207 incidentale e, nel confermare la sentenza impugnata, condannava gli appellanti alla rifusione delle spese del grado in favore dei sigg. Casali e Zen, mentre disponeva la compensazione delle relative spese in ordine al rapporto processuale intercorso tra gli stessi appellanti principali e l'appellato Condominio Puccini. Nei confronti della richiamata sentenza di appello (non notificata) hanno proposto ricorso per cassazione (notificato il 4 novembre 2011 e depositato il 21 novembre 2011) i sigg. Ceccon Ricardo e Ferrari Roberta, basato su un unico motivo. Si sono costituiti in questa fase con controricorso gli intimati Casali Andrea e Zen Simona. Con l'unico motivo dedotto i ricorrenti hanno denunciato la violazione e falsa applicazione dell'art. 1491 c.c., in relazione alla ritenuta operatività, nel caso di specie, dell'esclusione della garanzia prevista da tale norma, prospettando che la Corte di appello era incorsa nel predetto errore di diritto nella parte in cui aveva posto a carico di essi venditori, al fine di essere esonerati dall'obbligo della suddetta garanzia, non solo l'obbligazione di rendere edotti i compratori dei vizi esistenti nella cosa compravenduta (come prescritto propriamente dal citato art. 1491 c.c.), bensì anche l'obbligazione di mettere gli acquirenti nella condizione di poter valutare la gravità del vizio, che non è prevista dalla menzionata norma codicistica e, del resto, non risulta concretizzabile in comportamenti specifici. Alla stregua di tanto i ricorrenti hanno chiesto a questa Corte di rispondere alla questione giuridica sul se, ai sensi dell'art. 1491 c.c., affinché il venditore sia escluso dall'obbligo della garanzia di cui all'art. 1490 c.c., è sufficiente che il compratore, al momento della 3 del 2011 (depositata il 19 luglio 2011), rigettava sia il gravame principale che quello conclusione del contratto, conoscesse i vizi della cosa, o questi fossero facilmente riconoscibili, ovvero se, al fine suddetto, è, altresì, necessario che il venditore abbia posto in essere un'attività positiva diretta a mettere il compratore nella condizione di conoscere la reale ed esatta entità dei vizi e/o difetti. Rileva il relatore che il motivo svolto dai ricorrenti possa ritenersi manifestamente c.p.c., in relazione anche all'art. 360 bis, n. 1, c.p.c. . La Corte di appello di Milano, con la motivazione della sentenza impugnata (che si profila adeguata e logica in relazione alla valutazione degli accertamenti di fatto operati e, perciò, si prospetta incensurabile nella presente di legittimità e, del resto, non ha costituito nemmeno oggetto di specifica doglianza da parte dei ricorrenti), ha congruamente rilevato che, a seguito della stipula del contratto di compravendita intervenuto il 14 novembre 2000, era rimasto comprovato che, soltanto nel febbraio del 2001, a seguito di apposito accertamento tecnico specificamente richiesto, gli originari attori erano venuti effettivamente a conoscenza della reale gravità dei vizi e difetti connessi al fenomeno fessurativo presente in più locali dell'immobile acquistato (ivi compreso il garage), i quali — per come adeguatamente acclarato in fatto — non erano qualificabili come meri segni di deterioramento, ma costituivano una conseguenza diretta di problemi strutturali del condominio, con particolare riferimento al sottodimensionamento delle fondazioni portanti. Oltretutto, la Corte territoriale ha evidenziato che la natura di tali vizi (i quali non erano immediatamente percepibili dagli acquirenti nella loro effettiva e sostanziale portata all'atto della compravendita) era rimasta riscontrata dalle stesse risultanze della c.t.u. e che, inoltre, dall'esame della documentazione condominiale acquisita era emerso che gli appellanti (odierni ricorrenti) avevano, già precedentemente alla vendita del loro immobile, consapevolezza della esistenza e della consistenza di tali vizi (riconducibili, in effetti, a deficienze strutturali), di cui non avevano reso edotti gli acquirenti all'atto del trasferimento 4 infondato, con la conseguente definibilità del ricorso nelle forme di cui all'art. 380 bis immobiliare. Orbene, sulla scorta delle appurate circostanze di fatto, la Corte distrettuale ha esattamente ritenuto, in punto di diritto, che, nella fattispecie, non poteva escludersi l'operatività della garanzia ex art. 1491 c.c., poiché tale eventualità può verificarsi solo quando l'acquirente sia posto nella condizione (e, quindi, abbia l'immediata possibilità, in virtù di una mera ricognizione superficiale del bene compravenduto, o per esserne reso difetti, condizione questa che non si era configurata nel caso in questione al momento della compravendita, ma che si era venuta a realizzare soltanto nel febbraio del 2001 a seguito di appositi approfondimenti tecnici richiesti dagli stessi acquirenti. In tal senso, perciò, la Corte milanese si è uniformata alla giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 1427 del 1999 e, da ultimo, Cass. n. 2981 del 2012), la quale ha, in materia, statuito che l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione; pertanto, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, è tuttavia da escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio (come, in effetti, verificatosi nel caso di specie, senza, che peraltro, i venditori avessero reso edotti gli acquirenti dei difetti di tipo strutturale che inerivano l'immobile compravenduto, di cui erano a conoscenza). In altri termini, ai fini dell'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l'art. 1491 c.c. non richiede il requisito dell'apparenza, ma quello della facile riconoscibilità del vizio, con la conseguenza che l'onere del compratore, quale risulta dal citato art. 1491 c.c., non postula una 5 edotto dalla parte venditrice) di conoscere o riconoscere la reale ed esatta entità dei vizi o particolare competenza tecnica, né il ricorso all'opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione, circostanza — come evidenziato — insussistente nella fattispecie per come apprezzato in fatto dalla Corte territoriale sulla base di una motivazione logica ed adeguata, come tale sottratta al sindacato di legittimità (e neppure oggetto di apposita censura da parte dei ricorrenti, In virtù delle esposte argomentazioni, avendo la sentenza impugnata deciso la questione di diritto dedotta con il ricorso in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte senza che siano stati offerti elementi per mutare il pregresso orientamento (cfr. Cass., S.U., ord., n.19051/2010), si deve ritenere, in definitiva, che sembrano emergere le condizioni, in relazione al disposto dell'art. 380 bis, comma 1, c.p.c., per poter pervenire al possibile rigetto del proposto ricorso per sua manifesta infondatezza». Considerato che il Collegio condivide argomenti e proposte contenuti nella relazione di cui sopra, avverso la quale, peraltro, non risulta depositata alcuna memoria difensiva ai sensi dell'art. 380 bis c.p.c.; ritenuto che, pertanto, il ricorso deve essere rigettato, con la conseguente condanna - in virtù del principio della soccombenza - dei ricorrenti, in via fra loro solidale, al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo, sulla scorta dei nuovi parametri previsti per il giudizio di legittimità dal D.M. Giustizia 20 luglio 2012, n. 140 (applicabile nel caso di specie in virtù dell'art. 41 dello stesso D.M.: cfr. Cass., S.U., n. 17405 del 2012). P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in via solidale, al pagamento delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 1.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge. 6 avuto riguardo propriamente al vizio riconducibile all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.). Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della VI Sezione civile della Corte Suprema Il Presidente di Cassazione, in data 18 giugno 2013.