Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1967 del 29/01/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 1967 Anno 2014
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: GIUSTI ALBERTO

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ZOAVO Pietra Anna Maria, PISACANE Vincenzo, MONTELLA Teresa,
MONTELLA Nicola, MONTELLA Sonia, PETRAGLIA Claudia (successore
a titolo particolare di SACCONE Tiziana), EROSO Amedeo, DONADIO Maddalena, MIRANDA Carmela Lucia e AMBROSCA Domenico, rappresentati e difesi, in forza di procura speciale in calce al
ricorso, dagli Avv. Gerardina Pennimpede e Caterina Maffey,
con domicilio eletto presso lo studio di quest’ultima in Roma,
piazzale Roberto Ardigò, n. 38;
– ricorrenti contro
CONDOMINIO PALAZZO CAPRINO – FABBRICATO G/1 – DI BATTIPAGLIA,
in persona dell’amministratore pro

2_e3//3

tempore CHIARE= Roberto,

Data pubblicazione: 29/01/2014

e CHIARELLI Roberto in proprio quale condomino, rappresentati
e difesi, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dall’Avv. Rocco Pellegrino, con domicilio eletto nello
studio dell’Avv. Benedetta Pellegrino Cocchi in Roma, via Fag-

–

controri correnti

–

per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Salerno n. 276/07, depositata 1’8 maggio 2007.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19 dicembre 2013 dal Consigliere relatore Dott. Alberto
Giusti;
udito l’Avv. Stefano Pellegrino, per delega dell’Avv. Rocco
Pellegrino;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. Luigi Salvato, il quale ha concluso
per il rigetto del ricorso.
Svolgimento del processo
l. – Con atto di citazione notificato il 10 novembre 1998,
Pietra Anna Maria Zoavo, in proprio e nella qualità di amministratore del Condominio del fabbricato G/2 in via Serrani a
Battipaglia, nonché i condomini in proprio dello stesso fabbricato, esponevano: che a seguito di regolare concessione edilizia i proprietari del suolo sito in Battipaglia via Serrani avevano costruito un fabbricato per civili abitazioni (denominato G/l); che nelle more del procedimento amministrativo

2

gella, n. 4/D;

per la concessione edilizia relativa al secondo fabbricato
(G/2) erano stati stipulati gli atti di vendita del primo
plesso, nei quali erano stati specificati parti e servizi comuni tra i due edifici, nonché servitù; che con atto in data

Caprino di Botomondo Caprino & C. s.n.c. una porzione
dell’area, in particolare quella su cui era in corso
l’edificazione del fabbricato G/2, costituendo a favore di
detto edificio una servitù pedonale e carrabile per l’accesso
sulla via Serrani; che in tutti i singoli atti di compravendita era stato precisato che la stessa era comprensiva di ogni
servitù, ed in particolare del diritto ad un posto macchina
nell’area di parcheggio scoperta annessa all’edificio; che ao
fronte delle richieste al Condominio G/1 per la delimitazione
delle aree di pertinenza dei rispettivi condomini, controparte
aveva eccepito la sussistenza di aree di proprietà comune ed
indivisa.
Tanto premesso, gli attori convennero in giudizio dinanzi
al Tribunale di Salerno il Condominio del fabbricato G/1, per
sentire dichiarare che la zona di terreno, riportata a part.
2382, fol. 26, p.11a 980, della superficie catastale di are
11,54, come confinante, apparteneva in via esclusiva al fabbricato G/2 ed ai singoli condomini, con comunioni e servitù
specificamente indicate nei rogiti di vendita, e per sentire
dichiarare, altresì, il diritto dei condomini a chiudere e re-

3

23 marzo 1989 i costruttori avevano venduto alla società Edil

cintare le aree di proprietà esclusiva, con riferimento specifico all’area di parcheggio scoperta; in via gradata, se ritenuta area comune, chiesero che venisse dichiarata la carenza
del diritto in capo al detto Condominio di utilizzarla quale

Si costituì il Condominio del fabbricato G/1, chiedendo il
rigetto dell’avversa domanda, sostenendo che l’area destinata
a parcheggio era indirizzata al soddisfacimento delle esigenze
globali di entrambi i fabbricati.
2. – Con sentenza in data 18 novembre 2003, il Tribunale
di Salerno accolse la domanda integralmente, rilevando che
nessun diritto di proprietà poteva vantare il convenuto Condominio, atteso che l’area scoperta era stata venduta ad altro
soggetto (la società Edil Caprino) che, a sua volta, aveva
venduto i singoli appartamenti e pertinenze agli attori.
3. – Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria l’8 maggio 2007, la Corte d’appello di Salerno ha accolto il gravame interposto dal Condominio Palazzo Caprino
fabbricato G/1 e, in riforma dell’impugnata sentenza, ha rigettato le domande proposte da Pietra Anna Maria Zoavo e dagli
altri condomini del Condominio del fabbricato G/2, ha dichiarato la zona di terreno in contestazione di proprietà condominiale dei fabbricati G/1 e G/2, ed ha posto a carico degli appellati le spese del doppio grado.

parcheggio.

3.1. – A tale conclusione la Corte territoriale è giunta
rilevando:
che, costituendo i due fabbricati un supercondominio, ad
esso si applica la norma di cui all’art. 1117 cod. civ.

tutte quelle parti che, per destinazione specifica o
per destinazione all’uso comune, devono ritenersi sottratte al regime di proprietà esclusiva e soggette al
regime condominiale;
che in particolare rientrano nell’ambito di tale disciplina tutte le aree esterne comprese tra i corpi di
fabbrica di più edifici che servono a dare luce ed aria
agli ambienti circostanti, pur se destinati a zona verde, a parcheggio o altro;
che dagli atti compravendita delle singole unità immobiliari del fabbricato G/2 è specificamente richiamato il
confinamento con “corte comune con il fabbricato G/1”.
4. – Per la cassazione della sentenza della Corte
d’appello Pietra Anna Maria Zoavo e gli altri condomini indicati in epigrafe del Condominio del fabbricato G/2 hanno proposto ricorso, con atto notificato 1’11 marzo 2008, sulla base
di due motivi.
Hanno resistito, con controricorso, il Condominio Palazzo
Caprino fabbricato G/1 ed il condomino Chiarelli in proprio.

5

che prevede una presunzione di proprietà comune per

In prossimità dell’udienza i ricorrenti hanno depositato
una memoria illustrativa.
Considerato in diritto
l. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione

Corte d’appello a dichiarare di proprietà condominiale la zona
di terreno in favore dei due edifici autonomi ma limitrofi,
sulla considerazione che gli stessi formerebbero un supercondominio, senza prendere in alcuna considerazione quanto diversamente previsto dai titoli di proprietà, che invece attribuiscono la proprietà esclusiva di tale zona ad uno solo di tali
fabbricato e prevedono il diritto ad un posto macchina
nell’area predetta in favore di alcuni condomini.
Il secondo motivo (violazione e falsa applicazione
dell’art. 115 cod. proc. civ.) pone il quesito “se il giudice
del gravame, in un giudizio avente ad oggetto un’azione di rivendica, può decidere la causa senza prendere in esame i documenti valutati dal giudice di primo grado e costituiti tutti
da rogiti notarili di vendita, senza incorrere in tal modo
nella violazione di legge di cui all’art. 115 cod. proc. civ.
che prevede il dovere del giudice di decidere iuxta alligata
et probata”.

2. – I motivi – i quali, stante la loro connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono infondati.

6

dell’art. 1117 cod. civ.) si sostiene che avrebbe errato la

La Corte di Salerno ha statuito che le zone rimaste scoperte dopo la realizzazione dei due corpi di fabbrica sono
sottratte al preteso regime di proprietà esclusiva e sono soggette, invece, al regime condominiale. A tale conclusione la

mento, all’esito dell’esame delle risultanze probatorie e, in
particolare, dei titoli di provenienza; osservando che nella
indicazione dei confini, negli atti di compravendita delle
singole unità immobiliari del fabbricato G/2, è specificamente
richiamato l’esistenza di una “corte comune con il fabbricato
G/1”, e rilevando che il riferimento al diritto “ad un posto
macchina nell’area di parcheggio scoperta annessa
all’edificio” non comporta una riconduzione dell’area a proprietà esclusiva.
Premesso che l’interpretazione del contenuto degli atti
negoziali rientra nella valutazione affidata al giudice del
merito, le censure articolate dai ricorrenti, nel sostenere
che dai titoli risulterebbe la proprietà esclusiva dell’area
in contestazione in capo al Condominio G12, finiscono per risolversi in una contestazione dei risultati cui è pervenuta la
sentenza Impugnata, senza specificarne intrinseche carenze logico-argomentative ma puramente e semplicemente proponendo la
propria lettura critica degli atti di causa.
3. – Il ricorso è rigettato.

7

Corte del merito è pervenuta, con logico e motivato apprezza-

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
PER QUESTI MOTIVI
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in so-

dai controricorrenti, che liquida in complessivi euro 2.200,
di cui euro 2.000 per compensi, oltre agli accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II
Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 19 dicembre 2013.

lido tra loro, al rimborso delle spese processuali sostenute