Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 196 del 08/01/2018

Cassazione civile, sez. II, 08/01/2018, (ud. 10/11/2017, dep.08/01/2018),  n. 196

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. – C.D. agiva per la declaratoria della nullità, ed in subordine per la risoluzione, del contratto preliminare di compravendita in data 13 settembre 1987 intercorso tra essa attrice, in veste di promittente, e i coniugi Cr.Gi. e S.G., in veste di promissari, avente ad oggetto l’appartamento di (OMISSIS) che la C. era in procinto di riscattare dallo IACP di Rieti e che avrebbe poi effettivamente acquistato in data 20 ottobre 1992.

L’attrice deduceva la nullità del contratto per violazione della L. n. 2 del 1959 e della L. n. 513 del 1977 per essere stato il preliminare stipulato in violazione del divieto di alienare i beni di edilizia economica e popolare riscattati da un ente pubblico, e inadempimento per non avere comunque i convenuti versato integralmente il prezzo pattuito per l’acquisto.

Affermava l’attrice di essere stata costretta, pena il mancato conseguimento della proprietà dell’immobile, ad anticipare di propria mano parte del denaro utile al riscatto, che invece secondo la pattuizione del 1987 avrebbe dovuto essere corrisposta per intero dai promissari acquirenti, peraltro già immessi nel possesso dell’immobile.

Chiedeva infine il ristoro del danno da mancato godimento dell’immobile nel periodo di illegittima occupazione da parte dei convenuti.

I convenuti si costituivano, resistendo, ed in via riconvenzionale agivano ex art. 2932 c.c., per inadempimento, da parte della promittente, dell’obbligo di stipulare il contratto definitivo; in subordine, nell’ipotesi di soccombenza, instavano per il pagamento delle migliorie da loro apportate all’appartamento.

Interveniva in giudizio A.G., adesivamente in ordine alle domande della coniuge C.D..

2. – L’adito Tribunale di Rieti, con sentenza n. 228 del 2006, rigettava le domande dell’attrice e, accogliendo la riconvenzionale, emetteva la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c..

3. – Pronunciando sul gravame dei coniugi C.D. e A.G., la Corte d’appello di Roma, con sentenza in data 30 ottobre 2013, ha revocato la declaratoria di inammissibilità delle domande spiegate da A.G. e, in accoglimento dell’ultimo motivo di appello e, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha determinato in Euro 16.535,19 l’importo al cui pagamento è subordinata la trascrizione in favore degli appellati C.G. e S.G. della comproprietà dell’immobile.

3.1. – La Corte d’appello ha rilevato che il meccanismo contrattuale prescelto dai contraenti era finalizzato da parte della promittente venditrice a beneficiare il fratello della disponibilità del riscatto (e del bene) che le competeva in via esclusiva quale affittuaria dell’immobile dell’ente case popolari: la immediata immissione del fratello e della cognata nel possesso del bene, l’accollo dei ratei da parte degli acquirenti, la previsione che il bene sarebbe stato formalmente trasferito non appena ve ne fosse stata la giuridica possibilità, “sono tutti elementi che indubitabilmente militano nella direzione di ritenere che C.D. abbia inteso sostituire il fratello nel diritto di riscatto (e nell’acquisto del bene) che le competeva”.

La Corte di Roma ha altresì rilevato che le parti hanno voluto effettivamente differire il momento traslativo del bene “alla fine del periodo di garanzia previsto dalla legge”.

4. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorso la C. e l’ A., con atto notificato il 28 ottobre 2014, sulla base di due motivi.

Gli intimati hanno resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione di norme di diritto e dei criteri di ermeneutica contrattuale e vizio di motivazione per errata valutazione ed interpretazione delle clausole contrattuali e del comportamento delle parti, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Ad avviso dei ricorrenti, la Corte d’appello avrebbe violato l’ordine gerarchico delle regole di ermeneutica ed il fondamentale precetto stabilito dall’art. 1362 c.c., comma 1, e avrebbe travisato il significato di due clausole contrattuali: la prima, prevedente che “la vendita si concluderà con atto pubblico al termine delle quote di riscatto da versare nei modi stabiliti dall’attuale Ente proprietario”; e la seconda recante la previsione secondo cui “qualora sopraggiungessero gravi problemi che pregiudicassero o limitassero la piena proprietà degli acquirenti del bene alienato, la venditrice a propria cura e spese restituirà le somme avute dagli acquirenti maggiorate degli interessi bancari correnti al momento”. Secondo i ricorrenti, la prima clausola chiaramente lascerebbe intendere la volontà di far coincidere la stipula del definitivo con il saldo dei ratei da versare allo IACP, senza il minimo riferimento al compimento del decennio di inalienabilità: la condicio iuris prevista era unicamente il momento del saldo, non il compimento del decennio, al quale le parti non si erano riferite affatto, cosicchè l’affermazione, contenuta in sentenza, che la data del rogito prefissata contrattualmente doveva avvenire trascorso il periodo decennale di garanzia perchè la tempistica ordinaria per l’espletamento del riscatto era quella decennale, costituirebbe un manifesto travisamento della volontà negoziale. Ad avviso dei deducenti, la seconda clausola denoterebbe che le parti avevano previsto l’invalidazione, per qualunque ragione, del preliminare. La Corte romana avrebbe dovuto accogliere la domanda sul rilievo: che il contratto di compravendita fra (‘IACP e la C. era del 20 agosto 1992; che lo IACP con dichiarazione del 13 novembre 1997 aveva prestato consenso alla cancellazione dell’ipoteca, dando atto dell’avvenuto anticipato pagamento del debito originario di Lire 22.000.000, oltre interessi; che il saldo dei ratei era avvenuto entro il decennio di inalienabilità e che il definitivo doveva essere stipulato entro lo stesso termine.

1.1. – Il motivo è inammissibile là dove prospetta il “vizio di motivazione per errata valutazione ed interpretazione delle clausole contrattuali e del comportamento delle parti in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5)”, posto che la censura è articolata richiamando il testo dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), nella versione anteriore alla riforma introdotta dal D.L. n. 83 del 2012, convertito con modificazioni dalla L. n. 134 del 2012.

Tale norma, nel caso, non è più applicabile, trattandosi di sentenza depositata il 30 ottobre 2013, quindi dopo l’entrata in vigore della citata novella, la quale ha introdotto una disciplina più stringente: per un verso riducendo al “minimo costituzionale” il sindacato di legittimità sulla motivazione (sicchè è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sè, purchè il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” o “contraddittorietà” della motivazione); per l’altro verso introducendo nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sè, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorchè la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie) (Cass., Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053; Cass., Sez. U., 22 maggio 2014, n. 11308).

Ciò che rileva, in base alla nuova previsione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 è solo l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, che è stato oggetto di discussione tra le parti, cioè la pretermissione di quei dati materiali, acquisiti e dibattuti nel processo, aventi portata idonea a determinare direttamente un diverso esito del giudizio.

Nella parte in cui denuncia il vizio di motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), la formulazione del motivo in esame, quale desumibile dal relativo tenore, non risulta in linea con la nuova previsione processuale.

1.2. – Il motivo è infondato là dove denuncia il vizio di violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. c.c..

La Corte d’appello non è incorsa in alcuna “immotivata anteposizione dei criteri sussidiari di ermeneutica al dato letterale” nè in una “errata interpretazione degli uni e dell’altro”.

Infatti, nel condividere la lettura del contratto preliminare così come ritenuta dal Tribunale, la sentenza impugnata si è chiaramente attenuta, non solo al “canone oggettivo” di conservazione del contratto espresso dall’art. 1367 c.c., ma anche – e prima ancora – al criterio della comune intenzione dei contraenti, ricostruita in base al “tenore del contratto” e al comportamento delle parti “coevo e successivo alla stipula del contratto”.

La Corte romana, invero, ha evidenziato che la data del rogito prefissata contrattualmente “al termine del versamento delle quote di riscatto nei modi stabiliti dall’ente” doveva avvenire, secondo la comune volontà delle parti, trascorso il periodo decennale di garanzia, avendo i paciscenti inteso posticipare oltre il periodo di salvaguardia la stipula del definitivo: infatti, la tempistica ordinaria per l’espletamento del riscatto degli immobili IACP, così come previsto dalla L. n. 513 del 1977, art. 28 è quella decennale, e solo un “dato contingente” ha portato alla anticipata estinzione del debito verso lo IACP.

D’altra parte – ha proseguito la Corte d’appello – poichè il meccanismo contrattuale prescelto dai contraenti era finalizzato da parte della promittente venditrice a beneficiare il fratello della disponibilità del riscatto che le competeva in via esclusiva quale affittuaria dell’immobile (e ciò sia con la immediata immissione nel possesso dei beni del fratello e della cognata, con l’accollo dei ratei da parte dei promissari e con la previsione che il bene sarebbe stato formalmente trasferito non appena ve ne fosse stata la giuridica possibilità), “non avrebbe avuto senso… beneficiare così chiaramente il fratello di un diritto a lui astrattamente non spettante per poi esporlo all’azione di revoca da parte dell’ente assegnante”, essendo evidente “intenzione delle parti di eludere proprio ogni interferenza dell’ente assegnatario”.

Trova pertanto applicazione il principio per cui la nullità della cessione di alloggio di edilizia economia e popolare da parte dell’assegnatario con patto di riscatto, se stipulata in violazione del D.P.R. n. 1265 del 1956, art. 26 non toglie che l’assegnatario medesimo possa validamente stipulare un preliminare di vendita, che pur se effettuato in pendenza del termine di assegnazione, anche eventualmente accompagnato dall’anticipata attribuzione del possesso dell’immobile, richiede ulteriore manifestazione della volontà negoziale dopo l’acquisto della proprietà, al fine di produrre effetti traslativi, quando il giudice di merito, interpretando la volontà negoziale, abbia ritenuto la stessa, anche in relazione al principio di conservazione del negozio, diretta ad operare in tempo successivo (Cass., Sez. 1^, 18 maggio 2007, n. 11664; Cass., Sez. 3^, 27 gennaio 2010, n. 1701).

In questo contesto, va richiamato il principio secondo cui l’interpretazione del contratto, traducendosi in una operazione di accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in una indagine di fatto riservata al giudice di merito, censurabile in cassazione, per violazione delle regole ermeneutiche, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), nonchè, ai sensi del testo novellato dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), per omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti (Cass., Sez. 3, 14 luglio 2016, n. 14355).

Nella specie il motivo, benchè formalmente denunci la violazione degli artt. 1362 e ss. c.c. e censuri addirittura il travisamento delle clausole contrattuali ad opera della Corte d’appello, in realtà finisce con l’investire il risultato interpretativo in sè, che appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, risolvendosi così in una critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduce nella richiesta di una diversa valutazione del testo contrattuale da questo argomentatamente esaminato (cfr. Cass., Sez. 3^, 10 febbraio 2015, n. 2465; Cass., Sez. 3^, 26 maggio 2016, n. 10891).

D’altra parte, per sottrarsi al sindacato di legittimità, l’interpretazione data dal giudice di merito ad un contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili, e plausibili, interpretazioni; sicchè, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass., Sez. 3, 20 novembre 2009, n. 24539; Cass., Sez. I, 17 marzo 2014, n. 6125).

2. – Il secondo mezzo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1453,1455,1498,1218 e 1182 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.c., comma 1, n. 3. I ricorrenti rappresentano che con il terzo motivo di appello i coniugi C. e A. avevano censurato il rigetto della subordinata domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, lamentando che il giudice di primo grado avesse ritenuto che i promissari acquirenti avevano provato di avere corrisposto l’intero prezzo pattuito tanto all’IACP che alla promittente venditrice, quando al contrario risultava documentalmente che avevano versato allo IACP solo una parte del prezzo pattuito nel preliminare, costringendo l’attrice – che non vi era tenuta – a versare, in loro vece, allo IACP Lire 12.469.404, ora Euro 6.439.91, per evitare la decadenza dall’assegnazione dell’appartamento, senza restituirglieli, e che non avessero versato alla promittente i pattuiti 20.000.000 di Lire, essendosi limitati ad accendere presso la Cassa di risparmio di Rieti un libretto al portatore con l’importo di Lire 19.656.933, senza mai consegnarlo alla venditrice. Ad avviso dei ricorrenti, la Corte capitolina avrebbe travisato il motivo, avendo ritenuto che esso si appuntava su un errore di calcolo del giudice. La Corte d’appello, pur riconoscendo che la promittente ha provveduto a versare allo IACP di Rieti l’importo complessivo di Lire 12.469.404, tanto da riconoscere che tale importo “dovrà aggiungersi agli Euro 10.095,28 già oggetto di condanna di pagamento nella sentenza di prime cure, innalzando l’importo della controprestazione a Euro 16.535,19”, avrebbe dovuto considerare che il mancato versamento della somma di Lire 12.464.404 costituiva la prova dell’inadempienza dei promissari, e quindi un indubbio grave motivo di risoluzione del contratto, tenuto conto dell’entità della somma rispetto al valore dell’intero contratto. L’avere poi la Corte d’appello ritenuto che il pagamento dei canoni da parte della venditrice non appariva anomalo, e non costituiva un’inadempienza degli acquirenti, per il fatto che il contratto era congegnato in modo da non dare cognizione all’ente che i reali beneficiari fossero il fratello e la cognata dell’assegnataria, costituisce, ad avviso dei ricorrenti, un errore di interpretazione: sia della clausola contrattuale prevedente che “gli adempimenti… saranno a cura e spese degli acquirenti”, sia del comportamento dei promissari, avendo costoro ammesso di avere sempre provveduto puntualmente e precisamente al versamento dei ratei di riscatto. Infine, la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto che i promissari acquirenti avessero adempiuto la loro obbligazione di corrispondere i 20.000.000 di Lire pattuiti con la mera accensione del libretto di deposito al portatore.

2.1. – Il motivo è inammissibile.

Quanto al pagamento diretto da parte della promittente venditrice C.D. dell’importo complessivo di Lire 12.469.404, la Corte d’appello ha escluso la sussistenza di un colpevole inadempimento da parte dei promissari, avendo rilevato, per un verso, che il preliminare stipulato dalle parti prevedeva un accollo interno del debito da parte dei promissari ed era congegnato in modo da non dare cognizione alcuna all’ente del fatto che i reali beneficiari della vendita erano il fratello e la cognata dell’assegnataria e, per l’altro verso, che manca la prova che l’assegnataria, effettuato il pagamento anticipato, abbia sollecitato gli obbligati a versare il dovuto.

Il motivo di ricorso denuncia la violazione delle norme del codice civile sulla risoluzione del contratto per inadempimento, sulla importanza dell’inadempimento, sul pagamento del prezzo, sulla responsabilità del debitore e sul luogo dell’adempimento, ma non si confronta con la ratio che sostiene la pronuncia impugnata, che, all’esito dell’interpretazione della volontà negoziale, ricostruisce l’impegno dei promissari in termini di accollo interno ed esclude il colpevole inadempimento da parte dei promissari a fronte di un pagamento diretto ed anticipato eseguito dall’intestataria non seguito da una richiesta di corrispondere la somma anticipatamente versata.

Quanto, poi, all’importo di Lire 20.000.000, è assorbente il rilievo della genericità della censura: gli stessi ricorrenti, nella parte dedicata all’esposizione sommaria dei fatti di causa, riferiscono (a pag. 2) che “i restanti 20.000.000 avrebbero dovuto essere versati alla venditrice con modalità da determinarsi 11 gennaio 1988”, ma non precisano come queste modalità siano state convenzionalmente determinate, sicchè non è dato a questa Corte di verificare in quali termini l’accensione da parte dei promissari di un libretto al portatore con il versamento del relativo importo si discosti dalla previsione negoziale.

3. – Il ricorso è rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

4. – Poichè il ricorso per cassazione è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al D.P.R. n. 115 del 2002 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, che liquida in complessivi Euro 4.200, di cui Euro 4.000 per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15% e ad accessori di legge; dichiara – ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, – la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 – bis.

Così deciso in Roma, il 10 novembre 2017.

Depositato in Cancelleria il 8 gennaio 2018

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