Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19572 del 18/09/2020

Cassazione civile sez. II, 18/09/2020, (ud. 25/02/2020, dep. 18/09/2020), n.19572

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GORJAN Sergio – Presidente –

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi Consiglie – –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 61/2016 R.G. proposto da:

CESARE S.R.L., in persona del legale rappresentante p.t.,

rappresentata e difesa dall’avv. Giancarlo Pizzi, e dall’avv. Paolo

Tullio, elettivamente domiciliata in Roma, alla Via Fauro n. 13.

– ricorrente –

contro

WORK COMPANY S.R.L., in persona del legale rappresentante e PARSIFAL

S.R.L., in persona del legale rappresentante, rappresentante e

difese dall’avv. Emiliano Amato, elettivamente domiciliate in Roma,

Via Crescenzio n. 9.

– ricorrenti in via incidentale –

e

SCIP – SOCIETA’ DI CARTOLARIZZAZIONE IMMOBILI PUBBLICI S.R.L., in

persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa

dall’avv. Andrea Bernava, e dall’avv. Monica Curcuruto,

elettivamente domiciliata in Roma, alla Via XXIV Maggio n. 43.

– controricorrente –

CONSORZIO G6 ADVISOR, in persona del legale rappresentante p.t.,

rappresentato e difeso dall’avv. Francesco Iacovino, dall’avv.

Stefano Cianci, e dall’avv. Filippo Donati, elettivamente

domiciliata in Roma, alla Via Borsi n. 5.

– controricorrente_-

nonchè

TRATTORIA MEMMO S.R.L., in persona del legale rappresentante p.t.,

IACOROSSI S.R.L., in persona del legale rappresentante p.t., CAFFE’

CAVOUR DI R. & P. S.R.L. in persona del legale

rappresentante p.t., PANCZYK s.r.l.., in persona del legale

rappresentante p.t., L.D.M. COMUNICAZIONE S.P.A., in persona del

legale rappresentante p.t., B.L. E F.A..

– intimati –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 3148/2015,

depositata in data 21.5.2015.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 25.2.2020, dal

Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore

Generale Dott. CELENTANO Carmelo, che ha concluso, chiedendo il

rigetto del ricorso principale e di quello incidentale;

Uditi gli Avv. Paolo Tullio, Stefano Cianci, Monica Curcuruto e

Emiliano Amato.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

Con citazione notificata in data 3.12.2002, la Sofida s.p.a., la Parsifal s.r.l. e la L.D.M. Comunicazione s.p.a hanno convenuto in giudizio la Scip s.r.l., la Cesare s.r.l., la Iacorossi s.r.l., la Panczyk s.r.l., il Caffè Cavour di R. e P. s.a.s., B.L., la Trattoria Memmo s.r.l. e F.A., esponendo di aver partecipato all’asta indetta dalla Scip s.r.l. nell’ambito del programma di cartolarizzazione del patrimonio degli enti previdenziali ex D.L. n. 79 del 1997 e di essersi aggiudicate il lotto n. (OMISSIS), costituito da una porzione di fabbricato sito in (OMISSIS), composto da una pluralità di immobili ad uso non residenziale; che non era stato possibile perfezionare il trasferimento nel termine di trenta giorni previsto dal bando, a causa del mancato o errato accatastamento delle singole unità facenti parte dell’edificio.

Hanno chiesto di emettere una sentenza costitutiva degli effetti del contratto non concluso, previa regolarizzazione catastale degli immobili, di dichiarare non dovuti i canoni di locazione maturati dal 19.4.2002 sino alla data di trasferimento dei beni e di condannare la Scip s.r.l. alla restituzione delle somme versate e al risarcimento del danno.

Si sono costituite la Cesare s.r.l., la Panczyk s.r.l., il Caffè Cavour di R. e P. s.a.s. e la Trattoria Memmo, formulando le medesime domande proposte dalle società attrici.

La Scip s.r.l. ha respinto ogni addebito, dichiarandosi disponibile a perfezionare il trasferimento, e ha chiesto di chiamare in causa il Consorzio G6 Advisor, responsabile delle vendite, per essere manlevata.

Il Consorzio è intervenuto spontaneamente in giudizio, aderendo alle difese dalla convenuta.

Esaurita la trattazione, il tribunale ha dichiarato la cessazione della materia del contendere riguardo alla domanda ex art. 2932 c.c. (avendo le parti perfezionato, in pendenza di causa, il contratto definitivo), e nei rapporti tra la Scip e la Trattoria Memmo per intervenuta transazione.

Ha condannato la Scip s.r.l. al risarcimento del danno per la ritardata stipula dell’atto di trasferimento, dichiarando non dovuti i canoni locatizi maturati dopo il 19.4.2002 e condannando altresì il Consorzio G6 Advisor a tenere indenne la società di cartolarizzazione dagli effetti della condanna.

La pronuncia di primo grado è stata appellata in via principale dalla Sofida s.p.a., dalla LDM Comunicazione s.p.a. e dalla Parsifal s.r.l., nonchè, in via incidentale, dalla Scip s.r.l., dal Consorzio G6 Advisor, dalla Cesare s.r.l., dal Caffè Cavour s.a.s. e dalla Panczyk s.r.l..

All’esito, la Corte capitolina ha accolto l’appello incidentale della Scip s.r.l. e del Consorzio G6 Advisor e, in riforma della sentenza di primo grado, ha respinto tutte le domande, regolando le spese.

Dopo una articolata disamina dei profili di giurisdizione, il giudice distrettuale ha ritenuto:

– che le previsioni contenute nel bando di gara e del relativo disciplinare fossero coerenti con i principi ispiratori della legge di dismissione del patrimonio degli enti pubblici, diretti ad attuare la cessione degli immobili mediante procedure particolarmente celeri e semplificate, per esigenze di bilancio pubblico;

– che il termine di trenta giorni per la stipulazione del contratto, decorrente dall’aggiudicazione definitiva, fosse stato apposto nell’interesse esclusivo Scip s.r.l.;

– che, sebbene detta società e il Consorzio G6 Advisor avessero il compito di procedere alla attività di verifica dei dati catastali e all’eventuale accatastamento degli immobili interessati alla procedura di dismissione, il mancato completamento di tale attività non potesse in alcun modo precludere il perfezionamento del trasferimento del lotto, potendosi procedere alla regolarizzazione delle singole unità anche dopo la stipula del contratto;

– che il cespite aggiudicato fosse compiutamente identificato anche in base alla documentazione messa a disposizione delle resistenti, mentre l’accatastamento delle singole porzioni fosse necessaria solo per procedere alla divisione del lotto e all’assegnazione delle unità immobiliari a ciascuno degli aggiudicatari;

– che, per identificare gli immobili ad uso residenziale esclusi dalla cessione, dovesse considerarsi non la loro categoria catastale, ma la “fattuale utilizzazione contrattuale come abitativa”;

– che non si configurasse alcuna responsabilità di Scip s.r.l. (o del Consorzio G6 Advisor) per la carenza della documentazione catastale o per la mancata individuazione dei singoli immobili ad uso non residenziale, poichè le condizioni fissate dal bando di gara, accettate dai partecipanti, erano chiaramente formulate in modo tale da escludere ogni obbligo – in tal senso – della società di cartolarizzazione.

La Corte capitolina ha infine dichiarato tardive le domande proposte dalle società aggiudicatarie nelle memorie autorizzate ex art. 183 c.p.c., quanto in particolare, alla rivendicazione delle pertinenze delle unità abitative e all’acquisizione in titolarità esclusiva di parti condominiali per uso immemorabile.

La cassazione della sentenza è chiesta dalla Cesare s.r.l. con ricorso in un due motivi, illustrati con memoria.

La Work Company s.r.l., quale incorporante della Sofida s.p.a., e la Parsifal s.r.l. hanno proposto successivo ricorso incidentale in due motivi.

La Scip s.p.a. e il Consorzio G6 Advisor hanno depositato separati controricorsi.

Le altre parti non hanno svolto difese.

In prossimità dell’udienza pubblica, la Scip s.r.l., la Work Company s.r.l. e la Parsifal s.r.l. ha depositato memorie ex art. 378 c.p.c..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Deve darsi atto dell’anteriorità del ricorso proposto dalla Cesare s.r.l., sicchè all’impugnazione della Work Company s.r.l. e della Parsifal s.r.l. va riconosciuta natura incidentale.

2. Sono infondate le censure di inammissibilità del ricorso principale e di quello incidentale, sollevata rispettivamente dalla Scip s.r.l. e dal Consorzio G6 Advisor.

Il ricorso principale contiene una adeguata esposizione dei fatti processuali e dei motivi di impugnazione, dovendo escludersi che le modalità di redazione dell’atto – ed in particolare l’integrale trascrizione del contenuto della sentenza impugnata – risultino pregiudizievoli per l’intellegibilità delle questioni, adeguatamente compendiate nelle pagg. 21 e ss. dell’atto di impugnazione.

In merito al ricorso incidentale, la proposizione della sola richiesta di decisione nel merito, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 2, non determina l’inammissibilità dell’impugnazione, competendo a questa Corte ogni valutazione circa lo sbocco processuale della lite, all’esito dello scrutinio dei motivi e dell’esame dei fatti di causa.

3. Il primo motivo del ricorso principale denuncia la violazione degli artt. 1218,2038,2043,2049,2659,2826 c.c., D.P.R. n. 650 del 1972, artt. 3, 4 e 14 e D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 9, nonchè l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, lamentando che la Corte distrettuale abbia respinto la domanda di risarcimento del danno, ritenendo che il termine di trenta giorni per la stipula del contratto fosse stato apposto nell’interesse esclusivo della SCIP e che l’accatastamento delle singole unità non fosse necessario per il trasferimento del lotto aggiudicato, trascurando che i dati catastali potevano considerarsi superflui solo qualora i confini delle porzioni immobiliari fossero interamente inglobati all’interno del lotto, senza risultare – come nel caso concreto – nemmeno minimamente coincidenti con il perimetro del lotto stesso, e che la regolarizzazione di ciascun immobile era indispensabile per la trascrizione del contratto, per procedere alle volture e ai fini della concessione dei mutui finalizzati all’acquisto.

Il secondo motivo del ricorso principale censura la violazione dell’art. 91 c.p.c., per aver la Corte distrettuale posto a carico della ricorrente le spese del doppio grado di giudizio, in luogo di disporne la compensazione integrale, non considerando che era stato il notaio designato dalla società di cartolarizzazione a ritenere indispensabile la verifica della destinazione delle singole unità facenti parte del lotto e a rifiutare la stipula del contratto, per cui era stato necessario proporre il giudizio per il rischio che le aggiudicatarie perdessero anche l’acconto anticipato. In ogni caso, la ricorrente non poteva essere condannata al pagamento delle spese processuali sostenute dal Consorzio G6 Advisor, poichè quest’ultimo si era costituito in giudizio “nei soli confronti delle società attrici” e non, quindi, nei confronti delle convenute che avevano aderito alle domande proposte in via principale”, tra cui figurava anche la Cesare s.r.l..

Il primo motivo del ricorso incidentale denuncia la violazione del D.L. n. 351 del 2001, art. 3, commi 9 e 14, art. 1346 c.c., art. 1418c.c., commi 1 e 2 e art. 1184 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la sentenza ritenuto che il mancato completamento delle operazioni di accatastamento delle singole porzioni non pregiudicasse la validità del contratto, nè impedisse il perfezionamento del rogito di trasferimento.

Per contro, il D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 9, aveva previsto la possibilità di affidare l’espletamento delle attività di accatastamento dei beni da alienare e la ricostruzione della relativa documentazione all’Agenzia del territorio e a società aventi esperienza nel settore immobiliare; che, successivamente, erano stati individuati i beni destinati alla privatizzazione e disposto il loro trasferimento in capo alla Scip s.p.a., prevedendo, con il decreto del 18.12.2001, che l’accatastamento fosse effettivamente effettuato dall’Agenzia del territorio; che sebbene il lotto n. (OMISSIS) fosse stato aggiudicato in blocco, la vendita non era stata formalizzata per le difficoltà evidenziate dal notaio incaricato di rogare il contratto, derivanti dal fatto che il lotto comprendeva anche unità residenziali escluse dalla privatizzazione. Si assume quindi che l’accatastamento delle singole porzioni era necessario per la validità del contratto, dovendosi individuare le unità a destinazione residenziale escluse dall’aggiudica nel pieno rispetto delle norme imperative in tema di dismissione, al quale fine non era sufficiente la predisposizione delle nuove planimetrie, cui erano tenuti gli aggiudicatari.

Erroneamente la sentenza avrebbe ritenuto che il termine di conclusione del contratto di trasferimento fosse stato apposto nell’interesse esclusivo della Scip s.r.l., non considerando l’interesse degli stessi aggiudicatari alla rapida conclusione dell’operazione (essendo obbligati a versare i canoni di locazione fino alla data del rogito definitivo) e a procurarsi la provvista per corrispondere il prezzo entro un breve lasso di tempo.

In ogni caso, poichè il ritardo era stato determinato dalle richieste del notaio di compiere una verifica porzione per porzione degli immobili ricompresi nel lotto, la Scip s.r.l. doveva comunque rispondere del danno, avendo provveduto alla scelta del professionista.

Il secondo motivo denuncia la violazione della L. n. 89 del 1913, art. 28, comma 1, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la sentenza omesso di considerare che la nullità del contratto, derivante dal mancato accatastamento degli immobili, avrebbe esposto il notaio a conseguenze sanzionatorie e che questi del tutto legittimamente si era rifiutato di stipulare il contratto definitivo, data anche l’impossibilità di procedere alla trascrizione in mancanza di una corretta identificazione catastale dei beni e di ottemperare alle previsioni del D.P.R. n. 650 del 1972, artt. 3,4 e 14.

2. Il primo motivo del ricorso principale e i due motivi di quello incidentale, che possono esaminarsi congiuntamente, data la loro stretta connessione, sono infondati.

Il D.L. n. 351 del 2001, convertito con L. n. 410 del 2001, nel testo applicabile alla data del bando, regolava le procedure di dismissione dei beni immobili dello Stato e degli enti pubblici, rimettendo all’Agenzia delle entrate il compito di procedere alla ricognizione dei beni, da elencare in appositi decreti dirigenziali, con valenza dichiarativa della proprietà in assenza di precedenti trascrizioni, e idonei a produrre gli effetti previsti dall’art. 2644 c.c., oltre che quelli sostitutivi dell’iscrizione in catasto.

I beni individuati ai sensi dell’art. 1 – acquisiti al patrimonio disponibile – dovevano essere trasferiti a titolo oneroso alle società costituite ai sensi dell’art. 2, comma 1, con uno o più decreti di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze.

Le consistenze a destinazione commerciale facenti parte del piano straordinario di dismissione, poi trasferite alla società di cartolarizzazione, dovevano quindi essere poste in vendita mediante procedure competitive, in blocco o frazionati, secondo le prescrizioni del D.M. 18 dicembre 2001 e del D.M. 21 novembre 2002, come poi modificati ed integrati.

Con riguardo all’operazione di trasferimento in capo alle società di cartolarizzazione, già del D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 18, aveva esonerato lo Stato e gli altri enti pubblici dalla consegna dei documenti relativi alla proprietà dei beni e alla regolarità urbanistica-edilizia e fiscale degli immobili, mentre, con specifico riguardo alle operazioni di rivendita, il successivo comma 19 aveva sollevato le società di cartolarizzazione dalla garanzia per vizi ed evizione e dall’obbligo di consegna dei documenti relativi alla proprietà dei beni e alla regolarità urbanistica-edilizia e fiscale, estendendo le disposizioni di cui alla L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 59, comportanti l’inapplicabilità della L. n. 47 del 1985, art. 40, commi 4 e 5, in tema di condono edilizio – alle rivendite di tutti gli immobili trasferiti.

Come ha osservato la Corte di merito, l’intera disciplina delle dimissioni immobiliari era connotata da una forte accelerazione delle procedure, dalla semplificazione degli adempimenti riguardo alle ricognizione della proprietà, alle formalità di pubblicità e catastali e alla fissazione termini ultimativi per la conclusione dei contratti di trasferimento in favore degli aggiudicatari, ciò per l’intento di attenuare i costi gravanti sulle finanze pubbliche per la gestione e conservazione dei beni non funzionali agli scopi istituzionali e in modo da reperire risorse per esigenze di bilancio pubblico.

In questo contesto la sentenza – con accertamento che attiene al merito e che appare insindacabile, in quanto logicamente motivato ha correttamente ritenuto che il termine per la stipula del definitivo – contemplato nel bando – fosse stato apposto nell’interesse esclusivo delle società di cartolarizzazione, in coerenza con l’intero impianto della disciplina, con la semplificazione degli adempimenti, oltre che con le previsioni del bando, secondo cui eventuali omissioni o inesattezze catastali non potevano costituire motivo di rifiuto della stipula del contratto di trasferimento da parte degli aggiudicatari, intendendosi anche sotto tale profilo, non frapporre ostacoli alla rapida definizione delle operazioni di trasferimento.

2.1. L’immobile di cui si controverte è stato trasferito alla società di cartolarizzazione con D.M. 30 novembre 2001.

Nel bando di vendita ai privati il cespite era così individuato: lotto costituito da una porzione di fabbricato sito in (OMISSIS) (censito in catasto al fl. (OMISSIS), partt. (OMISSIS)) e di un’unità non accatastata uso ufficio sito al (OMISSIS), con ogni accessorio, pertinenza, servitù e comunione alle parti comuni.

Non è controverso che l’edificio comprendesse unità ad uso residenziale e porzioni ad uso non residenziale e che l’aggiudicazione – conformemente alle previsioni del bando – avesse ad oggetto solo queste ultime.

La Corte distrettuale ha ravvisato nelle previsioni del bando una proposta di vendita della porzione indivisa del fabbricato e non già delle singole unità facenti parte del lotto, ritenendo l’accatastamento funzionale non al trasferimento del bene unitariamente inteso, ma alla successiva divisione e – quindi – all’assegnazione in proprietà esclusiva delle singole porzioni di cui esso era composto.

Su tali premesse, non poteva – dunque – considerarsi necessaria l’individuazione (e l’eventuale accatastamento) delle singole unità, poichè, come correttamente osservato in sentenza, il bando aveva interessato l’intera porzione indivisa dell’edificio, a destinazione non residenziale, già compiutamente identificata (cfr. sentenza, pag. 31), e non – sia pure in via cumulativa – le singole unità che componevano il lotto, individualmente considerate.

Non occorreva neppure una preliminare verifica da compiersi porzione per porzione allo scopo di impedire che fossero trasferite anche unità residenziali, dovendo porsi in rilievo che l’oggetto del contratto definitivo doveva corrispondere con quello identificato nel bando di gara e che alle difficoltà paventate dal notaio incaricato della stipula poteva ovviarsi tramite la successiva identificazione della parte non residenziale dell’edificio, quale oggetto del contratto considerato nel bando come appartenente ad un genus limitato ai sensi dell’art. 1378 c.c. (in sè e con riferimento alle unità che lo componevano), essendo il lotti costituito dalla sola porzione a vocazione non residenziale, facente parte di una più ampia consistenza a destinazione mista (per l’applicazione della norma ai negozi aventi ad oggetto immobili: Cass. 5225/1983; Cass. 1194/1992; Cass. 1427/1982), non profilandosi quindi un problema di nullità del trasferimento per le ragioni evidenziate in ricorso.

E’ in questo senso ed entro tali limiti che la regolarizzazione catastale risultava funzionale anzitutto alla divisione del lotto tra i singoli aggiudicatari, non potendosi giustificare a tale titolo alcuna responsabilità della Scip s.r.l. per il ritardo nella stipula del contratto, che andava invece concluso nei termini fissati dal bando – pur in caso di omissione o imprecisione dei dati catastali – nell’interesse esclusivo della società di cartolarizzazione, non obbligata, per esplicita previsione del disciplinare, alla preventiva consegna della documentazione attestante la regolarità urbanistica-edilizia e fiscale del lotto, che comunque – come accertato dalla Corte distrettuale era stato già compiutamente individuato (cfr., sentenza, pag. 31). E’, invece, estranea al tema di lite l’eventuale responsabilità indiretta della Scip s.r.l. per la condotta del notaio, questione non esaminata dalla sentenza, che non risulta dibattuta nei gradi di merito e di cui è – quindi – precluso l’esame in sede di legittimità.

3. Il secondo motivo del ricorso principale è infondato.

La sentenza di appello ha regolato le spese in conformità al disposto dell’art. 91 c.p.c., essendo la ricorrente risultata soccombente rispetto all’azione di risarcimento del danno, alla richiesta di non versare i canoni di locazione fino al perfezionamento del contratto definitivo e sulla domanda di restituzione di quanto già versato.

Considerato l’esito finale del giudizio, le spese sostenute dal Consorzio andavano regolate, tenendo conto che quest’ultimo aveva partecipato al giudizio allo scopo di tenere eventualmente indenne la Scip s.r.l. in caso di soccombenza anche rispetto alle domande proposte dalle originarie convenute, le cui iniziative processuali avevano dato causa e giustificato la proposizione dell’azione di manleva.

La sentenza è perciò conforme al principio secondo cui le spese sostenute dal terzo chiamato a titolo di garanzia impropria, vanno poste a carico della parte che risulti soccombente e che, con la propria domanda, abbia provocato e giustificato detta chiamata, salvo che l’iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria (Cass. 6514/2004; Cass. 17770/2005; Cass. 23552/2011).

Nessuna censura può muoversi al giudice di merito per non averne disposto la compensazione, atteso che il controllo di legittimità è circoscritto alla verifica che non sia stato violato il principio per cui le spese non possono gravare sulla parte integralmente vincitrice, senza possibilità di sindacare il potere del giudice di disporre la compensazione per le ragioni indicate dall’art. 92 c.p.c. (Cass. 24502/2017; Cass. 8421/2017).

Sono quindi respinti sia il ricorso principale che quello incidentale con compensazione delle spese del presente giudizio di legittimità, data la novità e la complessità delle questioni esaminate.

Si dà atto che la ricorrente principale e le ricorrenti in via incidentale sono tenute a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l’impugnazione, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, se dovuto.

PQM

rigetta sia il ricorso principale che quello incidentale e compensa integralmente le spese del presente giudizio di legittimità.

Dà atto che la ricorrente principale e le ricorrenti in via incidentale sono tenute a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l’impugnazione, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 25 febbraio 2020.

Depositato in Cancelleria il 18 settembre 2020

 

 

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