Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19550 del 24/07/2018


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Civile Ord. Sez. 2 Num. 19550 Anno 2018
Presidente: PETITTI STEFANO
Relatore: SCARPA ANTONIO

ORDINANZA
sul ricorso 25091-2014 proposto da:
ZAMBETTI MARGHERITA, BARCELLA LAURA, elettivamente
domiciliate in ROMA, VIA ALESSANDRIA 128-130, presso lo
studio dell’avvocato ANTONINO PIRO, che le rappresenta e
difende unitamente agli avvocati MARGHERITA GIUA,
ANTONELLO GIUA;
– ricorrenti , contro

BONAITA ADRIANA, CANTONI GIUSEPPE, elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA G.B. VICO 1, presso lo studio
dell’avvocato LORENZO PROSPERI MANGILI, che li rappresenta
e difende unitamente all’avvocato ANDREA PEZZOTTA;
– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 314/2014 della CORTE D’APPELLO di
BRESCIA, depositata il 04/03/2014;

Data pubblicazione: 24/07/2018

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio
del 06/04/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
Laura Barcella e Margherita Zambetti hanno proposto ricorso
articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 314/2014 della

Resistono con controricorso Giuseppe Cantoni ed Adriana
Carmen Bonaita.
Le ricorrenti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 380
bis 1 c.p.c.
In via pregiudiziale, non può tenersi conto della nomina
dell’avvocato Michela Bazzana in sostituzione dell’avvocato
Andrea Pezzotta per i controricorrenti operata con l’ “atto di
costituzione” datato 19 dicembre 2014, in quanto il presente
procedimento è stato instaurato anteriormente alla data di
entrata in vigore della legge 18 giugno 2009, n. 69, sicché non
opera il nuovo testo dell’art. 83 c.p.c., con la conseguenza che,
nel giudizio di cassazione, la procura, non rilasciata a margine
od in calce al ricorso e al controricorso, deve essere conferita
mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.
La Corte d’Appello di Brescia, in riforma della sentenza resa in
primo grado il 9 giugno 2010 dal Tribunale di Bergamo,
sezione distaccata di Clusone, ha respinto le domande proposte
da Laura Barcella, con citazione dell’Il marzo 2004, e da
Margherita Zambetti, a seguito del suo intervento, volte a far
dichiarare l’inesistenza di qualsiasi servitù o diritto di passaggio
a favore della proprietà dei convenuti Giuseppe Cantoni ed
Adriana Carmen Bonaita sull’area comune destinata a verde,
compresa nel mappale 1456 sub 1, del complesso immobiliare
Ca’ Martin, in Spinone al Lago. Laura Barcella e Margherita
Zambetti avevano dedotto che Giuseppe Cantoni ed Adriana
Ric. 2014 n. 25091 sez. 52 – ud. 06-04-2018
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Corte d’Appello di Brescia, depositata il 4 marzo 2014.

Carmen Bonaita transitassero illegittimamente con autovetture
per tale area verde al fine di accedere al giardino di loro
proprietà esclusiva.
La Corte d’Appello di Brescia, tenuto conto che Giuseppe
Cantoni ed Adriana Carmen Bonaita avevano rinunciato alle

servitutis,

con fessoria e negatoria

ha limitato il proprio esame della fattispecie al

disposto dell’art. 1102 c.c., per concludere che l’utilizzo del
cortile comune a scopo di transito da parte dei medesimi
appellanti Cantoni e Bonaita fosse compatibile con l’uso di fatto
dello spazio a piazzola di parcheggio degli autoveicoli dei
condomini accertato dal CTU. L’accesso carrabile all’area
comune dalla proprietà Cantoni- Bonaita risultava, del resto, in
base alla stessa attività peritale espletata, realizzato
contemporaneamente alla costruzione del complesso. Non
poteva perciò dirsi violata la destinazione dell’area comune
dall’uso per il transito con autovetture praticato da Giuseppe
Cantoni ed Adriana Carmen Bonaita.
LI! primo motivo di ricorso deduce l’omesso esame di un fatto
decisivo, consistente nella destinazione dell’area comune per
cui è causa a verde ed a passaggio pedonale, come
emergerebbe dagli atti di acquisto Barcella e Zannbetti e dalla
scheda catastale. Rispetto a tale destinazione la Corte
d’Appello avrebbe, per contro, dato rilievo all’uso di fatto a
parcheggio del cortile, comunque inidoneo a mutare la
destinazione ad area verde impressa nei titoli di acquisto
Barcella e Zambetti e nella scheda catastale.
Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa
applicazione dell’art. 1102 c.c., erroneamente applicato dalla
Corte d’Appello, ad avviso delle ricorrenti, dovendo la vicenda
essere regolata sulla base dell’art. 949 c.c., ovvero come
Ric. 2014 n. 25091 sez. 52 – ud. 06-04-2018
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loro domande riconvenzionali di

azione negatoria del vincolo di transito carrabile posto in
essere dai convenuti sulla proprietà comune.
Il terzo motivo allega la violazione e falsa applicazione degli
artt. 1102 e 1108 c.c., avendo la Corte d’Appello tenuto conto
non della destinazione contrattuale del cortile, quanto

rinvia ai titoli di acquisto Barcella e Zambetti ed alla scheda
catastale del 31 maggio 1995.
MI tre motivi di ricorso, giacché connessi, possono essere
esaminati congiuntamente e si rivelano infondati.
Dall’esposizione dei fatti di causa contenuta in ricorso e nella
sentenza impugnata, risulta che Laura Barcella e poi, in via
adesiva, Margherita Zambetti proposero azione negatoria,
convenendo Giuseppe Cantoni ed Adriana Carmen Bonaita
(essendo tutte le parti condomine del complesso immobiliare
Ca’ Martin, in Spinone al Lago), per sentir accertare
l’inesistenza di una servitù di passaggio carrabile a vantaggio
della proprietà esclusiva Cantoni – Bonaita ed a carico dell’area
comune compresa nel mappale 1456 sub 1, a dire delle attrici
destinata a verde.
Non è peraltro in discussione che tale area rientri tra le parti
presuntivamente comuni del condominio Ca’ Martin, essendo
inclusa nel termine “cortile”, ex art. 1117, n. 1, c.c., ogni area
scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più
edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ivi
compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle
facciate del fabbricato, quali, appunto, gli spazi verdi, le zone
di rispetto, le intercapedini, i parcheggi (così Cass. Sez. 2,
09/06/2000, n. 7889).
Una volta ritenuto il nesso di condominialità corrente tra l’unità
immobiliare di proprietà esclusiva dei signori Cantoni e Bonaita
Ric. 2014 n. 25091 sez. 52 – ud. 06-04-2018
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considerato l’uso di fatto a parcheggio. Ancora una volta si

e l’area compresa nel mappale 1456 sub. 1, l’uso di tale bene
da parte dei medesimi convenuti ed attuali controricorrenti
deve trovare regolamentazione nella disciplina del condominio
di edifici, la quale è costruita sulla base di un insieme di diritti
e

obblighi, armonicamente coordinati, contrassegnati dal

ricorso alla disciplina in tema di servitù, presupponente,
invece, fondi appartenenti a proprietari diversi, nettamente
separati, uno al servizio dell’altro. Né può quindi astrattamente
ipotizzarsi, come fatto a fondamento del secondo e del terzo
motivo di ricorso, un’azione negatoria ex art. 949 c.c. per la
cessazione delle molestie attribuite ai controricorrenti Cantoni
e Bonaita, i quali transitano con automezzi nel cortile, in
quanto la qualità di condomini riconosciuta in capo a
quest’ultimi deve, appunto, essere regolata, come fatto dalla
Corte d’Appello di Brescia, sulla base dell’art. 1102 c.c., norma
avente per oggetto l’uso legittimo delle cose comuni (cfr. di
recente Cass. Sez. 2, 16/01/2018, n. 884).
Ai sensi dell’art. 1102, comma 1, c.c. l’uso della cosa comune
da parte del singolo partecipante al condominio è consentito in
conformità alla destinazione della cosa stessa, considerata non
già in astratto, con esclusivo riguardo alla sua consistenza,
bensì con riguardo alla complessiva entità delle singole
proprietà individuali cui la cosa comune è funzionalizzata.
Ciascun condomino ha, così, diritto di trarre dal bene comune
una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta
dagli altri comproprietari, purché non venga alterata la
destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da
parte di quest’ultimi. In particolare, per stabilire se l’uso più
intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito ai sensi
dell’art. 1102 c.c., non deve aversi riguardo all’uso concreto
Ric. 2014 n. 25091 sez. 52 – ud. 06-04-2018
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carattere della reciprocità, che escludono la possibilità di fare

fatto della cosa dagli altri condomini in un determinato
momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di
ciascuno; l’uso deve ritenersi in ogni caso consentito, se
l’utilità aggiuntiva, tratta dal singolo comproprietario dall’uso
del bene comune, non sia diversa da quella derivante dalla

d’Appello, in conformità a tali principi, ha accertato che
l’utilizzo dell’area comune a scopo di transito veicolare da parte
dei condomini Cantoni e Bonaita fosse compatibile con l’uso ad
essa impresso, come risultante dalla CTU, di parcheggio di
autoveicoli, esistendo, del resto, l’accesso carrabile dalla
proprietà Cantoni-Bonaita sin dal momento di costruzione del
complesso immobiliare (cfr. Cass. Sez. 2, 01/08/2001, n.
10453; Cass. Sez. 2, 06/06/1988, n. 3819). La Corte di
Brescia ha compiuto tale accertamento, pertanto, operando
una valutazione dello stato effettivo dei luoghi e dell’ubicazione
dei beni, con indagine che si risolve in un apprezzamento di
fatto, esulante dal sindacato di legittimità se non nei limiti
dell’omesso esame di fatto storico ex art. 360, comma 1, n. 5,
c.p.c. Né da tale vizio può dirsi affetta la sentenza impugnata
per non aver considerato la destinazione ad area verde ed a
passaggio pedonale dell’area comune in questione,
destinazione che le ricorrenti traggono dal contenuto dei loro
atti di acquisto del 16 novembre 1995 e del 12 luglio 1995,
nonché dalla scheda catastale del 31 maggio 1995. Il vizio di
cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., per come riformulato
dall’art. 54 del d.l. m. 83 del 2012, conv. in legge n. 134 del
2012, deve riguardare un fatto storico, principale o secondario,
che abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato,
avrebbe determinato un esito diverso della controversia) e che
non può concernere elementi istruttori inerenti a fatti storici
P:tic. 2014 n. 25091 sez. 52 – ud. 06-04-2018
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destinazione originaria del bene. Nella specie, la Corte

che siano stati comunque presi in considerazione dal giudice,
ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze
probatorie (Cass. Sez. U, 07/04/2014, n. 8053). Ora, l’esame
dei contenuti dei singoli titoli di acquisto delle ricorrenti e della
scheda catastale non rivelano decisività, nel senso specificato,

nel mappale 1456 sub. 1 non sono in grado di condizionare il
giudizio, da cui dipende la decisione di questa lite, sul rispetto
dei criteri di uso ex art. 1102 c.c. Invero, eventuali limiti
restrittivi alla destinazione funzionale di una parte comune
(quale, nella specie, di un cortile), rilevanti ai fini della
valutazione di abusività di cui all’art. 1102 c.c., possono
discendere o da un regolamento condominiale approvato
dall’assemblea a maggioranza, che ne determini le modalità di
godimento (art. 1138, comma 1, c.c.); o da una successiva
deliberazione assembleare, adottata con le necessarie
maggioranze, che innovi l’originaria destinazione, per
soddisfare esigenze di interesse condominiale, ovvero per
finalità di miglioramento, o di maggiore comodità o rendimento
(Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233); oppure, ove si intenda
restringere il godimento ad una soltanto delle possibili forme
d’uso di cui il bene sia suscettibile secondo la sua destinazione,
mediante una disciplina contrattuale vincolante per i
comproprietari predisposta dall’unico originario proprietario
dell’edificio ed accettata con i singoli atti di acquisto, ovvero
approvata in assemblea con il consenso unanime di tutti i
condomini (salvo poi il profilo dell’opponibilità ai terzi aventi
causa di tale disciplina convenzionale).
Il ricorso va perciò rigettato. Le ricorrenti vanno condannate a
rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di
cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.
Ric. 2014 n. 25091 sez. 52 – ud. 06-04-2018
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perché le destinazioni ivi indicate dell’area comune compresa

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1,
comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha
aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del testo unico di cui al
d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento,
da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di

integralmente rigettata.
P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido le ricorrenti a
rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di
cassazione, che liquida in complessivi C 3.200,00, di cui C
200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di
legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del
2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del
2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il
versamento, da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a
titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso,
a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda
sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 6 aprile
2018.
Il Presidente
Dott. Stefano Petitti
fr\’

Ce’R,

/

arie Giudiziario
a NERI

DEPOSITATO N CANCELLERIA
Roma,

2 Lt LUG. 2018

contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione

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