Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19525 del 19/07/2019

Cassazione civile sez. III, 19/07/2019, (ud. 09/05/2019, dep. 19/07/2019), n.19525

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente –

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere –

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –

Dott. GORGONI Marilena – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 16813/2017 proposto da:

HOTEL ROMA DI L.B. D.L.N. E L.D. & C.

SAS, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA F. CONFALONIERI 5, presso lo studio

dell’avvocato ANDREA MANZI, che lo rappresenta e difende unitamente

all’avvocato GIUSEPPE TRABUCCHI;

– ricorrente –

contro

L.P., L.M., B.G., L.A.,

L.R., L.C., elettivamente domiciliati in ROMA, P.ZZA

MONTELEONE DI SPOLETO, 36, presso lo studio dell’avvocato EMILIANO

CELLI, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato PAOLO

GHEZZE;

– controricorrenti –

e contro

GESTIONE HOTEL ROMA DI D.L.N. E L.D.;

– intimati –

nonchè da

GESTIONE HOTEL ROMA S.N.C. DI D.L.N. E L.D., in

persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA F. CONFALONIERI 5, presso lo studio

dell’avvocato ANDREA MANZI, che la rappresenta e difende unitamente

all’avvocato GIUSEPPE TRABUCCHI;

– ricorrente successivo –

contro

L.R., B.G., L.P., L.C.,

L.A., L.M., elettivamente domiciliati in ROMA, P.ZZA

MONTELEONE DI SPOLETO, 36, presso lo studio dell’avvocato EMILIANO

CELLI, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato PAOLO

GHEZZE;

– controricorrenti –

HOTEL ROMA S.A.S. DI L.B. D.L.N. E L.D.

& C.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 2604/2016 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,

depositata il 23/12/2016;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

09/05/2019 dal Consigliere Dott. MARILENA GORGONI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PEPE Alessandro, che ha concluso per il rigetto;

udito l’Avvocato TRABUCCHI GIUSEPPE;

udito l’Avvocato GHEZZE PAOLO.

Fatto

FATTI DI CAUSA

I coniugi B. – D.L. concedevano in locazione alla società Hotel Roma S.a.s. l’immobile a destinazione alberghiera sito in (OMISSIS), per la durata di nove anni, a decorrere dal 15/05/1992, e con possibilità di rinnovo automatico per un altro novennio in assenza di disdetta di una delle parti.

Successivamente, la società conduttrice affittava alla Gestione Hotel Roma S.n.c. l’azienda alberghiera condotta nell’immobile locato sotto l’insegna Hotel Roma dal 15 marzo 1993 al 14 marzo 2003. Il contratto veniva in seguito prorogato fino al 31 dicembre 2011 e poi fino al 31 dicembre 2019.

I suddetti contratti erano sottoscritti da D.L.N. che risultava proprietaria al 50% e unica usufruttuaria dell’immobile oltre che socia accomandataria della società Hotel Roma s.a.s. e socia della Gestione Hotel Roma S.n.c..

Nel 1998, in vista della ristrutturazione e dell’ampliamento dell’hotel, i proprietari dell’immobile, D.L.N. ed i figli L.A., I., M., R., Ri., D. e M., si obbligavano a costituirsi terzi datori di ipoteca a garanzia di eventuali mutui che chi doveva assumersi gli oneri di tali lavori avrebbe chiesto per reperire la provvista necessaria e si obbligavano a prorogare il contratto per gli anni necessari all’ammortamento.

La società Gestione Hotel Roma S.n.c. otteneva dalla Cassa Rurale ed Artigiana di Cortina D’Ampezzo e delle Dolomiti un finanziamento di Euro 433.823,00, garantito da fideiussione da D.L.N. e da L.D. e in seguito un finanziamento ipotecario di Euro 433.900,00, da restituire entro il 31 marzo 2012, garantito da ipoteca sull’immobile adibito ad albergo.

Con raccomandata datata 4 agosto 2008, L.R. comunicava alla società Hotel Roma S.a.s. disdetta del contratto di locazione del 1992, invitando la società al rilascio dell’immobile per il giorno 15 dicembre 2010. Qualche mese dopo seguivano analoghe disdette provenienti da B.G., da L.C., da L.A., da L.R. e da L.M..

L.R., B.G., L.P., L.A. e L.M. intimavano con atto notificato il 22 dicembre 2010 alla società Hotel Roma lo sfratto per finita locazione e la citavano per la convalida di sfratto dinanzi al Tribunale di Belluno, sezione distaccata di Pieve di Cadore, assumendo che il contratto del 15 dicembre 1992 fosse scaduto il 14 dicembre 2010 in forza di disdetta.

La società Hotel Roma eccepiva l’inefficacia della disdetta in virtù della proroga del contratto fino all’ammortamento dei lavori e in ragione del proprio difetto di legittimazione passiva, stante l’intervenuto subentro nel contratto di locazione della società Gestione Hotel Roma S.n.c., ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36; chiedeva la concessione di un congruo termine per il rilascio e la condanna degli intimanti al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento, di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34.

Dopo il mutamento del rito, a seguito di ordinanza con cui il giudice negava la convalida di sfratto e rigettava la richiesta di emissione di ordinanza ex art. 665 c.p.c., gli intimanti con memora integrativa chiedevano la risoluzione per inadempimento del contratto, in ragione dell’asserita mancanza delle autorizzazioni prescritte per l’esercizio dèll’attività alberghiera e del sopravvenuto inadempimento dell’obbligo di pagamento del canone. La società Gestione Hotel Roma interveniva nel giudizio supportando le difese della società Hotel Roma.

Il Tribunale di Belluno, con la sentenza n. 464/2015, constatava la cessazione del contratto di locazione a far data dal 31 marzo 2012, ordinava il rilascio dell’immobile entro il 20 aprile 2016, accertava il diritto della conduttrice all’indennità per la perdita dell’avviamento, rigettava la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento.

La società Hotel Roma e la società Gestione Hotel Roma, con separati ricorsi, poi riuniti, interponevano appello dinanzi alla Corte d’Appello di Venezia; le parti appellate proponevano appello incidentale condizionato.

La Corte territoriale adita, con la sentenza n. 2604/2016, depositata il 23/12/2016, oggetto dell’odierna impugnazione, rigettava l’appello principale e quello incidentale.

La società Hotel Roma, articolando sei motivi, propone ricorso per la cassazione di detta pronuncia.

Propone ricorso anche Gestione Hotel Roma S.n.c., basato su sei motivi.

Resistono ad entrambi, con controricorso, illustrato da memorie, L.R., B.G., L.P., L.C., L.A. e L.M..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Si rileva, in via preliminare, che i ricorsi della società Hotel Roma e della società Gestione Hotel Roma hanno identico contenuto e, pertanto, sono esaminati unitariamente.

1. Con il primo motivo, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, le società denunciano la “violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2558 c.c. e della L. n. 392 del 1978, art. 36: sulla cessione del contratto di locazione commerciale del 15.12.1992 in occasione dell’affitto dell’azienda stipulato in data 16.03.1994 e sulla consequenziale inefficacia della disdetta comunicata al conduttore cedente Hotel Roma S.a.s.”.

L’errore attribuito alla Corte territoriale è quello di aver ritenuto valida ed efficace la disdetta comunicata dai proprietari alla società Hotel Roma S.a.s. anzichè alla conduttrice Gestione Hotel Roma s.n.c., in ragione della mancanza di prova circa l’accordo in forza del quale la Gestione Hotel Roma sarebbe subentrata alla società Hotel Roma nonchè circa la comunicazione alla contraente ceduta della presunta cessione del contratto, occorrendo, ai fini della successione nel contatto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, la conclusione tra cedente e cessionario di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto.

Per le ricorrenti, la sentenza impugnata non avrebbe fatto corretta applicazione dell’indirizzo più recente della giurisprudenza di legittimità, a mente del quale la conclusione della cessione contrattuale si presume fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all’art. 2558 c.c., comma 3, salvo che le parti nel contratto di affitto di azienda abbiano espressamente e diversamente regolato le sorti del contratto di locazione.

Presumendosi il trasferimento della posizione di conduttore dell’immobile in capo al cessionario dell’azienda, l’onere di fornire la prova contraria è a carico del cessionario. Nel caso di specie entrambe le parti, cedente e cessionario, avevano confermato di non aver sottoscritto un contratto di sublocazione, pertanto, la Corte territoriale avrebbe dovuto ritenere inefficace la disdetta indirizzata alla società cedente piuttosto che alla società cessionaria, essendo quest’ultima l’unica legittimata passiva rispetto a tutte le azioni concernenti la esistenza e la durata del rapporto locativo.

2. Con il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, le società ricorrenti attribuiscono alla sentenza gravata la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2558 c.c. e della L. n. 392 del 1978, art. 36, quanto alla “partecipazione della Sig.a D.L.N. al contratto di affitto d’azienda del 1994″.

La tesi delle ricorrenti è che la Corte territoriale avrebbe dovuto tener conto che D.L.N. aveva sottoscritto il contratto di affitto d’azienda per la parte affittante, la società Hotel Roma, titolare del contratto di locazione, e che la stessa rivestiva il ruolo di proprietaria/usufruttuari dell’immobile e di socio accomandatario, amministratore della società; perciò la stessa non poteva non essere informata dell’intervenuto contratto di affitto e della conseguente cessione della locazione e se avesse voluto pattuire un contratto di sublocazione avrebbe dovuto prevederlo espressamente.

3. Con il terzo motivo le ricorrenti, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, denunciano la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1367 c.c., nonchè dell’art. 2318 c.c., comma 2, quanto all’inefficacia della volontà espressa dai nudi proprietari dell’immobile con l’accordo del 18.04.1998, se interpretato nel senso della proroga del contratto di affitto”.

La Corte d’Appello, riconosciuto che la maggioranza dei proprietari aveva autorizzato l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione e che tali lavori erano stati realizzati dalla società Gestione Hotel Roma, stante il contratto di affitto d’azienda intercorso con la società Hotel Roma, aveva erroneamente escluso che il contratto del 18.04.1998, contenente l’obbligo di garantire il mutuo necessario per il finanziamento dei lavori e il rinnovo del contratto di affitto per gli anni necessari all’ammortamento dei lavori, avesse come destinataria la società Gestione Hotel Roma. Gli impegni erano stati assunti oltre che da D.L.N., dai fratelli L.A., I., R., Ri., D. e M. e da L.M., succeduto a Valerio Lucia, nudi proprietari e soci accomandanti della società affittante, Hotel Roma; perciò, ad avviso della ricorrente, essi integravano la dichiarazione di D.L.N., socia accomandataria, inerente alla proroga del contratto di locazione nel quale la società affittuaria era succeduta. La volontà di D.L.N. non poteva essere disconosciuta dai L., in quanto successori a titolo derivativo nella sua posizione giuridica, e meri soci accomandanti che non potevano decidere nè della proroga del contratto di affitto nè della eventuale proroga del contratto di sublocazione.

3. Con il quarto motivo le società ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 342 e 329 c.p.c., quanto all”avvenuta impugnazione della sentenza di primo grado nella parte in cui ha affermato che i canoni di locazione sono stati corrisposti da Hotel Roma S.a.s.”.

La Corte territoriale ha ritenuto non impugnato il capo della sentenza di prime cure da cui emergeva che i canoni di locazione erano stati sempre corrisposti da parte di Hotel Roma, alla quale la società Gestione Hotel versava il corrispettivo per l’effetto e godimento del compendio aziendale, non risultando pagamenti effettuati dalla Gestione Hotel Roma S.n.c. a favore dei locatori.

Ad avviso delle ricorrenti, con il ricorso in appello le società Hotel Roma e Gestione Hotel Roma avevano censurato la decisione del Tribunale quando avevano assunto “l’irrilevanza di altra eccezione (…) consistente nel dedurre dal fatto che il canone monetario fosse stato pagato alla S.a.s. dalla S.n.c., la prova che il contratto di locazione non sarebbe passato in capo alla S.n.c.”. E la Corte territoriale non avrebbe tenuto conto, in aggiunta, che la società Hotel Roma era lo strumento creato dalla famiglia L. per conservare la gestione unitaria del patrimonio familiare nè del fatto che D.L.N. era stata titolare attiva e passiva di ogni rapporto, cosicchè gli incassi dei canoni della società erano stati utilizzati per il mantenimento personale e della famiglia; tantomeno aveva considerato che i locatori avevano beneficiato del pagamento in natura dei canoni di locazione da parte della società Gestione Hotel Roma, essendo pacifico che quest’ultima avesse eseguito i lavori di ristrutturazione dell’hotel per un valore superiore a ottocento milioni di Lire.

5. Con il quinto motivo le ricorrenti deducono, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1321 e 1372 c.c., quanto al “pagamento in natura del canone di locazione da parte della Gestione Hotel Roma S.n.c.”.

La Corte d’Appello aveva escluso che la società Gestione Hotel Roma avesse pagato in natura i canoni di locazione ai locatori perchè non vi era prova che questi ultimi avessero accettato tale sorta di datio in solutum: non ve n’era traccia negli accordi assunti nel 1998, ove l’onere economico per la realizzazione delle opere di ristrutturazione era stato controbilanciato con una proroga della durata del contratto, ove pattuita, che avrebbe contrastato con la clausola n. 6 del contratto di locazione che poneva a carico della conduttrice la realizzazione delle opere di natura straordinaria e di ampliamento dell’immobile con esclusione del suo diritto a percepire alcunchè al termine della locazione.

L’errore del giudice a quo sarebbe quello di avere ignorato che i contraenti avevano la facoltà di modificare gli accordi intervenuti, come, infatti, era avvenuto: la clausola numero sei era contenuta nel contratto di locazione del 1992 e, successivamente, con gli accordi presi nel 1998, era stata derogata.

6. Con il sesto ed ultimo motivo le due società ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 36 e dell’art. 1407 c.c., anche in relazione all’art. 2729 c.c., quanto all'”opponibilità della cessione del contratto di locazione alla parte locatrice, in quanto comunicata e dalla stessa accettata”.

Gli errori attribuiti al giudice a quo sono molteplici:

a) l’aver ritenuto necessaria una comunicazione scritta in merito all’avvenuta cessione, in contrasto con la giurisprudenza che ritiene tale dichiarazione a forma libera;

b) non aver tenuto conto che l’art. 9 del contratto di locazione prevedeva la cedibilità in affitto dell’azienda, previo gradimento espresso dei locatori: tale gradimento sarebbe stato manifestato con l’intervento personale di D.L.N. all’atto di affitto di azienda e con l’assunzione da parte di D.L.N. e dei L. della garanzia per il finanziamento ottenuto dalla società Gestione Hotel Roma;

c) l’aver trascurato l’esistenza dello stretto vincolo familiare tra intimati ed intimanti che, invece, avrebbe dovuto indurre la Corte territoriale a ravvisare una presunzione di consenso alla cessione della posizione contrattuale ai sensi e per gli effetti della L. n. 392 del 1978, art. 36.

7. I motivi, che sono suscettibili di trattazione unitaria, data la loro evidente connessione logica prima ancora che giuridica, non meritano accoglimento.

Ribadito che nel caso di affitto di azienda, comprendente un immobile goduto in forza di un contratto di locazione, la sostituzione di un terzo nel rapporto giuridico preesistente di locazione non si verifica automaticamente ma in due casi, risultanti dalla L. n. 392 del 1978, art. 36 e dall’art. 2558 c.c. – dunque, come effetto del negozio separato fra cedente e cessionario dell’azienda e per effetto della presunzione legale – la Corte territoriale ha ritenuto efficace la disdetta indirizzata alla società Hotel Roma, perchè ha escluso che vi fosse prova dell’avvenuta cessione del contratto di locazione alla società Gestione Hotel Roma.

Il giudice a quo, infatti, ha negato l’avvenuta cessione del contratto per carenza di prova sia diretta che indiretta della ricorrenza di un accordo in tal senso, seppure la motivazione della sentenza debba essere modificata nella parte in cui statuisce chela successione nel contratto di locazione di immobili urbani diverso da quello di abitazione non discendendo automaticamente dal negozio di cessione di affitto di cessione o di affitto d’azienda, è “subordinata alla conclusione, tra cedente e cessionario, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto”.

Tale conclusione è stata raggiunta, non solo negando rilievo al particolare ruolo assunto da D.L.N. e all’assenso della proprietà dell’Hotel Roma a prestare garanzia per il finanziamento ottenuto dalla società Gestione Hotel Roma per realizzare i lavori di ristrutturazione e sviluppo della struttura alberghiera, ma soprattutto attribuendo valore probatorio di segno negativo al fatto che il canone di locazione fosse sempre stato pagato, fino all’inadempimento, dalla società Hotel Roma – con provvista corrispostale dalla società Gestione Hotel Roma – e non direttamente dalla società Gestione Hotel Roma.

Se ne conclude che la sentenza gravata, pur negando rilievo in astratto alla presunzione di successione nel contratto ai sensi dell’art. 2558 c.c., non risulta, in concreto, contrastante con la giurisprudenza di legittimità invocata dalla parte ricorrente, vieppiù se si considera che proprio il pagamento dei canoni di locazione da parte del cessionario dell’azienda direttamente al locatore viene considerato un indice della avvenuta cessione del contratto di locazione insieme con l’affitto d’azienda (Cass. 30/10/2014, n. 23087; Cass. 30/01/2009, n. 2491).

La circostanza ha contribuito a rafforzare il convincimento del giudice a quo che il quadro probatorio esaminato fosse compatibile con una ipotesi di sublocazione e di assenza di atti negoziali ulteriori e distinti dall’affitto di azienda (non essendovi la prova nè diretta nè indiretta della avventura loro stipulazione).

Il dato fattuale relativo al pagamento dei canoni da parte della società Hotel Roma – e solo questo – è stato ritenuto dalla Corte territoriale pacifico: emergeva dalla sentenza di prime cure, che non era stata specificamente impugnata sul punto, era stato ribadito dalle società appellanti e non era stato contestato dalle controparti.

Tanto chiarito, sono evidentemente prive di rilievo le censure delle parti ricorrenti (prospettate con il motivo numero quattro), perchè esse attengono alle conseguenze che la Corte territoriale ha tratto dal pagamento dei canoni da parte della asserita cedente piuttosto che dalla società asseritamente cessionaria e non al fatto in sè e per sè considerato, cui si riferisce la sentenza impugnata (p. 9 della sentenza).

In altri termini, non è vero che fosse stato contestato da parte delle società ricorrenti che fino all’inadempimento i canoni di locazione fossero stati pagati dalla società Hotel Roma.

Diversa è la questione – fermo il fatto che i canoni di locazione erano stati pagati dalla società Hotel Roma fino alla cessazione dei versamenti, quindi, anche successivamente al 1998 – della prova che la società Gestione Hotel Roma avesse pagato in natura i canoni di locazione con l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione, oggetto dell’accordo intervenuto nel 1998.

La Corte territoriale ha ritenuto che non vi fosse prova dell’avvenuto inserimento di tale previsione negli accordi del 1998: previsione peraltro necessaria al fine di superare la clausola n. 6 del contratto di locazione del 1992 che poneva a carico della conduttrice l’obbligo di esecuzione delle opere di natura straordinaria e di ampliamento dell’immobile, con esclusione del diritto a percepire alcunchè.

Le ricorrenti non colgono affatto la ratio decidendi della sentenza impugnata che non ha escluso che le parti fossero libere di mutare il contenuto del precedente accordo – inserendo un patto sostitutivo della clausola n. 6 – come imputatole, ma ha ritenuto che l’accordo del 1998 non avesse modificato la precedente pattuizione e che, per di più, non contenesse alcuna previsione volta a determinare il pagamento in natura, mediante l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile, in luogo della corresponsione della somma precedentemente pattuita.

Nè l’invocata violazione degli artt. 1321,1372 c.c., trova riscontro nella motivazione della sentenza, giacchè le prospettazioni delle società ricorrenti si risolvono in dichiarazioni di tipo assertivo, sprovviste di qualsivoglia sforzo deduttivo che le supporti.

Occorre ribadire che, secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, il ricorrente che deduce un error in iudicando non basta che indichi le norme di diritto asseritamente violate, ma è tenuto a indicare in maniera specifica le affermazioni di diritto contenute nella sentenza impugnata che motivatamente si assumano in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie e con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina, così da prospettare criticamente una valutazione comparativa fra opposte soluzioni.

Tantomeno le censure formulate dalle società ricorrenti sono in sintonia con l’interpretazione della L. n. 392 del 1978, art. 36: non può escludersi che l’affitto o la cessione di azienda non comportino la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, anche in considerazione della ratio legis, consistente nell’agevolare il trasferimento delle aziende esercenti la loro attività in immobili condotti in locazione dall’imprenditore e di tutelare l’avviamento commerciale, ma le conseguenze nei rapporti tra il locatore e il conduttore originario e quelli tra il locatore e il terzo variano, secondo che abbia avuto luogo una sublocazione di immobile oppure una cessione del contratto di locazione.

Nella prima ipotesi, il conduttore conclude con un terzo un contratto di locazione dell’immobile a lui locato, che è dipendente dal contratto e dal conseguente rapporto di locazione tra il locatore originario ed il conduttore ed è quindi condizionato alle vicende di questo, che continua a permanere alle medesime originarie condizioni.

Restando la qualità di conduttore in capo al conduttore originario, per le azioni esercitate dal locatore o nei confronti di questi, egli conserva la legittimazione ad causam, tanto dal lato attivo quanto da quello passivo, a prescindere dal fatto che il locatore sia stato reso edotto della sublocazione ai sensi dello stesso art. 36.

Nell’ipotesi di cessione, invece, il cessionario subentra al conduttore (cedente) nella posizione che questi aveva nel contratto di locazione e, conseguentemente, nel rapporto che in esso trovava origine. Una volta che la cessione sia stata comunicata al locatore, unico conduttore del rapporto locativo e titolare diretto dell’azienda è il cessionario, legittimato attivamente e passivamente rispetto all’esercizio delle azioni contrattuali.

Ora, le ricorrenti pretenderebbero di presumere l’avvenuta cessione del contratto e di superare la necessità di comunicare al locatore l’avvenuta cessione – in assenza di una comunicazione scritta – con la conoscenza di fatto dell’avvenuta cessione derivante dalla circostanza che tra i componenti della società Hotel Roma e quelli della Gestione Hotel Roma vi fosse un rapporto familiare e dalla qualità di società di famiglia attribuita alla società Hotel Roma.

Vanno richiamati sul punto gli indirizzi di questa Corte, secondo cui seppure la comunicazione della cessione – che può farsi attraverso lettera raccomandata con avviso di ritorno (o con modalità diverse, purchè idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto) – non costituisca requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, essa condiziona l’efficacia della cessione nei confronti del contraente ceduto, nel senso che la cessione non è opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni) e non può essere surrogata dalla conoscenza aliunde della cessione da parte del locatore, a meno che egli, avendola conosciuta, l’abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall’art. 1407 c.c. (Cass. 30/10/2014, n. 23087).

La questione è dunque se i fatti concludenti evocati dalle società ricorrenti integrino gli estremi di un’accettazione ai sensi dell’art. 1407 c.c..

E’ vero che, non avendo preteso il legislatore nè che si traduca in una forma vincolata nè che sia espressa, l’accettazione può risolversi in un comportamento concludente ed univoco, lo è altrettanto che spetta al giudice del merito individuare in tale comportamento i tratti che lo rendono univocamente un’accettazione della cessione del contratto. Trattandosi di un accertamento di fatto esso non è censurabile per cassazione, se non nei ristretti limiti del difetto di motivazione.

Nel caso di specie, la Corte territoriale ha esaminato i fatti addotti dalle ricorrenti ed ha attribuito ad essi un significato diverso da quello divisato dalle ricorrenti.

Per completare l’esame, si rileva la inconferenza del richiamo della clausola numero 9 del contratto di locazione, la quale non riguarda l’avvenuta cessione del contratto, ma solo le condizioni da soddisfare per addivenire a tale cessione. Non è mai stato contestato che il contratto di locazione potesse essere ceduto e non avendo mai la locatrice opposto che, nel caso di specie, avesse manifestato il proprio non gradimento per la successione alla società Gestione Hotel Roma, l’evocazione di tale clausola al fine di provare che i proprietari fossero a conoscenza della cessione e che l’avessero approvata, esprimendo il proprio gradimento affinchè la società Gestione Hotel eseguisse i lavori di ristrutturazione e di ampliamento dell’hotel, è del tutto sprovvista del rilievo probatorio preteso dalle società ricorrenti, risultando, peraltro, pienamente compatibile con la diversa ipotesi della sublocazione del contratto.

8. Ne consegue il rigetto del ricorso.

9. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

10. Ricorrono i presupposti per porre a carico delle ricorrenti il pagamento del doppio del contributo unificato.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna ciascuna delle società ricorrenti al pagamento delle spese in favore della controricorrente, liquidandole in Euro 7.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 9 giugno 2019.

Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2019

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