Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19507 del 23/08/2013

Civile Sent. Sez. 3 Num. 19507 Anno 2013
Presidente: RUSSO LIBERTINO ALBERTO
Relatore: AMENDOLA ADELAIDE

SENTENZA

sul ricorso 29141-2007 proposto da:
VACCARI

ENZO

VCCNZE33P16G467U,

elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA ALBANO 29, presso lo studio
dell’avvocato TAMBURELLI ALESSANDRA, rappresentato e
difeso dagli avvocati STRAZZIARI LUCIO, PAZZAGLIA
ULISSE giusta delega in atti;
– ricorrente –

2013
1434

contro

OPERA PIA DEI POVERI VERGOGNOSI 00449950377 in
persona del suo Presidente pro tempore e legale
rappresentante, elettivamente domiciliata in ROMA,

1

Data pubblicazione: 23/08/2013

VIA RICCARDO GRAZIOLI LANTE 76, presso lo studio
dell’avvocato SCIUBBA PIETRO, che la rappresenta e
difende unitamente agli avvocati ROSSI ALFREDO, ROSSI
ANTONIO giusta delega in atti;
– controricorrente –

EDI SUN S.R.L.;
– intimata –

sul ricorso 909-2008 proposto da:
EDI SUN S.R.L. IN LIQUIDAZIONE 01544311200 in persona
de liquidatore Sig. ANDREA BACCHETTI, elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA L. ANDRONICO 24, presso lo
studio dell’avvocato ROMAGNOLI ILARIA, che la
rappresenta e difende giusta delega in atti;
– ricorrente contro

OPERA PIA DEI POVERI VERGOGNOSI, VACCARI ENZO;
– intimati –

avverso la sentenza n. 725/2007 della CORTE D’APPELLO
di BOLOGNA, depositata il 13/06/2007, R.G.N.
2223/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 20/06/2013 dal Consigliere Dott. ADELAIDE
AMENDOLA;
udito l’Avvocato PIETRO SCIUBBA;
udito l’Avvocato ILARIA ROMAGNOLI;

2

non chè contro

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ANTONIETTA CARESTIA che ha concluso
per il rigetto del ricorso principale, assorbito il

ricorso incidentale condizionato;

3

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 20 novembre 1993 Enzo Vaccari
espose quanto segue.
Quale affittuario coltivatore diretto di un terreno di
proprietà dell’Opera Pia dei Poveri Vergognosi, terreno venduto

tale vicenda traslativa, esercitato il diritto di prelazione
riconosciutogli dalla legge, dichiarando di volersi avvalere,
per il pagamento, delle agevolazioni fiscali e creditizie di
cui all’art. 8, settimo comma, della legge n. 590 del 1965.
Peraltro, a seguito di pressioni dell’Ente, aveva
successivamente aderito alle condizioni di pagamento da questo
proposte, condizioni specificate in una lettera del 10 maggio
1993 per suo conto predisposta dal dott. Ansaloni. Malgrado ciò
l’Opera Pia, senza dare alcun riscontro a tale missiva, decorso
il termine trimestrale previsto dalla legge, lo aveva
dichiarato decaduto dal diritto di prelazione, conseguentemente
trasferendo la proprietà dell’immobile a EDI.SUN con rogito in
data 7 settembre 1993.
Tanto premesso, il Vaccari convenne innanzi al Tribunale di
Bologna l’Opera Pia ed EDI.SUN, chiedendo che venisse
dichiarato il suo diritto di riscattare il fondo di cui innanzi
o, in via subordinata e alternativa, che l’Opera Pia venisse
condannata a risarcirgli i danni per averlo indotto a
rinunciare ai benefici di legge, con conseguente decadenza dal
diritto di prelazione.

4

all’asta e aggiudicato a EDI.SUN. s.r.1., aveva, in relazione a

Costituitisi in giudizio, i convenuti contestarono le avverse
pretese.
Con sentenza del 17 marzo 2002 il giudice adito rigettò la
domanda.
Proposto dal soccombente gravame, la Corte d’appello di

Per la cassazione di detta decisione ricorre a questa Corte
Enzo Vaccari, formulando cinque motivi.
Resistono con due distinti controricorsi EDI.SUN. s.r.l. in
liquidazione e l’Opera Pia dei Poveri Vergognosi, la prima
proponendo altresì ricorso incidentale condizionato affidato a
un solo mezzo.
L’Opera Pia dei Poveri Vergognosi ha

ail-n-in-y

depositato

memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1

I ricorsi

hinc et inde proposti avverso la stessa sentenza

devono essere riuniti ex art. 335 cod. proc. civ.
2.1

Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione

dell’art. 8, sesto comma della legge n. 590 del 1965,

ex art.

360, n. 3 cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello escluso
che il termine entro il quale il prelazionante deve provvedere
al pagamento del prezzo non sia derogabile, a seguito di
accordi tra lo stesso e l’alienante, in senso più favorevole al
primo. Secondo l’esponente tale errore di diritto sarebbe stato
decisivo nella scelta decisoria adottata, avendo il giudice di
merito qualificato come

inerzia

5

dell’avente diritto un

Bologna, in data 13 giugno 2007, lo ha respinto.

comportamento dettato invece dalle espresse rassicurazioni
dell’Ente venditore circa la concessione di una dilazione nel
pagamento del prezzo, ove il prelazionante si fosse adeguato
alle esigenze dell’Opera.

2.2

Con

il

secondo

mezzo

l’impugnante

lamenta

vizi

spostamento della data di stipulazione del contratto definitivo
con l’aggiudicatario, rispetto a quanto indicato nel bando
d’asta e nella comunicazione all’affittuario, senza considerare
che a quel differimento era altresì connessa una dilazione nel
versamento del saldo del prezzo.

2.3

Con il terzo motivo si deduce violazione dell’art. 8, primo

comma, della legge n. 590 del 1965,

ex art. 360, n. 3 cod.

proc. civ., per avere la Corte d’appello erroneamente ritenuto
che la parità di condizioni di cui alla norma innanzi
richiamata non fosse lesa per effetto della stipula del
contratto – e del versamento del prezzo di acquisto – avvenuta
otto mesi dopo la scadenza del termine indicato nella proposta
comunicata all’avente diritto alla prelazione.

2.4

Con il quarto mezzo il ricorrente prospetta violazione

dell’art. 8, sesto comma della legge n. 590 del 1965, nonché
degli artt. 1175, 1176 e 1375 cod. civ.,

ex art. 360, n. 3 cod.

proc. civ., per avere la Corte d’appello valutato irrilevanti,
ai fini della configurazione della responsabilità
precontrattuale
trattative

e/o

intercorse

contrattuale
la

tra

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venditrice,

della
stessa

e

le

l’affittuario

motivazionali, con riferimento alla ritenuta irrilevanza dello

g-

successivamente all’esercizio della prelazione, in ordine alla
modifica dei termini di pagamento previsti dal menzionato
articolo 8 della legge n. 590 del 1965, senza considerare che
il Vaccari aveva confidato nelle rassicurazioni fornitegli
dalla controparte e nello scadenziario con la stessa

2.5

Con

il

quinto motivo

l’impugnante denuncia vizi

motivazionali in relazione alla mancata ammissione delle
istanze istruttorie formulate nell’atto di gravame.
3

Merita preliminarmente evidenziare che i motivi di ricorso

con i quali si lamentano vizi motivazionali – segnatamente, il
secondo e il quinto sono inammissibili per mancata
formulazione del c.d. momento di sintesi o quesito di fatto. E
invero, con riferimento ai ricorsi, come quello in esame, ai
quali si applica,
bis

ratione temporis,

il disposto dell’art. 366

cod. proc. civ., il ricorrente che denunci un vizio di

motivazione della sentenza impugnata è tenuto nel
confezionamento del relativo motivo – a formulare un c.d.
quesito di fatto,

e cioè a indicare chiaramente, in modo

sintetico, evidente e autonomo, il fatto controverso rispetto
al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria,
così come le ragioni per le quali la dedotta insufficienza
della motivazione la rende inidonea a giustificare la
decisione. A tale fine è necessaria la enucleazione conclusiva
e riassuntiva di uno specifico passaggio espositivo del ricorso
nel quale tutto ciò risalti in modo non equivoco. La

7

concordato.

giurisprudenza di legittimità ha peraltro evidenziato che tale
requisito non può ritenersi rispettato allorquando solo la
completa lettura della illustrazione del motivo – all’esito di
una interpretazione svolta dal lettore, anziché su indicazione
della parte ricorrente – consenta di comprendere il contenuto e

deflattive sottese alla disposizione in esame, volte a fare in
modo che la Suprema Corte sia posta in condizione di
comprendere, dalla lettura del solo quesito di fatto, quale sia
l’errore commesso dal giudice del merito (confr. Cass. civ. 14
marzo 2013, n. 6549; Cass. civ. 18 luglio 2007, n. 16002).
4 Passando quindi a scrutinare gli altri motivi di ricorso, che
si prestano a essere esaminati congiuntamente, per la loro
evidente connessione, le critiche in essi svolte non colgono
nel segno, ancorché la motivazione della sentenza impugnata
debba, in taluni punti, essere integrata e corretta ai sensi
dell’ultimo comma dell’art. 384 cod. proc. civ.
Il principio per il quale, in caso di esercizio del diritto di
prelazione, il versamento del prezzo deve avvenire nel termine
di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno successivo
all’avvenuta notifica, dal parte del proprietario (art. 8,
sesto comma, legge 26 maggio 1965, n. 590), può subire deroghe
o eccezioni, come è previsto, in via generale, dalla stessa
norma testé richiamata, la quale fa espressamente salva
l’ipotesi dell’esistenza di una diversa pattuizione, e cioè
l’ipotesi che le parti – siano esse proprietario e coltivatore,

8

il significato delle censure, considerate le esigenze

o proprietario e terzo,

come ormai si riconosce, con

sufficiente uniformità – abbiano espressamente differito il
pagamento del corrispettivo oltre il trimestre.
Peraltro, l’esigenza di conciliare i contrapposti interessi dei
vari soggetti coinvolti in una vicenda che il legislatore, in

produzione, regolamenta in modo pesantemente incisivo
dell’autonomia privata e della libera circolazione dei beni, ha
indotto la giurisprudenza di questa Corte a chiarire che per
condizione più favorevole a chi esercita la prelazione deve
intendersi l’eventuale differimento del pagamento di una parte
del prezzo, nonché qualsivoglia altra rateizzazione o
facilitazione prevista per il suo versamento, non già la mer
previsione nel preliminare, come puntualmente verificatosi
nella fattispecie, dell’obbligo di presentarsi dinanzi al
notaio per la stipulazione dell’atto pubblico di trasferimento
del fondo, con contemporanea corresponsione del prezzo, oltre
il termine di tre mesi, posto che è normale che la data di
detta stipulazione venga fissata successivamente alla scadenza
del termine legale stabilito dall’art. 8 l. 590/65. In tale
prospettiva si è dunque escluso che la clausola contenente la
previsione del pagamento contestuale del prezzo all’atto della
stipulazione del contratto definitivo costituisca ex

se

condizione più favorevole e, conseguentemente, che essa rientri
nella salvezza di cui al comma 6 dell’artt. 8 1. n. 590 del 65,
essendo, come detto, fisiologico e ragionevole che quella data

9

vista della salvaguardia delle superiori esigenze della

venga, in favore del promissario acquirente, differita in
pendenza della

condicio iuris

di cui ai commi 4 e 6 della

medesima disposizione (confr. Cass. civ. 15 marzo 2013, n.
5991; Cass. civ. 25 settembre 2000, n. 12668).
5

Non è superfluo aggiungere per completezza, ancorché la

si va ad adottare, che, come la giurisprudenza di questa Corte
ha avuto modo di chiarire, solo se tra promittente venditore e
promissario acquirente è convenuto, nei sensi innanzi
precisati, un termine di pagamento più lungo, rispetto a quello
legale, di tale elemento contrattuale può beneficiare, nei
limiti indicati, anche il prelazionante, e che, reciprocamente,
l’eventuale pattuizione, tra quest’ultimo e promittente
alienante, di un termine inferiore ai tre mesi per il
pagamento, apre al promissario acquirente la possibilità di
invocare l’inutile scadenza dello stesso ai fini
dell’avveramento della condizione sospensiva alla quale è
subordinato il suo acquisto (confr. Cass. civ. 12 marzo 2013,
n. 6120). Il che significa che la salvezza della

diversa

pattuizione tra le parti prevista dal sesto comma del cit. art.
8, opera nei confronti dell’extraneus unicamente se ad esso più
favorevole.
6

Quanto sin qui detto consente anzitutto di liquidare come

affatto inconsistenti le doglianze relative alla pretesa
lesione del principio della parità di condizioni di acquisto,
segnatamente svolte nel terzo motivo di ricorso. È sufficiente

10

questione non abbia una diretta incidenza sulla decisione che

all’uopo considerare che neppure sono mai state allegate
condizioni più favorevoli di pagamento del prezzo, concordate
tra promittente e promissario, rispetto a quelle previste dalla
legge, essendosi il ricorrente limitato a dedurre l’avvenuta
stipulazione del rogito in tempi che il decidente ha non
prudenziali,

rispetto

alla necessità di attendere l’eventuale completamento della
fattispecie acquisitiva da parte del prelazionante e di evitare
l’esercizio del rSeatto.
7

Per il resto, le censure volte a prospettare il mancato

rispetto, da parte dell’Opera Pia, delle condizioni di
pagamento asseritamente dalla stessa concordate con il
prelazionante non hanno alcun pregio, considerato che né nel
giudizio di merito, né in questa sede di legittimità risulta
mai neppure allegato il contenuto dell’evocato scadenzario dei
pagamenti indicato nella missiva in data 10 maggio 1993; che le
ragioni addotte dal ricorrente a giustificazione della sua
inerzia nella corresponsione del prezzo – l’attesa di un
riscontro a quella lettera smentiscono l’assunto
dell’esistenza di un già perfezionato accordo sul punto e che,
in ogni caso, nulla il ricorrente ha obbiettato al preciso
rilievo della Corte territoriale, secondo cui, in epoca
posteriore all’inoltro della lettera dell’Ansaloni, l’Opera Pia
ne aveva inviata un’altra nella quale aveva insistito per il
rispetto dei tempi di pagamento di cui all’art. 8 della legge
n. 590 del 1965.

11

irragionevolmente considerato puramente

9

In tale contesto ritiene il collegio che la Corte

territoriale

non

solo

abbia

correttamente

escluso

la

sussistenza dei presupposti per l’esercizio, da parte del
Vaccari, del diritto di riscattare il fondo compravenduto, non
essendo stato in alcun modo leso il diritto di prelazione a lui
spettante per legge, ma che

l’iter argomentativo con il quale

ha negato l’esistenza di un comportamento dell’Opera Pia non
improntato ai criteri della correttezza e della buona fede sia
ineccepibile sul piano logico e giuridico.
Il ricorso è respinto.
Resta assorbito l’esame del ricorso incidentale condizionato.
La difficoltà delle questioni induce il collegio a compensare
integralmente tra le parti le spese del giudizio.
P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi. Rigetta il ricorso principale,
assorbito l’incidentale condizionato. Compensa
tra le parti le spese del giudizio.
Roma, 20 giugno 2013

integralmente

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