Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19502 del 04/08/2017

Cassazione civile, sez. III, 04/08/2017, (ud. 09/05/2017, dep.04/08/2017),  n. 19502

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente –

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 19315-2015 proposto da:

S.T., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE BRUNO BUOZZI

32, presso lo studio dell’avvocato STEFANO VITI, che la rappresenta

e difende giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

INIZIATIVE IMMOBILIARI SRL IN LIQUIDAZIONE, in persona del

liquidatore pro tempore, Avv. O.G., elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA GIOSUE’ BORSI 5, presso lo studio

dell’avvocato FRANCESCO IACOVINO, che la rappresenta e difende

unitamente all’avvocato CARMINE GRISOLIA giusta procura in calce al

controricorso;

PRELIOS SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore, Dott.

I.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GIOSUE’ BORSI 5,

presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO IACOVINO, che la

rappresenta e difende unitamente all’avvocato CARMINE GRISOLIA

giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

e contro

GEPA SRL;

– intimata –

Nonchè da:

GEPA SRL, in persona del suo Amministratore unico e legale

rappresentante p.t. L.P., elettivamente domiciliata in

ROMA, VIA RUBICONE, 27, presso lo studio dell’avvocato BENEDETTA

SANZONE, rappresentata e difesa dall’avvocato GIUSEPPE CARRANO

giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrente incidentale –

contro

S.T., PRELIOS SPA, INIZIATIVE IMMOBILIARI SRL IN

LIQUIDAZIONE;

– intimate –

avverso la sentenza n. 2898/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 04/07/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

09/05/2017 dal Consigliere Dott. MARCO DELL’UTRI.

Fatto

RILEVATO

che, con sentenza resa in data 4/7/2014, la Corte d’appello di Roma, in accoglimento dell’appello proposto dalla Prelios s.p.a. (già Pirelli & C. Real Estate s.p.a.), dalla Gepa s.r.l. e dalla Iniziative Immobiliari s.r.l. (incorporante la Auriga Immobiliare s.r.l.), e in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato, nei confronti della Pirelli & C. Real Estate s.p.a. e della Iniziative Immobiliari s.r.l., e viceversa accolto per quanto di ragione, nei confronti della Gepa s.r.l., la domanda proposta da S.T. nei confronti delle tre società appellanti, diretta alla condanna delle stesse al risarcimento dei danni sofferti dall’attrice a seguito della violazione, da parte delle tre società, della prelazione convenzionale spettante in capo alla S. quale conduttrice (a uso di abitazione) di un immobile sito in (OMISSIS), del quale le tre società erano divenute proprietarie in sequenza nel tempo;

che, a sostegno della decisione assunta, la corte territoriale – dopo aver rilevato il difetto di legittimazione passiva della Pirelli & C. Real Estate s.p.a. rispetto alla domanda della S., e dopo aver escluso la violazione contestata a carico della Iniziative Immobiliari s.r.l. (avendo la Auriga Immobiliare s.r.l., incorporata da quest’ultima, provveduto alla cessione dell’immobile de quo nel quadro di una vendita in blocco, rispetto alla quale la prelazione della conduttrice doveva ritenersi esclusa) – ha rilevato l’effettività dell’inadempimento contestato a carico della Gepa s.r.l., avendo quest’ultima venduto l’immobile in esame in favore di un terzo soggetto a un prezzo inferiore a quello precedentemente proposto alla conduttrice, o comunque senza preventivamente informarne la conduttrice ai fini dell’esercizio della relativa prelazione;

che, avverso la sentenza d’appello, S.T. ha proposto ricorso per cassazione sulla base di sei motivi d’impugnazione, illustrati da successiva memoria;

che la Gepa s.r.l. resiste con controricorso, proponendo ricorso incidentale affidato a tre motivi di doglianza;

che la Prelios s.p.a. e la Iniziative Immobiliari s.r.l. resistono con controricorso;

che la Gepa s.r.l. ha depositato memoria.

Diritto

CONSIDERATO

che, con il primo motivo del ricorso principale, la S. censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che la cessione dell’immobile oggetto di esame tra la Auriga (successivamente incorporata nella Iniziative Immobiliari) e la Gepa fosse stata conclusa nel quadro di una vendita in blocco, essendo mancata, nella determinazione dell’oggetto di tale vendita, l’identificazione di un complesso unitario caratterizzato da omogeneità strutturale o da un qualche collegamento funzionale tra i diversi singoli immobili cumulativamente ceduti, viceversa rimasti alla stregua di unità distinte, prive di un qualsiasi elemento unificatore, con la conseguente persistenza dell’efficacia della prelazione convenuta in capo all’odierna ricorrente principale;

che la censura è fondata;

che, al riguardo, osserva preliminarmente il Collegio come, pur avendo la ricorrente formalmente prospettato la doglianza in esame sotto il profilo della violazione delle norme di ermeneutica contrattuale (in coerenza al contenuto dell’epigrafe del motivo d’impugnazione), detta doglianza appare tuttavia articolata, sul piano sostanziale, in termini tali costituire un’inequivoca sollecitazione al controllo dell’effettiva congruenza logica della motivazione dettata dalla corte territoriale in relazione al punto concernente il ricorso dei presupposti per il valido esercizio della prelazione convenzionale attribuita alla S. nei confronti della locatrice Auriga (successivamente incorporata nella Iniziative Immobiliari);

che, sul punto, è appena il caso di richiamare l’insegnamento della giurisprudenza delle Sezioni Unite di questa Corte, ai sensi del quale, l’onere della specificità ex art. 366 c.p.c., n. 4 (secondo cui il ricorso deve indicare “i motivi per i quali si chiede la cassazione, con l’indicazione delle norme di diritto su cui si fondano”) non dev’essere inteso quale assoluta necessità di formale ed esatta indicazione dell’ipotesi, tra quelle elencate nell’art. 360 c.p.c., comma 1, cui si ritenga di ascrivere il vizio, nè di precisa individuazione degli articoli, codicistici o di alti testi normativi (nei casi di deduzione di violazione o falsa applicazione di norme sostanziali o processuali), comportando invece l’esigenza di una chiara esposizione, nell’ambito del motivo, delle ragioni per le quali la censura sia stata formulata e del tenore della pronunzia caducatoria richiesta, che consentano al giudice di legittimità di individuare la volontà dell’impugnante e stabilire se la stessa, così come esposta nel mezzo d’impugnazione, abbia dedotto un vizio di legittimità sostanzialmente, ma inequivocamente, riconducibile ad alcuna delle tassative ipotesi di cui all’art. 360 cit. (cfr. Sez. U, Sentenza n. 17931 del 24/07/2013, in motivazione);

che, ferma tale premessa, osserva il Collegio come la motivazione dettata dalla Corte d’appello di Roma, sul punto concernente il ricorso dei presupposti per il valido esercizio della prelazione convenzionale attribuita alla S. nei confronti della locatrice Auriga (successivamente incorporata nella Iniziative Immobiliari), appare tale da porsi in insanabile e irriducibile contrasto con il principio che impone l’essenziale conformazione della giustificazione argomentativa dettata nella sentenza a un elementare standard di congruità logico-giuridica, secondo i termini del c.d. “minimo costituzionale” della motivazione;

che, in thema, la giurisprudenza delle Sezioni Unite di questa Corte ha espressamente evidenziato come la riformulazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, disposta dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54 conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, dev’essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione, con la conseguente denunciabilità in cassazione dell’anomalia motivazionale che si tramuti in una violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sè, là dove il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali (Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830 – 01);

che, nel caso di specie, lo sviluppo argomentativo seguito nella sentenza impugnata – nella parte in cui assume che la vendita, da parte di Auriga, dell’immobile condotto in locazione dalla S. fosse stata inserita nel quadro di una vendita c.d. “in blocco” – risulta gravemente carente sul piano logico-giuridico, risolvendosi, in ultima analisi, in un discorso motivazionale dal carattere meramente apparente;

che, in particolare, il tentativo dei giudici d’appello di dar conto di una configurazione sostanzialmente unitaria del vasto compendio immobiliare posto a oggetto della vendita realizzata da Auriga in favore della Gepa (con la conseguente irriducibilità, di quanto ceduto, al solo immobile condotto in locazione dalla S., con la connessa inoperatività del meccanismo preferenziale implicato dalla prelazione convenzionale alla stessa spettante), risulta esaurito nel richiamo a indici circostanziali che (tanto in sè, quanto nella relativa considerazione integrata) si rivelano icto oculi del tutto vaghi e manifestamente privi di adeguata efficacia rappresentativa nel senso preteso dalla corte capitolina;

che, infatti – posta di fronte alla necessità di escludere il carattere “frazionato” della vendita dell’immobile condotto in locazione dalla S. (carattere che avrebbe garantito all’odierna ricorrente l’esercizio della prelazione, ai sensi dell’art. 25 del contratto di locazione in esame), e stretta dall’esigenza di attestare la natura di vendita “in blocco” del compendio immobiliare ceduto (secondo il lessico, i criteri discretivi e i principi di diritto venutisi consolidando nella giurisprudenza di legittimità in relazione al tema dell’esercizio della prelazione del conduttore in materia locatizia, con particolare riguardo all’interpretazione della L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 nonchè della L. 23 dicembre 1992, n. 662, art. 3, comma 109, anche in relazione alla modificazione determinata dalla L. 23 dicembre 1999, n. 488, art. 2) – la corte territoriale (che pure quel lessico, quei criteri discretivi e quei principi di diritto ha manifestamente espresso la volontà di riprendere e rispettare: cfr. pag. 20 della sentenza impugnata) si è limitata a valorizzare il ricorso di un (non meglio identificato) “collegamento spaziale” tra le 73 unità immobiliari cedute (sol perchè variamente distribuite tra una decina di fabbricati esistenti nella città di (OMISSIS)) e dell’unicità del prezzo di vendita (cfr. pagg. 19 ss. della sentenza impugnata);

che, tanto l’uno quanto l’altro riferimento – lungi dall’integrare quei ben più significativi e penetranti requisiti di oggettiva unità strutturale o funzionale tra gli immobili costituenti le elementari componenti di un’effettiva vendita in blocco, quale cessione di un “complesso unitario” diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari (cfr., ex plurimis, Sez. 3, Sentenza n. 23747 del 17/09/2008, Rv. 604512 – 01) appaiono, già ad esito di una prima, elementare lettura interpretativa, del tutto privi di consistenza qualificante;

che, infatti, i giudici d’appello risultano essersi sottratti all’essenziale compito di evidenziare e descrivere i termini della riconoscibile connessione obiettiva (sia essa considerabile in chiave strutturale o più specificamente funzionale) tra le diverse unità immobiliari negoziate (nulla potendo oggettivamente dedursi dal dato “nudo” della distribuzione di 73 unità immobiliari in una decina di fabbricati sparsi per (OMISSIS)), nonchè al compito di articolare l’esame contabile del c.d. prezzo unitario di vendita, neppure constando se tale dato numerico valesse ad esprimere la volontà delle parti di realizzare, attraverso il prezzo negoziato, una rilevante astrazione dal valore economico delle singole unità (al fine di valorizzare il carattere significativo della vendita dell’intero compendio, sul piano della convenienza economica di una cessione unitaria) o solo l’elementare sommatoria del valore di ciascuna singola unità;

che, pertanto, la rilevata inconsistenza logico-giuridica della motivazione dettata dalla corte territoriale in relazione al punto concernente la natura di vendita “in blocco” della cessione immobiliare intercorsa tra la Auriga e la Gepa e, conseguentemente, in relazione al ricorso dei presupposti per il valido esercizio della prelazione convenzionale attribuita alla S. nei confronti della locatrice Auriga (successivamente incorporata nella Iniziative Immobiliari), impone, in accoglimento del motivo in esame, la cassazione sul punto della sentenza impugnata;

che, con il secondo motivo, la ricorrente principale censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 1223 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente individuato, quale momento determinante per il calcolo del valore dell’immobile oggetto di prelazione, ai fini della liquidazione del danno, quello relativo all’inadempimento e non già alla decisione del giudice, con la conseguente sottrazione, alla danneggiata, degli incrementi di valore dell’immobile dovuti a fattori diversi dalla svalutazione monetaria;

che la censura è infondata;

che, infatti, il danno lamentato dall’odierna ricorrente, a seguito della violazione dell’obbligo di prelazione convenzionale stipulato in suo favore, deve ritenersi integrato dalle conseguenze dell’inadempimento della Gepa, costituito dalla vendita dell’immobile in favore di terzi;

che la verificazione di tale inadempimento ha integrato gli estremi di un illecito di carattere istantaneo, dal momento che la condotta lesiva della società venditrice ebbe a consistere in un fatto quod unico actu perfecitur, ossia destinato a esaurirsi in una dimensione unitaria (sul piano logico e sostanzialmente cronologico) di concreta realizzazione (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 9711 del 22/04/2013, Rv. 626201 – 01);

che da tale premessa discende la conseguente cristallizzazione, al momento dell’inadempimento, dell’entità economica del danno inferto a carico della S.;

che, pertanto, correttamente la corte territoriale ha commisurato la liquidazione del danno sofferto dalla S. al valore dell’immobile al momento dell’inadempimento della Gepa, provvedendo alla rivalutazione monetaria dell’importo così ottenuto fino alla data della decisione;

che, con il terzo motivo, la ricorrente principale censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che il primo giudice non avrebbe dovuto esaminare la domanda diretta al risarcimento dei danni consistenti nella restituzione dei canoni versati dalla conduttrice, siccome tardiva, dovendo tale richiesta ritenersi già ricompresa nell’originaria rivendicazione risarcitoria, o, in ogni caso, legittimamente proponibile anche in corso di giudizio non introducendo, detta domanda, alcuna mutatio libelli;

che il motivo è infondato;

che, infatti, la corte d’appello ha correttamente evidenziato come la deduzione del danno consistito nel pagamento dei canoni di locazione successivamente all’inadempimento della controparte avesse determinato l’introduzione, nell’ambito dei thema decidendi, di fatti mai precedentemente richiamati dall’attrice, con la conseguente impostazione di una novità nell’indagine prospettata rispetto ai temi originariamente introdotti;

che, al riguardo – dopo aver correttamente escluso che il fatto consistente nella ridetta posta risarcitoria potesse ritenersi implicitamente dedotto nelle originarie conclusioni dell’attrice (come appare peraltro rilevabile icto oculi dall’esame di dette conclusioni riprodotte nell’odierno ricorso) -, la corte territoriale ha ritualmente giudicato inammissibile detta deduzione, per la prima volta, con le note difensive depositate ex art. 429 c.p.c., siccome in contrasto con la preclusione dettata dall’art. 420 c.p.c.;

che, sul punto, è appena il caso di richiamare il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, ai sensi del quale si ha mutatio libelli quando la parte immuti l’oggetto della pretesa ovvero quando introduca nel processo, attraverso la modificazione dei fatti giuridici posti a fondamento dell’azione, un tema di indagine e di decisione completamente nuovo, fondato su presupposti totalmente diversi da quelli prospettati nell’atto introduttivo e tale da disorientare la difesa della controparte e da alterare il regolare svolgimento del contraddittorio (Sez. 2, Sentenza n. 1585 del 28/01/2015, Rv. 633977 – 01);

che, con il quarto motivo, la ricorrente principale censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1218 e 2043 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente dichiarato il difetto di legittimazione passiva della Pirelli & C. Real Estate s.p.a., laddove la responsabilità di quest’ultima nei confronti della S. (tanto per l’inadempimento contestato, quanto sul piano extracontrattuale) aveva trovato fondamento nel rapporto di collegamento e di controllo con la Auriga Immobiliare s.r.I., la Iniziative Immobiliari s.r.l. e la Pirelli & C. Real Estate Agenzia Residenziale s.p.a., oltre che nella percezione dei dividendi provenienti dalla cartolarizzazione del patrimonio immobiliare dell’Ina;

che, con il quinto motivo, la ricorrente principale censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 40 e 41 c.p. e dell’art. 2697 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale ritenuto irrisarcibile il c.d. danno esistenziale sofferto dalla ricorrente per l’accertata violazione del diritto di prelazione, siccome non ricollegabile causalmente all’inadempimento della controparte;

che entrambi i motivi (quarto e quinto) sono infondati;

che, con i motivi in esame, la ricorrente – lungi dal denunciare l’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge – allega un’erronea ricognizione, da parte del giudice a quo, della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa: operazione che non attiene all’esatta interpretazione della norma di legge, inerendo bensì alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, unicamente sotto l’aspetto del vizio di motivazione (cfr., ex plurimis, Sez. L, Sentenza n. 7394 del 26/03/2010, Rv. 612745; Sez. 5, Sentenza n. 26110 del 30/12/2015, Rv. 638171), neppure coinvolgendo, le prospettazioni critiche della ricorrente, l’eventuale falsa applicazione delle norme richiamate sotto il profilo dell’erronea sussunzione giuridica di fatti in sè incontroversi, insistendo propriamente la S. nella prospettazione di una diversa ricostruzione dei fatti di causa, rispetto a quanto operato dal giudice a quo;

che, nel caso di specie, al di là del formale richiamo, contenuto nell’epigrafe dei motivi d’impugnazione in esame, al vizio di violazione e falsa applicazione di legge, l’ubi consistam delle censure sollevate dall’odierna ricorrente deve piuttosto individuarsi nella negata congruità dell’interpretazione fornita dalla corte territoriale del contenuto rappresentativo degli elementi di prova complessivamente acquisiti, dei fatti di causa o dei rapporti tra le parti ritenuti rilevanti, con particolare riguardo alla valutazione dei fatti integranti la prospettata responsabilità (contrattuale o extracontrattuale) della Pirelli & C. Real Estate s.p.a. o del nesso di causalità tra l’inadempimento della Gepa s.r.l. e il danno c.d. esistenziale sofferto dalla ricorrente;

che, si tratta, come appare manifesto, di argomentazioni critiche con evidenza dirette a censurare una (tipica) erronea ricognizione della fattispecie concreta, di necessità mediata dalla contestata valutazione delle risultanze probatorie di causa; e pertanto di una tipica censura diretta a denunciare il vizio di motivazione in cui sarebbe incorso il provvedimento impugnato;

che, ciò posto, i motivi d’impugnazione così formulati devono ritenersi infondati, non potendo ritenersi soddisfatti i requisiti minimi previsti dall’art. 360 c.p.c., n. 5, ai fini del controllo della legittimità della motivazione nella prospettiva dell’omesso esame di fatti decisivi controversi tra le parti (nella specie neppure dedotti) o del mancato ricorso degli estremi del c.d. “minimo costituzionale” della motivazione (viceversa concretamente sussistente);

che, con il sesto e ultimo motivo, la S. censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 42 e 47 Cost. e dell’art. 17 della Carta dei diritti sociali dell’Unione Europea (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto l’insussistenza, nella specie, della lesione di diritti inviolabili della persona, pur a fronte dell’indole economica della pretesa originariamente esercitata, tenuto conto dell’inerenza della proprietà dell’abitazione alla soddisfazione di interessi fondamentali della persona;

che il motivo è infondato;

che, infatti, l’odierna ricorrente non risulta aver colto la ratio effettiva della decisione sul punto assunta dalla corte territoriale, avendo quest’ultima correttamente escluso il ricorso della lesione di diritti inviolabili della persona, avendo la S. autonomamente disposto l’ingresso della propria anziana madre nell’immobile condotto in locazione nel corso del 2003, essendo all’epoca pienamente consapevole dell’imminente scadenza del contratto di locazione e della provvisorietà della propria situazione alloggiativa, tenuto conto delle divergenze esistenti con la proprietà proprio con riguardo alle modalità di esercizio della prelazione;

che, conseguentemente, la decisione in esame è giunta alla conclusione circa l’inesistenza di profili di pregiudizio alla persona sulla base di una valutazione concreta delle circostanze di fatto sottoposte a giudizio, e non già sulla sola base dell’astratto rilievo della natura economica della pretesa originariamente avanzata;

che, con il primo motivo del ricorso incidentale, la Gepa s.r.l. censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 1379 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto valida la prelazione convenuta in favore della S. nonostante la mancata previsione di un termine per il relativo esercizio, in violazione del principio generale codificato dall’art. 1379 c.c. che esclude la legittimità di vincoli alla libertà negoziale ove non convenuti entro ragionevoli limiti temporali;

che il motivo è infondato;

che, infatti, la corte d’appello – dopo aver correttamente escluso l’estensibilità, al caso di specie, il disposto dell’art. 1379 c.c. (non trattandosi, nell’occasione in esame, di limitazioni cronologiche alla facoltà del proprietario di disporre dei propri beni) – ha del pari correttamente sottolineato come, in mancanza di una disciplina espressa e in difetto di limiti temporali convenzionalmente previsti, la parte interessata ben avrebbe potuto ricorrere al giudice al fine di determinare un termine entro il quale la prelazione avrebbe potuto essere legittimamente esercitata, in applicazione della regola generale di cui all’art. 1183 c.c.;

che, con il secondo motivo, la ricorrente incidentale censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte d’appello omesso di pronunciarsi sull’eccezione proposta dalla Gepa in relazione alla dedotta inefficacia della clausola di prelazione, tenuto conto del decorso del termine di cinque anni tra la conclusione del contratto di locazione e la vendita dell’immobile in favore della Gepa, in applicazione analogica del disposto di cui all’art. 1566 c.c. in materia di somministrazione;

che il motivo è infondato;

che, infatti, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, deve ritenersi non configurabile il vizio di omesso esame di una questione (connessa ad una prospettata tesi difensiva) o di un’eccezione di nullità (ritualmente sollevata o sollevabile d’ufficio), quando debba ritenersi che tali questioni o eccezioni siano state esaminate e decise implicitamente, potendo profilarsi al riguardo una nullità (propria o derivata) della decisione, per la violazione di norme diverse dall’art. 112 c.p.c., in quanto sia errata la soluzione implicitamente data dal giudice alla questione sollevata dalla parte (cfr. Sez. 1, Sentenza n. 7406 del 28/03/2014, Rv. 630315 – 01);

che, con il terzo motivo, la ricorrente incidentale censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1223 e 2697 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per avere la corte territoriale erroneamente determinato l’entità del danno liquidato in favore della S. sulla base di una prevista decurtazione del prezzo di vendita dell’immobile oggetto di causa prevista in un accordo-quadro (rispetto al quale, peraltro, la Gepa era rimasta estranea, neppure venendone informata al momento del proprio acquisto) di non immediata applicazione, ma di solo eventuale recepimento nell’ambito dei futuri contratti di compravendita individuali;

che il motivo è infondato;

che, al riguardo – ferma la correttezza della decisione del giudice d’appello, nella parte in cui ha ritenuto opponibile all’acquirente dell’immobile locato le condizioni relative al contratto di locazione in cui detta acquirente è succeduta (ivi compresa la clausola di prelazione convenzionalmente regolata) – osserva il collegio come altrettanto correttamente la corte territoriale ha giudicato ragionevolmente prevedibile (e dunque causalmente riconducibile all’inadempimento della Gepa) il futuro recepimento, in caso di acquisto da parte della S., della decurtazione del prezzo del bene in conformità all’accordo-quadro dedotto in giudizio, con la conseguente identificazione, sulla base di tale premessa, del danno patrimoniale in concreto liquidato;

che, in ogni caso, la corte territoriale ha espressamente sottolineato come l’applicabilità dell’accordo del 23 febbraio 2001 (con il quale fu convenuto l’abbattimento del 30% del prezzo di vendita dell’immobile in caso di esercizio della prelazione) non fu oggetto di alcuna specifica contestazione da parte del Gepa s.r.l. in sede d’appello (cfr. pag. 25 della sentenza impugnata), senza che l’odierna ricorrente incidentale abbia in questa sede specificamente contraddetto in alcun modo tale asserzione del giudicante;

che sulla base delle argomentazioni che precedono, rilevata la fondatezza del primo motivo del ricorso principale della S., e la complessiva infondatezza dei restanti motivi del ricorso principale e di quelli proposti dalla Gepa s.r.l. con il ricorso incidentale, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con il conseguente rinvio ad altra Sezione della Corte d’appello di Roma, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

Accoglie il primo motivo del ricorso principale; rigetta i restanti motivi del ricorso principale e il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra Sezione della Corte d’appello di Roma, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 6 luglio 2017.

Depositato in Cancelleria il 4 agosto 2017