Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 1947 del 29/01/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 1947 Anno 2014
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: D’ASCOLA PASQUALE

SENTENZA

sul ricorso 1211-2008 proposto da:
PACE VITO GIUSEPPE PCAVGS43L21D508J, elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA VARRONE 9, presso lo studio
dell’avvocato MARANELLA STEFANO, rappresentato e
difeso dagli avvocati MELPIGNANO VITO ANTONIO, LONOCE
ALFREDO;
– ricorrente –

2013
2381

contro

ANASTASIA NUCCI DOMENICO NSTDNC39B12H307A, BIBBO LUISA
BBBLSU43T63D971K, elettivamente domiciliati in ROMA,
VIA ITALO CARLO FALBO 22, presso lo studio

Data pubblicazione: 29/01/2014

dell’avvocato COLUCCI ANGELO, rappresentati e difesi
dagli avvocati DE GIORGIO FRANCESCO, DE GIORGIO MARIO;
– controricorrenti

–

avverso la sentenza n. 671/2007 della CORTE D’APPELLO
di LECCE, depositata il 22/10/2007;

udienza del 13/11/2013 dal Consigliere Dott. PASQUALE
D’ASCOLA;
udito l’Avvocato COLUCCI Angelo, con delega depositata
in udienza dr Avvocati DE GIORGIO, difensori dei
resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso,
deposita in udienza nota spese;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per il
rigetto del ricorso.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1) Domenico Anastasia Nucci e sua moglie Luisa
Bibbo, proprietari dal 1980 di un appartamento al
primo piano dello stabile sito in Ostuni, alla via
Ten. Specchia, hanno agito nel 1993 per rivendicare

stabile, occupato dagli abitanti del terzo piano
del palazzo confinante.
Emerge in atti che l’originaria proprietaria Rosa
Orlando aveva costruito i due edifici e aveva
destinato “l’area solare” a pertinenza, quale
terrazza a livello, dell’appartamento da lei
abitato, unità immobiliare alienata nel 1983 ai
convenuti coniugi Pace-Corrente.
Questi ultimi hanno resistito sostenendo che dalla
descrizione

dei

confini

dell’appartamento

acquistato si desumeva che essi avevano acquistato
la terrazza; che in ogni caso l’acquisto era
avvenuto per usucapione ex art. 1159 c.c.
Autorizzati, chiamavano in causa la dante causa
Rosa Orlando, costituitasi

per contestare la

pretesa attorea.
Il giudice onorario aggregato del tribunale di
Brindisi con sentenza del 29 agosto 2003 ha
respinto la domanda, perché dal titolo di proprietà

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la condominialità del terrazzo di copertura dello

non risultava “ceduta la quota di comproprietà
della terrazza”.
1.1)La Corte di appello di Lecce con sentenza 22
ottobre 2007 ha accolto l’appello e accertato la
proprietà comune dell’area costituente il lastrico
solare del fabbricato in cui gli attori sono

Ha condannato Vito Pace, in proprio e quale erede
di Maria Carmela Corrente, al rilascio della
terrazza in favore degli attori, la legittimazione
ad agire dei quali è stata riconosciuta in forza
del principio secondo cui il condomino di un
edificio conserva il potere di agire a difesa non
solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma
anche dei suoi diritti di comproprietario “pro
quota” delle parti comuni (sul punto cfr SU
25454/13).
Nulla ha statuito nei riguardi di Rosa Orlando,
contro la quale dalle conclusioni riportate nella
sentenza di appello non risultavano essere state
reiterate domande.
1.2) Vito Pace ha proposto ricorso per cassazione
notificato il 28 dicembre 2007, affidandosi a due
motivi.
I coniugi Nucci hanno resistito con controricorso
illustrato da memoria.

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proprietari di una unità immobiliare.

Motivi della decisione
3)11 ricorso consta di due motivi: a) violazione e
falsa applicazione art.832 e 1117 c.c.; b) vizi di
motivazione.
Entrambi ruotano sulla mancata considerazione
dell’accatastamento del complesso condominiale

proprietaria dei due stabili limitrofi.
La sintesi del fatto controverso relativa al primo
motivo lamenta che non sia stata ritenuta superata
la presunzione di condominialità del bene, “pur in
presenza di prove documentali attestanti il
carattere di proprietà esclusiva”, documenti
costituiti “dagli atti di accatastamento e dalle
conformi risultanze della ctu espletata in primo
grado”.
Il secondo motivo censura la circostanza che la
Corte di appello abbia preso in considerazione
unicamente gli atti di compravendita delle parti ed
il regolamento condominiale omettendo gli atti di
accatastamento che costituiscono il prius logico
giuridico imprescindibile quali premesse su cui si
fondano sia il regolamento condominiale , che gli
atti di disposizione successivi, tra i quali vi
sono quelli che interessano sia l’odierno
ricorrente, che i coniugi Anastasia Bibbo”.

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effettuato da Rosa Orlando, originaria unica

3.1)Le doglianze, da esaminare congiuntamente, sono
prive di fondamento.
La Corte di appello ha osservato che nell’atto di
vendita in favore degli attori Anastasia NucciBibbo, effettuato e trascritto ben prima di quello
degli appellati Pace, non era contenuta alcuna

agli stessi pro quota dell’intero lastrico solare”.
Ha chiarito che il regolamento condominiale aveva
valore contrattuale, perché redatto dall’unico
originario proprietario del complesso; che in esso
il lastrico solare era specificamente incluso tra
le proprietà comuni tra tutti i condomini; che
detto regolamento era stato richiamato negli atti
di acquisto, compreso quello dei Pace nel 1983.
La Corte ha dunque correttamente desunto che, prima
della vendita ai Pace, il lastrico solare conteso
era già stato alienato pro quota ai vari condòmini,
tra i quali gli attori.
A fronte di questa risultanza dei titoli di
acquisto,

sulla base dei quali si deve dirimere il

conflitto tra più sedicenti compratori,

nessun

rilievo può avere l’eventuale accatastamento non
conforme ai titoli di acquisto originari, con i
quali è sorto il condominio, cioè la proprietà
comune del bene.

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limitazione ed esso contemplava “l’attribuzione

3.2) Molte volte questa Corte ha ribadito che i
dati catastali non hanno valore di prova ma di
semplice indizio, costituendo le mappe catastali un
sistema secondario e sussidiario rispetto
all’insieme degli elementi raccolti in fase

istruttoria (Cass. 5131/09).
Il regime probatorio rigoroso prescritto per
l’azione di rivendicazione è quindi soddisfatto
dall’accertamento

compiuto

sulla

base

degli

iniziali titoli di acquisto e dell’accertato (e non
censurato) valore contrattuale del regolamento
condominiale, sorto con la prima vendita appena
successiva alla costruzione del fabbricato.
Giova peraltro ricordare che: << La presunzione legale di condominialita' stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 cod. civ., la cui elencazione non e' tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il proprietario che ne rivendichi la proprieta' esclusiva ha l'onere di dare la prova di tale diritto. A tal fine, e necessario un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non 7 "it) sono utilizzabili i dati catastali , utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta.>>(Cass. 8152/01;
5633/02).
3.3) Nella specie, come detto, è stata rinvenuta
nei titoli di acquisto la prova positiva della

ma dichiarata nell’atto vantato dagli attori e
richiamata in quello degli odierni ricorrenti.
Non vi è quindi alcun profilo di utilizzabilità
delle risultanze catastali invocate con l’unica
censura sostanzialmente dedotta.

La eventuale non

conformità della denuncia catastale con la volontà
espressamente manifesta nell’atto di compravendita,
considerato nelle sue varie parti, non inficia di
per sè il valore preminente del titolo di acquisto.
Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso
e la condanna alla refusione delle spese di lite,
liquidate in dispositivo, in relazione al valore
della controversia.
PQM
La Corte rigetta il ricorso.
Condanna parte ricorrente alla refusione a
controparte delle spese di lite, liquidate in euro
2.000 per compenso, 200 per esborsi, oltre
accessori di legge.
Così deciso in Roma nella Camera di consiglio della
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condominialità del bene, che non è stata presunta,