Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19417 del 30/09/2016


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Cassazione civile sez. III, 30/09/2016, (ud. 10/06/2016, dep. 30/09/2016), n.19417

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere –

Dott. OLIEVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. PELLECCHIA Antonella – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 21279-2013 proposto da:

C.G., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA,

V.LE LIEGI 42, presso lo studio dell’avvocato ROBERTO GIOVANNI

ALOISIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato CIRO

ALESSIO MAURO giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

M.M.C., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA UGO

BARTOLOMEI 23, presso lo studio dell’avvocato STEFANIA SARACENI, che

la rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 675/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 06/02/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

10/06/2016 dal Consigliere Dott. PELLECCHIA ANTONELLA;

udito l’Avvocato SAVA ANTONIO TIGANI per delega;

udito l’Avvocato STEFANIA SARACENI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Nel gennaio 2005, C.G. convenne in giudizio M.M.C.. Per quel che qui rileva, espose l’attore di essere titolare di un diritto di prelazione, la L. n. 431 del 1998, ex art. 3, su un immobile sito in Roma. Chiese, quindi, di accertare e dichiarare l’inefficacia del contratto di compravendita di tale immobile, stipulato in data (OMISSIS), tra gli originati proprietari e locatori signori E. e la signora M.C. con il conseguente trasferimento della proprietà dello stesso.

Il Tribunale di Roma rigettò la domanda ritenendo che la L. n. 431 del 1998, art. 3, non concedesse al locatore una prelazione di carattere generale, essendo stata piuttosto configurata come diritto che nasce solo in virtù della disdetta da parte del proprietario al fine di vendere l’appartamento locato, libero dal conduttore. E che, nel caso di specie, non poteva essere applicato tale articolo. Infatti, i precedenti proprietari non avevano mai esercitato il diritto di disdetta nei confronti del C., e la M. ha acquistato l’appartamento nel 2004 succedendo espressamente nel rapporto di locazione, come risulta dal contratto di compravendita.

2. La decisione è stata parzialmente riformata dalla Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 675 del 6 febbraio 2013. La corte territoriale, in accoglimento dell’appello incidentale proposto dalla M., ha valutato come tempestiva la comunicazione inviata da quest’ultima al conduttore C. oltre che rientrante nell’ipotesi prevista dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, lett. A). Ha quindi ritenuto legittimamente esercitato il diritto di diniego del contratto alla prima scadenza con conseguente cessazione del contratto alla data del 31 dicembre 2005. Ha confermato per il resto la sentenza di primo grado.

3. Avverso tale decisione, C.G. propone ricorso in Cassazione sulla base di 3 motivi, illustrati da memoria.

3.1 Resiste con controricorso M.C..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

4.1. Con il primo motivo, il ricorrente deduce la “violazione delle norme e dei principi in tema di giudicato; in particolare violazione dell’art. 2909 c.c. e art. 324 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 e 4”.

Lamenta che la Corte d’Appello ha errato perchè ha giudicato sul presupposto che la fattispecie di cui è causa non rientrasse nell’ambito di operatività di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3, lett. g) in assenza di prova dell’intenzione degli originari proprietari, fratelli E. di vendere l’immobile alla signora M. e del diniego del rinnovo del contratto di locazione in corso. Orbene tale motivazione, sostiene il ricorrente, è svolta in violazione del giudicato formatosi con la sentenza n. 9306/2005, resa dal Tribunale di Roma, con cui sono state accertate sia la volontà dei proprietari locatori di ottenere il rilascio dell’immobile sia l’intenzione dei proprietari di alienare l’immobile libero da persone e cose. E’, dunque, evidente che i proprietari originari dell’appartamento, nella vendita dell’immobile, avrebbero dovuto preferire il ricorrente in quanto essi, in costanza del quadriennio contrattuale, avevano preteso il rilascio del bene da parte del conduttore, al fine di alienarlo libero da inquilini.

Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile laddove eccepisce il giudicato esterno.

In tema di impugnazioni, nel caso in cui il giudicato esterno si sia formato nel corso del giudi7io di secondo grado e la sua esistenza non sia stata eccepita, nel corso dello stesso, dalla parte interessata, la sentenza di appello che si sia pronunciata in difformità da tale giudicato è impugnabile con il ricorso per revocazione e non con quello per cassazione (Cass. n. 21493/2010). Nel ricorso non si evince se e quando sia stata sollevata l’eccezione di giudicato.

In ogni caso la domanda di rilascio nell’altro giudizio è stata proposta, non già per l’intenzione di vendere, ma per le esigenze personali di uno dei locatori. Non risulta, infatti, che sia stata chiesto il rilascio alla prima scadenza per vendere l’immobile. E’ vero il contrario, infatti, l’immobile è stato venduto con l’inquilino e quindi non in violazione da quanto disposto dalla L. n. 431 del 1998. Ed in ogni caso, le prove sono state valutate dal giudice del merito e non si può chiedere a questa Corte una valutazione delle stesse più favorevole rispetto a quella data dalla sentenza impugnata. Infatti, il giudice del merito motiva che dall’esame degli atti di causa “non è dato rinvenire alcuna comunicazione riguardante l’intenzione dei locatori E. di non rinnovare il contratto alla prima scadenza del 31/12/2001 per la volontà di alienarlo a terzi”.

4.2. Con il secondo motivo, denuncia la “omessa pronuncia sulla simulazione in frode alla legge (artt. 1415 c.c. e 1344 c.c.), con riferimento all’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4”.

Il ricorrente sostiene che la sentenza della Corte d’Appello è illegittima per non aver rilevato l’intervenuta violazione della L. n. 431 del 1998 in relazione all’art. 1344 c.c. e per aver conseguentemente omesso di pronunciare in ordine alla simulazione e alla frode alla legge dedotte in appello. Il giudice del merito ha negato la sussistenza del diritto di prelazione azionato senza però considerare che l’immobile de quo è stato venduto occupato per il semplice fatto che alla data della compravendita gli originati proprietari non erano riusciti a liberarlo, nonostante tutti i mezzi anche processuali che essi avevano utilizzato.

Il motivo è infondato.

In tema di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, al conduttore spetta il diritto di prelazione (e, quindi, di riscatto), nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza, manifestando in tale atto l’intenzione di vendere a terzi l’unità immobiliare, rispondendo la scelta normativa all’esigenza di compensare il mancato godimento dell’immobile per l’ulteriore quadriennio a fronte dell’utilità per il locatore di poter alienare il bene ad un prezzo corrispondente a quello di mercato degli immobili liberi. Ne consegue che, in caso di disdetta immotivata per la detta scadenza, il conduttore ha unicamente il diritto alla rinnovazione del contratto (Cass. 5596/2014). Nel caso di specie, come già detto, non si rientra nell’ipotesi sopra prevista perchè l’immobile è stato venduto occupato, come accertato anche dal giudice del merito.

4.3. Con il terzo motivo, il ricorrente lamenta la “violazione dei principi generali sull’onere della prova ex art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. Violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 3, lett. a), in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3”.

La sentenza è illegittima laddove il giudice di secondo grado ha accolto l’appello incidentale della M. relativamente al capo della sentenza di accertamento della cessazione del contratto di locazione ritenendo che sussistevano i requisiti di cui al L. n. 431 del 1998, art. 3, lett. a), “in difetto del presupposto applicativo circa la prova della seria intenzione di destinare l’immobile ad uso abitativo proprio”.

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi della L. 9 dicembre 1998, n. 431, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica ex ante della serietà e della realizzabilità dell’intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore (Cass. civ. n. 936/2013). Nella specie, tale verifica è stata esercitata dal giudice del merito. Infatti, ha ritenuto che la M. ha inviato tempestiva comunicazione al C. con cui chiedeva di conseguire la disponibilità nell’immobile alla successiva scadenza contrattuale per l’intenzione di “adibirlo ad abitazione della medesima stante la dichiarata mancanza di altri immobili di proprietà”. Pertanto, correttamente il giudice del merito dopo aver valutato sia la tempestività della comunicazione sia la ricomprensione del caso alla fattispecie prevista dalla L. cit., art. 3, lett. a), ha ritenuto legittimamente esercitato il diritto della M. con conseguente cessazione del contratto alla prima scadenza utile (31/12/2005).

5. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

6. Infine, dal momento che il ricorso risulta notificato successivamente al termine previsto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 18, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, introdotto dalla citata L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità in favore della controricorrente che liquida in complessivi Euro 3.500,00 di cui 200 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 – quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del citato art. 13, comma 1 – bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 10 giugno 2016.

Depositato in Cancelleria il 30 settembre 2016

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