Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19410 del 30/09/2016


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Cassazione civile sez. III, 30/09/2016, (ud. 25/05/2016, dep. 30/09/2016), n.19410

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. ESPOSITO Antonio Francesco – Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10938/2013 proposto da:

V.G., (OMISSIS), domiciliato ex lege in ROMA, presso la

CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso

dall’avvocato NICOLA ARMANDO VENEZIANO giusta procura speciale a

margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

COMUNE LAMEZIA TERME, in persona del Sindaco p.t. Prof.

S.G. elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CAMESENA 46, presso lo

studio dell’avvocato FRANCESCO MIRENZI, rappresentato e difeso dagli

avvocati SALVATORE LEONE, CATERINA FLORA RESTUCCIA, FRANCESCO

CARNOVALE SCALZO giusta procura speciale a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 145/2012 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO,

depositata il 06/04/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

25/05/2016 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;

udito l’Avvocato VENEZIANO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., il Comune di Lamezia Terme richiese il rilascio di due immobili di sua proprietà (adibiti l’uno ad autostazione e l’altro a ufficio cambio-valuta) detenuti -rispettivamente – da V.G. e S.F., in forza di contratti di locazione che assumeva nulli per difetto di forma scritta; in alternativa, per l’ipotesi in cui fosse stata ritenuta esistente una valida locazione, richiese che ne venisse dichiarata la cessazione.

In relazione alla posizione del V., il Tribunale dichiarò cessata la locazione alla data del (OMISSIS) e ordinò il rilascio dell’immobile, condannando il Comune al pagamento di una indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

La Corte di Appello ha rigettato il gravame proposto dal V., il quale ricorre ora per cassazione affidandosi a due motivi; resiste il Comune a mezzo di controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Premesso che non era stata impugnata l’affermazione del Tribunale circa l’esistenza fra le parti – di un contratto di locazione stipulato il (OMISSIS), la Corte di Appello ha osservato che:

– i rapporti di locazione ad uso diverso in corso al momento dell’entrata in vigore della L. n. 392 del 1978, devono intendersi cessati alla scadenza dei termini indicati dalla disciplina transitoria e la successiva permanenza del conduttore nell’immobile comporta l’instaurazione di un rapporto di mero fatto, a meno che non possa configurarsi, per fatti concludenti, l’instaurazione di un nuovo rapporto soggetto alla disciplina ordinaria;

– tale ultima possibilità è esclusa per contratti in cui è parte la pubblica amministrazione, che possono rinnovarsi tacitamente all’unica condizione che l’originario contratto stipulato in forma scritta lo abbia previsto per un tempo determinato e come conseguenza del mancato invio della disdetta in un termine anch’esso prestabilito;

– nel caso di specie, tale rinnovazione tacita era configurabile ai sensi dell’art. 3 del contratto originario, che contemplava il rinnovo “di anno in anno” in mancanza di disdetta di una delle parti da inviare almeno un mese prima della scadenza;

– correttamente – pertanto – il primo giudice aveva affermato che, cessato alla scadenza del periodo di proroga, il contratto si era rinnovato disdetta (e ciò in quanto, col ricorso, il Comune non si era limitato a chiedere il rilascio dell’immobile in quanto detenuto senza titolo, ma anche – alternativamente – la dichiarazione di cessazione del contratto, in tal modo esplicitando la volontà di non rinnovarlo alla scadenza).

2. Con l’unico motivo (che deduce la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 27 e 71 e dell’art. 3 del contratto di locazione del (OMISSIS)) il ricorrente censura la sentenza sia in relazione all’individuazione della scadenza (che indica nel 3.1.2014) che in relazione al valore di disdetta attribuito al ricorso introduttivo.

Più precisamente, assume che:

-il contratto non era cessato alla scadenza del termine previsto dalla disciplina transitoria, dal momento che si era “rinnovato annualmente, non per proroghe ex lege, bensì per effetto della clausola di cui all’art. 3 del contratto medesimo;

– “rientrando il contratto nelle categorie indicate agli artt. 27 e segg., la disciplina transitoria comportava una nuova regolamentazione della durata del contratto, salva la facoltà del locatore di chiederne la cessazione alla prima scadenza successiva per effetto della disciplina transitoria”;

– a prosecuzione del rapporto per ulteriori ventisei anni “non poteva interpretarsi diversamente dalla volontà di proseguire il rapporto con l’osservanza delle nuove regole, anche relative alla durata, dettate dalla L. n. 392 del 1978”, a fronte di “fatti concludenti che dimostrano in maniera inequivoca la esistenza di un contratto soggetto alla disciplina ordinaria”;

– al ricorso non poteva essere attribuita l’efficacia della disdetta, atteso che “la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza presuppone, necessariamente, il riconoscimento della validità del contratto stesso” che era, nel caso, del tutto mancato per il fatto stesso che il Comune aveva “negato in radice l’esistenza di un valido contratto, deducendo essersi instaurato con i convenuti un rapporto di fatto”.

3. Il motivo è infondato, in relazione ad entrambi i profili.

3.1. Quanto alla durata, non può ritenersi che il contratto sia proseguito con rinnovi taciti annuali anche al momento dell’entrata in vigore della L. n. 392 del 1978, rimanendo del tutto indifferente alla relativa disciplina transitoria.

Deve invece ritenersi che tale disciplina – non derogabile dalle parti – abbia necessariamente inciso sulla durata del contratto, determinandone la proroga nei termini stabiliti dalle norme transitorie, e che, alla scadenza così determinata, contratto sia cessato, a prescindere dalla mancata comunicazione della disdetta (in conformità a Cass. n. 23694/2004, secondo cui “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo e con riferimento alla disciplina transitoria dettata dalla L. 27 luglio 1978, n. 392 – nessuna disposizione prevede espressamente l’ipotesi di una rinnovazione automatica dei contratti alle scadenze previste dagli artt. 67 e 71, mancando un qualsiasi richiamo all’art. 28, che disciplina il fenomeno in regime ordinario. Perciò alle suddette scadenze il locatore può ottenere il provvedimento di rilascio dell’immobile intimando la convalida per finita locazione e senza dovere fornire alcuna giustificazione, riconducibile ai motivi di cui all’art. 29, nonchè senza essere onerato della disdetta prescritta dall’art. 73”).

Dopodichè – esclusa, in relazione ad un ente pubblico, la possibilità di rinnovo tacito per facta concludentia – la prosecuzione de facto del rapporto ne ha potuto determinare la rinnovazione tacita soltanto in forza della clausola n. 3 dell’originario contratto di locazione ed esclusivamente nei termini da essa previsti (cfr. Cass. n. 13039/1999: “in materia di contratti stipulati dalla Pubblica Amministrazione deve ritenersi necessaria la stipulazione in forma scritta a pena di nullità e, conseguentemente, deve escludersi che si possa ipotizzare la possibilità di una rinnovazione tacita per “facta concludentia”, posto che altrimenti si perverrebbe all’effetto di eludere il requisito della forma scritta. Tuttavia, quando la rinnovazione dell’originario contratto stipulato in forma scritta sia prevista da apposita clausola dello stesso contratto per un tempo predeterminato e sia subordinata al mancato invio di una disdetta del contratto entro un termine dalle parti prestabilito, la rinnovazione tacita per l’omesso invio di detta disdetta deve reputarsi ammissibile, in quanto la previsione della clausola, per un verso non elude la necessità della forma scritta e, per altro verso, attesa la predeterminazione della durata del periodo di rinnovazione, consente agli organi della Pubblica Amministrazione, deputati alla valutazione degli impegni di spesa e dei vincoli di bilancio correlati all’eventuale rinnovazione, di considerare l’opportunità o meno di disdire nel termine contrattuale il contratto stesso”);

– va escluso, invece, che la rinnovazione sia potuta avvenire nei termini di cui alla disciplina ordinaria dei contratti ad uso diverso dato che per tale via – si perverrebbe al risultato di riconoscere gli effetti di una (non consentita) rinnovazione tacita tout court, svincolata dalla necessità di una predeterminazione scritta che ancorchè riferita all’originario contratto – è funzionale alle esigenze di controllo degli impegni di spesa della p.a..

3.2. Parimenti infondato è il secondo profilo, dal momento che la circostanza che la domanda di cessazione del rapporto sia stata proposta in alternativa a quella di rilascio per occupazione sine titulo nulla toglie al fatto che, per l’ipotesi della ritenuta persistenza della locazione, la volontà di farla cessare sia stata manifestata – col ricorso – in modo inequivoco.

4. Le spese di lite seguono la soccombenza.

5. Trattandosi di ricorso proposto successivamente al 30.1.2013, ricorrono le condizioni per l’applicazione del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater.

PQM

la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere al controricorrente le spese di lite, liquidate in Euro 1.800,00 (di cui Euro 200,00 per esborsi), oltre rimborso spese forfettarie e accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, il 25 maggio 2016.

Depositato in Cancelleria il 30 settembre 2016

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