Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19356 del 20/07/2018

Civile Sent. Sez. 5 Num. 19356 Anno 2018
Presidente: CHINDEMI DOMENICO
Relatore: DELLI PRISCOLI LORENZO

SENTENZA

sul ricorso 27961-2011 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende;
– ricorrente contro

ARCIPELAGO DI PELUSO EUGENIO & C. SAS in persona del
suo socio accomandatario, elettivamente domiciliato in
ROMA VIA G. AVEZZANA l, presso lo studio dell’avvocato
ORNELLA MANFREDINI, che lo rappresenta e difende
unitamente agli avvocati NICOLA FEDERICI, AUGUSTO

Data pubblicazione: 20/07/2018

FEDERICI giusta delega a margine;
– controricorrente nonchè contro

ERMINI MONICA;
– intimata –

FIRENZE, depositata il 22/07/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 02/05/2018 dal Consigliere Dott. LORENZO
DELLI PRISCOLI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. SERGIO DEL CORE che ha concluso per
l’accoglimento per quanto di ragione del ricorso;
udito per il ricorrente l’Avvocato PALATIELLO che ha
chiesto l’accoglimento.

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avverso la sentenza n. 80/2011 della COMM.TRIB.REG. di

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FATTI DI CAUSA
Monica Ermini, venditrice, nonché Eugenio Peluso, in qualità di legale
rappresentante della società Arcipelago di Peluso Eugenio & C. s.a.s.,
acquirente, impugnavano con separati ricorsi l’avviso di rettifica e
liquidazione emesso dall’Agenzia delle entrate di Firenze relativo
all’imposta di registro per un atto di compravendita, stipulato il 1° agosto
2003 e registrato il 6 agosto 2003, avente come oggetto un terreno

edificabile nel comune di Reggello della superficie catastale di mq 6.270
per un prezzo di euro 235.000 che l’Ufficio aveva elevato a euro
500.000, basando quest’ultima stima sulla quotazione dell’Osservatorio
del Mercato Immobiliare (cd. 0.M.I.).
La Commissione Tributaria Provinciale di Firenze respingeva i ricorsi;
avverso la sentenza proponevano separati appelli sia la Ermini che il
Peluso e la Commissione Tributaria Regionale della Toscana, riuniti gli
appelli, con sentenza n. 80/21/2011 del 22 luglio 2011, accoglieva
l’appello dei contribuenti, rilevando che «l’avviso di accertamento fa
riferimento esclusivamente alla perizia del 10 luglio 2007 redatta
dall’Agenzia del territorio la quale, dopo aver descritto la collocazione
urbanistica dell’area, determina il valore in euro 500.000 facendo
presente “che il valore è stato determinato mediante stima sinteticocomparativa in considerazione della zona, della consistenza, della
potenzialità edificatoria e dell’appetibilità, tenuto conto dell’ordinarietà
del mercato immobiliare dell’epoca in riferimento all’osservatorio valori
immobiliari redatto da questo Ufficio”. Come si nota, il nucleo della
valutazione operata dall’Agenzia del Territorio è esclusivamente il
richiamo all’ordinarietà del mercato immobiliare in riferimento
all’osservatorio valori immobiliari. Ora, il richiamo ai valori
dell’osservatorio valori immobiliari, quale base di un atto di
accertamento, è ormai stato ritenuto palesemente illegittimo in quanto
contrario al diritto comunitario».

Ric. n. rg. 27961 del 2011 – Udienza del 2 maggio 2018

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Avverso detta sentenza l’Agenzia delle entrate proponeva ricorso per
Cassazione, affidato a tre motivi; si costituiva con controricorso la società
Arcipelago di Peluso Eugenio & C. s.a.s. chiedendo il rigetto del ricorso,
mentre l’Ermini non si costituiva.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360 cod.
proc. civ., comma 1, n. 3, la ricorrente Agenzia delle entrate deduce

del 1986, nonché art. 35 del D.L. n. 223 del 2006 e art. 24 della legge n.
88 del 2009 (legge comunitaria del 2008) in quanto la sentenza
impugnata si basa interamente sulla circostanza che quest’ultima norma
“cancellava definitivamente la possibilità di fondare gli accertamenti
fiscali solo sui valori 0.M.I.”, mentre in realtà tale norma varrebbe come ammesso dalla stessa sentenza impugnata – ai soli fini IVA (ove
rileverebbe il corrispettivo effettivamente pagato, a prescindere dal
valore di mercato del bene), e non anche per l’imposta di registro, ove il
valore di riferimento su cui pagare l’imposta rimane sempre il valore
effettivo del bene, con la conseguenza che il riferimento della sentenza ai
valori rappresentati dall’O.M.I. sarebbe corretto.
Con il secondo motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360 cod.
proc. civ., comma 1, n. 3, l’Agenzia delle entrate deduce violazione e
falsa applicazione dell’art. 51 e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986, nonché
dell’art. 35 del D. L. n. 223 del 2006 e dell’art. 24 della legge n. 88 del
2009 (legge comunitaria 2008) in quanto l’intero apparato motivazionale
è basato sulla circostanza che fosse intervenuta la legge comunitaria
2008 che “cancellava definitivamente la possibilità di fondare gli
accertamenti fiscali solo sui valori OMI”, mentre la legge comunitaria non
avrebbe in alcun modo svilito l’elevata credibilità statistica e scientifica
dei valori degli immobili ottenuti tramite valori OMI.

Ric. n. rg. 27961 del 2’011 – Udienza del 2 maggio 2018

violazione dell’art. 51, commi 2 e 3 e 52, comma 2 bis del d.lgs. n. 131

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Con il terzo motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360 cod. proc.
civ., comma 1, n. 5, l’Agenzia delle entrate deduce insufficiente e
contraddittoria motivazione in riferimento ad un fatto controverso e
decisivo ai fini della soluzione della controversia, in quanto la
motivazione della perizia dell’Agenzia del territorio non si basa solo sui
valori OMI ma anche sul riferimento ad altri criteri quali la potenzialità
edificatoria e l’appetibilità della zona.

congiuntamente, sono fondati.
Infatti, la perizia dell’Agenzia del territorio sulla quale si è basata
l’Agenzia delle entrate nell’emettere l’avviso di rettifica e liquidazione per
l’imposta di registro non si è limitata a fondarsi e ad adagiarsi
acriticamente sui dati 0.M.I., ma ha altresì affermato che il valore è stato
determinato mediante stima sintetico-comparativa in considerazione
della zona, della consistenza, della potenzialità edificatoria e
dell’appetibilità dell’immobile nonché del momento in cui è stato venduto.
Ne consegue la conformità dell’atto amministrativo in questione a quanto
richiesto da questa Corte per la sua validità: l’atto deve enunciare i criteri
astratti in base ai quali è stato determinato il maggior valore, ma non
anche gli elementi di fatto utilizzati per l’applicazione di essi, in quanto il
contribuente, presa conoscenza del criterio di valutazione adottato, è in
condizione di contestare e documentare l’infondatezza della pretesa
erariale (Cass. 3 agosto 2012, n. 14027).
Inoltre l’obbligo motivazionale dell’accertamento deve ritenersi
adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di
conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di
contestare efficacemente “an” ed il “quantum” dell’imposta. In
particolare, il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione
degli estremi soggettivi ed oggettivi della posizione creditoria dedotta,
soltanto l’indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che

Ric. n. rg. 27961 del 2011 — Udienza del 2 maggio 2018

I motivi, che per la loro stretta connessione possono essere affrontati

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consentano di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’ente
impositore nell’eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi,
affidate al giudizio di impugnazione dell’atto le questioni riguardanti
l’effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla
pretesa impositiva, in quanto l’obbligo motivazionale dell’atto impositivo
non può essere dilatato sino a ricomprendere l’allegazione di documenti,
come quelli attinenti ;alle fonti informative ivi richiamate, comunque

Cass. 21 novembre 2004, n. 21571).
Infine, sempre secondo la giurisprudenza di questa Corte, “le
quotazioni 0.M.I., risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, ove
sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte
tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della
potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che
rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art.
115 c.p.c., comma 2, sono idonee solamente a “condurre ad indicazioni
di valori di larga massima” (Cass. 21 dicembre 2015, n. 25707); ciò non
di meno l’Amministrazione finanziaria può fare ricorso anche a dette
quotazioni, ai fini della valutazione del bene immobile, unitamente ad
altri elementi indiziari di giudizio (Cass. 9 febbraio 2018, n. 3197), quali,
nella specie, come si è detto in precedenza, la stima sinteticocomparativa che ha fatto riferimento alla zona, alla consistenza, alla
potenzialità edificatoria e all’appetibilità dell’immobile nonché al
momento in cui è stato venduto.
Il ricorso dell’Agenzia delle entrate va dunque accolto e la sentenza
impugnata va cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale
della Toscana, in diversa composizione, anche per le spese del presente
giudizio, affinché valuti in concreto se, alla luce dei sopra indicati principi,
l’Amministrazione finanziaria abbia utilizzato i dati O.M.I. unitamente ad

Ric. n. rg. 27961 del 2011 – Udienza del 2 maggio 2018

conoscibili da parte del contribuente” (Cass. 2 marzo 2018, n. 4952;

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altri elementi indiziari di giudizio sufficienti a determinare correttamente
l'”an” e il “quantum” dell’imposta di registro.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla
Commissione Tributaria Regionale della Toscana, in diversa
composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio del 2 maggio 2018.