Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19356 del 03/08/2017


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Cassazione civile, sez. III, 03/08/2017, (ud. 17/05/2017, dep.03/08/2017),  n. 19356

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente –

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere –

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere –

Dott. GRAZIOSI Chiara – rel. Consigliere –

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22092-2015 proposto da:

G.L., G.A.A.Q., G.Q.,

B.F., elettivamente domiciliate in ROMA, VIA ISOLA CAPO VERDE 26

– OSTIA, presso lo studio dell’avvocato ALFONSO DI BENEDETTO, che le

rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrenti –

contro

FONDAZIONE ECCLESIASTICA ISTITUTO MARCHESI TERESA GERINO E LIPPO

CERINI;

– intimati –

Nonchè da:

FONDAZIONE ECCLESIASTICA ISTITUTO MARCHESI TERESA, GERINO E LIPPO

GERINI, in persona del Presidente e legale rappresentante DON

O.T., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA FONTEIANA, 49, presso

lo studio dell’avvocato FEDERICO LOTTINI, che la rappresenta e

difende giusta procura speciale a margine del controricorso e

ricorso incidentale;

– ricorrente incidentale –

contro

G.Q., G.L., G.A.A.Q.,

B.F.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 4359/2015 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 17/07/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

17/05/2017 dal Consigliere Dott. CHIARA GRAZIOSI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

MISTRI Corrado, che ha concluso per l’accoglimento p.q.r. del

ricorso principale in particolare per il 1^ motivo e assorbimento

degli altri e del ricorso incidentale;

udito l’Avvocato FEDERICO LOTTINI.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. G.A., G.A.A.Q., G.L., G.Q. e B.F. convennero davanti al Tribunale di Roma la Fondazione Ecclesiastica Istituto Marchesi Teresa Girino e Lippo Gerini per ottenere in via principale la sua condanna a restituire loro dei capannoni situati su un terreno oggetto di contratto d’affitto e a pagare loro un indennizzo per depauperamento a partire dal giorno dello spossessamento (24 settembre 2001) fino alla restituzione, e in subordine per ottenere la sua condanna a pagare loro un indennizzo a decorrere dal 24 settembre 2001. Si trattava di capannoni che, appunto su un terreno oggetto di contratto d’affitto stipulato il 1 ottobre 1963 e nel quale all’originario concedente era subentrata la Fondazione e all’originaria affittuaria erano subentrati gli attori quali eredi di L.I., erano stati fatti costruire da quest’ultima a uso commerciale e, una volta condonati, dal 1980 erano stati subaffittati dalla L. prima e poi dagli attori. Con sentenza del 10 novembre 1997 n. 20232, passata in giudicato, il Tribunale di Roma, Sezione Specializzata Agraria, aveva in seguito accertato la scadenza del contratto d’affitto e condannato gli affittuari al rilascio per il 10 novembre 1997; la Fondazione aveva proceduto in via esecutiva per il rilascio e il 24 settembre 2001 era stata immessa nel possesso del compendio immobiliare, comprendente quindi anche i capannoni.

Si costituì, resistendo, la Fondazione, eccependo la maturata prescrizione del diritto di cui all’art. 2041 c.c. perchè l’arricchimento senza causa sarebbe insorto dalla costruzione dei capannoni, che infatti dal momento della costruzione sarebbero acceduti al suolo; propose altresì domanda riconvenzionale di condanna dei conduttori a corrisponderle Euro 155.000 quale risarcimento del danno da occupazione sine titulo del fondo, e come domanda riconvenzionale subordinata chiese altresì la condanna degli attori a versarle indennizzo per perdita dei frutti civili rappresentati dai corrispettivi dei contratti di subaffitto dei capannoni.

Con sentenza del 13 novembre 2006 il Tribunale respinse le domande attoree e condannò gli attori a risarcire la Fondazione per il danno da mancato percepimento dei frutti civili nella misura, quale sorte, di Euro 121.466,11.

2.1 Avendo proposto appello principale G.A.A.Q., G.L., G.Q., B.F. e, quale erede di G.A. (deceduto dopo la pubblicazione della sentenza di primo grado), A.D., e avendo proposto appello incidentale la Fondazione, la Corte d’appello di Roma, con sentenza dell’11 febbraio-17 luglio 2015, ha rigettato entrambi i gravami.

2.2 Hanno presentato ricorso G.A.A.Q., G.L., G.Q. e B.F. sulla base di tre motivi; la Fondazione si è difesa con controricorso, nel quale ha proposto anche ricorso incidentale articolato in due motivi.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

3. Il ricorso principale è infondato.

3.1.1 Il primo motivo, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, denuncia violazione dell’art. 2909 c.c. e conseguente violazione degli artt. 934 e 1322 c.c. in riferimento alla sentenza del Tribunale di Roma, Sezione Specializzata Agraria, del 10 novembre 1997 n. 20232, nonchè, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, omesso esame di fatto decisivo e discusso in riferimento alla stessa sentenza.

Osservano le ricorrenti che la Corte d’appello di Roma ha ritenuto che sussista accessione dei capannoni al suolo ex art. 934 c.c. per difetto della prova che siano stati costruiti in base a un accordo tra il concedente e l’affittuario. In tal modo la Corte d’appello non avrebbe rispettato, violando l’art. 2909 c.c., la sentenza del 1997 della Sezione Agraria del Tribunale di Roma, la quale, rigettando la domanda di risoluzione del contratto d’affitto per inadempimento degli affittuari, nella motivazione aveva affermato che dagli atti risultava “il continuo pagamento dei canoni, anche successivamente alla disdetta 1995, in misura maggiore rispetto a quelli corrisposti in precedenza”, desumendone che doveva “ritenersi provata la dedotta acquiescenza, da parte della proprietaria, delle modifiche operate sui terreni oggetto del contratto di affitto”. Ad avviso delle ricorrenti, non vi sarebbe stata dunque – come ritenuto invece dal giudice d’appello – una mera tolleranza del locatore-proprietario quanto ai capannoni, bensì una sua acquiescenza. Viene richiamata anche la motivazione della sentenza di primo grado, da cui emergerebbe che la realizzazione degli edifici era ben nota al concedente “tanto che, in relazione a dette unità immobiliari, era stata pattuita una integrazione del canone di affitto”, condotta definibile “un comportamento implicito del proprietario indicativo, in modo univoco, della sua accettazione alla realizzazione del capannone in oggetto e della sublocazione dei locali da esso scaturiti ad opera degli affittuari, legittimati, quindi, ad incassare il relativo canone”.

La violazione del giudicato ex art. 2909 c.c. avrebbe poi portato il giudice d’appello alla violazione dell’art. 1322 c.c.: il giudice di prime cure avrebbe ritenuto applicabile l’accessione ex art. 934 c.c. nonostante tale comportamento del concedente rispetto al capannone, ritenuto “univoco”; per il giudice d’appello invece univoco non sarebbe. D’altronde il titolo che può impedire l’accessione ex art. 934 c.c. può essere anche ad efficacia obbligatoria, come il contratto locatizio: e nel caso di specie il titolo sarebbe stato proprio il contratto locatizio, in quanto il concedente “non solo ha conosciuto le modifiche apportate dagli affittuari, ma vi ha prestato consenso chiedendo, quale corrispettivo per l’autorizzazione, l’aumento del canone”. Ad avviso delle ricorrenti, dunque, si sarebbe stipulato un contratto atipico, perchè la concessione ad aedificandum non genera un diritto reale di superficie, bensì un diritto personale ai soli autorizzati a edificare; e il contratto atipico stipulato sarebbe meritevole di tutela ex art. 1322 c.c.

3.1.2 Anche a prescindere dalla – inammissibile – commistione, in un unico motivo, del riferimento sia all’error in iudicando (invocando l’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) sia al preteso vizio motivazionale relativo alla motivazione esternante l’accertamento di fatto (invocando l’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), il motivo non ha consistenza. A ben guardare, infatti, il suo contenuto è prevalentemente fattuale, in quanto argomentato per ricostruire la vicenda negoziale e il contenuto degli accordi tra le parti.

Comunque, il preteso giudicato che viene richiamato come non tenuto in conto dalla corte territoriale non sussiste, in considerazione proprio della descrizione che ne offre il motivo. Logicamente, sarebbe stato rilevante un giudicato sull’esistenza di un accordo che attribuisse ai costruttori un diritto anche di natura obbligatoria ostativo dell’accessione dei capannoni; ma quel che le ricorrenti adducono è semplicemente un passo motivazionale della sentenza agraria relativo ad una mera “acquiescenza”, che peraltro verte su un oggetto generico. Si fa riferimento, invero, soltanto a indeterminate (perchè non identificate nel loro contenuto) “modifiche operate sui terreni oggetto del contratto di affitto”. E per di più, ciò si inserisce in un’argomentazione che si “appiglia” al pagamento dei canoni successivamente alla disdetta del 1995 come superiori a quelli corrisposti in precedenza, laddove, per quel che risulta dalla stessa ricostruzione della vicenda offerta dalle ricorrenti, i capannoni furono costruiti ben prima del 1995, perchè, furono subaffittati a partire dal 1980 dopo una regolarizzazione urbanistica. E sulla base di questo passo motivazionale, assolutamente incongruo quindi a sorreggere il loro asserto sull’esistenza di un giudicato, le ricorrenti, in ultima analisi, effettuano (come già più sopra si rilevava) una prospettazione e una interpretazione fattuali, nel senso che vi sarebbe stata la stipulazione di un contratto atipico tra le parti relativo appunto ai capannoni ed esonerante gli stessi dall’accessione.

Il motivo, dunque, non merita accoglimento.

3.2.1 Il secondo motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione dell’art. 2041 c.c. in riferimento alla corresponsione di indennizzo.

Il giudice d’appello avrebbe condiviso con il giudice di prime cure che, essendosi verificata la accessione, le attuali ricorrenti avrebbero dovuto chiedere indennizzo per miglioramenti, onde la possibilità di un’altra azione rendeva inammissibile quella ex art. 2041 c.c. Questo convincimento dei giudici di merito verrebbe a cadere nel caso di accoglimento del motivo precedente, perchè la corte territoriale avrebbe rigettato l’azione relativa all’arricchimento senza causa proprio in quanto avrebbe ritenuto applicabile l’art. 934 c.c.

In ogni caso, sarebbe stato impossibile per le ricorrenti agire ex artt. 1592 e 1593 c.c., perchè si sarebbe trattato di un fondo rustico: sarebbero state quindi applicabili le norme speciali, ovvero la L. n. 203 del 1982, artt. 16 e 17. E l’appena citato art. 16, comma 1, stabilisce che le migliorie non devono modificare la destinazione agricola. In ogni caso gli artt. 1592 e 1593 c.c. riguarderebbero soltanto “i miglioramenti che aumentano la dotazione della cosa locata” senza tener conto del valore; ma al momento della scadenza del contratto le ricorrenti avrebbero perso sia gli investimenti utilizzati per costruire gli edifici, condonarli e allacciarne le utenze, sia gli introiti derivanti dai contratti di subaffitto, per cui non sarebbero state integrate le fattispecie di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c., non trattandosi di miglioramenti nè di addizioni, bensì di trasformazione della cosa originaria in una cosa diversa, giacchè originariamente sarebbe stata un terreno agricolo, mentre successivamente avrebbe raggiunto un valore molto superiore. Anche sotto questo profilo l’unico strumento che avrebbe potuto tutelare gli interessi delle ricorrenti sarebbe stato quindi identificabile nell’azione per arricchimento senza causa.

3.2.2 Neppure questo motivo, sezionabile come ora si vedrà in più submotivi, non merita accoglimento.

In primis, si collega al motivo precedente, sostenendo che risulterebbe fondato se questo fosse accolto. Pertanto, visto l’esito del primo motivo, la prima doglianza a sua volta cade.

In secondo luogo, quale giustificazione dell’esercizio dell’azione ex art. 2041 c.c. le ricorrenti adducono la non applicabilità delle norme del codice civile trattandosi di fondo rustico per cui sarebbero state applicabili solo le norme speciali di cui alla L. n. 203 del 1982, dalle quali peraltro esse non avrebbero potuto attingere alcuna tutela, poichè era venuta meno la destinazione agricola del fondo. Si tratta, evidentemente, di una questione nuova. Nell’esporre il contenuto dell’atto di citazione, infatti, le attuali ricorrenti hanno soltanto riportato che, in subordine alla domanda di condanna della Fondazione a restituire agli attori i capannoni e a pagare loro un indennizzo per depauperamento, era stata proposta azione ex art. 2041 c.c.; ed esponendo poi i motivi del loro appello le ricorrenti hanno addotto che avevano ancora agito ex art. 2041 c.c. “proprio in ragione degli evidenti miglioramenti apportati ai terreni di proprietà della Fondazione la quale aveva conseguito notevole locupletazione dall’avvenuta consegna dell’immobile locato avendo incamerato anche i due locali ivi edificati”, censurando poi il Tribunale per non aver indicato la norma di cui avrebbero dovuto avvalersi in luogo dell’art. 2041 c.c.

Infine, per quanto concerne la pretesa inapplicabilità degli artt. 1592 e 1593 c.c. per essere stato il fondo non migliorato, bensì oggetto di una vera e propria trasformazione in un aliud, quanto è stato appena osservato sulle precedenti prospettazioni delle attuali ricorrenti conferma che, anche sotto questo aspetto, il motivo deve ritenersi inammissibilmente arrecante una questione nuova.

3.3.1 Il terzo motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione dell’art. 2033 c.c. quanto alla condanna delle ricorrenti “alla restituzione dei frutti civili percepiti e non al risarcimento del danno” chiesta da controparte, nonchè violazione dell’articolo 2043 c.c. per mancanza degli elementi costitutivi per il riconoscimento del risarcimento del danno.

Sostengono le ricorrenti che nella comparsa di costituzione e risposta in primo grado la Fondazione avrebbe addotto che l’occupazione sine titulo le avrebbe procurato “un danno consistente nella mancata percezione dei frutti che avrebbe potuto ricavare dall’utilizzo proprio del fondo per la parte non occupata dai capannoni, nella mancata percezione dei corrispettivi traibili dal godimento dei capannoni” e “nel mancato godimento dell’area adibita ad autodemolizione”, chiedendo pertanto il risarcimento dei danni per l’importo di Euro 155.000 oltre accessori. Al riguardo, il giudice d’appello avrebbe confermato la sentenza di primo grado, in cui si era deciso che, scaduto il contratto d’affitto, i G.- B. “non erano più legittimati” a ricevere i canoni che “spettavano al proprietario dei terreni e dei locali sopra edificati”, ritenendo quindi che dovesse essere “accolta la richiesta di risarcimento danni” avanzata dalla Fondazione “per il mancato recepimento dei frutti civili conseguenti alla ritardata consegna”. La corte territoriale però avrebbe errato nel confermare la sentenza di primo grado, dato che – sostengono ancora le ricorrenti – la Fondazione “non ha mai domandato la restituzione dei frutti civili”, bensì chiesto il risarcimento del danno; invece il Tribunale “in sostanza ha previsto la restituzione dei frutti civili”, cioè degli affitti, e “ha celato detto riconoscimento sotto forma di risarcimento del danno”. Ma le due domande avrebbero diverse basi normative: l’azione di restituzione dei frutti civili si fonderebbe sull’art. 2033 c.c., mentre l’azione per il risarcimento del danno sull’art. 2043 c.c., onde “i Giudici di Merito avrebbero dovuto decidere solo sulla domanda di risarcimento del danno quale effettivamente proposta” dalla Fondazione; e la domanda di risarcimento del danno da occupazione abusiva richiederebbe la prova dell’esistenza del danno stesso. Nel caso in esame, la Fondazione ancora dopo la scadenza del contratto avrebbe ricevuto dai G.- B. “indennità di occupazione”, e non avrebbe dimostrato la perdita di occasioni di vendita durante il periodo di ritardata consegna, per cui non avrebbe in effetti subito alcun danno.

3.3.2 Il motivo non può essere accolto. Invero, nei motivi d’appello (il primo riguardante l’applicazione dell’art. 934 c.c. e il secondo l’applicazione dell’art. 2041 c.c.), come esposti dallo stesso ricorso, non sussisteva alcuna censura riguardante la condanna al risarcimento del danno, sulla quale pertanto è venuto a crearsi un giudicato interno. E infatti su tale condanna il giudice d’appello tace. Non è pertanto corrispondente al vero l’asserto che la corte territoriale abbia confermato la decisione sul punto del Tribunale, il cui contenuto, d’altronde, non può essere in questa sede scalfito proprio perchè passato in giudicato.

In conclusione, il ricorso principale deve essere rigettato.

4. Anche il ricorso incidentale, nei suoi due motivi, non gode di fondatezza.

4.1.1 Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 2935 c.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.

La ricorrente adduce che fin dal primo grado aveva eccepito la prescrizione dell’azione ex art. 2041 c.c. perchè il dies a quo del relativo termine avrebbe dovuto essere identificato nella costruzione dei capannoni. Tale eccezione fu rigettata dal Tribunale, e la Corte d’appello, ad avviso della ricorrente, “pare aver trattato in un unico punto” i tre motivi dell’appello incidentale da essa proposto “sostanzialmente rigettandoli tutti benchè si rinvenga motivazione solo per uno di essi”. E quindi la ricorrente insiste con il motivo in esame nell’eccezione di maturata prescrizione, “in via di subordine” affermando poi che il giudice d’appello su di essa avrebbe “omesso ogni esame”, da ciò traendo il riferimento anche all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

A tacer d’altro, il motivo è manifestamente privo di interesse, perchè la domanda fondata dai G.- B. sull’art. 2041 c.c. è stata respinta, sia in primo sia in secondo grado. La questione della prescrizione avrebbe dovuto semmai essere proposta come motivo di ricorso incidentale condizionato all’accoglimento del secondo motivo del ricorso principale. Erroneo, per di più, è il richiamo al vizio motivazionale per l’omesso esame della eccezione di prescrizione attribuito alla corte territoriale, giacchè, se tale omesso esame fosse esistito (e, logicamente, la denuncia della sua esistenza fosse correlata a uno specifico interesse processuale della ricorrente), si sarebbe invece integrata una violazione dell’art. 112 c.p.c.

4.2 Il secondo motivo lamenta, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione dell’art. 1294 c.c.

Viene premesso dalla ricorrente che il giudice d’appello ha rigettato l’appello incidentale proposto dalla Fondazione che chiedeva la condanna degli appellanti principali a risarcirle il danno per illegittima occupazione di una parte del fondo non ancora rilasciata da tali G.M. e O.M., che non sono parti nel presente giudizio. Ha rilevato il giudice che, secondo la prospettazione della Fondazione, “trattandosi di un contratto di locazione unico”, gli appellanti principali sarebbero responsabili ex art. 1294 c.c. dell’illegittima occupazione di tutti i condebitori, e ha rigettato la conseguente pretesa della Fondazione perchè “il danno di cui la Fondazione chiede il risarcimento non scaturisce da un inadempimento da parte degli appellanti ma da una condotta illegittima esclusivamente imputabile” a G.M. e O.M., per cui gli appellanti non “possono essere chiamati a rispondere…di una illegittima condotta altrui a loro del tutto estranea”.

Secondo la ricorrente, allora, sarebbe pacifico che i G.- B., oltre a G.M. e O.M., siano subentrati nel contratto alla precedente affittuaria; nel settembre 2001 i G.- B. avrebbero poi rilasciato l’area su cui erano stati costruiti capannoni e “quella immediatamente circostante”. Adduce poi la Fondazione che l’occupazione illegittima del residuo “prosegue ad oggi da parte di G.M.”, il quale “ha debitamente preso parte al distinto giudizio agrario che ha sancito la cessazione dell’unico contratto agrario”: pertanto tutti gli affittuari sarebbero condebitori in riferimento all’obbligo della riconsegna “sia in forza della cessazione del contratto, sia per effetto della richiamata sentenza del Tribunale agrario che li ha condannati al rilascio”. Il giudice d’appello ha ritenuto che il danno non derivi dall’inadempimento degli appellanti principali, bensì dalla condotta illegittima di G.M. e O.M.; ma in tal modo avrebbe violato l’art. 1294 c.c. che “non distingue, a proposito del titolo costituente l’obbligazione solidale a carico dei condebitori, tra titolo negoziale (nel caso in esame il contratto agrario) e giudiziale, ossia la pronuncia del Tribunale agrario recante capo di condanna al rilascio”.

Il motivo non è dotato di autosufficienza. In esso infatti la Fondazione enuncia che sarebbe “pacifico” che anche G.M. e O.M. siano subentrati come affittuari nell’originario contratto, ed enuncia altresì che questi ultimi avrebbero partecipato al giudizio agrario, senza indicare però quali siano, tra gli atti del presente giudizio, le fonti di questi suoi asserti. D’altronde, dalla sentenza della corte territoriale emerge chiaramente che essa non ha accertato nè l’unicità del contratto agrario nè la partecipazione di G.M. e di O.M. al giudizio agrario sfociato nel giudicato del 1997: la corte, invero, si è limitata ad affermare che la Fondazione “assume” che vi sia stato “un contratto di locazione unico” (motivazione della sentenza impugnata, pagine 4.s.: “Assume la Fondazione che trattandosi di un contratto di locazione unico originariamente intercorso tra i danti causa della Fondazione e la dante causa degli attori tutti gli affittuari che si sono succeduti erano condebitori nei confronti della Fondazione…”), senza però accertare quel che appunto la Fondazione “assume” sull’esistenza di un unico contratto locatizio, bensì decidendo sul relativo motivo dell’appello incidentale sulla base di una ratio decidendi che da ciò prescinde (motivazione, pagina 5: “il danno di cui la Fondazione chiede il risarcimento non scaturisce da un inadempimento da parte degli appellanti ma da una condotta illegittima esclusivamente imputabile a G.M. e O.M. che occupano una parte del terreno di proprietà della Fondazione, nè gli appellanti possono essere chiamati a rispondere in alcun modo di una illegittima condotta altrui a loro del tutto estranea”: quest’ultimo rilievo, per di più, logicamente esclude che la condotta di G.M. e O.M. sia riconducibile ad un unico contratto di cui sono parti anche gli appellanti principali, vista la sottolineatura della assoluta estraneità).

In conclusione, entrambi i ricorsi devono essere rigettati, alla reciproca soccombenza conseguendo la compensazione delle spese processuali del grado.

Sussistono D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater i presupposti per il versamento da parte delle ricorrenti principali e della ricorrente incidentale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale e per il ricorso incidentale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

PQM

 

Rigetta entrambi i ricorsi compensando le spese processuali.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte delle ricorrenti principali e della ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale e per il ricorso incidentale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 17 maggio 2017.

Depositato in Cancelleria il 3 agosto 2017

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