Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19301 del 21/08/2013

Civile Sent. Sez. 3 Num. 19301 Anno 2013
Presidente: PETTI GIOVANNI BATTISTA
Relatore: CIRILLO FRANCESCO MARIA

Gran )93 01

SENTENZA

Data pubblicazione: 21/08/2013

Rephaf/14

sul ricorso 25303-2007 proposto da:
Ud. 24/05/2013

MARIGLIANO

CARACCIOLO

FRANCESCO,

elettivamente
PU

domiciliato in ROMA, LARGO TEATRO VALLE 6, presso lo
studio dell’avvocato PEZZANA ALDO, che lo rappresenta
e difende unitamente all’avvocato BRACCI LUCIANO
FILIPPO giusta delega in atti;
– ricorrente contro

COLELLA RAFFAELE, elettivamente domiciliato in ROMA,
V.MONTE ZEBIO 19, presso lo studio dell’avvocato DE
PORCELLINIS CARLO, rappresentato e difeso

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dall’avvocato ESPOSITO CARLO giusta delega in atti;
– controricorrente

–

avverso la sentenza n. 1135/2007 della CORTE
D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 04/06/2007 R.G.N.
3444/06;

udienza del 24/05/2013 dal Consigliere Dott.
FRANCESCO MARIA CIRILLO;
udito l’Avvocato ALDO PEZZANA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. PIERFELICE PRATIS che ha concluso per
il rigetto del ricorso.

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udita la relazione della causa svolta nella pubblica

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

l. Francesco Marigliano Caracciolo conveniva in giudizio,
davanti al Tribunale di Napoli, Raffaele Colella e, sulla
premessa di avergli locato un immobile con contratto del 19
luglio 2000 – contratto scaduto quattro anni dopo, per il quale

disdetta chiedeva che il Colella venisse condannato al
rilascio del medesimo.
Il convenuto si costituiva e, rilevando che il contratto
doveva considerarsi prorogato di altri quattro anni ai sensi
dell’art. 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, chiedeva il
rigetto della domanda.
Il Tribunale, con sentenza del 27 marzo 2006, rigettava la
domanda.
2. Avverso tale pronuncia proponeva appello il Marigliano
Caracciolo e la Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 4
giugno 2007, rigettava l’impugnazione, confermava la sentenza
impugnata e condannava l’appellante al pagamento delle spese
del grado.
Osservava la Corte territoriale che il gravame si fondava
principalmente sul rilievo che l’immobile, sito nella Via S.
Biagio dei librai di Napoli, fosse assoggettato ai vincoli di
cui alla legge 1 0 giugno 1939, n. 1089, e che pertanto, secondo
la previsione dell’art. l della legge n. 431 del 1998, al
medesimo non si dovesse applicare il regime di rinnovo di cui
al successivo art. 2.
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era stato espressamente pattuito che non vi fosse necessità di

Sulla base della documentazione esistente in atti emergeva
che effettivamente il palazzo Marigliano era soggetto a detti
vincoli; tuttavia, come aveva correttamente argomentato il
Tribunale, il Colella aveva tempestivamente prodotto
documentazione dalla quale risultava che l’intero edificio era

era stata declassata nella categoria A/2. Da tanto conseguiva,
in conformità a pacifica giurisprudenza, che per la singola
unità immobiliare potesse applicarsi un regime diverso da
quello relativo all’edificio assunto nella sua globalità, con
conseguente applicabilità della disciplina generale di cui
all’art. 2 della legge n. 431 del 1998.
3. Avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli
propone ricorso il Marigliano Caracciolo, con atto affidato ad
un solo motivo.
Resiste il Colella con controricorso.
Il ricorrente ha presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1. Col primo ed unico motivo di ricorso si lamenta
violazione dell’art. 1 della legge n. 431 del 1998.
Rileva il ricorrente che l’unità immobiliare in questione è
soggetta a vincolo storico-artistico ai sensi delle leggi
vigenti in materia e che il contratto con il Colella è stato
stipulato successivamente all’entrata in vigore della legge n.
431 del 1998. Ne consegue che al contratto oggetto di causa non
si applica, per espressa previsione legislativa, il regime di
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stato frazionato e che la singola unità abitativa a lui locata

cui all’art. 2 della legge n. 431 del 1998. Quando un’unità
immobiliare, infatti, rientra sotto i vincoli della legge n.
1089 del 1939 ovvero nelle categorie catastali A/1, A18 e A/9,
i relativi contratti di locazione non sono soggetti al regime
di deroga rispetto al codice civile e, in particolare, agli

al rinnovo per un secondo quadriennio.
La Corte d’appello, invece, avrebbe confuso il vincolo
storico-artistico con la categoria catastale, ritenendo
erroneamente che alla singola unità immobiliare fosse stata
attribuita la categoria A/2, con conseguente applicabilità

del

regime derogatorio di cui alla legge n. 431 del 1998.
1.2. Il motivo non è fondato.
La giurisprudenza di questa Corte ha affermato in più
occasioni che, con riferimento alle ipotesi degli edifici
dichiarati di interesse storico o artistico e conseguentemente
classificati nella categoria A/9, nel caso di frazionamento
dell’immobile in distinte unità immobiliari, la tipologia
catastale dell’edificio non determina automaticamente la
medesima tipologia per ogni singola unità immobiliare che ne
faccia parte, ben potendo il giudice – disapplicando il
classamento effettuato dallo U.T.E. – attribuire a tali unità
una diversa categoria catastale, avuto riguardo alle relative
condizioni concrete ed alle caratteristiche intrinseche ed
estrinseche (così la sentenza 10 agosto 2004, n. 15422, in
conformità alle precedenti sentenze 6 novembre 2001, n. 13697,

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stessi non si applica la durata minima quadriennale con diritto

C

e 24 giugno 2003, n. 10013). Il relativo accertamento compiuto
dal giudice di merito è insindacabile in sede di legittimità,
ove congruamente motivato.
Nel regime antecedente l’entrata in vigore della legge n.
431 del 1998, al diverso classamento attribuito alla singola

artistico faceva seguito la possibilità di applicare alla
locazione di detta unità il regime generale dell’equo canone,
in deroga alla deroga di cui all’art. 26, primo comma, lettera
d), della legge 27 luglio 1978, n. 392.
In relazione allo specifico contratto, concluso dopo
l’entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, l’esclusione \
della deroga di cui all’art. 1, comma 2, lettera

a),

comporta

l’applicazione della regola generale dell’art. 2, comma
della medesima legge, con conseguente automatico rinnovo del
contratto alla prima scadenza quadriennale.
La Corte d’appello, nella specie, ha fatto buon governo di
detto pacifico orientamento giurisprudenziale. Essa, infatti,
ha accertato, sulla base della documentazione prodotta dal
conduttore, che il palazzo Marigliano era stato frazionato in
singole unità immobiliari e che quella locata al Colella era
stata declassata nella categoria catastale A/2; tale categoria
inferiore era stata ritenuta corretta dal giudice di primo
grado, senza che il Marigliano Caracciolo l’avesse
sostanzialmente contestata, non avendo egli addotto alcun
elemento idoneo a far ritenere che la singola unità immobiliare
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unità immobiliare inserita in un edificio di interesse storico-

in questione partecipasse del classamento A/9 appartenente al
palazzo nella sua globalità. In tal modo la Corte è pervenuta
all’accoglimento della tesi del conduttore senza neppure
disapplicare l’atto di classamento, ma anzi condividendo la
valutazione compiuta dall’ufficio tecnico erariale.

A tale esito segue la condanna della parte ricorrente alla
rifusione delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in
conformità ai soli parametri introdotti dal decreto
ministeriale 20 luglio 2012, n. 140, sopravvenuto a
disciplinare i compensi professionali.
PER QUESTI

La Corte

rigetta

moTrvI

il ricorso e

condanna

la ricorrente al

pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in
complessivi euro 1.700, di cui euro 200 per spese, oltre
accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza
Sezione Civile, il 24 maggio 2013.

2. Il ricorso, quindi, è rigettato.