Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19281 del 19/07/2018

Civile Sent. Sez. U Num. 19281 Anno 2018
Presidente: SCHIRO’ STEFANO
Relatore: D’ASCOLA PASQUALE

Data pubblicazione: 19/07/2018

SENTENZA

sul ricorso 3925-2015 proposto da:
INPS – ISTITUTO NAZIONALE PREVIDENZA SOCIALE , elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA CESARE BECCARIA 29, presso l’Avvocatura
Centrale dell’Istituto stesso, rappresentato e difeso dagli avvocati
GAETANO DE RUVO, SAMUELA PISCHEDDA e DANIELA ANZIANO;
– ricorrente –

contro

MINISTERO DEL LAVORO E DELLE POLITICHE SOCIALI, MINISTERO
DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE, in persona dei rispettivi Ministri
pro tempore, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO;

CANAZZA ENNIO, ALESSI ELENA AMALIA ANTONIETTA, ALFANO
ELIODORO, BARCALI MARCELLA, NOVERO PIERO, CONFORTI
ROBERTO, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA GIUSEPPE FERRARI
12, presso lo studio dell’avvocato SERGIO SMEDILE, che li
rappresenta e difende unitamente all’avvocato DANIELE MAMMANI;
– ricorrenti incidentali nonchè contro

MURATORI AIDA ARGIA GIUDITTA, MOLINARI ERNESTA GIOVANNA,
FRASSINETTI MASSIMO;
– intimati –

avverso la sentenza n. 1420/2014 della CORTE D’APPELLO di
MILANO, depositata il 09/04/2014.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
21/11/2017 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito il Pubblico Ministero, in persona dell’Avvocato Generale Dott.
RICCARDO FUZIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso e la
declaratoria del giudice ordinario;
uditi gli avvocati Daniela Anziano e Daniele Mammani.

Fatti di causa

La causa è stata introdotta nel luglio 2007 da nove conduttori di
alloggi di proprietà Inps siti in Milano, Corso Porta Romana 51, per
chiedere in via principale che a seguito dell’esercizio del diritto di

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– resistenti –

opzione era stato stipulato un contratto preliminare per l’acquisto
dell’immobile locato, alle condizioni di prezzo fissate nella
comunicazione del settembre 2006 con cui Inps aveva offerto in
vendita il bene.
Il locale tribunale ha disatteso l’eccezione di difetto di giurisdizione ed

La Corte di appello ambrosiana con sentenza 9 aprile 2014 ha
rigettato l’appello dell’ente previdenziale e l’appello incidentale
relativo alle spese.
Il ricorso Inps consta di cinque motivi illustrati da memoria.
Sei dei nove intimati hanno resistito con controricorso e memoria.
Il Ministero del lavoro e delle politiche sociali e il Ministero
dell’economia e delle finanze non hanno ritenuto di resistere con
controricorso; tuttavia hanno depositato atto di costituzione per
l’eventuale partecipazione alla discussione, ma non hanno svolto
attività difensiva.

Ragioni della decisione

2)

Il quinto motivo di ricorso ha cagionato la assegnazione della

controversia alle Sezioni Unite, poichè pone una questione di
giurisdizione.
L’ente sostiene che in contestazione sarebbe non il diritto degli attori
ad acquistare gli appartamenti, ma la loro qualificazione di pregio, per
le conseguenze che ne derivano sul prezzo. La domanda di
accertamento dell’avvenuta conclusione del contratto sarebbe
strumentale e come tale non idonea a sottrarre la causa al giudice
amministrativo.
La censura, posta sin dal primo grado di giudizio, poiché nella
sentenza del tribunale si legge che l’Inps aveva sostenuto che ogni
atto preordinato alla vendita era espressione di attività pubblicistica
provvedimentale, non ha pregio.

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ha accolto la domanda.

La giurisdizione si determina in base al petitum sostanziale, che è
determinato dalla pretesa fatta valere con l’atto introduttivo. Nel caso
di specie non v’è dubbio che tanto il tribunale che la Corte di appello
hanno inteso la domanda proposta dai conduttori, come volta a far
valere il diritto soggettivo alla stipula coattiva del contratto di vendita

contratto preliminare con l’esercizio dell’opzione loro offerta.
L’oggetto della causa non muta sol perché vi è diniego della parte
convenuta, basato sulla pretesa che il prezzo non debba essere quello
inizialmente proposto nelle lettere inviate ai conduttori nel 2006, ma
il prezzo dovuto per immobili di pregio, a seguito della riqualificazione
dell’edificio stabilita nel 2007.
E’ vero che effetto secondario dell’accoglimento della domanda di
trasferimento ex art. 2932 c.c. è quello di rendere definitivo il prezzo
di vendita, ma ciò non modifica l’oggetto della controversia. La
legittimità del provvedimento successivo di fissazione del prezzo, a
suo tempo prudentemente impugnato dai resistenti davanti al giudice
amministrativo, non è direttamente oggetto della azione introdotta
per far valere la conclusione dell’acquisto in epoca precedente a quel
provvedimento, che non è stato oggetto di pronuncia in questo
giudizio.
3) Con il primo motivo l’Inps deduce violazione e falsa applicazione
dell’art. 1331 cc e vizi di motivazione.
Premesso che la Corte di appello ha motivato la decisione
richiamando pedissequamente analoghe decisioni rese in controversie
tra altri inquilini e l’ente, quest’ultimo espone che in appello aveva
fatto presente che nel 2007 era stato emesso un decreto
interministeriale che aveva inserito l’edificio di Corso Porta Romana
tra quelli di pregio e che questo intervento di riclassificazione poneva
un “problema di coordinamento tra norme” non risolto dal primo
giudice.

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in forza dell’accertamento dell’avvenuto perfezionamento del

Sostiene che due erano i temi da decidere: la “peculiarità della
opzione disciplinata dalle disposizioni in tema di dismissione del
patrimonio immobiliare” e la rilevanza dell’accertamento
ammnistrativo circa la natura di pregio dell’immobile. Espone che la
opzione speciale era diversa da quella di cui all’art. 1331 c.c. e si

da non consentire di censurare lo scostamento dai canoni ermeneutici
normativi.
La doglianza è infondata.
Come riconosciuto dallo stesso ricorrente, la Corte di appello ha
rigettato il gravame ritenendo: a) che la lettera con cui l’Inps aveva
comunicato le condizioni per l’esercizio del diritto di opzione era stata
riscontrata da pronta risposta con l’esercizio del diritto offerto; b) che
la proposta dell’ente aveva carattere irrevocabile e che il contratto si
era perfezionato con l’accettazione; c) che il contratto definitivo non
poteva che riprodurre le condizioni pattuite nel preliminare, frutto di
libera determinazione rispetto alla quale restava irrilevante la
successiva diversa qualificazione dello stabile.
Questa motivazione costituisce risposta alle deduzioni svolte,
ancorché il percorso motivazionale eluda i presupposti del
ragionamento di parte appellante; essa può dolersi del ‘esito
inappagante perché aveva sostenuto il carattere modificabile della
proposta, ma infondatamente nega che sia rintracciabile la logica
della decisione e la sua ratio giuridica.
La tesi di parte ricorrente, bene illustrata in memoria, è che vi
sarebbe una differenza tra l’opzione civilistica, che si caratterizza per
la irrevocabilità della proposta, e l’opzione “disegnata dalla disciplina
speciale”, che sarebbe caratterizzata congiuntamente da un
procedimento amministrativo e da un procedimento negoziale non
aventi “scansione temporale netta”.

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duole che non sia stata fornita espressa motivazione sul punto, così

Questa tesi non si confronta però con la esplicitazione dei
comportamenti adottati, che sono stati analizzati e qualificati dai
giudici di merito.
Ne è risultato che l’offerta fatta dalla amministrazione ai propri
inquilini aveva le caratteristiche della offerta irrevocabile, giacchè

adesione, senza preannunciare in alcun modo la possibile modifica del
prezzo o l’incombere di un procedimento amministrativo per la
rettifica. Né si richiedeva una mera manifestazione di interesse. Il
testo riportato in ricorso conteneva perfino l’indicazione della banca
incaricata e del notaio.
Dunque, l’assenza di una riserva riferita al procedimento
ammnistrativo, alla modificabilità di prezzo e condizioni, a instabilità
della proposta è stata oggetto di una valutazione di merito, risoltasi
incensurabilmente nel ravvisare la caratteristica di una opzione
vincolante in caso di accettazione.
In linea con questa lettura la giurisprudenza di legittimità ha già
affermato, in tema di dismissione di immobili pubblici, che quando il
conduttore accetta l’offerta in opzione contenente gli elementi
essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare che gli
attribuisce il diritto di acquistare al prezzo fissato, esercitabile anche
con azione ex art. 2932 c.c. davanti al giudice ordinario, essendo
ormai uscita la determinazione del prezzo dalla discrezionalità tecnica
dell’offerente ed essendo irrilevante il successivo mutamento della
qualifica dell’immobile, riclassificato come “di pregio” (Cass.
6023/16).
3) Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione dell’art. 2909 c.c.
e 324 c.p.c.. Esso fa leva sulla circostanza che con riguardo alle
procedure di dismissione in corso era intervenuta nel 2010 sentenza
del consiglio di Stato che aveva respinto l’impugnazione dei
provvedimenti che avevano riclassificato gli immobili come di pregio.

Ric. 2015 n. 03925 sez. SU – ud. 21-11-2017

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indicava condizioni e prezzo di vendita e invitava ad esprimere

Secondo parte ricorrente, la sentenza farebbe stato tra i contendenti
anche nella parte in cui ha ritenuto che la riclassificazione spiega i
suoi effetti pur se intervenuta dopo l’avvio della procedura di vendita.
La tesi è infondata.
L’impugnazione del provvedimento di riclassificazione costituiva

accolta la loro tesi principale circa la avvenuta conclusione di
un’opzione vincolante. Non può predicarsi un effetto di giudicato
relativamente a un’affermazione incidentale del Consiglio di Stato che
trova limite nel giudizio impugnatorio ad esso devoluto. L’esito di
quest’ultimo – e ancor meno il percorso motivazionale – non può
scalfire l’accertamento giurisdizionale che sancisca che anteriormente
a quel provvedimento impugnato si era formato un vincolo
contrattuale, in forza anche di quell’omessa cautela nel subordinare
l’offerta a qualsivoglia formula di modificabilità.
Si ricade in sostanza in quanto già valutato nell’esaminare il
precedente motivo.
4) Trattasi di considerazioni che in parte tolgono valore anche al terzo
motivo, che denuncia violazione dell’art. 1339 c.c. in ordine alla
inserzione automatica di clausole, che il ricorrente vuole siano
individuate con carattere di imperatività laddove viene imposto al
l’ente cedente di attenersi a quanto stabilito dall’ufficio competente.
La censura è priva di pregio, perché nel caso di specie è
incontroverso che nel momento in cui il contratto fu perfezionato, con
l’accettazione tempestiva degli inquilini, il procedimento di
riclassificazione e conseguente rideterminazione del prezzo era
ancora in corso e ben lungi dall’essere ultimato. Ne consegue che il
contratto non poteva sottostare a una clausola imperativa ancora
inesistente, che viene quindi inutilmente invocata ex post.
Sul punto è congrua la motivazione ampiamente resa a pag. 10 della
sentenza impugnata.

Ric. 2015 n. 03925 sez. 51.1 – ud. 21-11-2017

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cautela necessaria degli acquirenti, per l’ipotesi in cui non fosse stata

5) Non è diversa la risposta che va data al quarto motivo, che
ripropone la tesi della prevalenza del nuovo prezzo sotto altra via: la
violazione degli artt. 1428 e 1429 c.c..
Parte ricorrente si duole del fatto che la Corte di appello abbia negato
l’esistenza di errore nella determinazione del prezzo causato dalla

In realtà la motivazione resa è logicamente coerente con i principi
testè affermati.
La Corte di appello ha infatti rilevato che la individuazione del prezzo
sulla base della qualificazione dell’immobile come non di pregio era
stata causata dal successo della impugnazione, da parte degli
inquilini, di una prima classificazione. L’offerta era avvenuta quindi
sulla base di un declassamento (decreto ministeriale 16.9. 2004),
quando era ancora da avviare il nuovo procedimento di
riclassificazione al rialzo.
Ne ha desunto la non riconoscibilità di un eventuale errore nella
determinazione del prezzo.
Il ricorso afferma che si trattava di errore sulla qualità essenziale del
bene e richiama quale paragone il caso regolato da SU Cass. 5900/97
relativo alla rilevanza dell’errore sulla destinazione urbanistica del
bene di cui era in corso di approvazione, anche se non
definitivamente approvata, la natura edificabile.
La tesi è manifestamente infondata, posto che proprio la provenienza
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oscillazione indotta dal procedimento di riclassificazione.

Le spese di lite possono tuttavia essere compensate, atteso che la
complessità del caso ha suscitato nuovi profili di esame.
Va dato atto della sussistenza delle condizioni per il raddoppio del
contributo unificato.
P.Q.M.

Spese compensate.
Dà atto della sussistenza delle condizioni di cui all’art.13 comma 1
quater del d.p.r 30 maggio 2002, n. 115, introdotto dal comma 17
dell’art. 1 della legge n. 228/12, per il versamento di ulteriore
importo a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma nella Camera di consiglio delle Sezioni Unite civili
tenuta il 21 novembre 2017
Il Consigliere est.
dr Pasquale D’Ascola

Il Presidentep
dr Renato Rord?rf

La Corte rigetta il ricorso.