Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19205 del 19/07/2018

Civile Sent. Sez. 3 Num. 19205 Anno 2018
Presidente: ARMANO ULIANA
Relatore: TATANGELO AUGUSTO

SENTENZA
sul ricorso iscritto al numero 25648 del ruolo generale
dell’anno 2016, proposto
da
CECCHETTI Alfredo (C.F.: CCD LRD 52L21 L310X)
PONTICORVO Angela (C.F.: PNT NGL 60C42 G568M)
rappresentati e difesi, giusta procura a margine del ricorso,
dall’avvocato Cristina Caricato (C.F.: CRC CST 69S41 E506C)
-ricorrentinei confronti di
IGES S.r.l. (C.F.: 01899110546), in persona del legale
rappresentante pro tempore, Carlo Ricci
rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’avvocato Maria Saracino (C.F.: SRC MRA 65D60
L2730)
-controricorrentenonché
COMUNE DI TUSCANIA (P.I.: 00171510563), in persona
del legale rappresentante pro tempore
CECI Angelo (C.F.: CCE NGL 49A09 L310L)
COMPAGNIA ITALIANA DI PREVIDENZA ASSICURAZIONI E RIASSICURAZIONI S.p.A. (C.F.: 00774430151), in
persona del legale rappresentante pro tempore
-intimatiRic. n. 25648/2016 – Sez. 3 – Ud. 22 maggio 2018 – Sentenza – Pagina 1 di 11

Data pubblicazione: 19/07/2018

GQ1-(…ARZOS

per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Roma n. 2179/2016, pubblicata in data 26 aprile 2016;
udita la relazione sulla causa svolta alla pubblica udienza in
data 22 maggio 2018 dal consigliere Augusto Tatangelo;
uditi:
il pubblico ministero, in persona del sostituto procuratore generale dott. Anna Maria Soldi, che ha concluso per

5 e 6, nonché del ricorso incidentale;
l’avvocato Cristina Caricato, per i ricorrenti;
l’avvocato Maria Saracino, per la società controricorrente.
Fatti di causa
IGES S.r.l. ha agito in giudizio nei confronti di Alfredo Cecchetti e Angela Ponticorvo per ottenere la risoluzione di un
contratto di locazione per uso commerciale con questi stipulato, la restituzione dei canoni versati ed il risarcimento dei
danni. I convenuti hanno chiamato in causa il Comune di Tuscania, che a sua volta ha chiamato in causa il proprio dipendente Angelo Ceci, il quale ha chiamato ulteriormente in causa
in garanzia la Compagnia Italiana di Previdenza Assicurazioni
e Riassicurazioni S.p.A..
Il Tribunale di Roma ha dichiarato il contratto di locazione risolto per impossibilità sopravvenuta, condannando i locatori a
restituire alla società conduttrice l’importo di C 30.000,00; ha
respinto le ulteriori domande di quest’ultima, e ha dichiarato
inammissibile la chiamata in causa del Comune di Tuscania
per difetto di giurisdizione nonché le ulteriori conseguenti
chiamate in causa del Ceci e della compagnia di assicurazione
di quest’ultimo.
La Corte di Appello di Roma, in riforma della decisione di primo grado, ha invece accolto tutte le domande della società
conduttrice, dichiarando risolto il contratto di locazione per inadempimento dei locatori e condannandoli a pagare alla soRic. n. 25648/2016 – Sez. 3 – Ud. 22 maggio 2018 – Sentenza – Pagina 2 di 11

l’accoglimento del ricorso principale, limitatamente dei motivi

cietà attrice l’importo complessivo di C 626.576,71, a titolo di
restituzioni e risarcimento. Ha ritenuto sussistente la giurisdizione ordinaria sulla domanda proposta dai locatori nei confronti del Comune di Tuscania, rimettendo le parti davanti al
giudice di primo grado in relazione a tale domanda.
Ricorrono il Cecchetti e la Ponticorvo, sulla base di sei motivi.
Resiste con controricorso IGES S.r.l., che propone a sua volta

Non hanno svolto attività difensiva in questa sede gli altri intimati.
Ragioni della decisione
1. Con il primo motivo del ricorso principale si denunzia «violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1346 e 1418, comma
2, c.c. (ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.)».
Con il terzo motivo del ricorso principale si denunzia «violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1218, 1575, n. 3 e
1578 c.c. (art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c.)».
Con il quarto motivo del ricorso principale si denunzia «violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1218, 1227, comma 2,
1575, n. 3 e 1578 c.c. (art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c.)».
Il primo, il terzo ed il quarto motivo che, in quanto connessi,
possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati.
Secondo i ricorrenti, il contratto di locazione avrebbe dovuto
essere dichiarato nullo per impossibilità giuridica del suo oggetto e di conseguenza non avrebbe potuto essere dichiarata
la sua risoluzione risolto per inadempimento di essi locatori,
come invece statuito dalla corte di appello, inadempimento
che peraltro non sussisteva affatto, non essendo stata garantita la destinazione dell’immobile per l’uso commerciale convenzionalmente pattuito, o quanto meno doveva ritenersi reciproco.
La corte di appello ha rilevato, in fatto, che la società conduttrice non aveva potuto godere dell’immobile locato, in quanto
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ricorso incidentale sulla base di tre motivi.

esso era stato oggetto di sequestro penale da parte
dell’autorità giudiziaria, ed ha accertato che le condotte che
avevano determinato il suddetto sequestro erano imputabili
esclusivamente ai locatori.
Ne ha dedotto, in diritto, che i locatori non avevano adempiuto alla propria obbligazione di garantire alla società conduttrice il godimento del bene locato, in violazione dell’art. 1575, n.

meno contrattualmente garantita l’esistenza delle condizioni
legali e di fatto necessarie per adibire l’immobile all’attività
commerciale prevista (nella specie: supermercato).
Essendo questa la effettiva ragione della decisione impugnata,
ne consegue che sono inconferenti i richiami dei ricorrenti ai
precedenti di questa Corte che hanno affermato la nullità del
contratto di locazione per l’impossibilità giuridica di adibire
l’immobile locato all’attività convenzionalmente stabilita nel
contratto stesso, o che hanno escluso l’inadempimento del locatore nel caso in cui questi non abbia garantito la possibilità
di destinare l’immobile stesso all’attività convenzionalmente
indicata nel contratto, affermando l’onere del conduttore di
verificarne preventivamente la sussistenza.
In linea generale va comunque ribadito, in diritto, che, ai sensi dell’art. 1571 c.c., la locazione è il «contratto col quale una
parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo», e
che, ai sensi dell’art. 1575, n. 2 e 3, c.c., tra le obbligazioni
del locatore rientra quella di mantenere la cosa locata in stato
da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento al conduttore, onde l’idoneità del bene locato allo svolgimento dell’attività cui lo stesso sia pattiziamente destinato
e, in particolare, la possibilità di conseguire le eventuali autorizzazioni necessarie per l’esercizio dell’attività suddetta in tale immobile, in ragione di caratteristiche sue proprie, non
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3, c.c., ritenendo quindi irrilevante accertare se era stata o

rientra, di regola, tra gli elementi essenziali del contratto di
locazione (la cui eventuale mancanza, impossibilità o illiceità
ne determina l’invalidità), ma costituisce un’obbligazione del
locatore, il cui mancato adempimento giustifica esclusivamente la risoluzione del contratto, su domanda del conduttore, per
inadempimento del locatore, sempre che questi abbia garantito la predetta idoneità (in tal senso è la giurisprudenza am-

Sentenza n. 8285 del 16/09/1996, Rv. 499604; Sez. 1, Sentenza n. 11055 del 10/08/2001, Rv. 548970; Sez. 3, Sentenza n. 12030 del 12/09/2000, Rv. 540113; Sez. 3, Sentenza n.
15489 del 05/11/2002, Rv. 558229; Sez. 3, Sentenza n.
23695 del 21/12/2004, Rv. 578567; Sez. 3, Sentenza n.
13372 del 08/06/2007, Rv. 597983; Sez. 3, Sentenza n. 7081
del 28/03/2006, Rv. 591358; Sez. 3, Sentenza n. 8409 del
11/04/2006,

Rv.

591346;

Sez.

3,

Sentenza

n.

975

del

17/01/2007, Rv. 596922; Sez. 3, Sentenza n. 20067 del
19/07/2008, Rv. 604395; Sez. 3, Sentenza n. 11971 del
17/05/2010, Rv. 613048; Sez. 3, Sentenza n.
25/05/2010,

Rv.

613112;

Sez.

3,

Sentenza

n.

12708 del
1398 del

21/01/2011, Rv. 616382; cfr., in particolare, le più recenti
Cass., Sez. 3, Sentenza n. 13651 del 16/06/2014, Rv.
631823, Sez. 3, Sentenza n. 26907 del 19/12/2014, Rv.
633840 e Sez. 3, Sentenza n. 666 del 18/01/2016, Rv.
638364, Sez. 3, Sentenza n. 15377 del 26/07/2016, Rv.
641148 – 01 per la precisazione secondo cui il locatore è comunque inadempiente quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all’esercizio
dell’attività del conduttore in conformità all’uso pattuito ovvero all’adozione delle autorizzazioni o concessioni amministrative a tal fine necessarie), ovvero, sussistendone i presupposti,
ai sensi dell’art. 1463 c.c, per l’impossibilità sopravvenuta del-

Ric. n. 25648/2016 – Sez. 3 – Ud. 22 maggio 2018 – Sentenza – Pagina 5 di 11

piamente maggioritaria di questa Corte: cfr. Cass., Sez. 3,

la prestazione dello stesso locatore, ove l’inadempimento non
sia a questo imputabile.
D’altronde un vizio genetico che determini la nullità del contratto di locazione in relazione all’uso convenuto della cosa locata potrebbe ritenersi sussistere – al di là delle ipotesi in cui
vi siano espresse previsioni di legge in proposito – esclusivamente laddove l’attività cui convenzionalmente venga destina-

svolgimento di tale attività possa ritenersi costituire la causa
concreta del contratto stipulato (per ipotesi del genere, cfr.:
Cass., Sez. 3, Sentenza n. 24769 del 07/10/2008, Rv.
604888; Sez. 3, Sentenza n. 19220 del 29/09/2015, Rv.
637085), ovvero possa ravvisarsi per tali ragioni una vera e
propria originaria impossibilità giuridica dell’oggetto del contratto (come hanno ritenuto Cass., Sez. 3, Sentenza n. 5103
del 26/05/1999, Rv. 526679; Sez. 3, Sentenza n. 12142 del
10/08/2002, Rv. 56890; Sez. 3, Sentenza n. 18886 del
10/07/2008, Rv. 604206; Sez. 3, Sentenza n. 11964 del
16/05/2013, Rv. 626211), il che va senz’altro escluso laddove
l’uso pattuito del bene risulti del tutto lecito nel momento in
cui il contratto viene stipulato (cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n.
23618 del 20/12/2004, Rv. 579540; Sez. 3, Sentenza n.
22886 del 30/10/2007, Rv. 599956; cfr. anche Sez. 3, Sentenza n. 16049 del 02/08/2016, non massimata).
Nel caso di specie, al momento della stipulazione del contratto
di locazione, l’attività commerciale convenzionalmente individuata come quella che sarebbe stata svolta nell’immobile locato, risultava del tutto lecita, in relazione ai titoli amministrativi esistenti, mentre si è poi determinato un impedimento assoluto (e non relativo alla specifica attività commerciale in
questione) al pacifico godimento dell’immobile locato, in virtù
di una misura cautelare adottata nel corso di un procedimento
penale volto ad accertare la liceità delle condotte dei locatori
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to l’immobile locato sia del tutto vietata dall’ordinamento, e lo

che avevano portato al conseguimento dei suddetti titoli, e ciò
ha determinato l’impedimento all’attuazione del rapporto obbligatorio derivante dal contratto, senza alcuna incidenza sui
profili genetici della relativa pattuizione, per un fatto imputabile esclusivamente ai locatori stessi.
Di conseguenza, la decisione impugnata che, esclusa la nullità
del contratto di locazione, lo ha dichiarato risolto per esclusivo

renti.
2. Con il secondo motivo del ricorso principale si denunzia
«nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, comma 2,
n. 4, c.p.c., e dell’art. 118, comma primo, disp. att. c.p.c. (ai
sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.)»
Il motivo è infondato.
Nonostante la poco felice espressione utilizzata dalla corte di
appello «… (sempre che la perizia sia esatta) …», dal contesto
complessivo della motivazione si evince con assoluta certezza
che la perizia svolta nel corso del procedimento penale e le cui
risultanze sono state poste a base della decisione, è stata
considerata attendibile nell’ambito di un complessivo accertamento dei fatti, sostenuto da adeguata motivazione, non apparente né insanabilmente contraddittoria sul piano logico,
anzi esaustiva e convincente.
3. Con il Quinto motivo del ricorso principale si denunzia «nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4,
c.p.c., e dell’art. 118, comma primo, disp. att. c.p.c. (ai sensi
dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.)».
Con il sesto motivo del ricorso principale si denunzia «violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1218, 1223 e 2697 c. c.
(ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.)».
Con il primo motivo del ricorso incidentale si denunzia «violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1223 e 1226 c.c. in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.».
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inadempimento dei locatori, si sottrae alle censure dei ricor-

Con il secondo motivo del ricorso incidentale si denunzia «violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1223 c. c. in relazione
all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.»
Con il terzo motivo del ricorso incidentale si denunzia «nullità
della sentenza impugnata ex art. 132 comma 2, n. 4, c.p.c.,
art. 118 comma 1 disp. att. in relazione all’art. 360 comma 1
n. 4 c.p.c. con riferimento alla liquidazione del lucro cessan-

Il quinto ed il sesto motivo del ricorso principale, nonché i tre
motivi del ricorso incidentale, hanno ad oggetto la liquidazione
dei danni subiti dalla società conduttrice. Essendo connessi,
possono essere esaminati congiuntamente.
Essi sono fondati per quanto di ragione, nei limiti che si esporranno.
Correttamente la corte di appello ha proceduto alla liquidazione del danno subito dalla società conduttrice, sia (sostanzialmente) per il danno emergente, sia (espressamente dichiarandolo) per il lucro cessante, in via equitativa, ai sensi
dell’art. 1226 c.c.: trattandosi di danni connessi al mancato
svolgimento di una attività commerciale che, secondo le stesse prospettazioni della società conduttrice, aveva richiesto ingenti investimenti iniziali e non sarebbe stata da essa esercitata in proprio, ma da terzi, in base ad un contratto di affiliazione commerciale non ancora definitivamente stipulato, è del
tutto evidente che tali danni non potevano essere dimostrati
nel loro preciso ammontare, e dunque era necessario procedere alla loro liquidazione ai sensi del richiamato art. 1226
c.c..
Una siffatta liquidazione, secondo i principi di diritto affermati
da questa Corte, ed in particolar modo per quanto attiene al
mancato guadagno, deve però avvenire in base ad un rigoroso
giudizio di probabilità (e non di mera possibilità) fondato su
elementi certi emergenti dagli atti, e deve escludersi per manRic. n. 25648/2016 – Sez. 3 – Ud. 22 maggio 2018 – Sentenza – Pagina 8 di 11

te».

cati guadagni meramente ipotetici, dipendenti da condizioni
incerte (cfr. ad es. Cass., Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 5613 del
08/03/2018, Rv. 647991 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 24632 del
03/12/2015, Rv. 637952 – 01; Sez. 2, Sentenza n. 11254 del
20/05/2011, Rv. 618132 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 27149 del
19/12/2006, Rv. 596641 – 01).
Nella specie, poi, doveva tenersi anche conto che, a fronte

fornitura delle merci all’affittuario, vi erano quanto meno da
considerare i costi certi degli investimenti iniziali nonché quelli
successivi (tra cui lo stesso canone di locazione dell’immobile
per cui è causa) da sostenere per ottenere i suddetti (sperati)
ricavi, i quali avrebbero ovviamente ridotto la percentuale di
guadagno netto.
Sotto questo aspetto, colgono quindi senz’altro nel segno in
primo luogo le censure dei locatori, laddove hanno lamentato
che nella liquidazione dei danni vi sia stata una illogica duplicazione da parte della corte territoriale, nel riconoscere alla
conduttrice sia, come danno emergente, i costi sostenuti per
la ristrutturazione dei locali e l’acquisto (in leasing) delle attrezzature necessarie per l’allestimento dell’azienda da affittare, sia, come lucro cessante, l’importo ricavabile dai canoni di
affitto dell’azienda attrezzata, la cui percezione avrebbe però
ovviamente richiesto ovviamente i costi di investimento suddetti (oltre al pagamento del canone di locazione
dell’immobile), che quindi avrebbero dovuto addirittura essere
sottratti dai mancati (ipotetici) ricavi, non certo sommati ad
essi.
Per quanto sopra osservato, poi, colgono, almeno in parte, nel
segno le censure dei locatori anche laddove essi lamentano
l’avvenuta considerazione di guadagni del tutto ipotetici in relazione all’affitto dell’azienda, sulla base di una bozza di contratto con un terzo, senza la certezza che tale contratto saRic. n. 25648/2016 – Sez. 3 – Ud. 22 maggio 2018 – Sentenza – Pagina 9 di 11

degli ipotetici ricavi derivanti dall’affitto dell’azienda e dalla

rebbe stato effettivamente stipulato (e stipulato alle condizioni
indicate), e senza la certezza che esso avrebbe avuto la durata programmata, ciò dipendendo ovviamente dall’andamento
dell’impresa commerciale avviata dall’affittuario, in relazione
alla quale non vi erano (e/o comunque non risultano valutati)
elementi sicuri per prevederne il successo.
D’altra parte colgono, almeno in parte, nel segno anche le

te di appello, nel liquidare il lucro cessante, non abbia tenuto
conto della intera durata del contratto di locazione, senza una
motivazione comprensibile, trattandosi di risarcire un interesse positivo e non negativo (sebbene infondata debba ritenersi
la sua pretesa che dovesse senz’altro considerarsi anche il periodo di possibile rinnovazione della locazione, che avrebbe invece ben potuto non aver luogo, in base agli accordi contrattuali ed alla normativa vigente).
Devono ritenersi invece assorbite, per quanto più sopra osservato, e per quanto si dirà, le censure della società conduttrice
relative alla mancata considerazione dei guadagni sperati derivanti dalle presumibili forniture effettuate in favore del potenziale affiliato affittuario dell’azienda, potendo eventualmente al più considerarsi tale possibilità solo nell’ambito di una
complessiva liquidazione equitativa del danno, effettuata però
tenendo conto di tutti gli elementi disponibili, sulla base di un
criterio rigorosamente probabilistico, e con esclusione delle
poste meramente ipotetiche.
La decisione impugnata, in relazione alla liquidazione dei danni, va in definitiva cassata, in parziale accoglimento dei motivi
di ricorso (principale ed incidentale) in esame: in sede di rinvio si dovrà procedere nuovamente alla liquidazione dei suddetti danni, in via equitativa, ai sensi dell’art. 1226 c.c., secondo i principi di diritto sopra esposti, sia per il danno emergente che per il lucro cessante, tenendo conto, da una parte,
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censure della società conduttrice, laddove lamenta che la cor-

dei soli futuri mancati guadagni della società conduttrice accertabili in base ad un rigoroso giudizio di probabilità desumibile da elementi certi di prova, con esclusione di quelli meramente ipotetici e, dall’altra parte, considerando in negativo
l’incidenza dei costi certi e di quelli presumibili da affrontare
per ottenere tali guadagni (ivi incluso il canone di locazione
dell’immobile per cui è causa), senza peraltro omettere di te-

te connaturati alle imprese commerciali, e ciò per il periodo di
presumibile durata ordinaria del contratto di locazione, ma
con esclusione dei suoi ipotetici rinnovi.
4. Sono rigettati i primi quattro motivi del ricorso principale;
sono accolti, per quanto di ragione, e nei limiti di cui in motivazione, il quinto ed il sesto motivo del ricorso principale,
nonché il ricorso incidentale.
La sentenza impugnata è cassata in relazione ai motivi accolti,
con rinvio alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
per questi motivi
La Corte:
rigetta i primi quattro motivi del ricorso principale, accoglie, per quanto di ragione e nei limiti di cui in motivazione, il quinto ed il sesto motivo del ricorso principale
nonché il ricorso incidentale;
cassa la decisione impugnata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di Appello di Roma, in diversa
composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, in data 22 maggio 2018.

nere presenti (sempre in via equitativa) i rischi ordinariamen-