Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19143 del 19/07/2018

Civile Sent. Sez. 3 Num. 19143 Anno 2018
Presidente: CHIARINI MARIA MARGHERITA
Relatore: MOSCARINI ANNA

SENTENZA
sul ricorso 471-2016 proposto da:
MONDOLA MARIO, elettivamente domiciliato in ROMA,
VICOLO ORBITELLI, 31, presso lo studio dell’avvocato
GIOVANNA MARTINO, rappresentato e difeso dall’avvocato
ANDREA SEPE giusta procura speciale in calce al
ricorso;
– ricorrente –

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contro
ANTICA MANIFATTURA CERAMICA F.LLI STINGO SRL in persona
del legale rappresentante pro tempore SIMONA STINGO,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI GANDOLFI 6,

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Data pubblicazione: 19/07/2018

presso

lo

studio

dell’avvocato

ILARIA

COCCO,

rappresentata e difesa dagli avvocati RICCARDO
PAPARELLA, ANTONIO VIGGIANO giusta procura speciale in
calce al controricorso;
– controricorrente

–

di NAPOLI, depositata il 01/06/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 24/01/2018 dal Consigliere Dott. ANNA
MOSCARINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ALBERTO CARDINO che ha concluso per il
rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato GIOVANNA MARTINO per delega;
udito l’Avvocato RICCARDO PAPARELLA;

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avverso la sentenza n. 2163/2015 della CORTE D’APPELLO

FATTI DI CAUSA
Mario Mondola convenne nel maggio 2010 davanti al Tribunale di Napoli
l’Antica Manifattura Ceramica F.11i Stingo s.r.l. rappresentando di aver
concesso in locazione alla convenuta un immobile sito in Napoli alla via
Brecce S. Erasmo n. 11; che la conduttrice aveva occupato e

locato provocando infiltrazioni agli ambienti sottostanti, nonostante la
terrazza non fosse oggetto di locazione; chiese la risoluzione del
contratto di locazione per uso indiscriminato della

res locata in

violazione dell’art. 1587 c.c., la condanna al rilascio dell’immobile e
l’accertamento dell’illecita occupazione di aree non oggetto del
contratto di locazione con condanna al pagamento della somma di C
24.000 a titolo di indennità di occupazione per il cortile scoperto, di C
15.000 per il terrazzo e, a titolo di risarcimento dei danni, la somma di
C 13.430. La convenuta si costituì resistendo alla domanda, sostenendo
l’uso legittimo del bene, descritto come terrazzo a livello piuttosto che
lastrico di copertura e la natura di bene comune delle aree utilizzate.
Il Tribunale di Napoli, con sentenza del 23/10/2013, accolse
parzialmente la domanda proposta dal Mondola, dichiarando la
risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore,
consistito nell’uso improprio del terrazzo ritenuto oggetto del contratto
di locazione perché pertinenza dell’immobile locato. Condannò
conseguentemente la convenuta al risarcimento dei danni cagionati al
terrazzo quantificati in C 11.253,30; rigettò le altre domande proposte
osservando, quanto al cortile, che non era stata provata l’abusiva
occupazione, e, quanto al terrazzo, che, rientrando nell’oggetto della
locazione, non era dovuta alcuna indennità per la sua occupazione.
La conduttrice propose appello chiedendo la riforma della sentenza nel
senso dell’inammissibilità e improponibilità della domanda di
risoluzione del contratto di locazione, della domanda di condanna al

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danneggiato la pavimentazione del terrazzo di copertura dell’immobile

rilascio e del rigetto della domanda di condanna al risarcimento dei
danni ovvero, nell’ipotesi in cui la responsabilità dei danni al terrazzo
fossero imputati a fatto di essa conduttrice, nel senso
dell’apprezzamento della scarsa importanza dei danni, ai sensi dell’art.
1455 c.c. e, dunque, della mancanza dei presupposti per la risoluzione

e propose appello incidentale sulla ritenuta pertinenza dell’immobile
costituita dal terrazzo e sulla locazione di parti comuni dell’edificio di
proprietà Mondola con condanna della medesima all’indennità di
occupazione o al risarcimento del danno per la somma di C 24.000 e,
con riguardo al terrazzo, per la somma di C 15.000.
La Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza n. 2163 del 1/6/2015, ha
ritenuto infondati tutti i motivi di appello tranne il quarto, secondo il
quale, quand’anche i danni al terrazzo fossero stati imputabili alla
condotta illecita del conduttore, l’inadempimento non sarebbe stato di
gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto. Il Tribunale
avrebbe erroneamente ritenuto che l’inadempimento aveva turbato
l’equilibrio tra prestazioni e controprestazioni, laddove, invece, in base
alle risultanze della CTU, avrebbe dovuto escludere che i modesti danni
al terrazzo configurassero un abuso del bene locato. Dal momento che
l’inadempimento in oggetto era consistito, non in una radicale
trasformazione del bene, ma in piccole carenze nella manutenzione,
dopo un lungo periodo di svolgimento del rapporto, il Giudice non ha
condiviso l’assunto del Tribunale ed ha ritenuto di dover compiere una
valutazione sulla gravità dell’inadempimento in base ai parametri
normativi (art. 1455 c.c.), potendo pronunciare legittimamente la
risoluzione solo nell’ipotesi in cui fosse stato evidente che
l’inadempimento della conduttrice fosse grave, avuto riguardo
all’interesse dell’altra parte ed ha, in concreto, escluso tale conclusione
alla luce della mancata compromissione di parti strutturali
dell’immobile, della conservazione sostanziale della qualità del bene e

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del contratto. Mario Mondola si costituì chiedendo il rigetto del gravame

della sua destinazione anche futura, della sola compromissione di
elementi accessori e secondari (mattonelle e macchie) la cui
sostituzione/eliminazione rientra nella manutenzione ordinaria.
Conseguentemente il giudice d’appello ha rigettato anche i due motivi
di appello incidentale formulati dal Mendola, il primo secondo il quale il

locato, il secondo relativo all’omessa pronuncia sulla domanda
risarcitoria in ordine all’occupazione del terrazzo e degli spazi comuni
alla restante parte del fabbricato rimasta nella disponibilità del locatore
e dei suoi familiari. Ha disposto in ordine alle spese dei due gradi del
giudizio in conformità alla regola della soccombenza.
Avverso la sentenza Mario Mondola propone ricorso per cassazione
affidato a due motivi illustrato da memoria. Resiste con controricorso
l’Antica Manifattura Ceramica F.11i Stingo.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo denuncia la nullità della sentenza per
“mancanza della motivazione” in violazione dell’art. 132 n. 4 c.p.c. e
dell’art. 111 della Costituzione (art. 360 c.p.c. n. 4). Violazione e falsa
applicazione dell’art. 1455 c.c. (art. 360 c.p.c. n. 3) Nullità della
sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c. (art. 360 n. 4 c.p.c.) e per
violazione dell’art. 434 c.p.c. richiamato dall’art. 447 bis c.p.c. (art.
360 c.p.c. n. 3).” Ad avviso del ricorrente la Corte territoriale avrebbe
omesso di rilevare che la valutazione della gravità dell’inadempimento,
compiuta dal Giudice di primo grado, non era stata oggetto di
impugnazione da parte della conduttrice. Il motivo è infondato perché
la Corte di merito ha ampiamente richiamato la giurisprudenza di
legittimità secondo la quale la gravità dell’inadempimento è elemento
indefettibile della risoluzione e il punto era stato impugnato con il
quarto motivo di appello.
Con il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione
dell’art. 1587 c.c., dell’art. 1576 c.c. in relazione all’art. 1455 c.c. (art.

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terrazzo erroneamente era stato ritenuto pertinenza dell’immobile

360 c.p.c. n. 3). Nullità della sentenza per “mancanza della
motivazione” in violazione dell’art. 132 n. 4 c.p.c. e dell’art. 111 della
Costituzione (art. 360 c.p.c. n. 4). Omesso esame circa un fatto
decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti
(art. 360 c.p.c. n. 5). Nullità della sentenza per violazione dell’art. 112

richiamato dall’art. 447 bis c.p.c. (art. 360 c.p.c. n. 3).
Contesta che il giudice del merito abbia ritenuto che l’inadempimento
non avesse le caratteristiche della gravità, tali da giustificare la
risoluzione del contratto argomentando in ordine al diverso obbligo
della conduttrice di eseguire la piccola manutenzione a norma dell’art.
1576 c.c.. Ad avviso del ricorrente vi sarebbe un vizio di illogicità e
contraddittorietà della motivazione e di violazione dell’art. 112 c.p.c.,
con pronuncia ultra petita partium . Il motivo è infondato in quanto la
Corte d’Appello ha esaminato gli elementi di fatto emersi e provati in
corso di giudizio e, in conformità all’insegnamento di questa Corte, ha
contemperato gli interessi coinvolti nel rapporto locatizio dedotto in lite
giungendo alla conclusione che la rottura di 15/20 mattonelle e qualche
macchia di calcare su un terrazzo non costituissero inadempimento
grave tale da legittimare la pronuncia di risoluzione del contratto. Né
potrebbe rilevarsi un vizio di ultra petizione in quanto la motivazione
della sentenza appare del tutto conforme al petitum e alla causa
petendi.
Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con la condanna del
ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in
dispositivo, e al raddoppio del contributo unificato.
P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese del giudizio
di cassazione, liquidate in € 4.100 (oltre € 200 per esborsi), oltre
accessori di legge e spese generali al 15%. Si dà atto della sussistenza
dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore

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c.p.c. art. 360 n. 4 c.p.c.) e per violazione dell’art. 434 c.p.c.

importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso
principale a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Roma, il 24/1/2018
Il Presidente

L’estensore