Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19052 del 06/07/2021

Cassazione civile sez. II, 06/07/2021, (ud. 21/10/2020, dep. 06/07/2021), n.19052

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Presidente –

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 2341/2016 proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), ubicato in (OMISSIS), in persona

dell’Amministratore legale rappresentante pro tempore, elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA MERULANA 234, presso lo studio

dell’avvocato CRISTINA DELLA VALLE, che lo rappresenta e difende

unitamente agli avvocati VINCENZO LATORRACA, MARIO LAVATELLI, giusta

procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

MERAVIGLIA S.P.A.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 2903/2015 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 06/07/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

21/10/2020 dal Consigliere Dott. CHIARA BESSO MARCHEIS;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PEPE Alessandro, che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso,

in subordine il rigetto.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Il Condominio (OMISSIS) (costituito in seguito all’edificazione di un complesso edilizio realizzato sulla base di un piano di lottizzazione con contestuale convenzione con il Comune di Villaguardia) conveniva in giudizio l’impresa Meraviglia s.p.a. chiedendo: A) di accertare e dichiarare che l’impresa non aveva adempiuto alle obbligazioni assunte con i contratti di compravendita in relazione all’attuazione degli obblighi di cui alla convenzione per la lottizzazione (ossia, la realizzazione di uno svincolo e la sistemazione di un’area a parcheggio) e condannarla al risarcimento dei danni conseguenti (da commisurarsi al costo necessario per la realizzazione delle opere e alla diminuzione del godimento e del valore dell’immobile); B) di accertare l’esistenza di gravi vizi costruttivi ai sensi dell’art. 1669 c.c., con conseguente condanna al risarcimento dei danni. L’impresa si costituiva e, rilevato che in virtù del plano di lottizzazione si era impegnata solo nei confronti del Comune, eccepiva la carenza di legittimazione dell’amministratore del Condominio.

Il Tribunale di Como ha preliminarmente ritenuto di dovere esaminare l’eccezione di difetto di legittimazione attiva in capo al Condominio rispetto alla domanda sub A e tale eccezione ha ritenuto fondata; con sentenza non definitiva n. 773/2011 ha quindi rigettato la domanda sub A, rimettendo la causa sul ruolo per la trattazione della domanda sub B.

2. Avverso la sentenza non definitiva proponeva appello il Condominio (OMISSIS). La Corte d’appello di Milano, con sentenza 6 luglio 2015, n. 2903, ha rigettato l’appello.

3. Contro la pronuncia ricorre per cassazione il Condominio (OMISSIS).

L’intimata Meraviglia s.p.a. non ha proposto difese.

La causa, inizialmente assegnata alla decisione in Camera di consiglio, con provvedimento del 20 gennaio 2020 è stata rinviata alla pubblica udienza.

Il Condominio (OMISSIS) ha depositato memoria sia prima della adunanza in Camera di consiglio che prima della pubblica udienza.

Diritto

CONSIDERATO

Che:

1. In via preliminare va dichiarata l’ammissibilità del ricorso, contestata dal pubblico ministero nelle conclusioni esposte in udienza in quanto il ricorso non si confronterebbe con la declaratoria di inammissibilità dei motivi di gravame affermata dalla Corte d’appello. Se il ricorrente, in effetti, si limita a dire che il giudice d’appello ha negato “che i motivi d’appello investano la motivazione della pronuncia”, per poi sostanziare il ricorso (v. infra, sub 2) nell’affermazione della legittimazione ad agire del Condominio, la pronuncia impugnata ha un dispositivo di rigetto, e non di inammissibilità, del gravame e il giudice d’appello sì afferma che i motivi sono manifestamente inammissibili ex art. 342 c.p.c., comma 1, ma poi tali motivi esamina ritenendoli inidonei a “fronteggiare e confutare le articolate e decisive motivazioni del giudice di primo grado”.

2. Il ricorso è articolato in un unico motivo con cui si contesta “violazione o falsa applicazione dell’art. 1130 c.c., nn. 1-4 e art. 1131 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3”: erroneamente la Corte d’appello ha ritenuto la motivazione della sentenza di primo grado non investita dai motivi di appello; inoltre erroneamente la Corte ha reputato che i contratti di compravendita non comprendessero l’obbligo di esecuzione delle opere di cui alla convenzione di lottizzazione e poi non ha considerato che la domanda del Condominio ricorrente non era di adempimento alla convenzione di lottizzazione, ma di accertamento che l’impresa Meraviglia non aveva attuato gli obblighi di cui alla convenzione e conseguentemente di condanna della medesima al risarcimento del danno, con conseguente legittimazione del Condominio ad agire, come da deliberazione del 16 gennaio 2007.

Il motivo non può essere accolto. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, “la convenzione, stipulata tra un comune e un privato costruttore, con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di una concessione o di una licenza edilizia, si obblighi a un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell’ente pubblico (quale, ad esempio, la destinazione di un’area ad uno specifico uso), non costituisce un contratto di diritto privato, nè ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale, dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione” (così, da ultimo, Cass. 22573/2020). Ne consegue che, non potendosi qualificare l’atto d’obbligo come contratto a favore di terzi, ai sensi dell’art. 1411 c.c., i privati acquirenti dell’immobile edificato non hanno alcuna possibilità di rivendicare diritti sulla base di esso (v. al riguardo la pronuncia delle sezioni unite n. 4016/1998), “salva l’ipotesi che esso sia stato trasfuso in una disciplina negoziale all’atto del trasferimento delle singole unità immobiliari” (ex multis, Cass. 2742/2012).

Ne consegue che solo a fronte della trasfusione degli obblighi, di realizzazione dello svincolo e di sistemazione dell’area, negli atti di trasferimento delle singole unità immobiliari, i proprietari delle suddette unità immobiliari potevano rivendicare il diritto ad essere risarciti del danno derivante dalla mancata esecuzione delle opere. Al riguardo i giudici di merito hanno accertato che è stato depositato dal Condominio un singolo atto di compravendita che prevede al punto 4 dei patti speciali di vendita che l’impresa Meraviglia “si obbliga ad ultimare i beni in oggetto secondo quanto risulta dai capitolati che si allegano al presente atto”, beni che i giudici – con interpretazione plausibile, d’altro canto non censurata sotto il profilo della violazione dei canoni di cui agli artt. 1362 c.c. e segg. – hanno identificato nei beni oggetto di compravendita e non nelle opere di cui alla convenzione di lottizzazione.

Mancando la trasfusione degli obblighi nei singoli contratti di compravendita, i condomini non potevano vantare diritti sulla base della convenzione e non potevano quindi chiedere di essere risarciti dell’eventuale danno subito dalla mancata realizzazione delle opere, il che assorbe il profilo della legittimazione ad agire in loro rappresentanza da parte del Condominio, comunque negata dai giudici di merito, non potendosi evincere il conferimento di un potere rappresentativo dalla deliberazione dell’assemblea del 16 gennaio 2007.

3. Il ricorso va pertanto rigettato.

Nessuna statuizione deve essere adottata sulle spese, non avendo l’intimata svolto attività difensiva in questa sede.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Sussistono, del D.P.R. n. 115 del 2002, ex art. 13, comma 1-quater, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Adunanza camerale della Sezione Seconda Civile, il 21 ottobre 2020.

Depositato in Cancelleria il 6 luglio 2021

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