Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19044 del 06/07/2021

Cassazione civile sez. II, 06/07/2021, (ud. 02/12/2020, dep. 06/07/2021), n.19044

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente –

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 16448-2016 proposto da:

B.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CELIMONTANA 38,

presso lo studio dell’avvocato PAOLO PANARITI, rappresentato e

difeso dall’avvocato MARIO BARSANTI, giusta procura in calce al

ricorso;

– ricorrente –

contro

V.R., elettivamente domiciliato in ROMA, V. GERMANICO 197,

presso lo studio dell’avvocato FELICIA D’AMICO e ALFREDO GALASSO,

che lo rappresentano e difendono unitamente all’avvocato ALESSANDRO

FRANCINI, giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2172/2015 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE,

depositata il 28/12/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

02/12/2020 dal Consigliere ROSSANA GIANNACCARI.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. V.R. convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Lucca, Sezione Distaccata di Viareggio, B.A. per chiedere dichiararsi la legittimità del recesso in relazione al contratto preliminare di vendita del 30.9.2002 oltre alla la restituzione del doppio della caparra pari ad Euro 164.000,00.

1.1.Esponeva che nel settembre 2002 si era rivolto all’agenzia immobiliare Domus per l’acquisto di un appartamento in Viareggio ed aveva visitato l’immobile del B., il quale gli aveva riferito che il terrazzino era di proprietà condominiale ma di suo uso esclusivo; aveva riferito che l’uso esclusivo del terrazzo era stato concesso con delibera del 13.4.2000 e, in seguito alla ristrutturazione, aveva attrezzato la terrazza con un gazebo stabilmente infisso al suolo, coperto e chiuso 4i tre lati con fioriere e pareti di legno. Dopo la conclusione del preliminare, avvenuto il 30.9.2002, aveva appreso dall’amministratore del condominio che già in data 12.10.2000 l’assemblea aveva ordinato la rimessione in pristino del gazebo.

1.2. B.A. si costituì in giudizio, affermando che in sede di trattative si era limitato a riferire che il terrazzo condominiale era di uso esclusivo dell’appartamento e che il gazebo era un semplice arredo, che non aveva formato oggetto specifico delle trattative; in via riconvenzionale chiese di poter trattenere la caparra e di condannare l’attore al risarcimento dei danni.

1.3.11 Tribunale dichiarò “risolto o comunque annullato” il contratto disponendo la restituzione della caparra al V. e l’immobile al B..

1.4.La Corte d’appello di Firenze, decidendo sull’appello principale proposto dal B. e sull’appello incidentale proposto dal V., riformò parzialmente la sentenza di primo grado e dichiarò la legittimità del recesso esercitato dal V., previo accertamento dell’inadempimento del B., il quale aveva taciuto, nel corso delle trattative che l’assemblea condominiale, con delibera dell’ottobre 2000, due anni prima della conclusione del preliminare, aveva disposto che il gazebo fosse rimosso e sostituito con uno stenditoio di due metri; in esecuzione di tale delibera era stato intimato al B., in caso di vendita dell’appartamento, di ripristinare lo status quo ante e rimuovere il manufatto in legno; tale circostanza era rilevante perchè era stato promesso in vendita un terrazzo attrezzato, la cui estensione del terrazzo era di mq 16 e a fronte di 40 mq della superficie dell’appartamentino. Considerato che l’inadempimento non era quindi di scarsa importanza dichiarò risolto il contratto e condannò il V. al pagamento del doppio della caparra.

2.Ha proposto ricorso per cassazione B.A. sulla base di due motivi.

2.1.Ha resistito con controricorso V.R..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione dell’art. 1102 c.c. e dell’art. 1126 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 per avere la corte di merito, al fine di accertare l’inadempimento del promittente venditore, ritenuto che l’uso esclusivo del terrazzo derivasse dalla delibera condominiale del 12.4.2000, con la quale lo stesso era stato autorizzato ad ampliare l’accesso al terrazzo e l’installazione di un gazebo, mentre invece l’uso esclusivo del terrazzo deriverebbe dalla natura del bene, che, per la sua conformazione, sarebbe utilizzabile dal solo proprietario dell’appartamento avente accesso al terrazzo. Nel caso di specie, non troverebbe applicazione l’art. 1102 c.c., che consentirebbe l’uso esclusivo del bene comune previa autorizzazione dell’assemblea, ma l’art. 1126 c.c., che disciplina l’ipotesi in cui il lastrico solare sia destinato all’uso esclusivo di un condominio.

1.1.Il motivo non è fondato.

1.2.La corte di merito, nell’accertare l’inadempimento del promittente venditore, ha avuto riguardo all’oggetto del contratto preliminare, costituito da un monolocale di soli 40 mq dotato di terrazza attrezzata con gazebo di uso esclusivo, pubblicizzato come casa vacanze. Secondo l’apprezzamento della corte di merito, la terrazza attrezzata rivestiva particolare importanza nell’economia dell’affare, in considerazione alla sua estensione, pari a mq 16 rispetto alla superficie dell’immobile di mq 401 tanto che il terrazzo era suscettibile di essere utilizzato come un’estensione dell’abitazione. La circostanza che il preliminare facesse riferimento ad un appartamento con terrazza con gazebo anzichè ad un lastrico solare ove poteva essere allocato uno stenditoio per i panni, ha costituito quindi un fattore determinante nel valutare l’inadempimento del promittente acquirente.

1.3.Nell’ambito del giudizio comparativo in ordine al comportamento delle parti ed al loro interesse concreto perseguito con l’operazione contrattuale, la corte ha avuto ben presente che il terrazzo condominiale era utilizzato dal proprietario in via esclusiva ma ha ritenuto determinante, ai fini dell’inadempimento del promittente venditore che l’assemblea condominiale avesse ordinato al proprietario di rimuovere il manufatto posto sul lastrico solare in caso di alienazione a terzi. Come accertato dalla corte distrettuale, oggetto del contratto preliminare era il terrazzo attrezzato con gazebo, tavolo e sedie – la cui descrizione risultava dal catalogo della società che pubblicizzava l’appartamento come casa vacanze- ed esso richiamava la delibera del 13.4.2000, con il quale il promittente venditore era stato autorizzato ad ampliare l’accesso dell’appartamento al lastrico solare. La circostanza che il bene da trasferire con il contratto definitivo consistesse in un lastrico solare privo di gazebo, che non avrebbe consentito di utilizzare il terrazzo come un’estensione dell’appartamento, costituiva il fondamento dell’inadempimento contrattuale.

1.4.Ne consegue che non sussiste la violazione, nè la falsa applicazione dell’art. 1102 c.c. e art. 1126 c.c., che disciplinano, rispettivamente l’uso della cosa comune ed la ripartizione delle spese nell’ipotesi in cui il terrazzo di proprietà condominiale sia di uso esclusivo di uno dei condomini in quanto, nel caso di specie, ai fini dell’inadempimento contrattuale, rileva la circostanza che le caratteristiche da trasferire fossero diverse da quelle del bene promesso in vendita.

1.5.In definitiva l’inadempimento era stato valutato non in ragione dell’esclusività dell’uso del terrazzo ma della rilevanza che, nell’economia dell’accordo contrattuale, lo stato di fatto del terrazzo rivestiva mentre la delibera condominiale, taciuta al promittente acquirente, obbligava il proprietario a sostituirlo con uno stenditoio, in caso di vendita a terzi.

2.Con il secondo motivo di ricorso si deduce l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio in quanto la corte di merito avrebbe omesso di pronunciarsi sull’uso esclusivo del terrazzo, che non deriverebbe dall’autorizzazione dell’assemblea ma dalla conformazione del bene sicchè la delibera, con cui era stata ordinata la riduzione in pristino del gazebo, sarebbe irrilevante ai fini dell’inadempimento contrattuale in quanto il promittente venditore avrebbe potuto trasferire l’uso esclusivo del terrazzo, come previsto nel preliminare.

2.2. Il motivo è inammissibile.

2.3. La corte di merito ha esaminato il fatto decisivo relativo all’uso del terrazzo ed ha ritenuto che il trasferimento di un bene diverso da quello promesso in vendita, in relazione alla delibera di demolizione del gazebo, costituisse un comportamento inadempiente in relazione all’obbligo di trasferire il terrazzo come promesso in vendita sicchè non sussiste il vizio motivazionale di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, come riformulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, alla luce dell’interpretazione consolidata di questa Corte (Cassazione civile sez. un., 07/04/2014, n. 8053).

2.4. Il motivo si risolve in una diversa valutazione in ordine alla gravità dell’inadempimento, che, ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell’art. 1455 c.c., costituisce questione rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito (ex multis Cassazione civile sez. VI, 22/06/2020, n. 12182).

2.Il ricorso va pertanto rigettato.

2.1.Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

2.2.Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 7000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di cassazione, il 2 dicembre 2020.

Depositato in Cancelleria il 6 luglio 2021

Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

LEGGI ANCHE


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA