Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 19007 del 17/07/2018

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19007 Anno 2018
Presidente: STALLA GIACOMO MARIA
Relatore: BILLI STEFANIA

ORDINANZA

sul ricorso 30384-2011 proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende;
– ricorrente contro

MIRELLA BARBARA,
2018
2306

FICARELLA LUIGI,

elettivamente

domiciliati in ROMA VIALE PARIOLI 43, presso lo studio
dell’avvocato FRANCESCO D’AYALA VALVA, rappresentati e
difesi dagli avvocati GIUSEPPE FERRARA, ANTONIO
DAMASCELLI;
– controricorrenti –

avverso

il

provvedimento

n.

113/2010

della

Data pubblicazione: 17/07/2018

COMM.TRIB.REG. di BARI, depositata il 22/10/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio

del

22/06/2018

dal

Consigliere

Dott.

STEFANIA BILL’.

RITENUTO CHE
–

la controversia ha ad oggetto l’impugnazione di un avviso di
liquidazione con il quale l’Ufficio del Registro di Gioia del Colle
ha richiesto il pagamento dell’imposta suppletiva di registro,
sul presupposto della non assoggettabilità ad IVA della
cessione di un fabbricato trasferito con atto di compravendita

registrata il 2/5/1995;
–

in particolare, con l’atto sopra citato erano stati venduti
separatamente il suolo e la costruzione ivi insistente da parte
di due soggetti distinti: il terreno dal proprietario, Lucifero
Gaetano Giotta, mentre la villa da una società costruttrice,
Politurist srl;

–

la Commissione tributaria provinciale di Bari, adita dai
contribuenti sul

presupposto dell’erronea applicazione

dell’art. 24 del d.p.r. n. 131 del 1986, ha respinto il ricorso
ritenendo

carente

la

prova

documentale

relativa

all’acquisizione del diritto di proprietà da parte della società
costruttrice;
–

l’appello proposto dai contribuenti è stato dichiarato
inammissibile dalla Commissione tributaria regionale di Bari,
ma la S.C. ha cassato detta pronuncia con rinvio;

–

la Commissione tributaria regionale, adita in riassunzione,
ha, viceversa, accolto l’appello dei contribuenti, annullando
l’avviso di liquidazione impugnato, sulla base delle ragioni di
seguito esposte: a) la sussistenza di elementi che
comprovano per fatti concludenti “la netta scissione delle due
proprietà, ovvero l’appartenenza della villa in capo ad un
soggetto terzo rispetto al proprietario del suolo (Politurist);
con l’ulteriore conseguenza che le due vendite separate
avendo scontato i rispettivi tributi consentono di escludere
nella fattispecie la perseguibilità d’intenti elusivi”;

b) a

sostegno di tale assunto depongono ulteriori elementi

a mezzo di scrittura privata autenticata del 12/4/1995,

probatori, quali la stipula di un contratto preliminare,
sottoscritto nel 1990, acquisito dalla Guardia di Finanza nel
1992 e registrato nel 1995, tra la società e gli acquirenti,
odierni controricorrenti, con la quale la prima si obbligava a
trasferire ai secondi la porzione del complesso edilizio per la
cui realizzazione si era avvalsa del denaro degli stessi; da
ultimo il pagamento del prezzo comprensivo dell’Iva,

del 1986, secondo cui

“nei trasferimenti immobiliari le

accessioni, i frutti pendenti e le pertinenze si presumono
trasferiti all’acquirente dell’immobile ” è diretta ad evitare
che attraverso la cessione del terreno possa eludersi o
evadersi la tassazione del bene incorporato al suolo; d) tale
presunzione deve, nella fattispecie, considerarsi superata
avuto riguardo alla circostanza che i trasferimenti sono stati
comunque assoggettati a tassazione, nella piena
consapevolezza del proprietario del terreno,

“a nulla

rilevando in questa sede, possibili vizi invalidanti dell’atto di
compravendita correlati all’eventuale carenza di
legittimazione a contrarre da parte della Politurist”;
l’Agenzia delle entrate lamenta la violazione di legge (art.
360 n. 3 c.p.c.) per la falsa applicazione dell’art. 934 c.c. e
dell’art. 24, comma 1 del d.p.r. n. 131 del 1986, nonché il
difetto di motivazione in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.. In
particolare, per il primo profilo, censura la sentenza
impugnata per avere dato rilevanza a “fatti concludenti”,
quali il contratto preliminare del 25.10.1990 con cui la
società si obbligava nei confronti degli acquirenti a realizzare
la costruzione della villa e l’emissione delle fatture, laddove,
viceversa, l’art. 24 sopra citato prevede che la presunzione
del trasferimento delle accessioni, dei frutti pendenti e delle
pertinenze unitamente all’immobile possa essere superata
solo in base ad una delle prove tassativamente indicate;
2

risultante dalle fatture; c) la ratio dell’art. 24 del d.p.r. 131

- i contribuenti si costituiscono con controricorso;
RITENUTO CHE
1. I

motivi

sono

infondati

e

possono

essere

trattati

congiuntamente, così come formulati, per le ragioni di seguito
esposte.
1.1.

L’art. 24 del d.p.r. 131 del 1986 prevede che la
presunzione iuris tantum sopra riportata non operi nelle

delle accessioni, dei frutti pendenti e delle pertinenze,
ovvero nel caso in cui “si provi, con atto che abbia acquistato
data certa mediante la registrazione, che appartengano ad
un terzo o sono stati ceduti all’acquirente da un terzo”.
1.2. Con l’atto del 12 aprile 1995 si è realizzata una doppia
vendita: l’originario proprietario ha trasferito il suolo, mentre
la società la villa ivi insistente. Risulta, pertanto,
perfettamente integrata una delle ipotesi di deroga della
presunzione di accessione prevista dal citato art. 24. In
particolare, i contribuenti hanno dimostrato, attraverso un
atto di data certa e registrato, di avere acquistato la villa da
un soggetto terzo, diverso dal proprietario del suolo.
1.3. Nella specie risulta, infatti, realizzata l’ipotesi di
cessione ‘diretta’ per atto notarile del bene (villa) da parte di
un soggetto terzo (soggetto ad Iva) rispetto al proprietario
del suolo, secondo quanto previsto dall’ultima parte del
comma 1 dell’art. 24 d.P.R. n. 131 del 1986. Ne consegue
che non sussiste la necessità di provare, con atto avente
data certa anteriore, il passaggio di proprietà dello stesso
bene dal proprietario del suolo all’impresa di costruzione, in
quanto la presunzione di accessione di cui all’art. 24 sopra
citato è superata dalla vendita contestuale davanti al notaio
del suolo e dell’immobile ivi insistente, la villa, da parte di
dei- due soggetti distinti.

3

ipotesi in cui vi sia una espressa esclusione dalla vendita

1.4.

In tal senso si richiama l’orientamento consolidato

espresso dalla S.C., secondo cui

“In tema di imposta di

registro, con riguardo alla vendita di un suolo, la presunzione
prevista dalla disposizione di cui all’art. 23, primo comma,
del d.P.R. n. 634 del 1972 (riprodotta nell’art. 24 , primo
comma, del d.P.R. n. 131 del 1986), circa il trasferimento
delle accessioni all’acquirente dell’immobile (salvo che siano

il trasferimento del fabbricato costruito sul suolo, qualora
non si dimostri, con atto munito di data certa mediante la
registrazione, che esso appartiene ad un terzo o è stato
ceduto, all’acquirente, da un terzo. La presunzione in
questione può essere altresì vinta attraverso la prova che il
bene accessorio (il fabbricato) è stato realizzato dopo il
trasferimento del bene principale (il suolo), ma, in questo
caso, occorre, per l’appunto, produrre la prova di una tale
circostanza; prova che può essere fornita con qualsiasi
mezzo.” (Cass. n. 8397 del 1997, n. 8332 del 2000, n. 8595
del 2000, n. 8604 del 2000, n. 5980 del 2001).
1.5.

Si osserva, per altro verso, che l’Agenzia delle Entrate
non ha agito nel presente giudizio per fare valere una

differente natura degli atti posti in essere dalle parti, sulla
cui validità e generale opponibilità, dunque, è da ritenere
non vi sia contestazione.
1.7. Il secondo profilo di doglianza in relazione all’art. 360 n. 5
c.p.c. è inammissibile, in quanto in esso non è in alcun modo
esplicitato il fatto decisivo per il giudizio, oggetto di
discussione tra le parti, il cui esame è stato omesso.
2. Ne consegue il rigetto del ricorso.
3.

La particolarità della fattispecie e l’assenza di precedenti
giurisprudenziali specifici sulla questione giustificano la
compensazione delle spese del giudizio di legittimità.

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state escluse espressamente dalla vendita), coinvolge altresì

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o 191
P.Q.M.
– rigetta il ricorso.
– compensa le spese.

Così deciso in Roma, il 22 giugno 2018.