Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18966 del 31/07/2017

Cassazione civile, sez. III, 31/07/2017, (ud. 23/06/2017, dep.31/07/2017),  n. 18966

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SPIRITO Angelo – Presidente –

Dott. OLIVIERI Stefano – rel. Consigliere –

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere –

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere –

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 2898-2013 proposto da:

B.G., (OMISSIS), domiciliato in ROMA, VIA G. SANTI 34,

presso lo studio dell’avvocato ANNA MARIA BRUNI, che lo rappresenta

e difende unitamente all’avvocato SALVATORE BONARRIGO giusta procura

speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

CONSAP CONCESSIONARIA SERVIZI PUBBLICI AMMINISTRATIVI SPA, in persona

del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in

ROMA, VIA MONTI PARIOLI 8A-10, presso lo studio dell’avvocato

ADRIANA BOSCAGLI, che la rappresenta e difende giusta procura

speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1436/2011 della CORTE D’APPELLO di CATANIA,

depositata il 30/11/2011;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

23/06/2017 dal Consigliere Dott. STEFANO OLIVIERI.

Fatto

FATTI DI CAUSA

La Corte d’appello di Catania con sentenza 14.11.2011 n. 1436 ha rigettato l’appello proposto da B.G. e confermato la sentenza di prime cure in data 20.10.2008 che aveva dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto locativo di immobile ad uso abitativo, registrato in data 20.5.1969, stipulato dal precedente ente proprietario del bene INA – cui era succeduta CONSAP s.p.a. – ed il B., condannando quest’ultimo al pagamento degli importi insoluti a titolo di canoni ed oneri accessori fino alla data 31.8.2002 di rilascio dell’immobile.

I Giudici di appello rilevavano la infondatezza della tesi difensiva secondo cui i canoni ed i relativi aumenti dovevano calcolarsi a sensi della L. n. 392 del 1978, art. 71 (per i contratti in corso ad uso non abitativo, non soggetti a proroga) essendo il locatore consapevole ed avendo tacitamente accettato il mutamento di destinazione – ad uso non abitativo – dell’immobile di fatto attuato dal conduttore, in quanto dagli scambi epistolari intercorsi tra le parti dopo la entrata in vigore della legge cd. sull’equo canone, lo stesso B. aveva richiesto l’applicazione del regime normativo degli aumenti di canoni previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 62(per i contratti ad uso abitativo, soggetti a proroga) e non aveva inteso aderire all’invito rivoltogli dal locatore di “regolarizzare” la diversa destinazione dei locali rispetto a quella pattuita in contratto. La Corte territoriale inoltre riteneva sfornita di prova la allegazione del B. secondo cui l’immobile sarebbe stato rilasciato fin dal mese di aprile 2002, risultando al contrario dalla documentazione prodotta che il conduttore, ancora con raccomandata spedita il 30.4.2002 invitava CONSAP s.p.a. a definire i termini per il rilascio dell’immobile.

La sentenza di appello, non notificata, è stata impugnata per cassazione dal B. con tre motivi illustrati da memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 1.

Resiste con controricorso CONSAP s.p.a.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Primo motivo: violazione L. n. 392 del 1978, artt. 62,79 ed 80 (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3).

Il ricorrente sostiene che la Corte territoriale è incorsa in errore ritenendo applicabile la disciplina del canone legale previsto per gli immobili “ad uso abitativo”, ex art. 62 LEC, in quanto era, invece, pacifico che l’immobile fosse stato destinato ad uso diverso, come ammesso dalla locatrice sia nell’atto di intimazione di sfratto per finita locazione notificato nel 2002 che nel precedente analogo procedimento di convalida svoltosi avanti il medesimo Tribunale di Catania nel 1999. Sulla base di tale premessa la Corte d’appello, secondo il ricorrente, avrebbe dovuto applicare il regime normativo previsto per l’uso effettivo dell’immobile, come prescritto dall’art. 80 LEC, e dichiarare la nullità delle pattuizioni di canoni maggiorati rispetto a quello legale ai sensi dell’art. 79 LEC.

Secondo Motivo: violazione della L. n. 392 del 1978, artt. 68,79 e 80; dell’art. 1455 e 1241 c.c. (art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4) e Terzo motivo: violazione dell’art. 1241 c.c. (art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3).

Il ricorrente sostiene che la entità della morosità contestata dalla locatrice CONSAP s.p.a., relativa al mancato pagamento dei canoni e degli oneri accessori per il periodo maggio 1999 – agosto 2000 era di ammontare pienamente compensato dal controcredito vantato dal B. in conseguenza della nullità della pattuizione di maggiori canoni extralegali, con la conseguenza che il Giudice di appello avrebbe dovuto considerare di scarsa importanza ex art. 1455 c.c. l’inadempimento del conduttore, ed escludere quindi la risoluzione del contratto locativo.

I motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente in quanto le carenze strutturali riscontrate nella formulazione degli stessi ne determina la cumulativa inammissibilità.

Indipendentemente dalle incongruenze della difesa di CONSAP s.p.a. che, da un lato, assume, di avere aderito -nel corso del procedimento di convalida introdotto nel 1999 e conclusosi sfavorevolmente alla locatrice – alla tesi sostenuta dal conduttore dell’effettivo uso non abitativo dell’immobile al solo scopo di ottenere l’accertamento giudiziale del termine di scadenza del contratto al primo maggio 2002, e, dall’altro, afferma di essere venuta a conoscenza della modifica di destinazione d’uso già nel 1986 (circostanza cronologicamente incompatibile con la “precedente” comunicazione inviata in data 7.12.1989 da INA al B. per “regolarizzare” il mutamento d’uso: cfr. controricorso pag. 8-9); ed indipendentemente dalla oggettiva incongruenza della tesi difensiva del ricorrente, secondo cui la estinzione per compensazione della morosità per canoni ed accessori con un controcredito da ripetizione d’indebito – ove insorto anteriormente alla maturazione dei canoni ed accessori ridetti -, lascerebbe ancora margini di valutazione -pur in assenza di clausola contrattuale “solve et repete” – relativi alla non importanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c., osserva il Collegio che l’assunto del ricorrente secondo cui tra le parti era intervenuto – con lo scambio epistolare tra INA e B. in data 31.10.1978, ed in data 23.3 e 30.4.1979 – un “accordo invalido” sulla applicazione della misura dei canoni prevista dall’art. 62 LEC per le locazioni abitative, è del tutto sfornito di riscontri, non emergendo dalla esposizione dei motivi, neppure per mera allegazione, non soltanto quale fosse il diverso criterio di computo del canone, per l’immobile ad uso diverso, che si sarebbe dovuto applicare, ma soprattutto se tale criterio avrebbe – e come – portato ad una misura legale del canone inferiore a quella determinata dalle parti ai sensi dell’art. 62 LEC, tanto più considerando che il ricorrente persino di specificare se, nel caso di specie, il contratto di locazione doveva ritenersi o meno soggetto a proroga (condizione dalla quale derivavano diversi regime di computo degli aumenti), nè quale fosse l’importo del canone aumentato ai sensi della L. n. 392 del 1978 e quello effettivamente corrisposto.

Ed infatti per i contratti ad uso diverso da quello abitativo, in corso alla entrata in vigore della legge e soggetti a proroga, l’art. 68, comma 1, n. 2) LEC prevedeva incrementi, “decorrenti dal primo giorno del mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge per il restante periodo di durata del contratto”, nella misura “non superiore al 10 per cento all’anno per i contratti stipulati fra il 1 gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973”, mentre per gli analoghi contratti non soggetti a proroga l’art. 71, comma 4 LEC prevedeva soltanto che “Il canone potrà essere aggiornato annualmente su richiesta del locatore dal giorno della scadenza contrattualmente prevista, in base al 75 per cento della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell’anno precedente.” Diversamente il criterio di computo del canone previsto per locazioni abitative soggette a proroga era indicato dall’art. 62 LEC, comunque, nel limite massimo indicato nel canone legale (ex artt. 12 e 24 LEC), se superiore al momento della entrata in vigore della norma, e se inferiore era previsto l’adeguamento al canone legale dall’inizio del sesto anno a decorrere dalla entrata in vigore dalla presente legge, con le ulteriori precisazioni che: a) “Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, può essere aumentato a richiesta del locatore, a decorrere dal primo giorno del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge, nella misura del 20 per cento all’anno per i primi due anni e del 15 per cento all’anno per gli anni successivi della differenza risultante tra il canone definito ai sensi dell’art. 12 ed il canone attualmente corrisposto.”; b) dall’inizio del terzo anno il canone di locazione è aggiornato in base alla variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell’anno precedente, secondo misure percentuali progressive (artt. 63 LEC). Mentre per i contratti di locazione abitativa non soggetti a proroga, l’art. 68 LEC prevedeva una disciplina analoga, salva l’anticipazione del termine a regime al secondo anno dalla entrata in vigore della legge e l’aumento del canone medio tempore consentito nella maggiore misura del 50%. Dovendo considerarsi ulteriormente che le norme da ultimo indicate, relative ai contratti di locazione ad uso abitative sono state successivamente abrogate dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431.

Sulla distinzione dei criteri di liquidazione, e sulla determinazione di un canone extralegale rispetto a quello previsto per la locazione di immobili ad uso non abitativo, non viene fornita alcuna puntuale indicazione da parte del ricorrente, riverberandosi tale incertezza anche sulle altre censure, fondate sulla violazione da parte dei Giudici di appello delle norme in materia di compensazione dei crediti, non trovando alcun riscontro nella esposizione svolta a supporto dei motivi la effettiva esistenza di un controcredito che il B. vanterebbe a titolo di ripetizione dell’indebito.

In conclusione il ricorso deve essere dichiarato inammissibile ed il ricorrente condannato alla rifusione delle spese di legittimità liquidate in dispositivo.

Non si applica ratione temporis il D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (entrata in vigore, giusta l’art. 1, comma 561 stessa legge, in data 1.1.2013), essendo stato notificato il ricorso per cassazione in data 15.1.2013, e trovando applicazione la norma “ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore” della L. n. 228 del 2012.

PQM

dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 7.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 23 giugno 2017.

Depositato in Cancelleria il 31 luglio 2017