Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18935 del 17/07/2018

Civile Sent. Sez. 5 Num. 18935 Anno 2018
Presidente: CRISTIANO MAGDA
Relatore: STALLA GIACOMO MARIA

SENTENZA

sul ricorso 30046-2011 proposto da:
CERRI GIOVANNI, CERRI FRANCESCO EDOARDO, CERRI ENRICO,
CHIESA MARIA, CEM COSTRUZIONI EDILI MANUTENZIONI SRL
in persona del legale rappresentante pro tempore,
elettivamente domiciliati in ROMA VIA DELLA SCROFA 57,
presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE PIZZONIA, che
li rappresenta e difende unitamente agli avvocati
GIANCARLO ZOPPINI, GIUSEPPE RUSSO CORVACE giusta
delega a margine;
– ricorrenti contro

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro

Data pubblicazione: 17/07/2018

tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende;
– controricorrente

–

avverso la sentenza n. 126/2010 della COMM.TRIB.REG.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 07/06/2018 dal Consigliere Dott. GIACOMO
MARIA STALLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. STEFANO VISONA’ che ha concluso per il
rigetto del ricorso;
udito per i ricorrenti l’Avvocato RUSSO CORVACE che ha
chiesto l’accoglimento;
udito per il controricorrente l’Avvocato ROCCHITTA che
ha chiesto il rigetto.

di MILANO, depositata il 18/10/2010;

Fatti rilevanti e ragioni della decisione.
§ 1. CEM Costruzioni Edili Manutenzioni srl, nonché Enrico Cerri, Francesco Edoardo
Cerri, Giovanni Cerri e Maria Chiesa propongono sette motivi di ricorso per la
cassazione della sentenza n. 126/32/10 del 18 ottobre 2010,con la quale la
commissione tributaria regionale della Lombardia, a conferma della prima decisione,
ha ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione con il quale l’agenzia delle entrate aveva
rettificato ai fini dell’imposta di registro (da euro 837.000,00, ad euro 1.248.223,00)

area edificabile dai Cerri venduta, con atto 16 giugno 2006, alla CEM srl.
La commissione tributaria regionale, in particolare, ha ritenuto che la maggiore
valutazione operata dall’amministrazione finanziaria fosse corretta, posto che:

–

teneva conto (fino alla concorrenza del 25%) dell’incidenza degli oneri di
urbanizzazione, la cui maggior consistenza dedotta dai ricorrenti non aveva trovato
rispondenza probatoria; – a tale incidenza non doveva aggiungersi una quota di utile
dell’imprenditore acquirente (dedotta dai ricorrenti nel 20%), trattandosi di
circostanza ipotetica e, comunque, successiva all’atto di trasferimento; – anche la
porzione di area compravenduta destinata a strade, parcheggi e verde (c.d. ‘area a
standard’) doveva computarsi ai fini dell’imposta, perché dotata di valore di mercato;
– la minor valutazione stabilita dal Comune di Turano Lodigiano rispetto a quella
operata dall’agenzia delle entrate non inficiava l’avviso di liquidazione; sia perché la
valutazione di base operata dall’ufficio non era stata contestata, sia perché la stima
del Comune era stata deliberata ai diversi fini dell’Ici.
Resiste con controricorso l’amministrazione finanziaria.

§ 2.1 Con i primi due motivi di ricorso si lamenta – ex art.360, 1^ co. n. 4
cod.proc.civ. – nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 cod.proc.civ.. Per
avere la commissione tributaria regionale omesso di pronunciarsi: –

(primo motivo)

sull’eccezione di illegittimità dell’avviso di liquidazione perché recante una quotazione
base uniforme (euro 90 al mq. al lordo dei costi di urbanizzazione), nonostante che
l’oggetto della compravendita fosse costituito da due porzioni immobiliari
contraddistinte da un diverso indice di edificabilità mq/mc; –

(secondo motivo)

sull’eccezione di illegittimità dell’avviso di liquidazione per esorbitanza della suddetta
quotazione base uniforme, stante la minor apprezzabilità del sito di ubicazione
dell’area (in frazione comunale); profilo, quest’ultimo, che, lungi dal potersi ritenere
‘non contestato’, doveva invece ritenersi insito nella domanda di annullamento totale
dell’avviso.

§ 2.2 I motivi di ricorso in esame, suscettibili di essere trattati unitariamente per
l’intima connessione delle questioni poste, sono fondati.
3
Ric.n.30046/11 rg. – Ud.del7 giugno 2018

il valore di mercato di un’area edificabile non urbanizzata sita in Turano Lodigiano;

Il giudice di appello dà conto, nel rievocare lo svolgimento del processo, del fatto
che i contribuenti avessero impugnato l’avviso di liquidazione, tra il resto, anche
sotto i profili sia dei diversi indici di edificabilità (e, quindi, dei diversi valori a metro
quadro) delle porzioni di terreno compravenduto, sia della eccessività in sé della
quotazione-base presa a riferimento dall’amministrazione finanziaria (euro 90 al
metro quadro). Tale contestazione era stata riproposta in appello.
Entrambi questi profili di opposizione non sono però poi stati considerati dalla

ritenuto dal primo giudice; e – per altro verso – ha poi affrontato nel merito profili di
contestazione diversi da quello, fondamentale, del valore-base dell’area (nella duplice
articolazione di cui si è detto: distinti indici di edificabilità delle due porzioni;
eccessività in sé del valore rettificato).
Orbene, per quanto concerne il richiamo per relationem alla decisione del primo
giudice, basterà rilevare come quest’ultimo non avesse in realtà adottato alcuna
decisione di merito sulla congruità della stima-base operata dall’ufficio; essendosi
invece limitato ad osservare come di tale questione egli non potesse occuparsi,
perché non fatta oggetto di contestazione da parte dei contribuenti. Ora – a parte il
fatto che, come già evidenziato, quest’ultima affermazione trovava smentita nella
circostanza che i ricorrenti avevano chiesto l’annullamento integrale dell’atto
impositivo anche, ed in primo luogo, proprio per la non rispondenza ai valori di
mercato della stima operata dall’amministrazione finanziaria – è dirimente osservare
come la censura di omessa pronuncia da parte del giudice di appello non possa
essere superata mediante il richiamo da quest’ultimo operato alla decisione dì primo
grado. E ciò appunto perché quest’ultima, di natura strettamente processuale,
risultava priva, per le ragioni indicate, di qualsivoglia delibazione estimativa di merito
suscettibile di essere riconsiderata, o anche solo richiamata, dal giudice del gravame.
Per quanto concerne la pronuncia effettivamente resa dal giudice di appello sugli
altri motivi di contestazione (incidenza degli oneri di urbanizzazione; incidenza della
percentuale di utile d’impresa; stima comunale ai fini Ici; valore attribuibile alle aree
per gli standard urbanistici), va considerato come tale pronuncia non implicasse
alcuna presa di posizione in ordine alla differente questione (posta ‘a monte’ di essi,
perché relativa alla base estimativa iniziale, sulla quale eventualmente operare le
decurtazioni a vario titolo dedotte dai contribuenti) della congruità del valore unitario
a metro quadrato stabilito dall’agenzia delle entrate. Sicché nemmeno sotto questo
profilo può individuarsi una statuizione, quantomeno implicita, da parte del giudice
regionale sulle questioni in relazione alle quali il vizio di cui all’art. 112 cit. è stato
denunciato.
4
Ric.n.30046/11 rg. – Ud.del7 giugno 2018

Il C

.

.

commissione tributaria regionale, la quale- per un verso – ha richiamato quanto già

§ 3.1 Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta – ex art.360, 1^ co. n. 5 cod.proc.civ.
– insufficiente motivazione in ordine al fatto, controverso e decisivo per il giudizio,
individuabile nella apodittica ed arbitraria quantificazione forfettaria, da parte
dell’agenzia delle entrate, degli oneri di urbanizzazione in misura del 25%, in luogo di
circa euro 26,62/mq., come evincibile dal computo metrico allegato alla convenzione
di lottizzazione stipulata con il Comune.
§ 3.2 II motivo è fondato.

urbanizzazione dell’area incidessero (soltanto) per il 25% del valore di mercato; e,
soprattutto, avevano supportato tale motivo di opposizione mediante richiamo al
computo metrico allegato alla convenzione edilizia stipulata con il Comune. Computo
metrico avente ad oggetto specifico, tra il resto, le opere di urbanizzazione e la loro
incidenza economica (nella misura suindicata).
Ora, a fronte di ciò, era onere del giudice di appello prendere in esame tale motivo
di gravame in rapporto alle dedotte risultanze probatorie di parte; di per sé idonee a
sovvertire il convincimento di incidenza nella minor percentuale del 25%. Il vizio di
motivazione appare tanto più evidente in considerazione del fatto che quest’ultima
percentuale era stata forfettariamente indicata dall’agenzia delle entrate secondo non
meglio circostanziati parametri di notorietà e media rilevanza; e dunque senza alcuno
specifico richiamo alla concretezza della fattispecie. Tale modo di procedere,
adeguatamente censurato dalla parte contribuente, è stato sostanzialmente avallato
dal giudice di appello; il cui ragionamento (assenza di prove contrarie) risulta privo di
qualsivoglia elaborazione critica degli elementi di segno contrario. Elementi che,
diversamente da quanto affermato in sentenza, la parte privata aveva richiamato in
giudizio in forza di documentazione ritualmente prodotta. Da qui deriva l’effettiva
sussistenza della carenza motivazionale denunciata; trattandosi di motivazione a tal
punto generica, ed anzi apodittica, da precludere, nella presente sede di legittimità,
qualsivoglia controllo di correttezza logico-giuridica.
§ 4.1 Con il quarto, quinto e settimo motivo di ricorso si lamenta – ex art.360, 1^
co. n. 5 cod.proc.civ. – insufficiente motivazione in ordine a fatti controversi e decisivi
per il giudizio, così individuabili: –

(quarto motivo)

mancata considerazione

dell’incidenza, quale costo, del c.d. ‘utile dell’imprenditore’ acquirente (20%), non
essendo concepibile che questi acquistasse un’area da urbanizzare nella prospettiva
di non poter realizzare, al momento della rivendita della stessa area una volta
urbanizzata, alcun utile; – (quinto motivo) asserita irrilevanza delle delibere comunali
recanti una quotazione di mercato (euro 24,70/mq., per aree da urbanizzare)
notevolmente inferiore a quella considerata dall’amministrazione finanziari., 5
Ric.n.30046/11 rg. – Ud.del7 giugno 2018

Il

.Est.

I contribuenti avevano espressamente contestato che le opere ed i costi di

(settimo motivo) erronea attribuzione di un significativo valore di mercato (euro
19,35/mq.) alle aree ‘a standard’, nonostante che queste ultime rappresentassero un
costo per l’acquirente, tenuto ad acquistarle per poi cederle gratuitamente al
Comune; cosicché tali aree(destinate a strade, parcheggi e verde) non andavano
valutate, ovvero il loro valore doveva essere decurtato quale ulteriore costo di
urbanizzazione.

§ 4.2 Queste doglianze – suscettibili di trattazione unitaria – sono infondate.

appello sui punti in questione appare pur tuttavia sufficientemente argomentata ed
univoca nel rigettare gli argomenti di deprezzamento addotti dai contribuenti.
Il giudice di appello ha argomentatamente e correttamente ravvisato: – l’irrilevanza
del coefficiente rappresentato, secondo i contribuenti, dall”utile dell’imprenditore
acquirente’, costituendo quest’ultimo: un fattore del tutto eventuale; successivo
all’atto di acquisto (unico elemento rilevante ai fini dell’imposizione di registro);
incidente più sull’atto di successiva rivendita dell’edificato che su quello di iniziale
acquisizione dell’area; – l’attribuibilità di un valore di mercato (stabilito nell’avviso in
euro 19,35 al metro quadro e, pertanto, in importo di gran lunga inferiore rispetto a
quello mediamente attribuito alla porzione edificabile) alla superficie destinata alla
realizzazione degli standard urbanistici, anche in considerazione del fatto che tale
porzione, come desumibile dallo stesso avviso di accertamento riportato in ricorso dai
contribuenti, era destinata non totalmente, ma soltanto in parte, alla realizzazione
degli standard; – l’irrilevanza ai fini di causa della delibera n. 20 del 4 marzo 2006,
con la quale l’amministrazione comunale aveva accertato il valore venale dei terreni
nell’anno in questione, trattandosi di accertamento reso ai diversi fini dell’Ici.
Risulta dunque che il giudice di merito abbia dato succintamente, ma
compiutamente, conto di tutti questi aspetti di contestazione.

§ 5.1 Con il sesto motivo di ricorso si deduce – ex art.360, 1^ co. n. 3 cod.proc.civ. violazione e falsa applicazione dell’articolo 51, primo e terzo comma, d.P.R. 131/86.
Per avere la commissione tributaria regionale negato la rilevanza, ai fini dell’imposta
di registro, della valutazione stabilita dal Comune ai fini Ici, nonostante l’identità, in
entrambi i tributi, della base imponibile, rappresentata dal valore venale in comune
commercio dell’immobile.

§ 5.2 II motivo è infondato.
Nel formulare l’affermazione censurata, la commissione tributaria regionale si è in
realtà conformata all’indirizzo interpretativo di legittimità, secondo cui, se è vero che,
ai fini dell’imposta di registro, il valore venale in comune commercio dei beni immobili
trasferiti può fare riferimento, tra gli altri parametri dettati dalla legge, anche “ad
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Ric.n.30046/11 rg. – Ud.del7 giugno 2018

Ancorché estremamente sintetica e schematica, la motivazione del giudice di

ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente
fornite dai comuni” (art.51 d.P.R. 131/86), altrettanto indubbio è che tali indicazioni
esplicano una funzione essenzialmente rafforzativa ed integrativa degli altri criteri. In
ogni caso, la previsione di legge in questione non consente, di per sé, che venga
attribuito effetto dirimente, ai fini dell’imposta di registro, alle valutazioni stabilite
dalle amministrazioni comunali ai fini Ici.
Questa corte di legittimità ha già avuto modo di più volte evidenziare (Cass. nn.

imponibile ai fini dell’imposta di registro non possa essere determinata mediante i
criteri di determinazione dell’Ici.
Pur in presenza dello stesso riferimento, quale base imponibile, al valore venale
dell’immobile, è dirimente osservare come si tratti di tributi del tutto differenti
quanto, segnatamente: – alla soggettività dell’ente impositore, rispondendo Vici alla
funzione propria della finanza locale ed alle scelte fiscali autonomamente adottabili,
nei limiti di legge statale, da ciascun Comune; – alla occasionalità dell’imposta di
registro, a fronte

della periodicità e ripetitività dell’Ici, il cui ammontare va

determinato non una tantum, bensì di anno in anno e con riferimento al primo giorno
del periodo di imposta; – alla natura stessa delle due imposte, essendo l’una (Ici) di
carattere patrimoniale, e l’altra (registro) invece finalizzata a colpire la
manifestazione di forza economica e capacità contributiva così come emergenti
dall’atto di trasferimento.
Nel momento in cui, nella sentenza in esame, è stata esclusa la rilevanza della
delibera comunale in oggetto, sul presupposto che “tale valutazione riguarda una
diversa imposta soggetta a criteri di politica locale”,

la commissione tributaria

regionale non ha dunque violato la normativa di riferimento.

§ 6. Ne segue, in definitiva, la cassazione della sentenza impugnata in esito
all’accoglimento dei primi tre motivi di ricorso; con rinvio alla commissione tributaria
regionale della Lombardia che deciderà, in diversa composizione, anche sulle spese
del presente giudizio di legittimità.

Pq m
La Corte
accoglie i primi tre motivi di ricorso, respinti gli altri;
cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche
per le spese, alla commissione tributaria regionale della Lombardia in
diversa composizione.
Così deciso nella c mera di consiglio della quinta sezione civile in data 7 giugno
2018. G70517;70 ;N r
Il Cons
t.
„.
Giacomo

Ric.n.30046/11 rg. – Ud.del7 giugno 2018

!! !

Il Cons.Est.

21830/16; 20172/16; 6314/05 15078/04)come la determinazione della base