Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18922 del 11/09/2020

Cassazione civile sez. II, 11/09/2020, (ud. 12/02/2020, dep. 11/09/2020), n.18922

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – rel. Consigliere –

Dott. DE MARZO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 23593/2016 proposto da:

DOM IMMOBILIARE TRIESTINA SPA, in persona del legale rappresentante

pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DI PORTA

PINCIANA 4, presso lo studio dell’avvocato FABRIZIO IMBARDELLI, che

lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato CARLO PRIMOSIG;

– ricorrente –

contro

F.M., P.M., elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE

CARSO 67, presso lo studio dell’avvocato CHIARA TAGLIAFERRO,

rappresentati e difesi dagli avvocati MAURIZIO CONSOLI, CLAUDIO

VERGINE;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 318/2016 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE,

depositata il 09/08/2016;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

12/02/2020 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Oggetto del ricorso è la sentenza della Corte d’appello di Trieste, pubblicata il 24 maggio 2016, che ha pronunciato in sede di rinvio da Cassazione n. 470 del 2014, nel giudizio riassunto da F.M. e P.M., nella qualità di cessionari a titolo particolare del credito vantato dall’estinta Sinergica Costruzioni s.r.l., nei confronti di Dom Immobiliare Triestina s.p.a..

1.1. Il giudizio di primo grado era stato introdotto da Sinergica Costruzioni srl nel 2001 nei confronti di Dom Immobiliare affinchè, previo accertamento dell’inadempimento del contratto preliminare in data 22 agosto 1995, con il quale Dom si era obbligata a vendere all’attrice terreni edificabili che aveva poi venduto ad altri, fosse dichiarata la risoluzione del contratto con condanna della convenuta al risarcimento dei danni.

In assunto dell’attrice, le difficoltà insorte nella trattativa riguardo al prezzo di vendita erano state superate quando essa, promissaria acquirente, aveva accettato il prezzo indicato dalla promittente alienante con missiva del 24 febbraio 1999.

1.2. Il Tribunale di Trieste, con la sentenza n. 1466 del 2005, aveva rigettato la domanda.

1.3. La Corte d’appello di Trieste, con la sentenza n. 203 del 2007, aveva riformato la decisione di primo grado, dichiarando la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di Dom Immobiliare ed aveva condannato quest’ultima al pagamento di Euro 7.461,15 a titolo di risarcimento del danno, oltre alla metà delle spese del giudizio, compensando per il resto in ragione del ritenuto concorso di colpa della società danneggiata.

1.4. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 470 del 2014, ha accolto il solo ricorso principale proposto da Sinergica Costruzioni, ritenendo che la Corte d’appello avesse errato sia nell’escludere il riconoscimento del lucro cessante alla promissaria acquirente, sia nel ritenere sussistente il concorso di colpa della stessa. Con riferimento alla prima questione, la Corte di cassazione ha enunciato il principio di diritto, costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di un bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento della proposizione della domanda di risoluzione (ovvero al tempo in cui l’inadempimento è divenuto definitivo) ed il prezzo pattuito.

2. Riassunto il giudizio da F.M. e P.M., nella già indicata qualità, la Corte d’appello ha dichiarato risolto il contratto preliminare per inadempimento della società Dom Immobiliare, e condannato quest’ultima a risarcire il danno liquidato in Euro 31.296,68 (di cui Euro 20.099,80 a titolo di lucro cessante ed Euro 11.196,88 a titolo di danno emergente), oltre rivalutazione monetaria, interessi legali e spese di lite.

3. Per la cassazione della sentenza propone Don Immobiliare Triestina spa ricorre sulla base di quattro motivi ai quali resistono, con controricorso, F.M. e P.M., anche illustrato da memoria ex art. 380-bis.1 c.p.c.. La ricorrente ha depositato documenti.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente si rileva l’inammissibilità dei documenti prodotti dalla ricorrente.

Nel giudizio di legittimità, secondo quanto disposto dall’art. 372 c.p.c., non è ammesso il deposito di atti e documenti che non siano stati prodotti nei precedenti gradi del processo, salvo che non riguardino l’ammissibilità del ricorso e del controricorso ovvero concernano nullità inficianti direttamente la decisione impugnata, nel qual caso peraltro essi vanno prodotti entro il termine stabilito dall’art. 369 c.p.c. (ex plurimis e da ultimo, Cass. 12/11/2018, n. 28999).

1.1. Con il primo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 394 c.p.c., assumendosi che alla fattispecie concreta non sarebbe applicabile il principio di diritto enunciato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 470 del 2014 di annullamento con rinvio.

Sarebbe mancata, infatti, una pattuizione contrattuale del prezzo, come del resto evidenziato nella stessa sentenza rescindente; e comunque, posto che il prezzo originariamente fissato era risultato eccessivo e che le parti avrebbero dovuto ridurlo, anche il valore commerciale dell’immobile avrebbe dovuto essere inferiore alle aspettative esplicitate nel preliminare.

2. Con il secondo motivo è denunciato omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, costituito dal mancato raggiungimento dell’accordo sul prezzo.

3. Con il terzo motivo è denunciata omessa valutazione di fatto decisivo, e si lamenta che il valore commerciale del compendio immobiliare avrebbe dovuto essere determinato in misura inferiore rispetto al prezzo pattuito nel preliminare. In particolare, la società ricorrente contesta che la Corte d’appello abbia recepito la CTU, e di conseguenza abbia individuato il valore commerciale dei terreni in un importo superiore a quello che le parti avevano attribuito originariamente e che ulteriormente avrebbe dovuto essere ridotto a causa del mancato raggiungimento di accordi con i vicini per rendere più agevole l’accesso agli stessi terreni.

4. Con il quarto motivo è denunciata omessa valutazione di un fatto decisivo per il giudizio e si lamenta che, ai fini dell’individuazione del valore commerciale dei terreni, la Corte d’appello non aveva tenuto conto del prezzo pagato dal Comune di Trieste per l’acquisto degli stessi, che era pari a Lire 564.000.000.

5. I motivi sono privi di fondamento.

5.1. Come precisato dalla Corte d’appello, il giudizio di rinvio era circoscritto alla liquidazione del danno connesso all’inadempimento della promittente alienante e alla conseguente risoluzione del contratto preliminare.

Più specificamente, alla liquidazione del danno da lucro cessante, con conseguente necessaria individuazione del “prezzo pattuito” e del momento storico al quale ancorare il differenziale tra il valore commerciale del bene e il suddetto prezzo. Il danno emergente, che era stato già quantificato, doveva essere riconosciuto per intero, stante l’insussistenza del concorso di colpa della promissaria acquirente, sicchè non residuavano accertamenti.

5.2. L’individuazione del residuo thema decidendum nei termini richiamati è corretta.

5.2.1. La sentenza rescindente, infatti, ha esaminato e rigettato il ricorso incidentale di Dom Immobiliare, confermando la statuizione di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della stessa Dom e l’accertamento compiuto dal giudice del gravame, secondo cui le parti avevano concordemente riconosciuto la sopravvenuta incongruità del prezzo originariamente pattuito in Lire 650.000.000 e il contratto preliminare era rimasto in una condizione di inefficacia, stabilita consensualmente, in attesa di una ripresa di efficacia al momento dell’accordo sul nuovo prezzo.

La trattativa sul prezzo si era avviata quando la promittente alienante DOM, con lettera del 16 settembre 1998, aveva invitato la promissaria acquirente Sinergica a stipulare al prezzo di Lire 568.000.000 entro breve termine. Ciò che non era avvenuto, evidentemente, e solo dopo alcuni mesi la promissaria, con lettera del 21 aprile 1999, aveva accettato di acquistare a quel prezzo, senza peraltro ricevere risposta dalla Dom.

6. Esclusa dunque la violazione o falsa applicazione dell’art. 394 c.p.c., denunciata con il primo motivo, e ribadito che il principio di diritto enunciato dalla sentenza rescindente era vincolante per il giudice del rinvio (ex plurimis e da ultimo, Cass. 19/10/2018, n. 26521), le rimanenti doglianze hanno ad oggetto la liquidazione del danno da lucro cessante.

6.1. In disparte l’inammissibilità strutturale dei motivi che veicolano tali doglianze, in quanto sussumono nella categoria del fatto storico decisivo quelli che sono elementi di valutazione, si tratta di doglianze prive di fondamento.

6.1. La Corte d’appello ha escluso di poter considerare “prezzo pattuito” quello originariamente concordato dalle parti, a fronte della ormai pacifica intenzione delle stesse di ridurlo, ed ha considerato tale il prezzo inferiore, che la promittente alienante aveva indicato alla ripresa della trattativa, e che era stato accettato dalla controparte. In tale contesto, neppure si comprende l’interesse della ricorrente a contestare la decisione.

6.2. Quanto al valore commerciale dei terreni, la Corte territoriale lo ha determinato con riferimento alla data in cui l’inadempimento della promittente alienante era divenuto irreversibile, in base all’accertamento svolto dal CTU secondo il criterio che non è stato oggetto di critica (v. pag. 12-13 della sentenza). Le parti hanno invece contestato l’esito della stima, per ragioni ovviamente opposte, ponendo questioni che sono state esaminate e motivatamente disattese dalla Corte d’appello, con argomentazioni puntuali e corrette dal punto di vista logico-giuridico, e che pertanto sfuggono al sindacato di legittimità.

7. Al rigetto del ricorso segue la condanna della società ricorrente alle spese, nella misura indicata in dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il raddoppio del contributo unificato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello richiesto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 12 febbraio 2020.

Depositato in Cancelleria il 11 settembre 2020