Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18827 del 26/09/2016


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Cassazione civile sez. II, 26/09/2016, (ud. 04/05/2016, dep. 26/09/2016), n.18827

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – rel. Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3693-2012 proposto da:

S.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA G.

BAGLIVI 3, presso lo studio dell’avvocato FRANCESCO TRAMONTANO,

rappresentata e difesa dall’avvocato FRANCESCO ANTONIO GANGUZZA;

– ricorrente –

contro

G.P., C.F. (OMISSIS) elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

DEGLI AVIGNONESI 5, presso lo studio dell’avvocato ANDREA ABBAMONTE,

che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato MAURO FIERRO;

LLOYD’S OF LONDON P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DEL LORO PROCURATORE

GENERALE, elettivamente domiciliata in ROMA, V.LE REGINA MARGHERITA

278, presso lo studio dell’avvocato MARCO FERRARO, che la

rappresenta e difende unitamente all’avvocato ROBERTO MARIA

BAGNARDI;

C.M., C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA,

PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa

dagli Avv.ti CLAUDIO FABBRICATORE, PAOLO POLLICE;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 2952/2011 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

depositata il 27/09/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

04/05/2016 dal Consigliere Dott. COSENTINO ANTONELLO;

udito l’Avvocato Ganguzza Francesco Antonio difensore della

ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avv. Pollice Paolo difensore di C.M. che si riporta

agli atti depositati;

udito l’Avv. Fierro Mauro difensore di G.P. che si riporta

agli atti depositati;

udito l’Avv. Bagnardi Roberto Maria difensore della Lloyd’s Of London

che chiede l’inammissibilità, in subordine, il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SERVELLO Gianfranco che ha concluso per l’accoglimento del quinto

motivo di ricorso e per il rigetto degli altri motivi.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 22.10.2004 la sig.ra S.E., premesso che con atto pubblico (OMISSIS) del notaio G.P. aveva acquistato da C.M. (quale procuratrice generale di B.E., poi divenuta, a seguito del decesso di questa, sua unica erede) un appartamento sito in (OMISSIS), e che tale appartamento era risultato privo di licenza edilizia e di certificato di abitabilità, conveniva la signora C. ed il notaio G. davanti al tribunale di Napoli perchè, previo accertamento della mancanza di licenza edilizia e di certificato di abitabilità dell’immobile venduto, e conseguente riduzione del prezzo del trasferimento, la venditrice fosse condannata alla restituzione di parte del prezzo versato (indicata nella misura di un terzo o in quella diversa di giustizia) ed entrambi i convenuti fossero condannati al risarcimento dei danni per futuri oneri di condono edilizio, per mancato utile commerciale in caso di rivendita, per il mancato utilizzo del bene e per danno esistenziale.

Costituitisi convenuti, e chiamato in causa l’assicuratore del notaio G., Lloyd’s of London, Rappresentanza generale per l’Italia, il tribunale rigettava la domanda in base al rilievo dell’espletata consulenza tecnica di ufficio secondo cui la mancanza di certificato di abitabilità non determinava in concreto alcuna perdita di valore dell’immobile giacchè, come accertato dal consulente, “gli Immobili del (OMISSIS) vengono di continuo venduti, senza che gli operatori del settore, seppure a conoscenza della mancanza di abitabilità, applichino alcun deprezzamento”. Il tribunale peraltro accertava la responsabilità professionale del notaio, pur rigettando, in difetto di prova dei danni lamentati dall’attrice, la domanda risarcitoria da costei proposto nei suoi confronti.

La corte d’appello di Napoli, adita con l’appello della S. e con quello del notaio, rigettava il primo – sostanzialmente confermando la valutazione del tribunale secondo cui gli immobili del (OMISSIS) non pativano alcuna perdita di valore commerciale a causa della mancanza del certificato di abitabilità – e accoglieva il secondo, dichiarando in definitiva insussistente la dedotta responsabilità professionale del notaio G..

Avverso la sentenza di secondo grado la signora S. propone ricorso per cassazione articolato su cinque motivi; hanno resistito con controricorso la signora C. ed il notaio G. nonchè la Rappresentanza generale per l’Italia dei Lloyd’s of London.

Il ricorso è stato discusso alla pubblica udienza del 4.5.16, per la quale la ricorrente e la contro ricorrente sig.ra C. hanno depositato memorie illustrative ex art. 378 c.p.c. e nella quale il Procuratore Generale ha concluso come in epigrafe.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si denuncia la violazione degli artt. 1218, 1455, 1460, 1464, 1470, 1489 e 1492 c.c., nonchè dalll’art. 112 c.p.c., per omessa pronuncia in violazione della regola di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, in cui la corte d’appello sarebbe incorsa omettendo di pronunciarsi sulla domanda dell’attrice tendente all’accertamento della qualificazione della fattispecie dedotta in giudizio come vendita di aliud pro alio. Il denunciato vizio di omessa pronuncia non sussiste perchè nè nelle conclusioni rassegnate in primo grado (trascritte a pagina 4 del ricorso per cassazione), nè nelle conclusioni rassegnate nell’atto di appello (trascritte nell’epigrafe della sentenza gravata) è contenuta un’autonoma domanda di accertamento della ricorrenza, nella specie, di una ipotesi di aliud pro alio; il riferimento a tale ipotesi costituiva mera argomentazione giuridica volta a sostenere la domanda di riduzione del prezzo della cosa venduta, da determinare, in ragione della differenza di valore dell’immobile, nella misura di un terzo del prezzo effettivamente pagato. Su tale domanda la corte di appello si è pronunciata e, pertanto non sussiste il dedotto vizio di omessa pronuncia, giacchè, come questa Corte ha più volte ribadito (tra le varie, sent. n. 407/06), il giudice non è tenuto ad occuparsi espressamente e singolarmente di ogni allegazione, prospettazione ed argomentazione delle parti, risultando necessario e sufficiente, in base all’art. 132 c.p.c., n. 4, che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, e dovendo ritenersi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l’iter argomentativo seguito. Ne consegue che il vizio di omessa pronuncia – configurabile allorchè risulti completamente omesso il provvedimento del giudice indispensabile per la soluzione del caso concreto – non ricorre nel caso in cui, seppure manchi una specifica argomentazione, la decisione adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte ne comporti il rigetto.

Con il secondo motivo di ricorso si denuncia la violazione degli artt. 1218, 1223, 1453, 1455, 1460, 1464, 1470, 1477, 1480, 1489, e 1492 c.c., nonchè il vizio di contraddittorietà della motivazione, in cui la corte distrettuale sarebbe incorsa affermando che l’immobile in questione era stato venduto come abitativo, senza, tuttavia, trarre da tale affermazione le necessarie conseguenze in punto di riduzione del prezzo. Secondo la ricorrente la corte territoriale avrebbe errato nel non cogliere che l’attrice aveva diritto al risarcimento del danno derivante dalla mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità dell’appartamento acquistato e, ciò, indipendentemente dall’accertamento positivo o negativo di una differenza tra il prezzo pattuito e il prezzo di mercato dell’immobile. Si argomenta al riguardo in ricorso che, poichè la ricorrente aveva versato un prezzo per ottenere una cosa idonea all’assolvimento della funzione economico sociale a cui era destinata (vale a dire un appartamento dotato di certificato di abitabilità), la cosa consegnata, essendo priva di tale idoneità, doveva necessariamente e logicamente avere un prezzo diverso ed inferiore.

Il motivo va disatteso perchè si risolve in una doglianza sull’accertamento operato dal giudice di merito in ordine alla concreta determinazione del danno patrimoniale subito dall’acquirente per effetto della mancanza del certificato di abitabilità dell’appartamento da lei acquistato. La corte territoriale ha ritenuto, sulla scorta degli accertamenti del c.t.u., che tale mancanza non determinasse in concreto alcuna riduzione del valore commerciale dell’immobile e che pertanto dalla stessa non derivasse alcun danno patrimoniale, posto che “il valore economico di una cosa non è determinabile se non individuando il corrispettivo concretamente ricavabile dalla sua vendita in un dato momento”. Si tratta di accertamento di fatto fondato su un ragionamento decisorio immune da vizi logici e rientrante nei compiti istituzionali del giudice di merito. Con il terzo motivo di ricorso si denuncia la violazione degli artt. 1218, 1223, 1453, 1455, 1460, 1464, 1470, 1477, 1480, 1489 e 1492 c.c., nonchè degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., in cui la corte distrettuale sarebbe incorsa ricercando il minor valore dell’immobile conseguente alla mancanza del certificato di abitabilità (non rinvenendo tale minor valore in ragione delle particolari condizioni del mercato immobiliare locale), laddove secondo la ricorrente avrebbe Invece dovuto, secondo la logica dell’aliud pro alio, determinare il valore dell’immobile venduto (diverso dall’immobile dedotto in contratto in quanto, appunto, privo del certificato di abitabilità) secondo la metodologia prospettata nella c.t.u., come se fosse un locale non abitabile, ossia un deposito/cantina, conseguentemente riconoscendo a credito della compratrice la differenza tra il relativo valore commerciale e il prezzo pattuito e versato.

Il motivo, che riproduce sostanzialmente la medesima doglianza di cui al secondo mezzo di ricorso, va rigettato al pari di quello, in quanto si risolve nella censura dell’apprezzamento di merito operato dal giudice territoriale sul concreto accertamento dell’esistenza di un danno risarcibile; apprezzamento correttamente ancorato alla verifica della sussistenza di uno scarto tra il prezzo pattuito ed il valore di scambio del bene (nel senso che il danno emergente derivante dall’inadempimento del venditore all’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità di un immobile è identificabile, appunto, nel minor valore di scambio dell’immobile venduto rispetto a quello che esso avrebbe se fosse munito di detto certificato, cfr. Cass. 23157/13).

Con il quarto motivo di ricorso si denuncia la violazione degli artt. 1123, 1492 e 1494 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in cui la corte territoriale sarebbe incorsa rigettando la domanda relativa alla risarcimento delle ulteriori poste di danno prospettate dall’attrice e, in particolare, al danno commerciale in caso di rivendita e al danno da mancato utilizzo del bene. Anche questo motivo va disatteso perchè, ancora una volta, pretende di proporre in sede di legittimità questioni di merito. La corte distrettuale ha ritenuto non provati i danni di cui l’attrice pretende il risarcimento riprendendo il rilievo del primo giudice secondo cui “gli immobili di (OMISSIS) vengono normalmente abitati e commercializzati” e aggiungendo a tale rilievo che l’attrice non aveva fornito la prova “di proposte di acquisto o di locazione o di concreti propositi di utilizzazione venuti meno o resi meno vantaggiosi dalla mancanza di abitabilità”. Si tratta di un ragionamento immune da vizi logici, che si sottrae alle censure prospettate dal ricorrente.

Con il quinto motivo di ricorso si denuncia la violazione degli violazione degli artt. 1176, 1218, 1223, 1225, 1375, 1453, 2230 e 2236 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in cui la corte territoriale sarebbe incorsa negando la sussistenza della responsabilità del notaio per la mancata informazione della parte acquirente in ordine alla mancanza di abitabilità dell’immobile. Il motivo di ricorso va giudicato inammissibile per carenza di interesse in quanto il rigetto dei primi quattro motivi di ricorso implica il passaggio in giudicato della statuizione di accertamento negativo del danno da mancanza di abitabilità dell’immobile acquistato; risulta quindi eliso l’interesse della ricorrente a censurare la statuizione secondo cui il notaio non potrebbe rispondere di tale danno.

In definitiva il ricorso va rigettato in relazione a tutti i motivi nei quali esso si articola.

La peculiarità della vicenda giustifica la compensazione le spese del giudizio di legittimità.

PQM

La Corte rigetta il ricorso.

Dichiarare compensate le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 4 maggio 2016.

Depositato in Cancelleria il 26 settembre 2016

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