Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18634 del 12/08/2010

Cassazione civile sez. II, 12/08/2010, (ud. 22/06/2010, dep. 12/08/2010), n.18634

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ODDO Massimo – Presidente –

Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – rel. Consigliere –

Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 8640-2005 proposto da:

A.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA G. AVEZZANA 31, presso lo studio dell’avvocato GUIDI

ENRICO, rappresentato e difeso dagli avvocati PUNZO RITA, ALIPERTI

VINCENZO;

– ricorrente –

contro

SOFICOOP SPA (OMISSIS) in persona del legale rappresentante p.t.,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA BARBERINI 3, presso lo studio

dell’avvocato PARLATO GUIDO, che la rappresenta e difende in virtù

di procura speciale notarile;

– resistente con procura –

avverso la sentenza n. 3457/2004 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

depositata il 03/12/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

22/06/2010 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;

udito l’Avvocato ALIPERTI VINCENZO difensore del ricorrente, che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato GUIDO PARLATO difensore del resistente con procura,

che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

MARINELLI VINCENZO che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto ritualmente notificato in data 20.10.1994 A.C. conveniva in giudizio avanti al tribunale di Napoli la SO.FI. COOP spa, e premesso di avere stipulato con la medesima un contratto preliminare per la compravendita di un appartamento sito in (OMISSIS), facente parte di un complesso immobiliare costruito su area PEEP; che il corrispettivo convenuto doveva essere in parte versato al momento di erogazione del mutuo ipotecario a tasso agevolato; che aveva già versato la somma di L. 126.494.000; che l’alloggio era stato consegnato non ultimato; tanto premesso, lamentava che non era stato stipulato il contratto definitivo nel termine previsto (entro 6 mesi dalla consegna) nonostante i ripetuti solleciti, per cui chiedeva pronunciarsi sentenza ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto di trasferimento non concluso.

Si costituiva SO.FI. COOP spa contestando la domanda di cui chiedeva il rigetto rilevando che l’attore non aveva corrisposto quanto previsto nel preliminare, per cui, in riconvenzionale chiedeva pronunciarsi la risoluzione del contratto per colpa di controparte, con conseguente condanna della medesima al rilascio dell’immobile, al pagamento della penale pattuita ed al risarcimento dei danni conseguenti. In via subordinata chiedeva il pagamento di quanto dovuto, della penale e dei danni.

Il tribunale di Napoli con sentenza n. 7502/02, rigettava la domanda attrice, compensando le spese del giudizio, sul presupposto però che la società convenuta, non avendo provveduto a completare l’esproprio dell’area cui era stata delegata dal Comune, non avrebbe mai potuto trasferire la proprietà dell’immobile su cui sorgeva. Non si pronunciava sulla domanda riconvenzionale avanzata dalla Soficoop. Avverso la decisione quest’ultima sì appellava, lamentando l’omessa pronuncia sull’anzidetta domanda riconvenzionale ed insisteva, in specie, per la risoluzione del preliminare per colpa della controparte, con declaratoria del diritto di essa cooperativa a trattenere a titolo di penale metà della prima rata pagata addizionata degli interessi, con la condanna della medesima al pagamento del maggior danno commisurato all’ammontare dei canoni di locazione.

Si costituiva l’ A. chiedendo il rigetto dell’appello, reiterando le richieste d’ineseguibilità e/o nullità del preliminare per non avere la Soficoop concluso la procedura d’esproprio del fondo ove insisteva l’immobile promesso in vendita.

Proponeva inoltre appello incidentale condizionato chiedendo, in modo particolare, nell’ipotesi di trasferimento dell’immobile, la riduzione del prezzo convenuto da sostituire con quello imposto dalla legge.

L’adita Corte d’Appello di Napoli, con sentenza n. 3457/2004 depos.

in data 19.12.2004, in parziale accoglimento dell’appello principale, pronunciava la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento dell’ A. e dichiarava il diritto della Soficoop a trattenere una somma a titolo di penale come convenuto; condannava infine parte appellata alla rifusione delle spese del doppio grado.

Il giudice dell’impugnazione riteneva inammissibile in quanto sostanzialmente nuova la domanda dell’appellata tesa alla rideterminazione del prezzo d’acquisto dell’appartamento stabilito per legge sostituendolo con quello previsto nel preliminare;

osservava che la società era abilitata al trasferimento dell’immobile in base alla convenzione stipulata con il comune e che l’indagine non poteva essere estesa anche all’avvenuta acquisizione o meno della proprietà dei suoli da parte del comune ovvero al compimento dell’iter espropriativo, trattandosi di vicenda sostanziale riguardante da una parte i presupposti non attinenti direttamente al fatto costitutivo del diritto azionato e d’altra, soggetti estranei al processo in corso, giacchè, a norma della L. n. 865 del 1971, artt. 35 e 60, proprietario delle aree in questione era il comune. La Corte di merito, riteneva che le riscontrate inadempienze di parte attrice (mancato pagamento del saldo, di ratei del mutuo, degli interessi di preammortamento, ecc.), erano tali da giustificare la pronuncia di risoluzione del preliminare a carico della parte in questione.

Avverso la suddetta pronuncia l’ A. propone ricorso per cassazione articolato sulla base di 3 censure; l’intimata Soficoop non ha svolto difese con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Per motivi di pregiudizialità logica e giuridica si ritiene di procedere all’esame il secondo motivo del ricorso, con il quale l’esponente denunzia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. e L. n. 865 del 1971, art. 35, commi 11 e ss., dell’art. 60, stessa legge, nonchè l’illogicità e contraddittorietà della motivazione.

Lamenta che la sentenza abbia dichiarato risolto il contratto preliminare per inadempimento della promittente acquirente senza valutare l’eccepito concorrente inadempimento della Soficoop, che nel termine stabilito per la stipula del contratto definitivo e neppure successivamente, aveva acquisito la proprietà del terreno necessaria al trasferimento dell’immobile su di esso costruito, atteso che non aveva completato la procedura espropriativi relativa all’area in questione ovvero ottenuto una pronuncia dichiarativa dell’acquisto di essa per accessione invertita.

La doglianza è fondata.

Invero la Corte territoriale, trattandosi di contratto con prestazioni corrispettive, non ha proceduto, come doveva, ad una congrua valutazione comparativa del comportamento dei contraenti, con riferimento – come precisa la giurisprudenza di questa S.C. citata nella stessa sentenza – non solo all’elemento cronologico delle rispettive inadempienze, ma altresì ai rapporti di causalità e di proporzionalità delle stesse rispetto alla funzione economico sociale del contratto (Cass. n. 8621/2001; Cass. n. 699/2000). Ha precisato al riguardo la S.C. che “… la salvaguardia del nesso sinallagmatico tra prestazioni corrispettive da adempiere simultaneamente, riconosciuta a ciascun contraente dall’art. 1460 c.c. mediante la facoltà di sospendere l’adempimento della propria obbligazione fino a quando l’altra parte non adempia, o non offra di adempiere, la propria, non legittima il rigetto delle domande di adempimento de contratto hic et inde proposte se entrambe le parti sollevano l’eccezione inadimplenti non est adimplendum, dovendo invece il giudice valutare, secondo il principio di buona fede e correttezza, in senso oggettivo, quale tra le due condotte, in relazione non soltanto alla relativa successione temporale, ma anche avuto riguardo all’incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull’equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all’interesse perseguito da ciascuna parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell’adempimento dell’altra parte (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 16822 del 10/11/2003). Nella fattispecie la valutazione del giudice a quo circa i contrapposti inadempimenti delle parti non è certamente immune da censura; egli ha infatti dichiarato la risoluzione del contratto per colpa dell’acquirente, ignorando di fatto la contrapposta rilevante inadempienza della società, tale da alterare da sola ed in modo decisivo il sinallagma del negozio in esame. Invero il promissario venditore non poteva trasferire la proprietà dell’area per il mancato perfezionamento della procedura espropriativa, che gli avrebbe conferito la proprietà di essa. In effetti la società Soficoop aveva titolo per promettere in vendita il bene, ma aveva anche l’obbligo di procurarsene la proprietà entro il termine contrattualmente stabilito (1 gennaio 1994). La richiamata convenzione n. 2188 intervenuta tra la società ed il comune di (OMISSIS) prevedeva che in applicazione della L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 60 la Soficoop viene delegata a procedere in nome e per conto del Comune all’esproprio delle aree edificabili assegnate in diritto di proprietà ….(art. 8) il cessionario, conseguite le espropriazioni….dovrà curare …la trascrizione a suo favore del diritto di proprietà”. Secondo l’esponente in atti era stata prodotta la lettera del 9.3.98 con cui il comune di (OMISSIS) informava, appunto, che la Soficoop non aveva concluso la procedura espropriativa, circostanza questa non adeguatamente valutata dal giudice dell’appello, che, come logica conseguenza avrebbe dovuto dichiarare l’ineseguibilità del preliminare ex art. 2932 c.c. con ogni consequenziale pronuncia in ordine alla fondatezza della domande proposte dalle parti.

L’accoglimento di tale doglianza, comporta l’assorbimento dei residui motivi del ricorso e precisamente del motivo n. 1 (violazione e falsa applicazione della L. n. 865 del 1971, artt. 35 e ss., artt. 99 e 112 c.p.c.; artt. 1418, 1419, 1399 e 2932 c.c.; nonchè l’illogicità e contraddittorietà della motivazione, in relazione all’eccezione di nullità della clausola determinativa del prezzo della cessione e della domanda di sostituzione del prezzo convenuto con quello imposto dalla legge nell’eventualità che fosse stata accolta la domanda subordinata dall’appellante diretta ad ottenere il pagamento di quanto dovuto in base all’intercorsa pattuizione); nonchè del motivo n. 3 (violazione e falsa applicazione degli artt. 2932, 1453 e ss. e 1148 c.c.; artt. 112, 324 e 342 c.p.c. nonchè l’illogicità e contraddittorietà della motivazione, che attiene alla mancata prova dell’inadempimento del promissario acquirente, per mancata istruttoria sul punto, in contrapposizione con le accertate gravi inadempienze della Soficoop).

In conclusione dev’essere accolto il 2 motivo del ricorso, assorbiti gli altri; ciò comporta la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto ed il rinvio della causa, anche pere le spese, ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli, la quale dovrà pronunciarsi sulla base dei principi come sopra enunciati.

P.Q.M.

la Corte, accoglie il 2 motivo del ricorso; assorbiti gli altri;

cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche spese le spese del giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Napoli.

Così deciso in Roma, il 22 giugno 2010.

Depositato in Cancelleria il 12 agosto 2010