Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18582 del 07/09/2020

Cassazione civile sez. I, 07/09/2020, (ud. 09/07/2020, dep. 07/09/2020), n.18582

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente –

Dott. MARULLI Marco – Consigliere –

Dott. NAZZICONE Loredana – Consigliere –

Dott. SCALIA Laura – rel. Consigliere –

Dott. DE MARZO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 7726/2015 proposto da:

IL CONSORZIO PER LO SVILUPPO INDUSTRIALE DELLA PROVINCIA DI RIETI,

corrente in (OMISSIS), in persona del Presidente p.t., domiciliato

in Roma, Piazza Cavour, presso la cancelleria della Corte di

Cassazione e rappresentato e difeso giusta Delib. di CdA 16 febbraio

2015, n. 17/15 e procura speciale in calce al ricorso dall’avvocato

Ermanno Mancini;

– ricorrente –

contro

D.R., D.A., domiciliati in Roma, Piazza

Cavour, presso la cancelleria della Corte di cassazione e

rappresentati e difesi dall’avvocato Anna Maria Barbante, giusta

procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso l’ordinanza della CORTE D’APPELLO di Roma, depositata il

15/01/2015;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

09/07/2020 dal Cons. Dott. Laura Scalia.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Con l’ordinanza in epigrafe indicata, la Corte di appello di Roma, in accoglimento dell’opposizione alla stima proposta da D.R. ed A. ai sensi dell’art. 702-bis c.p.c., ha rideterminato l’indennità spettante agli espropriati in Euro 192.600 oltrechè in Euro 4.000,00, quanto ai terreni ed il fabbricato di proprietà della prima, ed in Euro 275.600, quanto ai beni di proprietà del secondo.

2. I fondi – consistenti, quanto a D.R. in un terreno seminativo sito nel Comune di (OMISSIS), in catasto al foglio (OMISSIS), mappali (OMISSIS), di mq. 4.815 ed in un fabbricato, in catasto al foglio (OMISSIS), p.lla (OMISSIS), e quanto ad D.A. in un terreno sito nella medesima località, in catasto al foglio (OMISSIS), mappale (OMISSIS), ampio mq. 6890 – erano stati espropriati con distinti decreti adottati, il 5 febbraio 2010 D.P.R. n. 327 del 2001, ex art. 22, comma 2, dal Consorzio per lo sviluppo industriale della provincia di Rieti, d’ora in poi solo Consorzio, all’esito dell’approvazione del progetto definitivo per la realizzazione dell’insediamento produttivo strategico della zona artigianale di (OMISSIS), appartenente all’agglomerato (OMISSIS) e della Delib. Consiliare n. 62 del 2009, della Regione Lazio, con cui si assentiva il Piano regolatore del Consorzio con vincolo preordinato all’esproprio delle aree.

3. L’indennità provvisoria veniva determinata dal Consorzio in Euro 53.276,93 per i beni di D.A. ed in Euro 37.386,64 per i beni di D.R., con applicazione dell’abbattimento del 25% nell’apprezzata natura economico-sociale dell’intervento.

La Corte di merito perveniva alla quantificazione della indennità nella misura di Euro 40 al mq, nella ritenuta natura edificabile dei terreni, menzionando gli esiti di c.t.u. espletate in distinti giudizi, il prezzo fissato dal Consorzio all’esito di transazioni raggiunte negli anni dal 2010 al 2013 ed un annuncio pubblicitario, dell’aprile 2012, di un’agenzia immobiliare di (OMISSIS) avente ad oggetto la proposta di vendita di terreni della lottizzazione della Zona artigianale (OMISSIS), in cui erano ricomprese, pure, le aree ablate.

4. Il Consorzio ricorre in cassazione con sei motivi illustrati da memoria avverso l’indicata ordinanza. Resistono con controricorso D.R. ed A..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il ricorrente deduce la nullità dell’ordinanza impugnata per violazione dell’art. 24 Cost., commi 1 e 2, art. 111 Cost., comma 2 e art. 101 c.p.c., comma 2.

La Corte di merito aveva individuato “a sorpresa” ed in adesione ad una “terza via”, il fatto su cui d’ufficio aveva fondato la decisione e non osservando il meccanismo di cui all’art. 101 c.p.c., aveva fissato il prezzo di stima dei fondi ablati in Euro 40/mq., in ragione dei contenuti di un annuncio pubblicitario nel quale l’Ati, a cui il Consorzio aveva affidato l’iter espropriativo finalizzato alla realizzazione della zona artigianale, offriva in vendita lotti edificabili ricompresi nel nuovo comprensorio artigianale, nel quale ricadevano e aree oggetto di esproprio, al prezzo di Euro 42,00/mq., comprensivo di oneri di urbanizzazione.

L’annuncio non era stato inserito dagli opponenti nell’indice dei documenti versati in atti nè la sua rilevanza di prova (individuazione del valore di mercato delle aree al momento dell’esproprio del 2010) era mai stata dedotta nel ricorso in cui non era stata neppure indicata la finalità della produzione; esso, piuttosto, risultava citato nella c.t.p. dei ricorrenti al solo scopo di sostenere la tesi, poi recepita dalla Corte di merito, per la quale avendo l’A.t.i. proceduto alla vendita in modo frazionato delle aree ablate non si sarebbe dovuta applicare la riduzione del 25% D.P.R. n. 327 del 2001, ex art. 37, comma 1.

Il carattere misto della questione, in parte in fatto ed in parte in diritto, trattandosi di un annuncio pubblicitario relativo a prezzo di vendita comprensivo degli oneri di urbanizzazione, avrebbe dovuto determinare la Corte di appello a sollecitare sul punto il contraddittorio, esigenza vieppiù avvertita in ragione del modello processuale sommario osservato in cui il giudizio ha un solo grado di merito, ai sensi dell’art. 702-bis c.p.c., viene celebrato con rito sommario e soffre della forte limitazione dei poteri di impugnazione segnata dai novellati termini di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Una volta instaurato il contraddittorio il Consorzio avrebbe contraddetto sulla questione dimostrando quanto al prezzo di Euro 42 al mq. della proposta di vendita oggetto dell’annuncio pubblicitario, l’effettiva ed elevata incidenza delle complessive voci di costo (di urbanizzazione e di esproprio) ivi inglobate.

La c.t.u. prodotta in giudizio dal Consorzio, a firma dell’ingegner F., obliterata nei suoi esiti dalla Corte di appello, aveva quantificato gli oneri di urbanizzazione in Euro 1.322.742 con una conseguente incidenza, al mq., pari ad Euro 15,03, somma che avrebbe dovuto essere sottratta, insieme ai costi di esproprio, da quella di Euro 42 al mq,, muovendo dalla quale la Corte di merito aveva provveduto a fissare il valore di mercato delle aree ablate in Euro 40 al mq.

2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione falsa applicazione del D.P.R. n. 327 del 2001, artt. 32 e 37 e degli artt. 2727 e 2729 c.c..

2.1. La Corte territoriale aveva determinato il valore venale delle aree in Euro 40 al mq. applicando in modo non corretto il criterio di stima sintetico-comparativo in difetto di validi elementi di comparazione – quali atti di compravendita ed altri atti di cessione volontaria, in quanto effettivamente conclusi, decisioni giudiziali passate in giudicato o consulenze redatte in giudizi riferiti a terreni analoghi – e quindi di fonti plurime, omogenee e convergenti tra loro e, come tali, capaci di rappresentare il valore di mercato.

2.2. Quanto preso in considerazione – consistito nelle risultanze dell’annuncio pubblicitario e della c.t.u. M., espletata in distinto giudizio, prodotta dagli opponenti e che fissava il valore di mercato dei terreni in Euro 70/mq., nonchè negli accordi transattivi di rideterminazione della indennità stipulati negli anni 2010-2013 dal Consorzio con gli espropriati di aree limitrofe – non integravano infatti validi elementi di comparazione, singolarmente e nel loro complesso valutati.

2.2.1. L’annuncio pubblicitario era intrinsecamente inidoneo: a) perchè riferito all’anno 2012 e quindi ad un’epoca diversa da quella dell’esproprio intervenuto nel 2010; b) perchè mera proposta di vendita e non atto di trasferimento della proprietà; c) perchè comprensivo del costo delle opere di urbanizzazione, che al momento dell’esproprio dovevano ancora essere realizzate, e di quello dell’esproprio stesso.

2.2.2. La c.t.u. M. era inidonea a dimostrare il valore di mercato perchè la Corte di merito non aveva accertato il requisito della “omogeneità”, rispetto alla zonizzazione urbanistica, dei beni stimati nella relazione con quelli ablati (i terreni della c.t.u. M. ricadevano infatti in aree destinate a pubbliche strutture -carcere circondariale – e non in zona artigianale e quindi godevano di un diverso indice di fabbricabilità) e perchè priva di “rappresentatività” in quanto riferita ad un esproprio, singolo, relativo all’anno 2008.

Negli esiti, poi, gli elementi presi in considerazione dai giudici di appello per determinare il valore venale dei fondi ablati erano privi dei caratteri di gravità, precisione e concordanza richiesti dall’argomentare presuntivo (art. 2729 c.c.) indicando, ciascuno, valori palesemente divergenti e, rispettivamente, pari ad Euro 12/mq., ad Euro 42/mq. e ad Euro 70/mq. (accordi transattivi; proposta di vendita; c.t.u. M.).

3. Con il terzo motivo il ricorrente fa valere la nullità dell’ordinanza per omessa motivazione e quindi per violazione dell’art. 111 Cost., art. 132 c.p.c., n. 4), artt. 134 e 156 c.p.c., nonchè degli artt. 113,114 e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4.

La Corte di merito aveva determinato in Euro 40/mq. un presunto limite massimo dell’indennità di esproprio riferito all’anno 2010, in cui era stato adottato il decreto ablativo, senza spiegare perchè avesse deciso di operare la diminuzione del valore delle aree dal prezzo di massimo realizzo che, comprensivo degli oneri di urbanizzazione e riferito all’anno 2012, era pari ad Euro 42/mq.

Sul punto la motivazione era apparente, mancando del requisito richiesto dalla legge per il raggiungimento del suo scopo ex art. 156 c.p.c.. L’ordinanza non avrebbe consentito di comprendere per quale ragione (se per il minore valore di mercato o per l’assenza, al momento dell’esproprio, di opere di urbanizzazione e di costi espropriativi) la Corte di appello avesse ridotto il valore delle aree da Euro 42 ad Euro 40 al mq. e di verificare la correttezza dei criteri utilizzati per l’operata riduzione da ritenersi, comunque, sottostimata.

Sarebbe valso in tal senso il carattere notorio della considerevole Flessione dei prezzi risentita dal mercato degli immobili ad uso artigianale nel biennio, a ritroso, 2012-2010 e della incidenza delle opere di urbanizzazione e dei costi espropriativi, in misura di gran lunga eccedente i 2 Euro al mq., trattandosi di nuova zona artigianale.

4. Con il quarto motivo si deduce l’omesso esame di un fatto decisivo ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

L’ordinanza impugnata aveva omesso di esaminare il fatto decisivo costituito dalle risultanze della c.t.u. F. nel giudizio r.g. 1546/09, disposta dalla medesima Corte di appello in altro giudizio ed avente ad oggetto un’area compresa nel comprensorio di cui facevano parte i terreni dei ricorrenti.

Il consorzio aveva prodotto la relazione di c.t.u. unitamente alla comparsa di costituzione e risposta e le risultanze avevano costituito oggetto di discussione tra le parti all’udienza del 22 aprile 2013 (p. 20 ricorso) ed era decisiva in quanto redatta dopo approfondimento ed attenta valutazione delle risultanze complessive del progetto definitivo relativo al nuovo comprensorio artigianale e relativa ad un’area ricompresa, come quella di giudizio, tra “(OMISSIS) e (OMISSIS)” (p. 20 ricorso).

Il criterio di calcolo analitico, che considera la superficie/cubatura realizzabile, i costi necessari per la realizzazione ed in tempo intercorrente tra l’inizio del progetto e la sua messa a reddito, adottato dall’ingegner F. per aree ricomprese nel comprensorio artigianale oggetto di giudizio, avrebbe dato conto della decisività dell’omesso esame della relazione tecnica al fine di confutare gli argomenti utilizzati dalla Corte di appello che, per l’effetto, sarebbe “giunta, in termini di certezza, ad una decisione ben diversa da quella in concreto adottata” (p. 23 ricorso).

5. Con il quinto motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 327 del 2001, artt. 37 e 32, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

La Corte di appello aveva preso in considerazione ai fini della quantificazione della indennità di esproprio un valore di mercato delle aree nel 2012 di Euro 42 al mq comprensivo degli oneri di urbanizzazione, seppur ridotto in Euro 40/mq. all’anno 2010, in tal modo violando gli artt. 37 e 32 citt. che, nel fare riferimento al valor venale del bene al momento dell’emanazione del decreto di esproprio, che nella fattispecie in esame era stato emesso il 5 febbraio 2010, individuano in tal modo un criterio legale di stima.

All’epoca del decreto di esproprio emesso il 5 febbraio 2010 le aree oggetto di causa erano prive di opere di urbanizzazione e la mera riduzione del valore di stima operata dalla Corte di merito da Euro 42/mq, riferito all’anno 2012, ad Euro 40/mq, riferito all’anno 2010, non avrebbe potuto corrispondere all’ingente costo delle opere di urbanizzazione. Il riferimento dell’annuncio di vendita alla “nuova” zona artigianale di (OMISSIS) avrebbe dato conto che l’area era priva di opere di urbanizzazione funziona li alla realizzazione del complesso.

6. Con il sesto motivo si denuncia la violazione, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 1, nel testo di cui alla L. n. 244 del 2007, art. 2, comma 89.

L’evidenza che l’A.t.i., che aveva curato per il Consorzio l’iter espropriativo, avesse formulato proposta di vendita frazionata dei lotti non sarebbe stata ostativa alla riduzione del 25% prevista dall’art. 37 cit..

Il potere espropriativo del ricorrente inserito tra i compiti istituzionali dei Consorzi di industrializzazione, cui spetta di promuovere lo sviluppo di attività economico-produttive da realizzarsi anche attraverso programmi generali di esproprio, favorisce, infatti, le riforme economico-sociali.

7. Nell’esame dei motivi di ricorso va innanzitutto scrutinato, in adesione all’ordine osservato nella loro proposizione, il primo motivo che si presta, nella pluralità dei suoi contenuti, ad una valutazione di inammissibilità.

7.1. La violazione del principio del contraddittorio che, per la denunciata inosservanza del meccanismo di cui all’art. 101 c.p.c., comma 2, resta integrata nel caso in cui il giudice ponga a fondamento della decisione una questione d’ufficio che integrativa della cd. terza via non sia stata, come tale, partecipata alle parti, è destinata a rilevare, in quanto vizio processuale ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, là dove, decisiva, abbia determinato un effettivo e sostanziale pregiudizio (Cass. 26/09/2017 n. 22341; Cass. 15/10/2019 n. 26087).

Il Consorzio ricorrente deduce che, se avesse avuto contezza che il giudice di merito intendeva avvalersi dell’annuncio pubblicitario allegato alla consulenza prodotta dagli espropriati per ivi individuare il valore di stima dei beni ablati, ben avrebbe potuto dedurre in merito all’erroneità dei contenuti di una tale produzione, in tal senso valorizzando i costi di esproprio e di urbanizzazione che, ricompresi nel prezzo indicato nell’annuncio, avrebbero dovuto scomputarsi al fine di determinare il valore venale netto di mercato dei beni ablati, sollecitando, all’esito della interlocuzione con il giudice, “la nomina di un consulente tecnico d’ufficio, che, nel procedere alla determinazione di valore delle aree ablate, avrebbe, certamente, confermato l’elevata incidenza dei suindicati oneri” (p. 10 ricorso).

La deduzione difensiva di nullità non riesce a dare conto, ed è quindi inammissibile per non conformità del vizio denunciato al paradigma normativo, della strumentalità del denunciato error de iure procedendi sul contenuto della decisione della Corte di merito e quindi del pregiudizio risentito dal ricorrente in esito alla denunciata violazione del contraddittorio.

L’incidenza degli oneri di urbanizzazione sul prezzo di vendita indicato nell’annuncio pubblicitario non è tale da definire una questione di fatto o mista – tant’è che nè la Corte di merito dubita della loro esistenza con il segnalare espressamente che il prezzo considerato è comprensivo dei primi nè il ricorrente lo fa per la dedotta tesi difensiva – ma di mero diritto, la cui soluzione è rimessa alla valutazione del giudice non mediata da acquisizioni fattuali su cui, preventivamente, provocare il contraddittorio con le parti (a contrariis: Cass. 12/09/2019 n. 22778 sulla nullità per difetto di forma di un contratto concluso con la p.A.; Cass. 12/12/2019 n. 32485 in materia di prescrizione sulla distinzione tra questione di fatto integrata dall’inerzia del titolare del diritto e volontà dell’altra parte di volersene avvalere e questione di diritto consistente nella individuazione del tempo necessario alla produzione dell’effetto estintivo).

L’aspetto valutativo della questione esclude che la stessa debba essere oggetto di contraddittorio e la sua consistenza fa sì che la critica proposta si orienti inammissibilmente verso il merito di cui scrutina gli effetti.

7.2. Si consideri inoltre che il giudizio di opposizione alla stima della indennità di esproprio (D.P.R. n. 327 del 2001, art. 54) è un ordinario giudizio di cognizione che ha ad oggetto la determinazione dell’indennità di esproprio dovuta per legge e che non vincola, come tale, il giudice adito alle indicazioni delle parti, avendo egli stesso il potere-dovere di individuare i criteri indennitari applicabili alla procedura ablatoria in forza delle norme che li contemplano (arg. ex Cass. 03/04/2007 n. 8361; Cass. 01/08/2013 n. 18435).

Segue quale corollario dell’indicato principio che a fronte di produzioni curate dalle parti ed allegate agli atti difensivi, il giudice di merito ben possa pervenire alla determinazione della indennità con l’apprezzare gli esiti delle prime, senza che sia necessario che ogni produzione venga partitamente scrutinata nel contraddittorio le cui ragioni ben possono dirsi soddisfatte anche in forza di un potenziale esercizio comunque consentito sui documenti allegati, per un loro utilizzo ai fini della stima.

L’evidenza, puntualizzata in ricorso, sull’esistenza agli atti del giudizio di opposizione della consulenza tecnica di ufficio a firma dell’ingegner F. espletata in un distinto procedimento, il n. 1546/2009, e prodotta dal medesimo Consorzio, relativa alla precisazione, in termini percentuali, degli oneri di urbanizzazione e dei costi espropriativi sul prezzo dell’offerta pubblicitaria (pp. 9 e 10 ricorso note nn. 4 e 5), dà conto dell’appartenenza della questione al contraddittorio tra le parti nel giudizio di merito.

8. Dei restanti motivi può darsi trattazione congiunta al secondo al terzo ed al quinto che, fondati, meritano accoglimento, il quarto resta assorbito ed il sesto è inammissibile ex art. 360-bis c.p.c., n. 1, nei termini di seguito precisati.

8.1. Per i motivi secondo, terzo e quinto viene in valutazione il tema relativo al metodo di stima adottato dalla Corte di appello di Roma per quantificare l’indennità di esproprio ed il ragionamento, a carattere presuntivo, osservato per il risultato finale.

8.1.1. La disciplina estimativa ha messo a punto due procedure per giungere alla determinazione del più probabile valore di mercato di un immobile.

La stima sintetica, basata sulla comparazione che consiste nella determinazione del valore di un immobile sulla base dei prezzi riscontrabili in transazioni di beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe, venduti in condizioni ordinarie di mercato.

La stima analitica, basata sul valore di trasformazione, muove dal presupposto di considerare il terreno edificabile come un bene di produzione dal quale, con l’applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio.

Il più probabile valore di mercato là dove si tratti di un’area fabbricabile sarà la risultante del più probabile valore del fabbricato da realizzare, diminuito del costo di costruzione, comprensivo di interessi e del “profitto normale”, scontando all’attualità tale differenza in previsione della durata della cd. trasformazione e cioè del tempo di costruzione, in tal modo ottenendosi il valore che rappresenta il limite superato il quale l’imprenditore non ha convenienza all’acquisto dell’area.

Ferma l’indicata distinzione, la giurisprudenza di questa Corte di legittimità ritiene, per largo e condiviso indirizzo, che la scelta tra l’uno e l’altro metodo resti affidata alla discrezionalità del giudice del merito purchè ispirata ai canoni dell’effettività non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione (Cass. 31/03/2016 n. 6243; Cass. 22/03/2013 n. 7288; vd. Cass. 31/05/2007 n. 12771).

Ciò posto, il ricorrente denuncia con il secondo motivo il difetto dei presupposti di gravità, precisione e concordanza degli elementi fattuali integrativi del metodo sintetico-comparativo adottato dalla Corte di appello.

Il prezzo indicato nell’annuncio di vendita e preso a base del percorso di stima adottato dalla Corte romana è comprensivo degli oneri di urbanizzazione e dei costi di esproprio la cui rilevanza, valida In caso di adozione del metodo analitico, è da escludersi invece in caso di metodo sintetico-comparativo, in quanto il mercato sconta quei costi preventivamente nella determinazione del valore delle aree edificabili.

Come fondatamente dedotto in ricorso, il computo degli indicati oneri nell’offerta di vendita oggetto dell’annuncio pubblicitario ed apprezzata dai giudici di appello, rende la stima priva dei necessari caratteri di gravità, convergenza ed univocità propri dell’argomentare presuntivo cui è tenuto il giudice del merito nella scelta del metodo di stima e del correlato risultato, non potendo costituire la base da cui risalire al valore netto di mercato.

Il principio, alla cui definizione la giurisprudenza di questa Corte di legittimità affida la corretta applicazione del metodo sintetico-comparativo ai fini della di stima della indennità di esproprio, vuole che in materia di indennità di esproprio a rilevare non sia la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell’area, bensì il preventivo motivato riscontro della “rappresentatività” dei dati utilizzati per la comparazione e cioè l’accertamento che essi riguardino terreni con caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obbiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti.

Il prezzo di mercato può pertanto essere tratto anche da fonti diverse, quali cessioni volontarie, perizie giudiziarie, accertamenti di valore di natura fiscale, pubblicazioni specializzate di settore, negozi giuridici di natura privatistica, sempre che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con quello da stimare (Cass. 16/03/2012 n. 4210).

8.1.2. L’indicata affermazione di principio se vale ad attribuire rilievo ai fini estimativi alle caratteristiche dei beni non per questo lo esclude quanto alle fonti da cui il giudice del merito deve ricavare il prezzo del bene: le fonti devono essere infatti intrinsecamente idonee, nel loro carattere plurimo, omogeneo e convergente, a rappresentare il valore di mercato.

Ecco che la mera proposta di vendita o offerta del bene non vale ad individuare il prezzo praticato sul mercato e tanto nella constatazione che solo l’incontro delle volontà di offerente ed acquirente indica di quel prezzo la tenuta o la rispondenza al mercato in adesione alle quotazioni attuali del bene.

La proposta di vendita può rilevare quale elemento da cui desumere il valore potenziale di massimo realizzo del bene in una libera contrattazione, ma non l’effettivo valore di mercato che presuppone, invece, l’accettazione dei destinatari dell’offerta.

Per l’indicato estremo, l’atto preso in considerazione dalla Corte di appello romana (annuncio pubblicitario contenente “proposta di vendita” di lotti di terreni posti nella nuova zona artigianale di (OMISSIS) ove si trovano quelli oggetto di stima) è strutturalmente inidoneo a dare conto dell’atteggiarsi del prezzo di mercato e come tale non costituisce valido termine di confronto in applicazione del sistema sintetico-comparativo adottato ai fini di stima.

8.2. Ulteriori rilievi sono d’obbligo.

8.2.1. Vero è infatti che nella selezione che presiede all’applicazione del metodo comparativo di stima sono posti a confronto immobili le cui caratteristiche fisiche, ove rilevanti, e localizzazioni siano il più possibile simili a quelle dell’immobile da valutare e che come tali siano stati oggetto di transazioni “recenti”, di cui sia noto il prezzo di compravendita.

Nella fattispecie in esame la proposta oggetto dell’annuncio pubblicitario immobiliare risale all’aprile del 2012 là dove il decreto ablativo, il cui termine di adozione individua, come dedotto in ricorso, il tempo in cui va determinata l’indennità di espropriazione (Cass. 21/09/2015 n. 18556), è del 5 febbraio 2010.

Il lasso temporale che intercorre tra il valore dato e quello da ricavarsi, pari a circa un biennio, nella sua consistenza rende non comparabili i prezzi di cessione dei beni, non consentendo l’applicazione del prezzo noto, quello del 2012, a quello, in via derivativa da determinarsi, del 2010.

La determinazione dell’indennità di esproprio va operata con esclusivo riferimento al valore di mercato del bene al momento dell’emanazione del decreto di ablazione; risultando il mercato immobiliare influenzato da variabili macroeconomiche diverse dalla fluttuazione della moneta nel tempo, anche se a questa parzialmente legate, e, ancora, da condizioni microeconomiche dettate dallo sviluppo edilizio di una determinata zona, che sono completamente avulse dal valore della moneta, resta escluso che l’accertamento del valore del fondo espropriato attraverso la comparazione con il prezzo di immobili omogenei, oggetto di trasferimento, possa avvenire in un momento diverso dalla data dell’esproprio, riportando poi il dato monetario a ritroso (o in avanti) fino a quest’ultima oppure finanche calcolando i costi di costruzione intervenuti (Cass. n. 18556 cit.; Cass. 06/06/2019 n. 15412).

La Corte romana in applicazione del metodo sintetico-comparativo, preso a riferimento il valore di mercato di immobili omogenei a quelli espropriati pari all’aprile del 2012 ad Euro 42/mq., importo espressamente indicato come comprensivo degli oneri di urbanizzazione, ha poi provveduto a ricondurlo alla più contenuta misura di Euro 40/mq. al febbraio del 2010, nel rilievo che il valore di mercato dei beni espropriati “influenzato dalla domanda e dall’offerta anche riferito al 2010, non potesse superare Euro 40 al mq per i terreni” (p. 5 ordinanza).

Si tratta di motivazione inesistente o meramente apparente e non capace di esprimere, in ragione delle composite variabili che lo connotano, il diverso atteggiarsi nel tempo del mercato immobiliare.

8.2.2. Inoltre, ai fini della determinazione del valore venale di un immobile, gli oneri di urbanizzazione, espressamente considerati dalla Corte romana, rilevano se la valutazione di stima sia stata effettuata applicando il metodo analitico-ricostruttivo, diretto a determinare il “valore di trasformazione” dell’area espropriata.

In caso di adozione della stima sintetico-comparativa il valore venale degli immobili deve ritenersi infatti già depurato da tali oneri, in quanto il mercato li sconta preventivamente nella determinazione del valore delle aree edificabili (in termini: Cass. 04/07/2013 n. 16750; Cass. 14/06/2018 n. 15693). L’indicato principio è destinato a valere però ove il mercato abbia avuto occasione di operare attraverso una intervenuta pluralità di transazioni.

Che all’aprile 2012 la proposta oggetto dell’annuncio pubblicitario dei vari lotti “edificabili”, e su cui era in corso la costruzione di un capannone ad uso artigianale (p. 5 ordinanza), valorizzi invece, ed espressamente, l’incidenza sul prezzo di vendita degli oneri di urbanizzazione è evidenza che finisce per dare conto dell’applicazione della diversa stima analitico-ricostruttiva.

Quanto rilevato è tanto più vero anche perchè l’ordinanza impugnata nel richiamare il contenuto della relazione di stima prodotta dal Consorzio, a firma dell’ingegner F. ed espletata nel distinto giudizio r.g. n. 1546/2009, ne recupera un passaggio argomentativo nel quale, il tecnico di parte dà atto, nella difficoltà di reperire i prezzi di mercato per la tipologia dei suoli edificabili ottizzati esaminati, dell’adozione del criterio del “più probabile valore di trasformazione” (p. 4 ordinanza) proprio della stima analitica e diretto a fissare il prezzo come un bene di produzione (vd. supra par. 8.1.1.).

La motivazione impugnata sconta quindi, anche per tale contenuto, un difetto del requisito di rappresentatività dei beni in comparazione nella mancanza di gravità, concordanza e precisione degli elementi in valutazione.

8.2.3. All’epoca dell’esproprio, nel febbraio 2010, le opere di urbanizzazione non erano state eseguite ed il loro costo non poteva concorrere a fissare il valore di mercato dei terreni ablati e la relativa indennità.

8.3. Il riferimento poi alla c.t.u. M., disposta in un ulteriore e distinto giudizio (r.g. 11410/2008), riferita a terreni “analoghi” stimati pari ad Euro 70/mq. al 2008, inserisce un ulteriore elemento di distonia nel giudizio di stima tale da rendere quest’ultima, negli effetti, disorientante.

8.3.1. Gli elementi presi in considerazione dai giudici di merito -gli accordi transattivi di rideterminazione dell’indennità (Euro 12/mq.) conclusi dal consorzio con gli espropriati di aree limitrofe a quelle espropriate negli anni 2010-2013; le risultanze dell’annuncio pubblicitario (Euro 42/mq. nell’anno 2012); le risultanze della ctu M. (Euro 70/mq.) espletata in distinto giudizio ed avente ad oggetto, pacificamente un esproprio singolo dell’anno 2008 relativo a terreni compresi nel piano regolatore ASI – non danno conto di situazioni omogenee e tra loro convergenti e quindi rappresentative del valore scrutinato.

I piani ASI, piani regolatori delle aree e dei nuclei di sviluppo industriale risentono della suddivisione in zone la cui valutazione incide sulla rappresentatività dei terreni che oggetto di stima sintetico-comparativa sono strumento di determinazione del valore di mercato di altri beni.

Nessun riferimento alla zonizzazione del piano è invece contenuto nell’ordinanza impugnata che solo assertivamente pronuncia sulla omogeneità dei terreni posti in comparazione in quanto ricompresi nel medesimo piano di zona, Comprensorio artigianale di (OMISSIS).

8.3.2. I motivi di ricorso che siffatta assoluta illogicità e contraddittorietà del ragionamento decisorio evidenziano, per censure che non toccano peraltro un singolo elemento di quell’argomentare presuntivo (Cass. 26/02/2020 n. 5279) che deve guidare il giudizio di comparazione, meritano accoglimento ed il provvedimento va cassato.

Il quarto motivo – per cui vengono ancora in valutazione i temi dell’incidenza degli oneri di urbanizzazione mediati dai contenuti della c.t.u. F. che si denunciano come immotivatamente obliterati – resta assorbito.

9. Il sesto motivo è inammissibile ex art. 360-bis c.p.c., n. 1.

La Corte territoriale ha fatto corretta applicazione della normativa di specie nel consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità per il quale il fine di riforma economico sociale connota una particolare qualità di fini di utilità pubblica in un determinato momento storico ed e pertanto devoluta esclusivamente al legislatore al quale soltanto spetta di decidere se e quando avvalersi del potere di prevedere una riduzione del tipo prefigurato dalla L. n. 244 del 2007, art. 2, comma 89 (Cass. 16/03/2012 n. 4210, in motivazione, pp. 11 e 12; vd. anche, tra le altre, Cass. 28/01/2016 n. 1621 sulla necessità di una previsione di legge per l’applicazione della riduzione del 25% dovendo essa riguardare l’intera collettività o parti di essa geograficamente o socialmente predeterminate ed essere, quindi, attuata in forza di una previsione normativa che in tal senso lo definisca).

Nel rilievo della natura privata dell’iniziativa di realizzazione del piano particolareggiato volto alla creazione di una zona industriale ed artigianale d’interesse locale, qualificabile come opera privata di pubblica utilità e, pertanto, non rientrante nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica, convenzionata o agevolata, nè in quello dei piani di insediamento produttivo di iniziativa pubblica, nè, infine, nei programmi di riabilitazione urbana, si applica il D.P.R. n. 327 del 2001, art. 36, comma 1, che prevede la liquidazione dell’indennità di espropriazione in misura pari al valore venale dell’immobile, non ricorrendo le ragioni, collegate alla realizzazione di programmi di riabilitazione urbana, che giustificano la decurtazione della stessa in misura pari agli oneri di urbanizzazione ai sensi dell’art. 37, comma 1, secondo periodo, del menzionato Decreto (Cass. 25/09/2015 n. 19077).

10. L’ordinanza impugnata deve essere quindi cassata in relazione ai motivi accolti (secondo, terzo, quinto), assorbito il quarto e respinti tutti gli altri ed il giudizio rinviato dinanzi alla Corte di appello di Roma, altra sezione, anche per le spese della fase di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso in relazione ai motivi secondo, terzo e quinto, assorbito il quarto e respinti tutti gli altri, cassa l’ordinanza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Roma, altra sezione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Prima Civile, il 9 luglio 2020.

Depositato in Cancelleria il 7 settembre 2020

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