Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18536 del 13/07/2018

Civile Ord. Sez. 3 Num. 18536 Anno 2018
Presidente: SCARANO LUIGI ALESSANDRO
Relatore: GIANNITI PASQUALE

CC

ORDINANZA
sul ricorso 8732-2016 proposto da:
VELLA MARIA JOSE’, domiciliato ex lege in ROMA, presso
la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE,
rappresentato e difeso dall’avvocato SALVATORE CARPINO
giusta procura speciale in calce al ricorso;
– ricorrente contro

COMUNE RAGUSA ;
– intimato-

avverso la sentenza n. 1914/2015 della CORTE D’APPELLO
di CATANIA, deposita -La il 12/01/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio

del

09/03/2018

dal

1

Consigliere

Dott.

Data pubblicazione: 13/07/2018

PASQUALE GIANNITI;
lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero,
in persona del Sostituto Procuratore generale TOMMASO

BASILE, che ha chiesto l’accoglimento;

2

FATTI DI CAUSA
1.La Corte di appello di Catania con sentenza 12/1/2016,
riformando la pronuncia del Tribunale di Ragusa n. 92/2015, ha
accolto l’opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 570/2010, che
ha revocato.
Il Giudice di primo grado aveva ritenuto valida ed efficace la
cessione del contratto di locazione da parte dell’originario locatore

forza della scrittura privata 24 maggio 2010, registrata il 17 giugno
2010 e comunicata in pari data al Comune di Ragusa), anche in
assenza del consenso del conduttore ceduto, sul presupposto che
l’art. 1594 c.c. è norma derogatoria al principio generale di cui
all’art. 1406 c.c. (ed aveva quindi rigettato l’opposizione al decreto
ingiuntivo proposto dal Comune di Ragusa, confermando il decreto
ingiuntivo). Il Giudice di appello, invece, ha ravvisato nella specie
un caso di cessione del contratto di locazione (e non di sub
contratto), con conseguente operatività dell’art. 1406 c.c.
2.Avverso la sentenza della Corte territoriale propone ricorso
Maria Josè Vella, articolando un motivo di ricorso.
Il Procuratore Generale conclude per l’accoglimento del
ricorso.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con un unico motivo la ricorrente denuncia, in relazione
all’art. 360 primo comma n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione
degli artt. 1406 e 1594 c.c. e 36 della legge n. 392/1978.
Lamenta che la Corte, interpretando erroneamente i fatti, ha
erroneamente applicato le norme richiamate. Sottolinea che nel
caso di specie la cessione del contratto di locazione era avvenuta
non dal c.d. lato passivo, cioè dal conduttore al terzo, come
erroneamente ritenuto dalla Corte territoriale, ma dal lato attivo,
cioè dal locatore al terzo.
2. Il motivo è fondato.

3

Stracquadaneo Giuseppe in favore del coniuge Vella Maria José (in

E’ jus receptum nella giurisprudenza di legittimità il principio
per cui, in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la
vendita (come la donazione) dell’immobile locato determina, ai
sensi degli artt. 1599 e 1602 cod. civ., la surrogazione, nel
rapporto di locazione, del terzo acquirente (o del donatario), che
subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza
necessità del consenso del conduttore (Sez. 3, Sentenza n. 13833

09/08/2007, Rv. 599449 – 01; Sentenza n. 674 del 14/01/2005,
Rv. 580070 – 01).
Nel caso di specie, dalla scrittura privata 24/5/2010 (posta a
formale conoscenza del conduttore Comune di Ragusa con
raccomandata ar del 26/4/2010 e da detto comune accettata con
determina dirigenziale 13-16/7/2010) risulta che l’originario
locatore

«…Stracquadaneo Giuseppe, cede, con ogni effetto di

legge, alla Sig.ra Maria Josè Ve/la, che accetta, i seguenti contratti
di locazione dallo stesso stipulati e sottoscritti, in qualità di
proprietario, con il Comune di Ragusa e precisamente ….»; e che:
«la Sig.ra Ve/la Maria Josè si surroga in ogni diritto, azione, ragione
e dovere nascente dai suddetti contratti e spettanti al cedente Avv.
Giuseppe Stracquadaneo, compreso quello di richiedere e riceversi i
canoni di locazione e gli aumenti Istat come per legge, di
promuovere azioni di sfratto per morosità e di finita locazione ed
ogni altra azione prevista dalle vigenti leggi in materia di locazione,
… Rimane fermo ogni onere ed onore a favore e a carico sia del
locatore che del conduttore … Restano a carico del cessionario
anche le eventuali spese per la straordinaria manutenzione degli
immobili oggetto dei suddetti contratti di locazione».
L’interpretazione letterale del passo contrattuale che precede
indica inequivocabilmente che le parti, nel sottoscrivere la citata
scrittura privata, hanno inteso modificare la persona dell’originario
locatore con altro soggetto attivo.

4

del 09/06/2010, Rv. 613275 – 01; Sentenza n. 17488 del

Ne consegue che, in conformità dell’orientamento sopra
richiamato, il locatore cedente (id est, l’avv. Giuseppe
Stracquadaneo) e la cessionaria (odierna ricorrente) non avevano
bisogno del consenso del conduttore-ceduto (id est, il Comune di
Ragusa), proprio perché la posizione giuridica di quest’ultimo non
ha subito alcuna modifica per effetto dell’avvenuta cessione del
contratto di locazione.

locazione dal c.d. lato attivo (cioè dal locatore ad un terzo) è
fattispecie del tutto diversa dalla cessione del contratto di locazione
dal c.d. lato passivo (cioè dal conduttore ad un terzo), per la quale
è richiesto il consenso del locatore, quale contraente ceduto (art.
1594 c.c. e art. 36 della legge n. 392/1978).
Come questa Corte ha già avuto modo di affermare (Sez. 3,
Sentenza n. 674 del 14/01/2005, Rv. 580070 – 01), in mancanza di
una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato
determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo
acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore
– locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la
conseguenza che quest’ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni
all’acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la
comunicazione della vendita dell’immobile in una qualsiasi forma
idonea, in applicazione analogica dell’art. 1264 cod. civ. in tema di
cessione dei crediti (v. Cass. 9/6/2010, n.

13833, 9/8/2007 n.

17488,

674,

22/2/2008 n. 4588,

14/1/2005 n.

5/8/1991,

n.

8556).
La ratio della disciplina della cessione del contratto dal lato
passivo è quella dì consentire al locatore di potersi opporre alla
cessione o alla sublocazione, in quanto, essendo la locazione un
contratto a prestazioni corrispettive, assume rilievo determinante la
figura del conduttore: per questo è richiesto il consenso del
locatore alla cessione della locazione e/o alla sublocazione.

5

Occorre qui precisare che la cessione del contratto di

Tale ratio non ricorre nel caso di cessione del contratto di
locazione dal c.d. lato attivo, che realizza una semplice cessione del
credito, costituito dal pagamento dei canoni di locazione (con
conseguente applicazione in via analogica del disposto di cui all’art.
1260 c.c.): il conduttore, invero, conserva integra la sua posizione
nel rapporto contrattuale (rimanendo inalterati gli oneri e i doveri
accessori nascenti dal contratto a carico del cessionario) e versa in
una posizione di indifferenza giuridica rispetto al soggetto al quale

deve pagare il canone di locazione.
Il fatto che non sia necessario il consenso del conduttore
ceduto si desume a contrariis dalla stessa lettera dell’art. 1594
c.c.: se, in considerazione dell’intuitu personae che caratterizza il
contratto di locazione, il conduttore non ha facoltà di cedere il
contratto senza il consenso del locatore, ragionando a contrario,
quest’ultimo ha facoltà di cedere il contratto ad altro soggetto,
senza il consenso del conduttore, proprio perché al conduttore è
giuridicamente indifferente chi sia il soggetto attivo del rapporto
contrattuale destinatario del pagamento dei canoni (cosi come al
locatore è giuridicamente indifferente che il conduttore eserciti il
godimento della cosa direttamente ovvero sublocandola a terzi).
Il regime che precede può essere indubbiamente derogato
dalla diversa volontà delle parti, ma tanto risulta non essere
avvenuto nel caso di specie, nel quale il Comune di Ragusa, con la
citata determina dirigenziale, non ha formulato alcuna opposizione
alla comunicata cessione.
Ne consegue che la sentenza impugnata deve essere cassata
con rinvio alla Corte di appello di Catania, che in diversa
composizione procederà a nuovo esame, facendo applicazione dei
principi sopra richiamati, e provvederà anche in ordine alle spese
del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso.

(

Cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello díCatania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di
cassazione.
Li

Roma, 9 marzo 2018.