Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 18525 del 13/07/2018

Civile Sent. Sez. 3 Num. 18525 Anno 2018
Presidente: FRASCA RAFFAELE
Relatore: POSITANO GABRIELE

SENTENZA

sul ricorso 29373-2014 proposto da:
CALVI VITTORIA, elettivamente domiciliata in ROMA,
VIALE ANGELICO 38, presso lo studio dell’avvocato
VINCENZO SINOPOLI, rappresentata e difesa
dall’avvocato ALFREDO LOVELLI giusta procura speciale
in calce al ricorso;
– ricorrente –

2018

contro

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LUCCARELLI VINCENZO, BEVILACQUA LUCIA, elettivamente
domiciliati in ROMA, VIA FABIO MASSIMO 60, presso lo
studio

dell’avvocato

SEBASTIANO

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MASTROBUONO,

Data pubblicazione: 13/07/2018

rappresentati e difesi dall’avvocato ANGELO ESPOSITO
giusta procura speciale in calce al controricorso;
FRASCOLLA RICCARDO, elettivamente domiciliato in
ROMA, VIA ATTILIO FROGGERO 96, presso lo studio
dell’avvocato FRANCESCO NOTARI,

rappresentato e

speciale in calce al controricorso;
– controricorrenti nonchè contro

BEVILACQUA LUCIA, RINALDI TEODORO, DI PRESA ANNA
MARIA, GENOVA CARMELO, SCIALPI ANNA, CHIARELLI
PIETRO, MASSAFRA MARIA ROSARIA, UNICREDIT SPA ;
– intimati –

avverso la sentenza n. 365/2014 della CORTE D’APPELLO
SEZ.DIST. DI di TARANTO, depositata il 23/09/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 07/02/2018 dal Consigliere Dott. GABRIELE
POSITANO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. RENATO FINOCCHI GHERSI che ha concluso
per il rigetto;
udito l’Avvocato ALFREDO LOVELLI;
udito l’Avvocato NICOLA NARDELLI;

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difeso dall’avvocato NICOLA NARDELLI giusta procura

Fatti di causa
1.Con sentenza del 10 febbraio 2012 il Tribunale di Taranto accoglieva la
domanda proposta da Vincenzo Luccarelli e Lucia Bevilacqua nei confronti del
notaio Vittoria Calvi e dei propri venditori, Teodoro Rinaldi e Anna Maria Di
Presa, diretta ad ottenere la dichiarazione di inadempimento alle obbligazioni
contrattuali dell’atto di vendita dell’8 marzo 1992 con condanna alla

responsabilità del notaio per l’omessa rilevazione delle trascrizioni di
pignoramenti gravanti sull’immobile, condannando il solo professionista al
risarcimento del danno pari al prezzo di vendita dell’immobile, oltre interessi
legali e rivalutazione.
2.Avverso tale decisione proponeva appello Vittoria Calvi, chiedendo il
rigetto della domanda attorea e, in via gradata, nell’ipotesi di conferma della
sentenza, di estendere la condanna ai venditori, Teodoro Rinaldi e Annamaria
Di Presa, nonché ai precedenti proprietari, rispettivamente, Carmelo Genova,
Anna Scialpi, Piero Chiarinelli e Maria Rosaria Massafra, oltre alla responsabilità
del precedente notaio Riccardo Frascolla, inadempiente per le medesime
ragioni.
3.Rinaldi e Di Presa chiedevano il rigetto dell’appello e spiegavano appello
incidentale per il ristoro delle spese di primo grado e per l’accoglimento delle
domande già proposte davanti al primo giudice, tra le quali quella di garanzia
nei confronti di Unicredit S.p.A. da questi chiamata in causa in data 11 marzo
2008.
4.Con sentenza pubblicata il 23 settembre 2014 la Corte d’Appello Lecce,
Sezione Distaccata di Taranto rigettava l’appello principale e quello incidentale,
provvedendo sulle spese di lite.
5.Avverso tale decisione proponeva ricorso per cassazione Vittoria Calvi
sulla base di tre motivi. Resistono in giudizio Vincenzo Luccarelli e Lucia
Bevilacqua, nonché Riccardo Frascolla e Unicredit S.p.A. depositando separati
controricorsi.

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restituzione del prezzo e al risarcimento del danno. Accertava, altresì, la

6.Con ordinanza del 7 febbraio 2017 questa Corte rilevava l’omessa
notifica del ricorso a Carmelo Genova, Anna Scialpi, Piero Chiarinelli e Maria
Rosaria Massafra, rinviando la causa a nuovo ruolo, così da consentire
l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tali parti. La ricorrente
deposita atto ritualmente notificato e la causa è trattata alla pubblica udienza
del 7 febbraio 2018.

Ragioni della decisione
1.Preliminarmente deve darsi atto che in pubblica udienza il difensore della
ricorrente ha dichiarato che, ai sensi dell’art. 164 bis disp.att. c.p.c, è stata
disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo poiché non risultava
possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori.
Tale circostanza, però, non è stata corroborata dalla relativa documentazione
che avrebbe dovuto essere depositata nei termini previsti dall’articolo 372 del
codice di rito.
2.Con il primo motivo la ricorrente lamenta violazione e omessa ovvero
erronea applicazione dell’articolo 1223 c.c, in relazione all’articolo 2919 c.c. per
avere la Corte territoriale liquidato il danno sebbene gli acquirenti non
avessero subito alcuna perdita patrimoniale. Questa, infatti, sarebbe
intervenuta solo nel caso di vendita forzata del bene, mentre i giudici di merito
hanno ritenuto sufficiente, ai fini del risarcimento, il danno potenziale, senza
tenere conto che il procedimento esecutivo avrebbe potuto risolversi
diversamente rispetto alla vendita del bene pignorato, sulla base di una
moltitudine di eventi, quali l’esistenza di un vizio formale del procedimento,
l’inerzia del creditore, la sua desistenza, il pagamento del debito da parte del
debitore o altre ragioni. Nel fare ciò la Corte territoriale ha richiamato un
precedente giurisprudenziale isolato rispetto all’orientamento maggioritario
della giurisprudenza, che richiede la prova in termini di certezza del danno.
D’altra parte, ottenendo la condanna al risarcimento del danno rapportato al
prezzo di acquisto, senza avere subito la perdita del bene, gli acquirenti
potrebbero locupletarsi ingiustamente.
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7.Unicredit Spa deposita memoria ex art. 378 c.p.c.

3.Con il secondo motivo la ricorrente lamenta violazione e omessa ovvero
erronea applicazione dell’articolo 100 c.p.c, in relazione all’articolo 329 dello
stesso codice e all’articolo 2909 c.c, anche con riferimento agli articoli 1173,
1292, 1293, 1294, 1298, 1299 e 2055 c.c, oltre che dell’articolo 1476 e 1483
dello stesso codice. Infatti, la Corte avrebbe dovuto ritenere responsabili anche
i venditori e i precedenti danti causa, oltre che il notaio che aveva rogato il

caso di specie ricorre una responsabilità derivante dalla medesima vicenda per
la quale devono rispondere solidalmente i venditori che si sono succeduti nella
titolarità dominicale del bene e i notai che hanno rogato gli atti pubblici. Al
contrario, la Corte territoriale, si è limitata ad affermare che l’appellante non
aveva interesse ad impugnare, non avendo proposto alcuna domanda di rivalsa
nei confronti dei pretesi condebitori solidali. Tale assunto non può trovare
accoglimento poiché il professionista non avrebbe potuto promuovere domanda
di regresso nei confronti degli altri condebitori se prima non avesse pagato
l’intero debito. Ipotesi questa non realizzabile, oltre che chiaramente
inopportuna, per il rischio di una declaratoria di acquiescenza o di giudicato
interno.
4.Con il terzo motivo lamenta violazione e omessa ovvero erronea
applicazione dell’articolo 91 c.p.c, nei rapporti tra la ricorrente e Unicredit
S.p.A. non avendo il professionista proposto alcuna domanda nei confronti
della compagnia di assicurazione, evocata in giudizio, a scopo di garanzia, dai
venditori Teodoro Rinaldi e Annamaria Di Presa. Nonostante ciò Vittoria Calvi è
stata condannata al rimborso delle spese anche in favore della società di
assicurazioni.
5.11 primo motivo è fondato.
6.11 danno che il notaio rogante il contratto di compravendita di un
appartamento, il quale abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie,
è tenuto a risarcire all’acquirente dell’immobile successivamente sottoposto ad
esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario ed aggiudicato ad un
terzo, va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dalla parte. Tale
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precedente atto, senza rilevare l’esistenza di trascrizioni pregiudizievoli. Nel

pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell’appartamento ove il
proprietario del bene, a causa dell’omissione colposa del notaio, abbia perduto
l’immobile con l’esproprio o a causa del rilascio del bene (Sez. 3, Sentenza n.
982 del 18/02/1981, Rv. 411511 – 01). Diversamente, sul presupposto
dell’accertata responsabilità del professionista, questi potrà essere condannato
al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente,

creditori e liberare l’immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di
conservarne la proprietà (Sez. 3 -, Ordinanza n. 22820 del 29/09/2017, Rv.
645776 – 01), con la conseguenza che «le spese di purgazione
rappresenteranno il danno e, net contempo, la sua misura».
7.Sulla base di tali premesse va condiviso il principio secondo cui
nell’ipotesi di immobile venduto con il ministero del notaio, che a causa
dell’omessa verifica delle visure, sia successivamente sottoposto ad esecuzione
da parte di un creditore che aveva agito sulla base di gravami esistenti
sull’immobile e non rilevati dal professionista, il danno che questi è tenuto a
risarcire va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente; esso
può quindi essere liquidato in misura pari al valore dell’immobile perduto a
seguito della vendita forzata o del quale il proprietario abbia comunque
perduto la disponibilità, ovvero nella spesa necessaria per ottenere l’estinzione
del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca.
8.La Corte territoriale ha ritenuto sussistente la prima ipotesi di danno,
rilevando che doveva ritenersi integrata l’effettiva diminuzione patrimoniale, in
considerazione del naturale sviluppo di fatti oggettivi concretamente accertati e
sintomatici, in maniera inequivoca, di quella probabilità di definitiva perdita di
disponibilità del bene.
9.Nel caso di specie parte attrice, con l’atto di citazione del 5 ottobre 2007,
aveva chiesto di accertare l’inadempimento delle obbligazioni assunte dal
notaio con il contratto d’opera intellettuale e, conseguentemente, condannare i
tre convenuti alla restituzione del prezzo, oltre agli accessori e al risarcimento
dei danni nella misura indicata in citazione ovvero al diverso importo ch
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all’entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i

dovesse accertarsi in corso di giudizio. Sulla base di tali richieste la Corte
territoriale ha quantificato il danno, in termini di restituzione del prezzo, come
equivalente alla perdita definitiva del bene.
10.

La domanda, però, si riferiva al dedotto inadempimento del

professionista, al quale faceva seguito la richiesta di “restituzione del prezzo”,
da intendersi quale risarcimento da inadempimento per l’attività erroneamente

11.

La Corte territoriale omette di considerare che il pregiudizio in

termini di certezza e attualità non sussiste prima dell’evizione, e ciò, pertanto,
non consente di equiparare il danno per equivalente, all’intero prezzo del bene.
Al contrario, sulla base delle considerazioni espresse in premessa, il
risarcimento

spettante

all’acquirente

dell’immobile,

successivamente

sottoposto ad esecuzione, deve essere commisurato all’effettivo nocumento
sofferto dall’acquirente, sulla base di una valutazione da svolgersi in concreto,
in considerazione degli elementi fattuali risultanti dagli atti di causa.
12.

L’inadempimento del professionista ha certamente determinato un

danno evento, in quanto la prestazione ha dato luogo ad un effetto del
contratto che non era quello che il professionista avrebbe dovuto assicurare.
Con riferimento al danno conseguenza ex art. 1223 c.c., poiché non si è
verificata la perdita del bene con l’esito finale della esecuzione forzata, tale
pregiudizio non può automaticamente identificarsi, così come ha fatto la Corte
territoriale, con il pagamento del prezzo, ma va correttamente riferito al danno
concretamente subito a causa della perdita della disponibilità dell’immobile, sia
in termini di utilizzo diretto, che si godimento indiretto del bene, sia riguardo
alle spese sopportate a causa della procedura esecutiva.
13.

Sotto tale profilo la motivazione della Corte d’Appello appare errata

nella parte in cui fa discendere dall’emissione dell’ordine di liberazione
dell’immobile

pignorato

e

dall’adozione

dell’ordinanza

di

vendita,

l’identificazione del pregiudizio subito con l’importo del prezzo corrisposto per il
trasferimento dell’immobile, così accogliendo l’originaria domanda di condanna
dei convenuti “alla restituzione del prezzo, oltre accessori”.
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espletata dal notaio.

14.

La decisione impugnata va pertanto cassata sul punto e l’effettivo

pregiudizio subito dovrà essere determinato, in concreto, dal giudice del rinvio
in termini di danno conseguenza.
15.

Sulla base delle considerazioni che precedono risulta assorbito il

secondo motivo, con il quale la ricorrente ripropone le censure sottoposte al
giudice di appello, rilevando che l’azione di rivalsa non avrebbe potuto essere

ammontare del danno, al fine di richiedere ai condebitori la restituzione delle
rispettive quote. Analoghe considerazioni riguardano il terzo motivo, con il
quale la ricorrente si duole della condanna alla rifusione delle spese in favore di
Unicredit S.p.A, soggetto evocato in giudizio dai venditori dell’immobile per
essere garantiti.
16.

Ne consegue che il ricorso per cassazione deve essere accolto con

riferimento al primo motivo; la sentenza va cassata con rinvio, atteso che, la
motivazione della Corte territoriale relativa alla determinazione del danno in
termini di restituzione dell’intero prezzo non è corretta per cui il giudice di
rinvio provvederà a determinare l’effettivo pregiudizio subito dagli acquirenti
dell’immobile sulla base delle considerazioni che precedono.
P.T.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso; dichiara assorbito il secondo al
terzo motivo;
cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la
causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte
d’Appello di Taranto, in diversa composizione.
Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione della Corte
Suprema di Cassazione in data 7 febbraio 2018

proposta, non avendo il professionista ritenuto di corrispondere l’intero